项目财务分析与评价

项目财务分析与评价 Document number：PBGCG-0857-BTDO-0089-PTT1998

财务分析及评价

1 项目总投资估算

项目的总投资包括土地费用、前期工程费用、建设配套费、建筑安装工程费用、室外工程费、建设监理费、建设单位管理费、预备费以及建设期贷款利息等项。

A、土地费用

本项目占地亩，每亩450万元，土地总价值为4302万元。

B、前期工程费用包括工程勘察费、工程设计费、前期工程咨询费等项费用。按建安成本的2%取费。

C、建设配套费用包括招投标费、市政设施配套费、消防设施配套费、天然气公网初装费、抗震设计审查费、定额编制管理费、质量监督费、劳保统筹基金、新型墙体材料专项费用、“结建”人防工程押金、散装水泥保证金、排污费、环卫费、水增容费、电力增容工程费等。按建安成本的10%取费。

D、建筑安装工程费用

根据相关建设工程造价指标，结合本项目实际情况，住宅楼按1300元/㎡（方案1），1500元/㎡（方案2），综合楼按1600元/㎡，写字楼装修按600元/㎡，酒店及配套服务功能装修按1000元/㎡计算，本项目建筑安装工程总造价为8472万元（方案1），9168万元（方案2）。

E、室外工程费

室外工程包括小区道路、绿化及小区内各项构筑物等内容。根据本项目实际情况，按50元/㎡计算，本项目的室外工程费为320万元。

F、工程建设监理费

按建安工程总造价的1%计算，共计为85万元。

G、建设单位管理费

按前六项费用之和的2%计提。

H、预备费

由于项目开发的可预见性较强，预备费按建安成本的6%计提。

I、建设期利息

按本项目建设期二年，贷款额1亿元，每年贷款5000万元，年贷款利率5%计算，利息总额为500万元（每年为250万元）。

K、项目总投资估算

综合以上1至10项费用，本项目总投资估算为15487万元（方案1），16342（方案2）。

项目总投资估算表（方案1）

费用名称费用数量（万元）

1.土地费用 4302

2.前期费用 169

3.建设配套费 847

4.建安工程费（含装修费） 8472

5.室外工程费 320

6.工程监理费 85

7.管理费 284

8.预备费 508

9.建设期财务费用 500

10.总计 15487

项目总投资估算表（方案2）

费用名称费用数量（万元）

1.土地费用 4302

2.前期费用 193

3.建设配套费 917

4.建安工程费（含装修费） 9168

5.室外工程费 320

6.工程监理费 92

7.管理费 300

8.预备费 550

9.建设期财务费用 500

10.总计 16342

财务评价

7.2.1方案A+1

即住宅12层48户，写字间全部出租（除自用部分外），酒店（及配套功能）自营，停车场出租100个。

财务盈利能力动态分析

A、营业收入

营业项目营业收入（万元）计算依据

住宅楼销售 1794 内部出售2330元/㎡，公开销售3300元/㎡

写字间出租 486/年 90%出租率；50元/㎡

酒店客房营业收入 972/年按50%的住房率，平均按2床标准间200元/㎡×天配套功能营业收入 335/年 200元/㎡×月，不含会议室

停车场出租 36/年 300元/㎡×月×个

合计 1829/年未计住宅楼销售收入1794万元

B、营业利润（未计建设成本）

营业项目营业利润（万元）计算依据及说明

住宅楼销售 1794 一次性收入

写字间出租 486/年 90%出租率；物业管理费用由住户承担，保平经营；

酒店客房营业收入 486/年按50%的利润率计算

配套功能营业收入 168/年按50%的利润率计算，不含会议室

停车场出租 36/年 100%出租率

合计 1129/年未计住宅楼销售利润1794万元

C、全部投资的现金流量表单位：万元

时间项目 2003 2004 2005

现金流入量合计 7794 463 -5409

自有资金投入 1000

主营业务收入 1794 457 1829

借入资金 5000

现金流出量合计 7786 7701 707

土地费用 3000 1302

前期费用 169

建设配套费 847

建安工程费 3000 5472

室外工程费 100 220

工程监理费 40 45

管理费 130 154

利息 250 250 250

归还借款本金

其他费用 250 258 457

现金净流量 6 -7238 -6116

D、投资回收期估算：

项目总投资的回收期为（15487-1794）÷（1193-250）=年。（假定贷款本金年后归还，经营期每年只支付利息）

E、投资回报率计算

按50年经营周期（不变价）计算，<1192×（）+1794>÷15487=300%

每年为300%÷50=6%

盈亏平衡分析

A、住宅销售的平衡点是

<（15487-8472）÷36264+1300>÷3300=98%

即出售掉98%的面积才可以达到盈亏平衡点。（其中假设内部购买部分除建安成本和土地成本外，其余费用全部摊入其他建筑）

B、酒店经营的平衡点

200×50%×50%÷200=25%

即住房率达到25%能够保本经营。

C、写字楼经营的平衡点