旅游景区经营权评估
旅游景区经营权价值评估方法之探讨
旅游景区经营权价值评估方法之探讨1. 引言1.1 背景介绍旅游景区经营权价值评估方法的研究对于旅游行业的发展和景区经营管理具有重要意义。
随着旅游业的快速发展和竞争日益激烈,如何科学评估旅游景区经营权的价值成为了管理者和投资者需要面对的重要问题。
旅游景区经营权是指政府或企业在法定范围内,经营和使用某一旅游景区的权利。
旅游景区经营权的评估方法主要包括市场比较法、收益法和成本法。
市场比较法是通过比较同类景区交易价格来确定经营权的价值;收益法是根据景区未来现金流量和收益的折现值来评估;成本法是依据景区经营权的重建成本和剩余价值来评估。
通过对旅游景区经营权的价值评估,可以为景区经营者和投资者提供科学依据,帮助他们做出更加合理的经营和投资决策。
未来的研究还可以进一步探讨如何提升评估方法的准确性和适用性,为旅游景区经营权的管理和交易提供更好的支持。
【背景介绍到此结束,接下来是研究意义的内容。
】1.2 研究意义旅游景区经营权的价值评估方法对于旅游景区的经营管理具有重要意义。
通过对景区经营权价值的准确评估,可以帮助相关部门和投资者科学合理地确定景区的经营策略和投资方向,从而提高景区的效益和竞争力。
景区经营权的评估方法可以为景区的交易提供依据和参考,为景区间的合作与合并提供决策支持。
景区经营权的价值评估也有助于促进景区管理水平的提升,推动旅游产业的健康发展。
深入探讨旅游景区经营权价值评估的方法和意义,将有助于完善景区管理体系,提升景区的市场竞争力,实现景区的可持续发展。
【研究意义】2. 正文2.1 旅游景区经营权的定义旅游景区经营权是指国家或地方政府将旅游景区的管理、经营权委托给某个法人或组织,使其能够独立运营和管理景区,实现经济效益最大化的权利。
旅游景区经营权的本质是一种有限期的经济利益权,具有一定的独占性和排他性。
持有旅游景区经营权的单位或个人可以对景区进行开发、经营、管理和维护,从中获取相应的经济利益。
旅游景区经营权的核心是其经济利益性,即持有者通过对景区的开发和经营活动所获得的经济效益。
旅游景区价值评估及评估资料清单
旅游景区价值评估及评估资料清单一、介绍旅游景区价值评估是对旅游景区进行综合评估,以确定其在经济、环境、社会等方面的价值,并提供评估资料清单以支持评估过程。
本文将详细介绍旅游景区价值评估的标准格式文本及相关数据。
二、背景旅游景区作为旅游业的重要组成部份,对于地方经济发展和社会文化的推动起着重要作用。
然而,随着旅游业的快速发展,旅游景区的价值评估变得越来越重要。
通过价值评估,可以科学地了解旅游景区的现状和潜力,为相关决策提供依据。
三、价值评估的内容1. 经济价值评估经济价值评估主要关注旅游景区对当地经济的贡献。
评估指标包括旅游收入、就业机会、税收贡献等。
通过采集相关数据,可以计算出旅游景区的直接经济价值和间接经济价值。
2. 环境价值评估环境价值评估旨在评估旅游景区对自然环境的影响和保护情况。
评估指标包括景区的生态环境状况、水资源利用情况、能源消耗情况等。
通过对景区进行环境影响评估,可以确定景区的环境价值。
3. 社会价值评估社会价值评估主要关注旅游景区对当地社会的影响和贡献。
评估指标包括景区的社会效益、文化遗产保护情况、社区发展等。
通过调研和问卷调查等方法,可以评估景区的社会价值。
四、评估资料清单1. 经济价值评估资料清单- 景区年度旅游收入报告- 景区就业情况统计表- 景区税收贡献报告- 景区投资计划和资金使用情况报告2. 环境价值评估资料清单- 景区环境影响评估报告- 景区水资源利用情况统计表- 景区能源消耗情况报告- 景区生态环境监测报告3. 社会价值评估资料清单- 景区社会效益评估报告- 景区文化遗产保护情况调查报告- 景区社区发展计划和实施情况报告- 景区社会影响评估问卷调查结果五、数据编写示例1. 经济价值评估数据示例:- 景区年度旅游收入报告显示,该景区在去年实现旅游收入5000万元人民币。
- 景区就业情况统计表显示,该景区提供就业机会500个,其中包括导游、酒店服务人员等。
- 景区税收贡献报告显示,该景区去年为当地政府贡献税收300万元人民币。
旅游景区经营权价值评估方法之探讨
旅游景区经营权价值评估方法之探讨
1.盈利能力评估法
盈利能力评估法是最常见的一种评估方法,通常是根据景区近几年的经营数据及预测,来衡量其未来收益的持久性、规模的扩大和盈利能力的改善。
这个评估方法的优点是简单
易行,但其缺点在于忽略了一些其他因素,如景区位置、竞争对手等因素的影响。
2.市场对比法
在市场对比法中,评估师将其要评估景区的特点与同一区域内的其他景区进行对比,
以此来对两者之间的差异进行分析。
这种方法常常很有效,因为景区不仅受到内部经营因
素的影响,还受到其他因素的影响,如地理位置、规模、品牌知名度等。
3.资本化收益法
资本化收益法是用反推法思想来评估景区经营权的价值。
即评估师会根据景区预计的
年度现金流量,以及投资回报率来推算出景区的总价值,并由此来评估景区经营权的价值。
这种方法的优点在于深入挖掘了景区潜在的收益。
缺点则在于需要更多的数据支撑和分析,较为复杂。
4.事件基准法
事件基准法是一种相对较新且较有前瞻性的方法。
通过研究目前旅游产业中的新趋势、政策、经济状况等,对景区的潜在发展进行推测,并据此来评估景区的经营权价值。
该方法需要对全部影响了景区的因素进行考虑和分析,因此比较具有前瞻性和针对性。
需要指出的是,以上四种评估方法并不是唯一的,更不是充分的。
评估景区经营权的
价值是一个相对复杂的问题,只有通过深入实地调研和多方面的考察才能真正做到公允、
合理的评估。
旅游景区价值评估及评估资料清单
旅游景区价值评估及评估资料清单一、引言旅游景区的价值评估是为了了解景区的经济、社会和环境效益,为景区的发展提供科学依据。
本文将介绍旅游景区价值评估的标准格式文本,并提供评估资料清单,以便进行全面、准确的评估工作。
二、评估目的旅游景区价值评估的主要目的是:1. 了解景区的经济效益,包括旅游收入、就业机会和税收贡献等;2. 评估景区对当地社会的影响,包括社会文化传承、社区发展和居民生活质量等;3. 评估景区对环境的影响,包括生态保护、资源利用和环境污染等。
三、评估方法旅游景区价值评估可以采用以下方法:1. 经济评估:通过采集景区的财务数据和相关统计数据,计算景区的旅游收入、就业机会和税收贡献等经济指标;2. 社会评估:通过问卷调查、访谈等方式,了解景区对当地社会的影响,包括社会文化传承、社区发展和居民生活质量等;3. 环境评估:通过实地考察和数据采集,评估景区对生态环境的影响,包括生态保护、资源利用和环境污染等。
四、评估资料清单为了进行旅游景区的价值评估,以下是评估所需的资料清单:1. 景区基本信息:包括景区名称、地理位置、面积、开放时间等;2. 景区财务数据:包括景区的年度收入、支出、利润等;3. 统计数据:包括景区的游客数量、游客来源地、游客满意度等;4. 社会调查数据:包括景区对当地社区的影响、居民对景区的态度等;5. 环境数据:包括景区的生态环境状况、资源利用情况、环境污染情况等;6. 相关政策文件:包括景区的规划文件、管理办法等;7. 其他相关资料:包括景区的历史文化背景、旅游发展规划等。
五、评估报告根据采集到的资料和评估结果,撰写旅游景区价值评估报告,报告应包括以下内容:1. 引言:介绍评估目的、方法和资料来源;2. 景区概况:包括景区基本信息和发展历程;3. 经济评估:分析景区的旅游收入、就业机会和税收贡献等经济指标;4. 社会评估:分析景区对当地社会的影响,包括社会文化传承、社区发展和居民生活质量等;5. 环境评估:分析景区对生态环境的影响,包括生态保护、资源利用和环境污染等;6. 结论与建议:根据评估结果,提出对景区发展的建议和改进措施;7. 参考资料:列出所使用的资料和数据来源。
旅游景区价值评估及评估资料清单
旅游景区价值评估及评估资料清单第一篇:旅游景区价值评估及评估资料清单旅游景区价值评估及评估资料清单社会经济的发展带来了旅游行业的高速发展,旅游经济将成为我国未来GDP的支柱产业。
旅游景区价值评估主要包括旅游景区固定资产评估和旅游景区无形资产评估:旅游景区固定资产评估是指景区投入的基础设施等资产的评估。
旅游景区的无形资产评估主要包括旅游景区经营权评估、收费权评估、商标权、品牌、资源性无形资产(区位优势、社会资源、历史文化内涵等)的评估。
将景区无形资产评估值合理量化主要有以下几点好处:1.利用无形资产吸引投资、增资扩股、或作价入股2.可利用无形资产质押贷款、工商注册、许可使用、转让、租赁承包、清算拍卖等3.提高品牌知名度,展示企业实力4.企业与国际标准接轨,进而打入国际市场的需要5.保护知识产权的需要。
为企业打假、侵权提供索赔依据6.通过无形资产评估,可以摸清家底,为经营者提供管理信息7.项目融资一:公司概况1.公司的营业执照、税务登记证;组织机构代码证;2.企业简介;3.公司创立和发展过程(历史沿革),包括成立时间、批准机关、投资方;4.企业的组织机构图,公司董事会、监事会主要领导层人员简历及有关情况介绍;5.公司章程及制定的各项规章制度;6.公司近3年或成立以来所实行的主要财务、会计政策(如折旧政策)情况、税种、税率、税收优惠;近3年及评估基准日企业财务报表。
7.物价局核发的风景名胜区《收费许可证》;二:旅游景区资料1.旅游景区介绍及主要景点介绍:关于风景区的描述,如自然景观、人文景观、民俗文化、周边环境、交通状况、旅游状况、核心景区旅游开发规划(或项目报告)、当地旅游市场分析等;2.旅游景区建设详细规划;3.景区周边交通情况介绍,主要客户来源;4.旅游区经营权产权文件;(1)特许经营权证书(政府颁发的收费许可证、特许经营许可证)或经营许可合同、协议及相关法律文件;(2)物价局核发的风景名胜区《收费许可证》;5.旅游景区未来经营收益(1)年旅游人数、平均门票价格,年营业费用、景区年维护费用以及其他可预见的费用等;(2)主要经济来源(旅游门票收入、旅游购物收入、特殊景点收入、宾馆、旅店住宿、超市、餐饮收入、场地出租收入、广告费、赞助费)等年收入、盈利额统计;6.至评估基准日已经投入的资金和形成的资产明细;7.评估基准日至景区建成投入使用需要再投入的资金明细;8.旅游景区建成后未来五年收益预测(见C表)及预测说明;9.新闻媒体、消费者对产品质量、服务的相关报道及评价三:其它资料1.企业承诺书。
旅游景区经营权价值评估方法之探讨
旅游景区经营权价值评估方法之探讨
旅游景区经营权价值评估是指对一个旅游景区的经营权进行评估,确定其价值的过程。
这个过程可以帮助旅游景区的所有者、投资者以及相关机构了解景区的经营情况,为合理
制定经营策略和决策提供依据。
评估旅游景区经营权的价值可以采用多种方法,下面将从几个方面进行探讨。
可以通过景区的财务状况来评估景区经营权的价值。
财务状况包括景区的资产、负债、收入和支出等。
通过分析景区的资产负债表和利润表,可以了解景区的经营情况和盈利能力,进而评估景区经营权的价值。
可以通过景区的品牌价值来评估景区经营权的价值。
品牌价值是指景区在旅游市场中
的知名度、声誉和影响力等。
通过对景区品牌形象的评估,可以了解景区的品牌价值,进
而评估景区经营权的价值。
评估旅游景区经营权的价值可以综合运用财务状况评估、市场状况评估、品牌价值评
估和资源价值评估等方法。
不同的评估方法有不同的重点和指标,可以相互补充和印证,
最终得出较为准确的评估结果。
通过对旅游景区经营权的价值进行评估,可以为经营者和
投资者提供决策依据,促进旅游景区的健康发展。
旅游景区价值评估及评估资料清单
旅游景区价值评估及评估资料清单一、引言旅游景区价值评估是对景区的经济、社会、文化等方面的价值进行评估,旨在为景区的管理和发展提供科学依据。
本文将介绍旅游景区价值评估的目的、方法、评估指标以及评估资料清单。
二、目的旅游景区价值评估的目的是为了全面了解景区的价值,为景区的规划、经营和管理提供决策依据。
通过评估,可以确定景区的核心竞争力,优化资源配置,提高景区的经济效益和社会效益。
三、方法1. 文献研究法:通过收集和分析相关文献资料,了解景区的历史、地理、文化等方面的背景信息,为评估提供基础数据。
2. 实地调研法:通过实地考察景区,了解景区的自然环境、人文景观、设施设备等情况,获取直观的评估数据。
3. 问卷调查法:针对景区的游客、员工、管理者等不同群体进行问卷调查,了解他们对景区的评价和需求,为评估提供客观数据。
4. 统计分析法:通过统计景区的游客数量、收入、支出等数据,进行数据分析,评估景区的经济价值。
5. 专家评估法:邀请相关领域的专家对景区进行评估,综合各方意见,确定景区的综合价值。
四、评估指标1. 经济价值:包括景区的旅游收入、就业创造、税收贡献等,反映景区对当地经济的贡献程度。
2. 社会价值:包括景区对当地社会的影响、社会稳定性、社会文化保护等,反映景区对社会的积极作用。
3. 生态价值:包括景区的自然环境保护、生态系统维护等,反映景区对生态环境的影响和保护程度。
4. 文化价值:包括景区的历史文化遗产、传统文化保护等,反映景区对文化传承和保护的贡献程度。
5. 体验价值:包括景区的游客体验、服务质量等,反映景区对游客的吸引力和满意度。
五、评估资料清单1. 景区规划文件:包括景区的规划图纸、规划报告等,用于了解景区的规划情况。
2. 景区管理文件:包括景区的管理制度、管理方案等,用于了解景区的管理情况。
3. 统计数据:包括景区的游客数量、收入、支出等数据,用于评估景区的经济价值。
4. 相关调研报告:包括对景区的市场调研、游客满意度调查等报告,用于了解景区的市场需求和游客评价。
旅游景区经营权价值如何评估?(下篇)
旅游景区经营权价值如何评估?(下篇)旅游景区整体资产评估主要包括旅游景区固定资产评估和旅游景区⽆形资产评估。
昨⽇,我们讲了景区⽆形资产评估值合理量化的好处、旅游资源经营权价格的形成因素以及当前旅游资源经营权价格确定的特点,没有看到的朋友或者忘记的⼩伙伴⼉们可以再回去于都⼀下哦!4旅游资源经营权价格的确定原则 1.明确有效的出让主体根据旅游资源的资源属性和管理级别,明确旅游资源经营权出让的有效主体。
按照现有法律的规定,我国旅游资源绝⼤部分都是属于国家所有,各级地⽅的政府作为国有资产的“代理⼈”,承担着旅游资源的所有权、管理权和经营权。
中央、省、市(县)级政府主要承担着旅游资源的所有权,市(县)政府主要承担着旅游资源的管理权和经营权。
在现有管理体制下,有必要明确不同级别、不同属性的旅游资源经营权的出让主体。
在实践中,可实⾏“本级审批,两级管理”的管理办法:国家级旅游资源由国家级批准单位审批,由省级政府实施出让管理,省级资源由省级单位审批,市级政府实施出让管理。
2.建⽴完整的价格评估体系旅游资源经营权的价格确定,不同于⼟地资源、森林资源等单⼀形式的⾃然资源,难以以单位价格的形式确定其价格。
对旅游资源经营权价格的确定,应由专业的评估机构按照规定的评估体系实⾏综合评估,⽤旅游资源经营权价格形式公式,以评估价计算市场价。
3.确定统⼀规范的出让程序按照统⼀、透明和可预见的要求,建⽴省、市两级旅游资源经营权出让市场,制定全国统⼀的出让程序和经营权争议的处理办法,通过旅游资源经营权公开、公正、公平的交易,以市场价的形式实现国有资源的优化配置。
4.由严格规范的法律法规保障实施旅游资源权的有序转让,是我国旅游业发展的必然趋势,推⾏的早迟、成败决定旅游业⾼速发展的早迟、成败。
旅游资源经营权通过市场出让,要实现旅游景区经营的企业化,同时还要确保旅游资源的完整和可持续发展,既需要⼤胆稳妥的探索,更需要制定严格规范的法律法规予以保障。
景区价值评估方案
景区价值评估方案背景旅游业是全球经济的重要组成部分之一。
随着经济全球化的发展,旅游业已经成为许多国家最重要的经济来源之一。
对中国而言,旅游业已经成为了最重要的支柱产业之一,每年吸引大量的国内和国际游客。
因此,在旅游业中,如何对景区进行定量的价值评估,对于景区的经营和管理来说就变得非常重要了。
目的本文旨在介绍一种旅游景区价值评估方案,通过该方案可以帮助景区管理者了解景区的实际价值,以便进行更科学、更有效的经营和管理。
方案第一步:定义评估指标为了对景区进行价值评估,我们需要明确评估指标。
基于文献研究及对各种景区的分析,我们左右了以下9个评估指标:1.入园游客数量2.入园游客收入3.环境质量4.服务水平5.天然景观6.历史人文7.设施设备8.经营管理水平9.地理位置第二步:评估方法在明确评估指标后,我们需要为每个指标制定相应的评估方法。
1.入园游客数量及收入这两个指标是衡量景区盈利能力的重要指标。
对于这两个指标,我们使用历史数据进行比较,计算增长率和变化趋势,从而得出未来的预估值。
2.环境质量通过对景区周边环境进行实地调查,如气候条件、空气质量等,并结合景区内的环境条件,对其进行评估。
3.服务水平我们可以通过调查满意度调查的方式对服务水平进行评估。
4.天然景观天然景观是许多景区的核心价值,对该指标进行评估可以通过对景区内的自然景观进行实地考察。
采用专业的景观评估方法,例如斯格里绿化指数等方法,来评估景区内自然景观的价值。
5.历史人文通过调查景区内的文化景点数量、历史价值和文化传承等信息,来评估景区内历史人文价值。
6.设施设备我们使用设施设备的品质和数量来评估景区的舒适度和便利程度。
7.经营管理水平从景区的财务数据和管理制度等方面对景区的经营管理水平进行评估。
8.地理位置地理位置是景区的基础条件,我们通过评估景区地理位置来判断其对游客的吸引力。
第三步:综合评估综合以上指标的评估值,我们使用加权平均数的方法计算景区价值评估值。
旅游景区价值评估及评估资料清单
旅游景区价值评估及评估资料清单一、背景介绍旅游景区价值评估是对景区的经济、社会和环境价值进行综合评估的过程,旨在为景区的规划、经营和管理提供科学依据。
评估资料清单是指在进行旅游景区价值评估过程中所需的相关资料清单,以确保评估的全面性和准确性。
二、旅游景区价值评估内容1. 经济价值评估经济价值评估主要涉及景区的旅游收入、就业创造、税收贡献等方面。
评估资料清单包括:- 景区的年度游客接待量和游客消费数据- 景区的门票收入和其他旅游收入数据- 景区的就业数据,包括从业人员数量和就业贡献- 景区对当地经济的税收贡献数据2. 社会价值评估社会价值评估主要考虑景区对当地社会的影响,包括社区发展、文化传承、教育和公共服务等方面。
评估资料清单包括:- 景区对当地社区的影响报告,包括社区发展、就业机会等方面- 景区的文化传承和保护措施,包括历史文化遗产保护情况- 景区对当地教育和公共服务的支持情况,包括捐赠、志愿者服务等3. 环境价值评估环境价值评估主要考虑景区的生态环境保护和可持续发展。
评估资料清单包括:- 景区的环境保护措施,包括水源保护、生态修复等- 景区的可持续发展规划和实施情况- 景区的环境影响评估报告,包括对周边生态系统的影响评估三、评估资料清单的采集与整理1. 采集相关数据和资料与景区相关的数据和资料可以从景区管理部门、旅游局、统计局等相关机构获得。
同时,还可以通过调查问卷、访谈等方式获取相关数据和信息。
2. 整理评估资料将采集到的相关数据和资料进行整理和分类,建立清晰的档案和数据库,以便于后续的评估工作。
3. 数据分析和评估基于采集到的评估资料,进行数据分析和评估,计算景区的经济、社会和环境价值,并形成评估报告。
四、评估报告的编写评估报告应包括以下内容:1. 背景介绍:对景区的基本情况进行介绍,包括地理位置、历史背景等。
2. 评估目的和方法:明确评估的目的和采用的评估方法,确保评估的科学性和可靠性。
旅游景区经营权价值评估方法之探讨
旅游景区经营权价值评估方法之探讨1. 引言1.1 研究背景旅游景区经营权的价值评估方法在旅游产业发展中起着至关重要的作用。
随着人们生活水平的提高,旅游需求逐渐增加,旅游景区经营权的价值也逐渐凸显出来。
在市场经济条件下,如何科学评估旅游景区经营权的价值成为了一个亟待解决的问题。
目前,对于旅游景区经营权的评估方法尚未形成统一的标准,各种方法都有其优缺点。
本文将围绕旅游景区经营权的定义、市场需求以及价值评估方法展开探讨,希望通过系统分析和比较不同的评估方法,为旅游景区经营权的价值评估提供参考和指导。
通过对旅游景区经营权价值评估方法的研究,不仅可以更好地帮助经营者了解自身经营权的实际价值,还可以为投资者提供科学的决策依据,推动旅游产业的健康发展。
1.2 研究意义旅游景区经营权价值评估方法的研究意义在于为相关从业者提供科学、客观的评估工具,帮助他们更准确地了解景区经营权的市场价值,从而制定相应的经营策略。
通过对不同价值评估方法的比较和分析,可以为景区所有者、投资者和政府部门提供参考,促进景区经营权的有效流转和投资决策的科学化。
研究旅游景区经营权的价值评估方法还有助于推动旅游行业的发展,提升景区经营效益,增强产业竞争力。
通过深入探讨旅游景区经营权价值评估方法,可以为学术界提供理论参考和实证案例,促进相关理论的完善和发展。
对旅游景区经营权价值评估方法进行深入研究具有重要的理论和实践意义,有助于推动旅游产业的健康发展和可持续发展。
2. 正文2.1 旅游景区经营权的定义旅游景区经营权是指政府或其他授权单位将旅游景区的经营、管理权委托给特定主体的一种权利。
具体来说,旅游景区经营权包括景区内设施的开发、运营管理、市场营销、人员安排等各项权利和责任。
拥有旅游景区经营权的单位通常可以获得景区内的一定收益,并承担相应的经营风险。
旅游景区经营权的定义与传统意义上的土地使用权或经济适用权有所不同,其特点在于其具有一定的时效性,通常是在一定期限内有效。
旅游景区运营管理与效益评估
旅游景区运营管理与效益评估随着人们生活水平的提高和旅游消费需求的增长,旅游景区的发展日益受到关注。
一个成功的旅游景区不仅需要拥有独特的自然景观或人文资源,还需要科学有效的运营管理和精准的效益评估,以实现可持续发展和长期盈利。
旅游景区的运营管理涵盖了多个方面,包括游客服务、设施维护、安全保障、营销推广等。
首先,游客服务是至关重要的一环。
从游客踏入景区的那一刻起,他们所接触到的每一个环节,如购票、咨询、导览等,都直接影响着他们的旅游体验。
因此,景区应配备专业、热情、耐心的服务人员,为游客提供及时、准确的信息和帮助。
同时,要注重服务设施的完善,如休息区、卫生间、餐饮点等,要布局合理、清洁卫生,以满足游客的基本需求。
设施维护也是运营管理的重要内容。
景区内的道路、桥梁、游乐设施、标识牌等,都需要定期检查和维护,确保其处于良好的运行状态,保障游客的安全。
对于自然景观类景区,还要注重生态环境的保护和修复,避免过度开发和破坏。
安全保障是景区运营的底线。
要建立完善的安全管理制度,配备足够的安全人员和设备,制定应急预案,并定期进行演练。
同时,要加强对游客的安全教育,提高游客的自我保护意识。
营销推广是提升景区知名度和吸引力的关键手段。
通过网络、电视、报纸等多种渠道,宣传景区的特色和优势,吸引更多的游客前来。
此外,还可以与旅行社、在线旅游平台等合作,拓展客源市场。
在旅游景区的运营管理中,人力资源管理也不容忽视。
要招聘和培养具备专业知识和技能的管理人员、服务人员和技术人员,建立科学的绩效考核和激励机制,充分调动员工的积极性和创造性。
效益评估是衡量旅游景区运营管理效果的重要依据。
它不仅包括经济效益,还包括社会效益和环境效益。
经济效益是景区运营的直接体现,主要通过门票收入、餐饮住宿收入、旅游商品销售收入等方面来衡量。
同时,还要考虑运营成本,如人力成本、设施维护成本、营销成本等,以计算出景区的净利润。
通过对经济效益的评估,可以了解景区的盈利能力和财务状况,为景区的发展决策提供依据。
收购江西龙虎山仙水岩景区经营权评估论证报告(1)
收购江西龙虎山仙水岩景区经营权评估论证报告成都三维旅游管理咨询有限公司2001年11月收购江西龙虎山仙水岩景区经营权评估论证报告项目负责人:张江魁项目组组长:高平项目组成员:孟友周静愚敬敏李旭成都三维旅游管理咨询有限公司2001年11月目录内容提要……………………………………………………………………………………1第一部分项目的特性 (2)一、项目的由来 (2)㈠项目委托单位及其委托要求 (2)㈡受托单位的责任、工作程序 (2)二、本项目的特殊性 (2)1、旅游景区的特殊性 (2)2、仙水岩项目的特殊性 (3)3、旅游景区特殊性、仙水岩项目特殊性决定的评估的特殊性 (4)三、评估论证的法规和政策依据 (5)四、评估论证依据的数据采集、认定及调整 (5)第二部分项目现状评价 (9)一、资源评价 (9)㈠道教的历史文化价值 (9)㈡崖墓的历史文化、科考价值 (9)㈢丹霞地貌的艺术观赏、科考价值 (10)㈣休闲度假旅游 (10)二、条件评价 (10)㈠区位条件 (10)㈡自然条件 (11)㈢地域组合条件 (11)㈣经营条件 (11)三、市场与产品评价 (12)㈠现有客源市场评价 (12)㈡现有产品评价 (12)四、效益评价 (13)五、投资环境评价 (13)㈠硬环境评价 (13)㈡软环境评价 (13)第三部分项目发展前景分析 (15)一、分析的前提和几个说明 (15)二、龙虎山景区市场定性分析 (15)㈠资源定位 (15)㈡产品定位 (16)㈢市场定位 (16)F㈣市场划分 (16)㈤龙虎山景区未来客源增长中可能的利好因素 (17)㈥对仙水岩的制约因素和不利因素 (19)㈦加入W T O后对龙虎山景区的影响 (20)㈧定性分析的结论 (20)三、定量分析 (20)㈠对不同市场范围内旅游接待量增长趋势的综合分析 (20)㈡区域旅游系统的生命周期 (23)㈢龙虎山旅游容量 (26)㈣ 2020 年龙虎山景区国内旅游接待量预测 (27)F㈤仙水岩景区的接待量 (31)第四部份经济分析 (35)一、收入、成本及收益分析 (35)㈠收入分析 (35)㈡成本分析 (36)㈢景区经营收益分析 (41)三、投资方案评估 (42)㈠几个问题的说明 (42)㈡景区资产价值评估 (44)㈢内含报酬率测算 (45)㈣投资回收期法(T D) (46)四、三种评估方法所得结论说明 (47)五、对四个最有价值方案的会计测算 (48)六、风险分析 (54)第五部分评估结论及投资建议 (55)一、评估结论所依据的若干前提 (55)㈠政治经济和政策稳定性前提 (55)㈡数据真实性前提 (55)㈢自然环境保护前提 (55)㈣正常有序的经营和积极促销前提 (55)二、评估结论 (55)㈠项目的可行性 (55)㈡市场前景及投资回报 (55)㈢不利因素 (56)三、给委托单位的若干建议 (56)㈠对出让单位主体资格的质疑 (56)㈡对转让经营权范围的界定 (56)㈢投资开发商在上述范围内的经营管理权限的界定 (56)㈣要求景区管理当局对协调仙水岩与其他景区关系作出承诺 (57)附件:龙虎山景区基础数据资料收购江西龙虎山仙水岩景区经营权评估论证报告内容提要龙虎山景区是江西省主要旅游区之一,具有国家级风景名胜区、国家地质公园、国家森林公园、全国AAAA级景区等品牌,仙水岩崖墓是全国重点文物保护单位。
旅游景区价值评估及评估资料清单
旅游景区价值评估及评估资料清单一、引言旅游景区价值评估是对景区的经济、社会和环境价值进行综合评估的过程。
通过评估,可以了解景区的吸引力、竞争力以及发展潜力,为景区的规划、管理和营销提供科学依据。
本文将介绍旅游景区价值评估的方法和评估资料清单。
二、旅游景区价值评估的方法1. 综合评估法综合评估法是一种综合考虑景区的经济、社会和环境价值的方法。
通过采集相关数据和信息,构建评估指标体系,采用定量和定性相结合的方式进行评估。
评估指标可以包括游客数量、游客满意度、景区收入、景区就业等。
2. 市场比较法市场比较法是通过对类似景区的市场价格进行比较,来评估景区的价值。
可以通过调查其他景区的门票价格、酒店价格、餐饮价格等,与目标景区进行比较,从而得出景区的价值。
3. 成本法成本法是通过计算建设、维护和管理景区所需要的成本,来评估景区的价值。
可以考虑景区的土地成本、建设费用、运营费用等,通过对这些成本进行估算,得出景区的价值。
三、旅游景区价值评估资料清单1. 景区基本信息- 景区名称:XXX景区- 所在地:XX省XX市- 面积:XXX平方公里- 开放时间:每天XX:XX-XX:XX- 游客接待量:每年约XXX万人次2. 经济价值资料- 景区收入:每年约XXX万元- 景区支出:每年约XXX万元- 利润:每年约XXX万元- 景区对当地经济的贡献:提供就业岗位XXX个,带动周边产业发展,年税收贡献XXX万元3. 社会价值资料- 游客满意度调查结果:满意度达到XX%- 游客评价:提供了独特的文化体验,增进了人与自然的联系,促进了地方文化的传承- 社会影响:吸引了大量游客,提升了当地的知名度和形象,推动了旅游业的发展4. 环境价值资料- 生态保护措施:建立了生态保护区,保护了珍稀植物和动物物种- 环境影响评估报告:对景区开辟和运营的环境影响进行评估,提出了相应的环境保护措施- 环境监测数据:空气质量、水质、噪音等指标监测结果,保证了景区的环境质量5. 市场比较资料- 同类景区门票价格对照:A景区门票价格为XX元,B景区门票价格为XX元,与目标景区进行比较- 酒店价格对照:周边酒店价格范围为XX元-XX元,提供了不同档次的住宿选择- 餐饮价格对照:周边餐馆平均消费为XX元/人,提供了丰富的餐饮选择四、结论通过综合评估法、市场比较法和成本法等方法,对XXX景区的价值进行了评估。
旅游景区价值评估及评估资料清单
旅游景区价值评估及评估资料清单一、引言旅游景区价值评估是对景区的经济、社会和环境价值进行综合评估的过程。
通过评估,可以匡助相关部门了解景区的发展潜力、经济效益和社会影响,为景区的规划、管理和发展提供科学依据。
本文将介绍旅游景区价值评估的方法和步骤,并提供评估资料清单,以供参考。
二、旅游景区价值评估的方法1. 经济价值评估经济价值评估主要是对景区的经济效益进行分析和评估。
评估方法包括:- 景区旅游收入评估:通过统计景区的游客人数、门票价格等数据,计算景区的旅游收入。
- 经济波及效应评估:分析景区对当地经济的影响,包括就业创造、税收贡献等方面。
- 投资回报率评估:评估景区的投资回报率,判断景区的经济可持续性。
2. 社会价值评估社会价值评估主要是对景区对社会的影响进行评估。
评估方法包括:- 就业机会评估:分析景区对当地就业的促进作用,评估景区创造的就业机会数量和质量。
- 社会认同度评估:通过调查问卷等方式,评估游客对景区的满意度和对当地社会的认同度。
- 文化保护评估:评估景区对当地文化遗产的保护和传承作用。
3. 环境价值评估环境价值评估主要是对景区对环境的影响进行评估。
评估方法包括:- 生态影响评估:评估景区对生态环境的影响,包括水质、空气质量等方面。
- 资源消耗评估:评估景区对当地资源的消耗情况,包括水资源、能源等方面。
- 环境保护评估:评估景区的环境保护措施和效果,包括垃圾处理、能源利用等方面。
三、旅游景区价值评估的步骤1. 采集资料采集景区的相关资料,包括景区的历史背景、发展情况、经济数据、社会数据、环境数据等。
2. 制定评估指标根据评估目的和方法,制定评估指标体系,明确评估的重点和内容。
3. 数据分析对采集到的资料进行分析,计算景区的经济价值、社会价值和环境价值。
4. 评估结果呈现将评估结果以报告的形式呈现,包括评估的目的、方法、数据分析结果和评估结论。
四、评估资料清单以下是旅游景区价值评估所需的资料清单,供参考:1. 景区基本信息:包括景区名称、地理位置、面积等。
旅游景区经营权价值评估方法之探讨
旅游景区经营权价值评估方法之探讨【摘要】本文围绕旅游景区经营权的价值评估方法展开讨论。
在介绍研究背景和研究意义。
在首先阐述了旅游景区经营权的定义与特点,然后详细探讨了旅游景区经营权价值评估方法及其优缺点分析。
随后,通过实证研究案例分析,进一步验证了评估方法的有效性。
最后结合案例分析得出结论,强调了价值评估方法的重要性,并提出未来研究展望。
本文旨在为旅游景区经营权的管理与评估提供理论支持和实践指导,为行业发展和决策提供参考。
【关键词】旅游景区经营权、价值评估方法、特点、优缺点、实证研究、案例分析、重要性、未来展望1. 引言1.1 研究背景随着旅游业的迅速发展和经济的全球化,旅游景区经营权的价值评估方法成为一项重要的研究课题。
旅游景区作为吸引游客和促进地区经济发展的重要载体,在经营权的流转过程中,其价值评估成为一项必不可少的环节。
目前对于旅游景区经营权价值评估方法的研究还比较有限,需要进一步深入探讨。
旅游景区经营权的特点包括产权复杂、盈利周期长、市场需求波动大等。
传统的资产评估模型往往难以全面考虑这些特点,因此需要开发更适合旅游景区经营权的评估方法。
通过对旅游景区经营权的定义与特点进行深入研究,可以为价值评估方法的建立提供理论支撑。
本研究旨在探讨旅游景区经营权的定义与特点,分析现有的价值评估方法的优缺点,并通过实证研究案例分析,探讨不同评估方法在实际应用中的效果。
通过本研究的开展,可以为旅游景区经营权的价值评估提供一定的理论指导,促进旅游业的可持续发展和地方经济的繁荣。
1.2 研究意义旅游景区经营权是指国家授权给企事业单位或个人对特定旅游景区进行规划建设、经营管理和营销推广的权利。
随着旅游业的快速发展,旅游景区经营权已经成为重要的资产和经济资源。
对于旅游景区经营权的价值评估,不仅可以帮助经营者了解其资产的真实价值,还可以为投资者、政府和其他利益相关者提供重要参考,为产权交易和资产管理提供科学依据。
对于旅游景区经营权的价值评估方法,一直是学术界和实践界关注的焦点之一。
旅游景区价值评估及评估资料清单
旅游景区价值评估及评估资料清单一、引言旅游景区价值评估是对景区的综合价值进行评估和量化分析,以确定景区的经济、社会和环境效益,为景区的规划、开发和管理提供科学依据。
本文将介绍旅游景区价值评估的方法和步骤,并提供评估所需的资料清单。
二、评估方法1. 综合评估法:综合考虑景区的自然、文化、经济和社会价值,通过客观指标和主观评价相结合的方式进行评估。
2. 成本效益分析法:通过比较景区的投入与产出,评估景区的经济效益。
3. 市场价值法:通过市场交易和市场价格来评估景区的价值。
4. 财务评估法:通过对景区的财务报表和财务指标进行评估,了解景区的经济状况和价值。
三、评估步骤1. 收集基础资料:包括景区的地理位置、面积、自然资源、文化遗产、旅游设施等基本信息。
2. 制定评估指标:根据景区的特点和评估目的,确定评估指标,如旅游收入、就业机会、环境影响等。
3. 收集数据:根据评估指标,收集相关数据,包括景区的游客数量、旅游收入、就业人数等。
4. 数据分析与处理:对收集到的数据进行分析和处理,计算景区的经济、社会和环境效益。
5. 评估结果呈现:将评估结果以报告的形式呈现,包括评估结论、价值量化结果和建议措施。
四、评估资料清单1. 景区基本信息:- 景区名称- 地理位置- 面积- 自然资源- 文化遗产- 旅游设施2. 景区运营数据:- 游客数量:每年、每月、每日的游客数量统计数据- 旅游收入:每年、每月、每日的旅游收入统计数据- 就业人数:景区内的从业人员数量统计数据3. 环境数据:- 水质监测数据:包括水体的PH值、溶解氧、水温等监测数据- 空气质量监测数据:包括PM2.5、PM10、二氧化硫等监测数据- 生物多样性调查数据:包括植物种类、动物种类等调查数据4. 社会数据:- 就业机会:景区提供的就业机会数量和类型- 地方财政收入:景区对地方财政的贡献情况- 社会影响:景区对当地社会的影响程度,如改善生活质量、促进文化交流等5. 旅游市场数据:- 市场调研数据:包括游客对景区的满意度、重复游客比例等调研数据- 市场竞争分析:对同类景区的竞争情况进行分析,包括价格、服务质量等方面六、结论通过对旅游景区的价值评估,可以全面了解景区的经济、社会和环境效益,为景区的规划、开发和管理提供科学依据。
旅游景区经营权价值评估方法之探讨
旅游景区经营权价值评估方法之探讨
旅游景区经营权价值评估是对旅游景区的经营权进行综合评估,确定其在市场上的价值。
对于旅游景区经营者来说,了解旅游景区经营权的价值具有重要意义,可以为其经营决策提供依据。
本文将探讨几种常用的旅游景区经营权价值评估方法。
一、市场比较法
市场比较法是对旅游景区进行价值评估的常用方法之一。
该方法的核心思想是通过与市场上类似景区的交易数据进行比较,确定旅游景区经营权的价值。
具体而言,可以通过对类似景区的市场价格、租金、营业收入等数据进行收集和分析,从而得出旅游景区经营权的大致价值范围。
旅游景区经营权价值评估是一个复杂的过程,需要综合考虑市场价格、租金、经营收入、成本、效益等因素。
在实际应用中,可以根据具体情况选择适合的评估方法,综合运用多种评估方法,以提高价值评估的准确性和可信度。
也需要结合经验和专业知识进行判断和分析,以达到更好的评估效果。
景区经营评估
景区经营评估
景区经营评估是对一个景区进行全面、系统、客观地评估,以确定其经营状况、存在问题和发展方向。
景区经营评估通常包括以下几个方面的内容。
首先,对景区的基本情况进行评估。
这包括景区的位置、规模、景点、设施设备、管理组织结构等方面,以了解景区的整体情况和基础设施的完善程度。
然后,对景区的经营状况进行评估。
这包括景区的游客量、收入状况、客流变化趋势等方面,以了解景区的经济效益和运营情况。
同时,还需要评估景区的市场竞争力和品牌形象,以确定其市场地位和发展潜力。
接下来,对景区的管理机制和服务水平进行评估。
这包括对景区的管理制度、人员配备、服务质量等方面进行评估,以了解景区的管理能力和服务水平是否到位。
同时,还需要评估景区的环境保护和安全管理情况,以确定景区的可持续发展能力和风险控制能力。
最后,对景区的发展方向进行评估。
这包括对景区的市场定位、产品创新、品牌推广等方面进行评估,以确定景区的未来发展方向和策略。
同时,还需要评估景区的合作伙伴关系和营销手段,以确定其营销能力和市场拓展能力。
综上所述,景区经营评估是对一个景区进行全面、系统、客观地评估,以确定其经营状况、存在问题和发展方向。
通过评估,
可以为景区提供有针对性的建议和改进措施,促进景区的可持续发展。
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旅游资源经营权(评估:186 010 818 77)指对旅游资源一定时期的占有、使用和收益的权利,是一种法律上的财产权利。
广义的旅游资源经营权表现为两种形式,一是对已进行一定程度开发或投入的旅游景区的占有、使用和收益,可称为旅游景区经营权;另一种是对未来进行开发或投入的自然状态的旅游资源的占有、使用和收益,可称为狭义的旅游资源经营权。
旅游资源经营权价格是旅游资源经营权标的若干年期的资本化价格。
在市场经济条件下,两种形式的旅游资源经营权价格的形成,都有以价值为基础受供求调节的一般商品价格形成方式,也有以其稀缺性和经营垄断为基础的价格形成方式。
一、旅游资源经营权价格的形成因素1.旅游资源的资源属性和管理级别按照资源属性,可以把旅游资源分为自然景观(地文景观、水域风光、气候天象、生物景观)和人文景观(文物古迹、民俗风情、城乡风貌、现代设施、宗教文化、文学艺术、饮食购物)两大类型。
自然景观和人文景观既有明显区别,又有一定的联系:自然景观旅游资源一般要经过人工的开发,或多或少带有人文因素;人文景观旅游资源往往要以自然景观为基础,并与其特色相协调。
按照管理级别,我国旅游资源可分为世界级、国家级、省级和市(县)级四种类型。
世界级的旅游资源主要包括:被联合国教科文组织列入《世界遗产名录》的名胜古迹和列入“人与生物圈”保护区网络的自然保护区;国家级的旅游资源主要包括:国务院公布的国家重点风景名胜区、国家历史文化名城和国家重点文物保护单位,林业部批准的国家自然保护区、国家森林公园,国土资源部批准的国家地质公园等等。
省级旅游资源主要包括省级风景名胜区、省级历史文化名城(镇)、省级文物保护单位、省级自然保护区、省级森林公园等;市(县)级旅游资源主要指市(县)级风景名胜区、文物保护单位等。
旅游资源的类型和管理级别,比较准确地反映了各种资源的稀缺程度和品位的高低,是其价格形成的价值基础,是价格确定的主要因素。
2.旅游资源的开发条件旅游资源的空间范围、地理位置、交通条件等客观条件,以及国家政策导向、旅游发展状况等动态条件,直接决定了开发的前期投入和投资回报效果,是确定旅游资源价格的重要因素。
3.旅游资源经营权的市场需求由于旅游资源的开发、使用和收益是一个投资大、周期长的过程,投资者对旅游资源经营权的市场需求,直接决定其交易价格。
4.旅游景区的现有收入对于已有一定开发程度的旅游景区,旅游景区的现有收入是确定其经营权的价格的重要因素。
现有收入的确定应从总收入中扣除计算周期内的实际经营成本。
5.旅游资源经营权年限任何旅游资源经营权总是与一定经营时期相联系的,经营时间的长短主要由现有法律法规来确定的,同时也与资源开发建设的投资规划有关,一般为30-50年不等。
综合上述因素,旅游资源经营权价格形成可由下列公式一、公式二表示:公式一:P=I(1+i%)t公式二:P=1/3A(α+β+γ)t其中:P代表旅游资源经营权价格。
公式一只适用于旅游景区经营权价格确定;公式二适用于所有旅游资源经营权价格确定。
I代表旅游资源经营权价格确定当年,旅游景区的现有收入(income)。
i%代表旅游景区自开发以来,旅游景区现有收入的年平均增长率。
t代表旅游资源经营权年限(单位:年)。
A代表旅游资源年评估价格(assessed price),主要由旅游资源的类型和级别确定。
α代表旅游资源开发条件系数,其大小在。
和1之间。
β代表旅游资源经营权市场需求系数,其大小在0和1之间。
7代表其他影响因素系数,其大小在0和1之间。
二、当前旅游资源经营权价格确定的特点1.分散的政府制定价格在市场经济条件下,政府定价只限于少数具有资源稀缺性、自然垄断性、公益性、公用性的关系国计民生的重要商品。
政府定价的依据仍是商品的价值,实行政府定价的目的是为了稳定价格总水平,为国民经济计划服务。
而在旅游资源经营权政府定价中,行为主体主要是分散的地方政府,定价的依据是与现有资源的低水平开发或破坏性开发的比较收益,定价的目的是为了加快本地区旅游业发展的需要。
用旅游资源经营权价格形成公式分析,现有旅游景区政府制定价格(用公式一分析),往往注重旅游景区的现有收入(1项)和经营年限(t项),容易忽视旅游景区现有收入的年平均增长率(i%项)。
例如,十堰市以武当山1年的旅游总收入作价,按照50年至70年的经营年限,确定出武当山的经营权的最低出让价格为4亿元;而现有旅游资源政府制定价格(用公式二分析),表现为未能准确地进行旅游资源评估价格(A项),在现有低效率经营的巨大财政压力和一哄而上急于出让经营权的激烈竞争下,过分压低旅游资源的开发条件系数、经营权市场需求系数和其他影响因素系数(α、β、γ项),其极端情况便是旅游资源经营权的“零转让”。
2.市场形式的非市场交易旅游资源经营权的分散的政府定价的特点,旅游资源经营权的交易就不可避免地表现为“点对点”即分散的地方政府对具体的企业进行谈判的形式,或形式上的政府对若干企业的招标行为等实质上的非市场化运作。
这与入世后所要求的统一、透明和可预见(uniform,transparent and predictable)的政策环境明显不相适应。
3.财产权利的不确定性导致投资信心不足由于旅游资源本身包含的内容极为丰富,同时往往与其他诸如土地资源、水资源、气候资源、森林资源等自然资源难以分离,旅游资源经营权出让、受让双方的权利义务事实上难以准确界定,加之“点对点”交易形式所包含的浓厚的感情等因素,使买卖双方利益难以得到全面的确定,导致投资者投资信心缺乏。
三、旅游资源经营权价格的确定原则1,明确有效的出让主体根据旅游资源的资源属性和管理级别,明确旅游资源经营权出让的有效主体。
按照现有法律的规定,我国旅游资源绝大部分都是属于国家所有,各级地方的政府作为国有资产的“代理人”,承担着旅游资源的所有权、管理权和经营权。
中央、省、市(县)级政府主要承担着旅游资源的所有权,市(县)政府主要承担着旅游资源的管理权和经营权。
在现有管理体制下,有必要明确不同级别、不同属性的旅游资源经营权的出让主体。
在实践中,可实行“本级审批,两级管理”的管理办法:国家级旅游资源由国家级批准单位审批,由省级政府实施出让管理,省级资源由省级单位审批,市级政府实施出让管理。
2.建立完整的价格评估体系旅游资源经营权的价格确定,不同于土地资源、森林资源等单一形式的自然资源,难以以单位价格的形式确定其价格。
对旅游资源经营权价格的确定,应由专业的评估机构按照规定的评估体系实行综合评估,用旅游资源经营权价格形式公式,以评估价计算市场价。
3.确定统一规范的出让程序按照统一、透明和可预见的要求,建立省、市两级旅游资源经营权出让市场,制定全国统一的出让程序和经营权争议的处理办法,通过旅游资源经营权公开、公正、公平的交易,以市场价的形式实现国有资源的优化配置。
4.由严格规范的法律法规保障实施旅游资源权的有序转让,是我国旅游业发展的必然趋势,推行的早迟、成败决定旅游业高速发展的早迟、成败。
旅游资源经营权通过市场出让,要实现旅游景区经营的企业化,同时还要确保旅游资源的完整和可持续发展,既需要大胆稳妥的探索,更需要制定严格规范的法律法规予以保障。
5.旅游资源经营权价格旅游资源经营权价格是在一定期限中持有旅游资源的使用权、收益权所形成的一种价格。
目前我国旅游资源(主要指以实物形式存在的自然旅游资源和人文旅游资源)的所有权归国家,旅游资源经营权的价格是以旅游资源的使用权、收益权出让、转让为前提的,因此,以一次性支付(或分期支付)的旅游资源这个特殊标的多年的资本现值总额,是旅游资源所有权在经济上的实现形式。
旅游资源经营权价格的形成包含两种形式:其一是以价值为基础的受供求关系调节的一般商品价格形式,如旅游风景区中已投入和开发的基础设施;其二是以其稀缺性和经营垄断性为基础形成的价格方式,如景区里的土地资源、森林资源、水资源以及自然奇观等等。
正是由于旅游资源的特殊性,决定了旅游资源经营权价格形成方式的复杂性,旅游资源决不能等同于一般商品,更不能简单采用一般商品的价格决定形式。
旅游资源和一般的国有资产也有较大区别,它是一种“公益性国有资产”,因此也不可将一般国有资产出让经营权的方式套用到旅游资源上。
(一)旅游资源经营权价格评估旅游资源经营权价格评估是根据旅游资源属性和特征,以旅游资源经营权的转让为目的,运用科学的方法对旅游资源的现时价格进行评定和估算,其核心是对旅游资源在某一时点的使用权价格进行估算。
旅游资源作为特殊的资源,既不同于土地资源、森林资源等单一形式的自然资源,也不同于一般的国有资产,难以用单位价格形式确定其价格,评估时,不仅要对其市场的有形价值和无形价值进行评估,并以此作为经营权价格评估的重要因素,而且由于旅游资源的“公益性”,还应对其社会价值、生态价值进行效益评价和效益货币化。
目前我国的评估工作,无论是评估实务,评估管理,还是在评估的理论研究方面都获得了一定的进步和发展,但比之于发达国家的评估工作,比之于客观提出的对评估工作的需要还有较大的差距,特别是对旅游资源这种专业性、行业性较强的评估,理论研究尚待深入。
四、旅游资源经营权价格的评估指标旅游资源在经营权转让过程中包括完全未开发的旅游资源的转让和已有一定程度开发的旅游资源的转让,因此,对于完全未开发的旅游资源的经营权价格,我们只能通过旅游资源自身的价值评估和预期收益状况来确定;对于已有一定程度开发的旅游资源,由于旅游资源的构成中既包括消耗了一般人类劳动的劳动产品,又包含了以希缺性和垄断性为基础的非劳动产品,其旅游资源经营权价格确定时,既要把这些追加到旅游资源中,使旅游资源变为人类可直接利用的资源的各种劳动消耗在旅游资源经营权转让中得以补偿,同时还应将其中的稀缺性和垄断性资源以租金折现的形式来实现其所有权价格。
(一)旅游资源自身价值评估指标旅游资源的自身价值的评估,目前业界还没有一个统一的模式,不同专家学者基于不同的目的,提出了不同的评估体系。
这里我们从旅游资源经营权出让的角度来进行讨论,也就是说对旅游资源自身价值的评估,主要考虑能产生经济效益,能将其价值转化为货币,换句话讲,就是能对旅游者产生吸引力的价值进行评估。
1.观赏价值(美感、独特性、新奇程度);2.文化价值(古、名、民族特色性、级别);3.科学价值(学术、研究、科考价值);4.资源丰度(种类、数量);5.环境指标(气候、植被、水等环境质量)。
(二)旅游资源开发程度和开发条件指标旅游资源的开发程度指标包括景区已开发投入的成本指标,尚未开发的旅游资源的价值评估指标两部分。
对于尚未开发的旅游资源的价值评估仍可采用上述指标进行评价,只是在评估时需注意与已开发景观的协调和平衡。
1.投入成本指标(1)旅游资源开发、建设成本:包括旅游资源勘测、规划、设计成本;景点建筑物成本;基础设施和服务设施建设成本;土地利用成本。