写字楼基础知识培训ppt
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写字楼基础知识培训
标准的交付，架空地板、充分的电源供
应并配有后备电源，如项目有一定规模 的商场，则需有单独的写字楼入口。 2.7米以上（包括2.7米） 等候时间不超过30秒 平均每20㎡有一根电话线 丰富经验、有知名度的物业管理公司 对于连续几个楼层的销售是可行的，但 如果单层或部分楼层销售于小业主或投 资客户，则会引起大厦的管理以及维修 事宜
Part2
写字楼分类——按功能及构造分类
纯写字楼 , 是办公功能占绝对优势的物业类
型，底层虽然有商业，但都是为办公活动提供 服务，一般地在底层只有银行、咖啡店、高级 餐厅、商务中心、娱乐场所、会议室等，部分 写字楼甚至完全没有任何商业，做到了真正的 “纯”写字楼。
办公楼部分
避难层
写字楼大堂
地下车库和后勤机房
乙级写字楼
坐落于市区，主要商业办公区 交通便利 土地性质为商业用地 可视性一般 超过10000平方米 国内乙级设计院 有大堂，按大厦总面积计算停车位服 务面积至少每220-250平方米配置一 个停车位 不少于800平方米 不低于2.5米 ＜11cm或无 按大厦总建筑面积计算每部客梯服务 面积不超过6000平方米,载重1000㎏/ 部，速度不低于3m/s 可无 两管风机盘空调系统，新风量30立方 米/人/小时 办公区提供不低于50w/㎡的电量, 有 备用电且在紧急情况下可保证大厦公 共设施正常运作 具备5A系统, 提供至少三家国内通讯网络服务商 办公区活荷载 200kg/㎡左右 洗手间高档装饰，提供手纸，灯具采 用环保灯具 单一业权或分散业权 提供优质物业管理服务，不低于24小 时报案服务和维修服务
办公的建筑物，或者说是由办公室
组成的大楼，1971年，Rhodes和 Kan提出：“写字楼的作用是集中 进行信息的收集、决策的制定、文 书工作的处理和其他形式的经济活 动管理。”
写字楼基础知识培训
智能卡管理，商场管理为主的应用软件系统，包括门厅多媒体查询、电子布告、公共广
播、物业管理系统、商务会议系统。
BA，Building Automation的简写，楼宇自动控制系统，可对全楼的供排水设备、制 冷设备、供电系统和电梯、自动扶 梯进行监视及控制，以状态监视为主，控制启停为 智能化系统组成与案例解析 辅，包括空调自控系统、供排水自控系统、变配电监视系统和电梯监视系统。 CA，Fire Automation的简写，通讯自动化系统，包括综合布线、宽带网络、移动电
写字楼评价体系及评级标准
5A写字楼标准
5A 标准主要针对写字楼智能化硬件方面，包括 OA （办公智能化）、 BA （楼宇智能化）、 CA （通讯智能化）、 FA （消防智能化）、 SA （安保智能化）； 1 、办公智能化系统 Office Automation (OA) ：办公自动化系统，是以物业管理，公用 信息服务，智能卡管理，商场管理为主的应用软件系统；包括计算机网络系统、会议中心 系统、门厅多媒体查询系统、物业管理计算机系统； 2 、楼宇智能化系统 Building Automation （ BA ）：包括冷热源系统、空调系统、变配电 系统、照明系统、给排水系统、电梯管理系统、停车库系统； 3 、通讯智能化系统 Fire Automation （ CA ）：包括综合布线、宽带网络、移动电话楼内 覆盖系统、有线电视及数字程控电话系统。 4 、安保智能化系统 Fire Automation （ SA ）：火灾自动报警系统、自动灭火系统、消防 联动控制系统和火灾紧急广播音响系统（与公共广播合用一套广播系统）。 5 、消防智能化系统 Security Automation （ FA ）：包括电视监控系统、巡更系统、报警 系统、门禁系统和停车场管理系统。
写字楼 PPT
最密切的首先是写字楼所处的区位。
写字楼也是传统价值体系同地段和产品构 成
项目分析
项目基本概况
1、地理特征 振兴·金融大厦位于六安市梅山南路与龙河路的交叉口，离市 中心步行仅五分钟，与政务新区隔河相望。项目周边环境优美，对 面是滨河公园，南面是中央公园和水上公园。四周的配套设施非常 完善，共有五条公交路线交通非常的便捷，地段成熟发展空间无限。
六安写字楼市场界定
处在短缺经济时代中期的一座地级市 部分开发商已建、在建的写字楼与大量商住楼并 存的城市 老城区期待高品质的写字楼领跑，引发新生的市 场客群的旺盛需求，对楼宇品质要求渐高。 如同2008-2010年的合肥写字楼市场
六安写字楼市场总结
1、写字楼中期前景比较乐观：
无市场竞争力，纯写字楼前景比较乐观，纯写字楼的将成为一种趋势；纯写字楼的形象、档次对自用类
写字楼是什么？
写字楼是现代城市中心建筑的主要建筑群体， 是现代城市ＣＢＤ的核心部分。
写字楼是一种生产工具，它的终极目的是为
提高企业或资金的生产力；
写字楼又是一种投资工具，具有一定的保 值、增值的功能。
写字楼的市场行情是经济的风向标，其用户构成
反映了这一区域产业经济发展的特点。
写字楼也是城市经济发展的反映，与写字楼关系
开始有部分酒 店承担写字楼 功能
商务环境提升， 能满足简单商 务功能 写字楼需求初现
住宅、酒店作为 主要商务楼宇存 在
主要商务部门提 供独立办公环境 写字楼需求急剧 增加
部分开发商开始 试建写字楼，大 量商住楼并存。
纯写字楼聚集， CBD概念形成
安保、通讯及中央 对办公要求更高， 空调等楼宇自动化 5A、6E标准写字楼 设施得到广泛运用， 提升办公效率 国际化程度加快， 市场趋向成熟， 市场供需旺盛， 竞争激烈产生 对楼宇品质要求 逐渐提高
商务楼写字楼商业楼宇租赁技巧培训ppt
• 对于一些老一点的写字楼，可能会有电话容量的限制。因经营的 特殊性，对于电话容量需求较大的公司，应事先明确如何办理扩 容或增量，以及办理扩容或增量所需的费用。
• 七、验收消防方面的情况
• 保卫、消防工作的宣传和教育情况，是否有定期组织实践，提高 保安和租户的防护意识。对于紧急情况和突发情形，是否有宣传 告示等。对于写字楼一些破损或者亟待更换的公共区域设施，了 解更新是否及时。
• （7）租写字楼一般必须要租至少一年以上，三年以下，如果考虑 半年或者几个月的，只有极少数商务中心会做，而且多数面积都 是很小、价格较高的。租期超过三年的，一般业主不会同意，或 者是需要一定幅度的递增。
04
写字楼租赁技巧
• （8）租写字楼的价格很多时候分为“包票”与“实收”，“包票”即是租 金内已经包含租赁税发票，“实收”则是不含。
• （9）管理费一般来说，20元以下的多数都是没有中央空调或者中 央空调费另计的，20元以上的多为中央空调。管理费通常包含公 共部分的水电，维修保养、清洁卫生等等。但也有不少大厦会将 公摊费用独立于管理费，这点，专业的经纪人一般会主动提醒您 。
• （10）写字楼的中央空调除少数是24小时供应外，大部分都是供 应上班时间（多为8：30-18：30），另外加班需要支付一定的加 班空调费。
05
写字楼租赁技巧
• （11）写字楼内是不可以住宿（有商务公寓的除外），不可以明 火煮食的。
• （12）停车费分为三种：每小时计算、上班时间包月计算、24小 时包月计算，一般车位需要找管理处联系，与业主大多没有关系 。
• （13）免租期一般毛坯的交楼标准是15-30天，而带装修的则是3 －7天时间，有的业主不给免租期，有的给两个月，这还是要视乎 业主而定。
高层写字楼消防安全培训PPT课件
三、不安全，怎么办？
4、熟识安全常识 （7）会自保或自救（逃生）
E、火灾时， 严禁在密闭房间、 卫生间等待救援
五、结束语
谢 谢！
三、不安全，怎么办？
4、熟识安全常识 （6）会使用消防器材
D、消防报警电话
三、不安全，怎么办？
三、不安全，怎么办？
4、熟识安全常识 （6）会使用消防器材
F、防火门
常闭防火门：平时呈关闭状态，人员走动时 需要推开，安装有自动闭门器
常开式防火门：平时呈开启状态，火灾时通过 各种传感器控制闭门器关门。
A、灭火器
三、不安全，怎么办？
4、熟识安全常识 （6）会使用消防器材
B、消火栓
三、不安全，怎么办？
三、不安全，怎么办？
4、熟识安全常识 （6）会使用消防器材
C、消防报警装置
可复位报警按钮
作用：是确认火情和
（还有一种是玻璃破碎报警按钮） 人工发出火警信号
4、熟识安全常识 （7）会使用消防器材
E、安全指示灯 a.安全出口灯 b.应急照明灯
可马上停止下落。
三、不安全，怎么办？
4、掌握安全常识 （5）办公区安全要求
A、办公区严禁吸烟，吸烟到指定区域。 B、严禁随意拉设电线，严禁超负荷用电。 C、电气线路、设备安装应由持证电工负责。 D、下班后，关闭的电源应予以关闭。 E、任何电气线路未验电前，均视为带电体。
4、熟识安全常识 （6）会使用消防器材
4、掌握安全常识
（4）滑（坠）梯
自我保护动作 膝盖呈弯曲姿势，借用膝盖弯 曲来承受重击压力；把脚跟提 起，就是踮脚，电梯中人少的 话最好要把两臂展开握住扶手 或贴电梯壁；整个背部和头部 紧贴电梯内墙，呈一直线，运 用电梯墙壁作为脊椎的防护。
4写字楼基础知识培训
写字楼基础知识目录写字楼的概念写字楼的分类写字楼的发展写字楼的功能写字楼的案例写字楼的概念写字楼的定义:写字楼一般可定义为办公大楼，主要承载办公空间的功能。
办公室是脑力劳动者管理和生产信息的部门，一个企业中近乎有一半的工作人员是从事办公室工作的。
现代写字楼正向综合化、一体化和智能化的的方向快速发展，写字楼的起源:历史上办公室起源于产业革命时期，那时的办公室是随着已成为社会生产基础的工厂而出现的一个附属物。
今天，办公室作为生产和处理各种商务活动的信息场所，而正在成为社会生产的基础。
目前，经济、社会状况都在发生着激烈的变化，在这种变化中，企业自身也必须进行变革。
为了适应这种社会的发展需求，也要求办公室在形态和功能上要多样化。
特别是近几年信息化技术的快速发展，更加速了这种变化的趋势。
先进的写字楼设计水平，从一个侧面反映这个国家的科学、技术、经济发展水平。
写字楼的分类分类方式:在美国，通常把写字楼划分为A、B、C三个等级，其中A级为投资级，该类写字楼最适合市场要求，高档装修和完善的配套设施是主要特征，该类物业能使公司形象和地位得到提升；B和C级写字楼一般比较陈旧，设计和功能跟不上现代潮流，部分物业通过改造可以上升为A级。
由于我国的写字楼发展历程短，分类标准还不成熟。
目前，国内关于写字楼的划分有如下三种方式：“甲”系列分类、As系列分类和按功能复合程度分类。
“甲”系列分类:北京写字楼信息网在2000年第一次全面提出顶级、甲级、乙级、丙级的四级分类原则，是最早倡导和应用甲级、乙级、丙级分类原则的机构之一。
所谓甲级、乙级、丙级写字楼主要是参照了星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称谓。
写字楼划分主要以硬件和软件为依据。
硬件方面包括楼宇外观设计、内外公共装修标准是否具有超前性，是否达到5A 写字楼水平；设备设施如电梯等候时间、中央空调管式数量、停车位数量、配套服务设施）电力负荷、绿化、夜间照明）等方面是否与世界甲级写字楼水平同步；软件方面主要指物业管理服务是否达到星级酒店标准。
办公室培训课件
05
办公软件应用
Word使用
文档创建与编辑
介绍如何使用Word创建和编辑文档 ，包括输入文本、插入图片、设置格 式等。
表格与图表
讲解如何在Word中制作表格和图表 ，以及如何对表格和图表进行美化。
页面设置与打印
介绍如何设置页面布局、添加页眉页 脚、调整页面大小、双面打印等。
高效办公技巧
分享一些使用Word的高效办公技巧 ，如快速查找与替换、批量处理邮件 等。
健康饮食的建议
选择新鲜、多样化的食物，控制油盐糖的摄入，避免 暴饮暴食。
合理安排餐点
根据工作和生活节奏，合理安排餐点和时间，避免饥 饿和暴饮暴食。
正确坐姿与站姿
正确的坐姿
背部紧贴椅背，双脚平放地面，抬头挺胸，双 肩放松。
正确的站姿
双脚平行与肩同宽，抬头挺胸，双肩放松，避 免长时间站立。
坐立交替
保持坐姿和站姿交替进行，避免长时间保持同一姿势。
职场禁忌
诽谤同事
01
避免在背后诽谤同事或谈论他人是非。
办公室恋情
02
尽量避免办公室恋情，以免影响工作效率和团队关系。
未经授权的八卦
03
避免传播未经授权的八卦消息，以免影响公司形象和团队稳定
。
04
办公设备使用
电脑使用
开关机
按正确的顺序打开和关闭电脑，以避免对硬件造成损害。
键盘和鼠标操作
掌握正确的键盘和鼠标操作，以高效地完成工作。
Excel使用
表格制作与数据输入
介绍如何使用Excel制作表格、输入数据以 及进行数据格式化。
数据图表与可视化
介绍如何在Excel中制作数据图表，以及如 何使用数据可视化工具呈现数据。
写字楼专业基础知识36页PPT
谢谢！
61、奢侈是舒适的，否则就不是奢侈 。——CocoCha nel 62、少而好学，如日出之阳；壮而好学 ，如日 中之光 ；志而 好学， 如炳烛 之光。 ——刘 向 63、三军可夺帅也，匹夫不可夺志也。 ——孔 丘 64、人生就是学校。在那里，与其说好 的教师 是幸福 ，不如 说好的 教师是 不幸。 ——海 贝尔 65、接受挑战，就可以享受胜利的喜悦 。——杰纳勒 尔·乔治·S·巴顿
写字楼专业基础知识
1。
3、道德行为训练，不是通过语言影响 ，而是 让儿童 练习良 好道德 行为， 克服懒 惰、轻 率、不 守纪律 、颓废 等不良 行为。 4、学校没有纪律便如磨房里没有水。 ——夸 美纽斯
5、教导儿童服从真理、服从集体，养 成儿童 自觉的 纪律性 ，这是 儿童道 德教育 最重要 的部分 。—— 陈鹤琴
办公室培训课件实用课件
制定计划
为每天、每周和每月制定计划，明 确目标和时间节点，并根据实际情 况进行调整。
避免拖延症
及时完成任务，不拖延，不找借口 ，以免浪费时间。
学会说“不”
学会拒绝不必要的会议、任务和工 作，以保证自己的时间得到有效利 用。
工作中的时间管理方法
团队合作
时间管理培训
通过团队协作和沟通，合理分配任务和时间 节点，提高工作效率。
详细描述
文档处理是办公室工作中不可缺少的一部分，包括文档的编 辑、排版、审校等，是每位员工必备的技能。掌握文档处理 技能，能够大大提高工作效率和文档质量。
表格制作
总结词
熟练掌握各类表格的制作方法，提高表格制作的专业水平。
详细描述
表格制作是办公室工作中常见的一项任务，包括数据的整理、排版、计算等 。熟练掌握表格制作技能，能够快速完成各类表格的制作，提高工作效率和 数据处理的准确性。
2023
办公室培训课件实用课件
目 录
• 办公室基础知识 • 实用办公技能 • 办公礼仪与沟通技巧 • 高效时间管理 • 团队协作与合作精神 • 安全与健康
01
办公室基础知识
办公室的概念和作用
概念
办公室是企事业单位在管理、行政、后勤等方面进行综合性 、系统性、专业性活动的场所，是单位顺利开展各项工作的 基础和保障。
常见的职业病
列举一些常见的职业病，如颈椎病、鼠标手、职业倦怠等。
预防பைடு நூலகம்施
针对上述职业病，制定相应的预防措施，如改善办公姿势， 适时活动身体，合理安排工作时间，定期进行体检等。
健康生活方式与保健方法
健康生活方式
介绍一些健康的生活方式，如规律作息、均衡饮食、适量运动、保持良好的 心态等。
写字楼基础知识
写字楼基本概念一、写字楼功能构成1.收益部分：可以出租收取租金或出售的部分包括办公室、停车场、商业部分、仓库等。
其中为客人服务的餐厅、厨房、理发、商店等可以由大楼管理部门自己经营，但大多向专门经营者出租，收取租金。
2.非收益部分（公摊）：指大楼内部用房和免费公用房，包括交通、服务、管理、维修和营运5个部分。
这部分的总面积小于出租部分，但种类之多、功能之复杂,远远超出出租部分.提示：业主往往较重视收益部分,实际上现代办公楼的管理系统比较复杂，需要在大楼内或旁边的附属楼内为他们设置合适的工作地点.3.附：出租办公楼的功能构成图4.常见的公摊部位●首层大堂、主、次出入口公共门厅、公共走廊、过道；●各层电（楼)梯前室、电梯间、楼梯间、电梯井；●各层空调机房、弱电小室、杂物间；●各层通风井、电管井、管道井、公共走道、公共卫生间、排烟机房；●消防控制中心●套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙(包括山墙）及外墙墙体水平投影面积的一半；●屋顶水箱间、膨胀水箱间和电梯机房、卫星电视接收机房;●所有的物业管理用房和行政管理用房（含地下部分）；●地下部分：电话间；风机房;冷冻站、筏门井、排水加压泵房、变电所、楼宇控制中心、变配电室、环网柜室；中水站房；消防、生活、废水水池用房、中水站房、进、排风机房等.5.使用率:所有的公摊一般情况下，写字楼的使用率不会超过70％；注意：并不是使用率越高越好，真正高档写字楼是只租不售的,服务内容全面广泛、硬件设施标准高,因此公摊也较大，使用率只能做到60～65％，个别项目的使用率小于60％。
二、标准层平面办公空间和公共走道、楼梯等1.标准层平面包括:电梯间及前室、卫生间、开水间、空调机房、各种管线竖井。
（核心筒）标准层制约因素：●自然采光的制约：单面采光的办公室进深不大于12米；双面采光的办公室两面的窗间距不大于24米。
●防火分区的制约：高层一类建筑，每层每个防火分区最大允许面积1000平方米，设有自动灭设备的防火分区面积可增加一倍。
相关主题
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第四代写字楼出现在20世纪末，它们开始从客户出发，考虑客户的贴身需求，加入绿色环保办公理念， 提高办公舒适度，更大地提高了智能化的水平。像深圳的地王大厦、赛格广场等。
第五代写字楼是在第四代写字楼的基础上更大力度地提高人性化、环保性、舒适度的绿色办公空间。开 始注重强调以客户需求为中心，力求提供低成本、高效率的商务平台，提倡人性化的沟通与交流。与第四 代相比，第五代写字楼的目标客户明确，环境与景观良好，办公空间更加开放式，为办公智能化预留出了
3.1 硬件配置——空调
写字楼内空调的配置，直接影响到整个写字楼的办公环境的好坏； 目前常见的空调系统有VRV与VAV两种； VRV：是通过压缩机制冷剂循环参合进入室内换热器的制冷剂流量,适时地满足室内冷热负
荷要求的高效率冷剂空调系统 VAV：变风量（Variable Air Volume）空调系统是一种通过改变送风量来调节室内温湿度
电梯技术指标： 1、速度：高速客用电梯可达到6m/ｓ，平均电梯速度在2.5—4m/ｓ 2、载重：一般客用电梯的载重量为1350— 1600公斤，载重人员在13——20人左右 3、轿厢尺寸：普遍为2.0Ｘ1.5Ｘ2.9（宽Ｘ深Ｘ高） 4、建面比：按照建筑面积与电梯的比例来计算，甲级写字楼一般要求5000平米配备一 部电梯，国外高端写字楼能做到2000－3000平米左右。
为辅
甲级：区位极佳，建筑极佳，物业服务极佳 乙级：区位较好，浇筑较好，物业服务较好 丙级：写字楼已经使用一定年限，各方面都
落后于时代发展
2.2 甲级写字楼的国际标准
项目 地理位置
实用率 外墙装饰
层高及阔度
标准
位于成熟的商业中心，同一个发展区域内集中了多个写字楼，商务活动密集；交通便 捷，有多条公共交通线路及已落成或兴建中的地下地铁路线 七成或以上（即公共配套不超过总面积的30%）
第二代写字楼出现在80年代改革开放以后，是综合型仿国际标准写字楼，像北京国际大厦， 这类写字楼照明、空调等体系互不干涉，但只是配置了办公的一些基本功能，没有对办公布置，绿色环保 、智能化管理等方面进行考虑。
第三代写字楼出现在90年代以后，是智能写字楼。像北京嘉里中心、京广中心等。这其中，智能写字楼 分为3A和5A两种。所谓5A，其中包括OA--办公自动化系统；CA--通讯自动化系统；FA--消防自动化系统 ； SA--安保自动化系统；BA--楼宇自动控制系统。它们在满足基本功能的基础上，对内部空间分割、智能 化水平等方面也做出了提升。
智能化停车场管理系统，有长期、月票、时票提供，有自动校对车辆识别功能，停车 场即使使用量及停车位置显示及引导系统等等。 停车位数量标准：每150m²-180m²商用面积一个停车位
配备齐备的自动喷淋系统、消防栓、防火卷闸分区、编程火灾走动报警系统
2.2 甲级写字楼的国际标准
项目
标准
楼宇自动化系统 保安监控系统 资料通讯系统
建筑文化
主要指摩天大楼的建筑 文化。
硬件设施
所使用的技术较酒店更 为先进，对建筑设计 和建筑功能创新的要 求更高。
软件服务
提供高效物业服务，另 一方面可以提供不同 企业的不同专业化商 业服务。
三、写字楼的产品体系
3.1 硬件配置 3.2 软件配置
3.1 硬件配置——外立面
写字楼首要的硬件配置就是其外立面的设计，通 过外立面就可以看出一个写字楼的等级，外立面 用材主要有石材、石材+玻璃、 Low－e玻璃幕 墙为主。
2.2 甲级写字楼的国际标准
项目 电梯
停车场 消防系统
标准
（1）客用升降机为进口机组，升降机搭载人数每台最少16人、1200KG，速度最低 为2.5m/s，每次大堂等候时间不超过30S及繁忙时间为5分钟之内，总搭载量不少于 总人数百分之十二。 （2）电梯分层区域每区大约为8到15层，集群控制 （3）所有升降机有IC智能卡控制系统，其功能为非办公时段保安管理操作功能 （4）最少配备独立货用升降机一组、独立行政电梯、独立消防电梯 （5）最少液晶显示器一部，可播放节目及网上消息 （6）有远端监视及对讲电话，轿厢内有闭路监视探头
擦窗机配有自动校正内外侧功能
给/排水系统 采暖系统
采用进口水泵设备，PLC控制的变频恒压供水，卫生间采用进口卫生洁具，配有定时 香水喷雾
采用进口燃油/燃气锅炉 采用进口热水泵系统设备的采暖监控设备
5A甲级写字楼的标准
2.2 写字楼的标准
黄金区位
要有良好的交通与地理
为主。
超大规模
要有一个庞大的建筑面 积，以及一个综合性 的功能配套。
3.1 硬件配置——公共导视系统
公共导视牌也是一个写字 楼不可或缺的配置之一， 这些都能为使用者带来实 际的方便
要求： 指位明确； 采用国际统
一图标； 材质商务感
强
3.2 软件配置——物业服务
写字楼物业服务的水平，是写字楼整体品质的一个重要因素。
3.2 软件配置——会议系统
集成化的设计使会议室中的所有设备有机的统一在一起，提高了主持人对整个会议的控制度 液晶触摸屏直观化、可视化的操作界面使繁多设备的被控变得简便、快捷 科技化、智能化的集成充分体现了现代会议的高品位所在 规范化、系统化的会议配置提高会议了效率 不仅可以满足会议、讨论等方面的需要； 还可以具备演讲、讲座、培训、学术交流等方面的多业务工作需要，保证会议 高效进行
采用卫星地面接受系统，收看中外电视频道
走道、门厅、车库、大堂等公共场所均装配消防播音员及音乐播放系统
2.2 甲级写字楼的国际标准
项目 内部装饰
空调系统
标准
（1）入口大厅 挑高大厅，高度大约25-30米，地面及墙身镶嵌大理石，配合造型天 花吊顶。首层大堂有电脑资讯查询系统及大型液晶显示器。 （2）电梯大堂 （3）办公室 轻钢龙骨双面石膏板加隔音棉建个，矿棉天花，假地台（在原有水泥地 台升高）150mm以上，允许用户自行随意布置，变化及安装电话槽、电话网络、宽带 、以太网络等 （4）卫生间配有优质卷纸、擦手机、干手机、洗手液及空气清新机
主楼Low-E低辐射玻璃幕墙及铝合金嵌板。裙楼外墙以花岗石、大理石或Low-E低辐 射玻璃幕墙 办公室高度（净高）2.6米以上，走廊宽度1.8米以上，电梯厅高度2.5米以上
供电系统
卫星接收系统 音响系统
日常店里供应须为10KV高压两路供电，低压配电为密集型母线槽，集中安装于大厦 低压电井内，另配备进口发电机组作应急电源。 （1）办公层电容量为60VA/m²-120VA/m² （2）后备电源每层容量达60KVA左右。
社会原因：
由于资本主义的发展，城市人口的高度集中，使城市用地十分紧张；许多办公楼建在城市中心的繁华地 带；在有限的昂贵的土地上需要容纳大量的办公场所；功能相同的办公层的叠加，可以集中地使用各种
先进设备；楼房的业主把建筑物当作炫耀实力的手段。
4.1 向高层发展
随着人类科技的不断进步，建筑物的高度必将不会增高。目前世界上最高 的建筑物为阿联酋的迪拜，高度为828米。
3.2 软件配置——智能系统
无线通讯的全区覆盖
商务随时随地，无片刻耽搁
OA金属可调网络架空地 板与1G/户的网络光纤
四、写字楼的未来发展
4.1 向高层发展 4.2 向智能化发展 4.3 向灵活性发展 4.4 向综合性发展
4.1 向高层发展
物质基础
近代高层办公建筑始于19世纪，科技和工业的快速发展为办公楼向高层发展奠定了物质基础：钢铁及 钢筋混凝土在建筑上的应用，给建筑结构方式和建筑造型提供了新的可能性；
目前世界十大建（构）筑物高度排名如下： 一、哈利法塔（迪拜塔）：828米； 二、美国北达科塔洲电视台：628.8米； 三、中国广州电视塔：618.6米； 四、加拿大电视塔：555.3米； 五、台北101大楼：508米； 六、美国110大楼：473.7米； 七、吉隆坡佩特纳斯大厦(双子星)：452米； 八、芝加哥西尔斯大厦：443米； 九、上海金茂大厦：421米； 十、香港国际金融中心第二期：415米。
4.2 向智能化发展
智能化写字楼是一种新的建筑体系，近年来由于电子计算机的发展和普及，实现了人工智能型管理， 为情报通讯事业的迅速发展提供了新的可能。80年代在美国、日本等发达国家兴起的智能型办公大楼就 是适应高度竞争的需要而诞生的高技术、高效率的新型办公大楼。
1.地段 2.建筑规模大，办公单位集中，人口密度大 3.建筑设备既现代有先进 4.功能齐全、自成体系 5.使用时间集中，人流量大 6.经营管理要求高，时效性强
1.3 写字楼的发展历程
我国写字楼已经经历了五次换代：第一代写字楼是指计划经济体制下的行政办公楼或一些国有企业在工 厂内建立的小型办公楼。这种办公楼的高度一般只有4-6层，单层的面积较大，在两三千平方米与上万平方 米之间；单层高3米左右；没有电梯和空调，门口设有传达室，负责收发信件和传达；楼梯正对大厅，较为 宽敞；房间分布走廊两侧，一字排开。这类写字楼满足了大量外企和中小企业的基本办公需求，还满足了 他们生活和交流上的需求。
中央空调系统，利用水冷机组提供冷气，每个单位能独立控制温度，每冷吨大概服务 15-20m²，具备中央后备空调，当市断电而后备电源发动，后被空调量大概是正常情况 下的四分之一，送风末端设备为VAV BOX加采暖功能。 （1）办公室内设计温度为22℃-24℃、湿度55%，新风量为10升/秒/人 （2）入口大厅、电梯厅等均有空调提供，温度为25℃ （3）每层洗手间均舍友抽风系统，温度为26℃
写字楼的档次越高其大堂的高度就越高，大堂的面积也越大。
3.1 硬件配置——电梯间
电梯厅作为除大堂外客户最关注的公共空间，选材同 样也是十分的考究，大多数甲级写字楼建议采用高档 大理石＋不锈钢装饰材料，融合与大堂相协调的地面 装修，形成特有商务特质。
3.1 硬件配置——电梯
写字楼内主要以垂直梯为主，一个写字楼内电梯的好坏除了以电梯品牌作为衡 量以外，还以电梯的速度作为衡量。
第五代写字楼是在第四代写字楼的基础上更大力度地提高人性化、环保性、舒适度的绿色办公空间。开 始注重强调以客户需求为中心，力求提供低成本、高效率的商务平台，提倡人性化的沟通与交流。与第四 代相比，第五代写字楼的目标客户明确，环境与景观良好，办公空间更加开放式，为办公智能化预留出了
3.1 硬件配置——空调
写字楼内空调的配置，直接影响到整个写字楼的办公环境的好坏； 目前常见的空调系统有VRV与VAV两种； VRV：是通过压缩机制冷剂循环参合进入室内换热器的制冷剂流量,适时地满足室内冷热负
荷要求的高效率冷剂空调系统 VAV：变风量（Variable Air Volume）空调系统是一种通过改变送风量来调节室内温湿度
电梯技术指标： 1、速度：高速客用电梯可达到6m/ｓ，平均电梯速度在2.5—4m/ｓ 2、载重：一般客用电梯的载重量为1350— 1600公斤，载重人员在13——20人左右 3、轿厢尺寸：普遍为2.0Ｘ1.5Ｘ2.9（宽Ｘ深Ｘ高） 4、建面比：按照建筑面积与电梯的比例来计算，甲级写字楼一般要求5000平米配备一 部电梯，国外高端写字楼能做到2000－3000平米左右。
为辅
甲级：区位极佳，建筑极佳，物业服务极佳 乙级：区位较好，浇筑较好，物业服务较好 丙级：写字楼已经使用一定年限，各方面都
落后于时代发展
2.2 甲级写字楼的国际标准
项目 地理位置
实用率 外墙装饰
层高及阔度
标准
位于成熟的商业中心，同一个发展区域内集中了多个写字楼，商务活动密集；交通便 捷，有多条公共交通线路及已落成或兴建中的地下地铁路线 七成或以上（即公共配套不超过总面积的30%）
第二代写字楼出现在80年代改革开放以后，是综合型仿国际标准写字楼，像北京国际大厦， 这类写字楼照明、空调等体系互不干涉，但只是配置了办公的一些基本功能，没有对办公布置，绿色环保 、智能化管理等方面进行考虑。
第三代写字楼出现在90年代以后，是智能写字楼。像北京嘉里中心、京广中心等。这其中，智能写字楼 分为3A和5A两种。所谓5A，其中包括OA--办公自动化系统；CA--通讯自动化系统；FA--消防自动化系统 ； SA--安保自动化系统；BA--楼宇自动控制系统。它们在满足基本功能的基础上，对内部空间分割、智能 化水平等方面也做出了提升。
智能化停车场管理系统，有长期、月票、时票提供，有自动校对车辆识别功能，停车 场即使使用量及停车位置显示及引导系统等等。 停车位数量标准：每150m²-180m²商用面积一个停车位
配备齐备的自动喷淋系统、消防栓、防火卷闸分区、编程火灾走动报警系统
2.2 甲级写字楼的国际标准
项目
标准
楼宇自动化系统 保安监控系统 资料通讯系统
建筑文化
主要指摩天大楼的建筑 文化。
硬件设施
所使用的技术较酒店更 为先进，对建筑设计 和建筑功能创新的要 求更高。
软件服务
提供高效物业服务，另 一方面可以提供不同 企业的不同专业化商 业服务。
三、写字楼的产品体系
3.1 硬件配置 3.2 软件配置
3.1 硬件配置——外立面
写字楼首要的硬件配置就是其外立面的设计，通 过外立面就可以看出一个写字楼的等级，外立面 用材主要有石材、石材+玻璃、 Low－e玻璃幕 墙为主。
2.2 甲级写字楼的国际标准
项目 电梯
停车场 消防系统
标准
（1）客用升降机为进口机组，升降机搭载人数每台最少16人、1200KG，速度最低 为2.5m/s，每次大堂等候时间不超过30S及繁忙时间为5分钟之内，总搭载量不少于 总人数百分之十二。 （2）电梯分层区域每区大约为8到15层，集群控制 （3）所有升降机有IC智能卡控制系统，其功能为非办公时段保安管理操作功能 （4）最少配备独立货用升降机一组、独立行政电梯、独立消防电梯 （5）最少液晶显示器一部，可播放节目及网上消息 （6）有远端监视及对讲电话，轿厢内有闭路监视探头
擦窗机配有自动校正内外侧功能
给/排水系统 采暖系统
采用进口水泵设备，PLC控制的变频恒压供水，卫生间采用进口卫生洁具，配有定时 香水喷雾
采用进口燃油/燃气锅炉 采用进口热水泵系统设备的采暖监控设备
5A甲级写字楼的标准
2.2 写字楼的标准
黄金区位
要有良好的交通与地理
为主。
超大规模
要有一个庞大的建筑面 积，以及一个综合性 的功能配套。
3.1 硬件配置——公共导视系统
公共导视牌也是一个写字 楼不可或缺的配置之一， 这些都能为使用者带来实 际的方便
要求： 指位明确； 采用国际统
一图标； 材质商务感
强
3.2 软件配置——物业服务
写字楼物业服务的水平，是写字楼整体品质的一个重要因素。
3.2 软件配置——会议系统
集成化的设计使会议室中的所有设备有机的统一在一起，提高了主持人对整个会议的控制度 液晶触摸屏直观化、可视化的操作界面使繁多设备的被控变得简便、快捷 科技化、智能化的集成充分体现了现代会议的高品位所在 规范化、系统化的会议配置提高会议了效率 不仅可以满足会议、讨论等方面的需要； 还可以具备演讲、讲座、培训、学术交流等方面的多业务工作需要，保证会议 高效进行
采用卫星地面接受系统，收看中外电视频道
走道、门厅、车库、大堂等公共场所均装配消防播音员及音乐播放系统
2.2 甲级写字楼的国际标准
项目 内部装饰
空调系统
标准
（1）入口大厅 挑高大厅，高度大约25-30米，地面及墙身镶嵌大理石，配合造型天 花吊顶。首层大堂有电脑资讯查询系统及大型液晶显示器。 （2）电梯大堂 （3）办公室 轻钢龙骨双面石膏板加隔音棉建个，矿棉天花，假地台（在原有水泥地 台升高）150mm以上，允许用户自行随意布置，变化及安装电话槽、电话网络、宽带 、以太网络等 （4）卫生间配有优质卷纸、擦手机、干手机、洗手液及空气清新机
主楼Low-E低辐射玻璃幕墙及铝合金嵌板。裙楼外墙以花岗石、大理石或Low-E低辐 射玻璃幕墙 办公室高度（净高）2.6米以上，走廊宽度1.8米以上，电梯厅高度2.5米以上
供电系统
卫星接收系统 音响系统
日常店里供应须为10KV高压两路供电，低压配电为密集型母线槽，集中安装于大厦 低压电井内，另配备进口发电机组作应急电源。 （1）办公层电容量为60VA/m²-120VA/m² （2）后备电源每层容量达60KVA左右。
社会原因：
由于资本主义的发展，城市人口的高度集中，使城市用地十分紧张；许多办公楼建在城市中心的繁华地 带；在有限的昂贵的土地上需要容纳大量的办公场所；功能相同的办公层的叠加，可以集中地使用各种
先进设备；楼房的业主把建筑物当作炫耀实力的手段。
4.1 向高层发展
随着人类科技的不断进步，建筑物的高度必将不会增高。目前世界上最高 的建筑物为阿联酋的迪拜，高度为828米。
3.2 软件配置——智能系统
无线通讯的全区覆盖
商务随时随地，无片刻耽搁
OA金属可调网络架空地 板与1G/户的网络光纤
四、写字楼的未来发展
4.1 向高层发展 4.2 向智能化发展 4.3 向灵活性发展 4.4 向综合性发展
4.1 向高层发展
物质基础
近代高层办公建筑始于19世纪，科技和工业的快速发展为办公楼向高层发展奠定了物质基础：钢铁及 钢筋混凝土在建筑上的应用，给建筑结构方式和建筑造型提供了新的可能性；
目前世界十大建（构）筑物高度排名如下： 一、哈利法塔（迪拜塔）：828米； 二、美国北达科塔洲电视台：628.8米； 三、中国广州电视塔：618.6米； 四、加拿大电视塔：555.3米； 五、台北101大楼：508米； 六、美国110大楼：473.7米； 七、吉隆坡佩特纳斯大厦(双子星)：452米； 八、芝加哥西尔斯大厦：443米； 九、上海金茂大厦：421米； 十、香港国际金融中心第二期：415米。
4.2 向智能化发展
智能化写字楼是一种新的建筑体系，近年来由于电子计算机的发展和普及，实现了人工智能型管理， 为情报通讯事业的迅速发展提供了新的可能。80年代在美国、日本等发达国家兴起的智能型办公大楼就 是适应高度竞争的需要而诞生的高技术、高效率的新型办公大楼。
1.地段 2.建筑规模大，办公单位集中，人口密度大 3.建筑设备既现代有先进 4.功能齐全、自成体系 5.使用时间集中，人流量大 6.经营管理要求高，时效性强
1.3 写字楼的发展历程
我国写字楼已经经历了五次换代：第一代写字楼是指计划经济体制下的行政办公楼或一些国有企业在工 厂内建立的小型办公楼。这种办公楼的高度一般只有4-6层，单层的面积较大，在两三千平方米与上万平方 米之间；单层高3米左右；没有电梯和空调，门口设有传达室，负责收发信件和传达；楼梯正对大厅，较为 宽敞；房间分布走廊两侧，一字排开。这类写字楼满足了大量外企和中小企业的基本办公需求，还满足了 他们生活和交流上的需求。
中央空调系统，利用水冷机组提供冷气，每个单位能独立控制温度，每冷吨大概服务 15-20m²，具备中央后备空调，当市断电而后备电源发动，后被空调量大概是正常情况 下的四分之一，送风末端设备为VAV BOX加采暖功能。 （1）办公室内设计温度为22℃-24℃、湿度55%，新风量为10升/秒/人 （2）入口大厅、电梯厅等均有空调提供，温度为25℃ （3）每层洗手间均舍友抽风系统，温度为26℃
写字楼的档次越高其大堂的高度就越高，大堂的面积也越大。
3.1 硬件配置——电梯间
电梯厅作为除大堂外客户最关注的公共空间，选材同 样也是十分的考究，大多数甲级写字楼建议采用高档 大理石＋不锈钢装饰材料，融合与大堂相协调的地面 装修，形成特有商务特质。
3.1 硬件配置——电梯
写字楼内主要以垂直梯为主，一个写字楼内电梯的好坏除了以电梯品牌作为衡 量以外，还以电梯的速度作为衡量。