地籍测量学j第十一章 房产测量

第十一章 房 产 测 量
第一节
一． 目的和内容
① 目的：采集和表述房屋和房屋用地的有关信息，为
房产测量概述
房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征
收税费，以及为城镇规划建设提供数据和资料。 ② 内容：房产调查、房产平面控制测量、房产要素测 量、房产图绘制、房产面积测算、变更测量、成果 资料的检查和验收
⑨ 套内墙体面积：指套内使用空间周围的维护、承重墙 体和其他承重支撑体所占的面积。
⑩ 套内阳台建筑面积：按阳台外围与房屋墙体之间的水 平投影面积计算。
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第三节
一． 界址测量
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ1. 2. 3.
房产图的测绘
界址点测量：极坐标法或交会法解析测定 丘界线测量：钢尺丈量或解析测定；不规则的弧形丘界线按折线分
1. 丘和丘号

2. 幢与幢号
幢指一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋；幢号以丘 为单位，在丘内按顺序编号；幢号注在房屋轮廓线内左下角， 加以括号表示。
3. 房产权号：建在他人用地范围内的房屋在幢号后加房产权号。
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四．
1.
房屋用地调查
用地座落调查：所在街道的名称和门牌号
2.
3. 4.
用地产权性质调查：国有或集体所有
③
④
野外采集数据或解析测量房产要素点和地物点相对邻近控制点的点 位中误差≤±0.05mm；
展绘房产分幅图的中误差≤图上±0.1mm。
3. 房产界址点的精度要求
①
D m j 0.02m j D
间距未超过50m的界址点间的间距误差不超过下式规定：
其中：mj— 相应等级界址点的点位 中误差；D—相邻界址点的距离； 2 △D—界址点坐标计算的边长与实量边长较差的限差。
VII. 单层建筑物内分隔的操作间、控制室、仪表间等单层房间；
VIII. 层高小于2.2m的深基础地下架空室、坡地建筑物吊脚、架空层； IX. 建筑层高2.2m及以下的均不计入面积。
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2.
商品住宅建筑面积计算法
成套住宅建筑面积的计算公式如下：
一套住宅的建筑面积 本幢楼总建筑面积 应扣除的建筑面积 一套住宅的使用面积 本幢楼各套住宅使用面积之和
3.
②
房产界址点的精度要求
间距超过50m的相邻界址点间 的间距误差和界址点相对于 邻近控制点的点位误差符合 表11-1规定：
表11-1
界 界址点相对于邻近控制点的点位误 址 差和相邻界址点间的间距误差 点 等 限 差 中 误 差 级 一 ±4cm ±10cm ±20cm ±2cm ±5cm ±10cm 表11-2 房产面积的 精 度 等 级 一 二 三 中 误 差 限 差
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1.
②
房屋建筑面积的测算
计入一半建筑面积的范围
I. 用深基础做地下室架空加以利用，层高超过2.2m；
II. 独立柱的雨篷； III.单排柱或独立柱的车棚、货棚站台等； IV. 凹阳台、挑阳台、有柱阳台等； V. 建筑物墙外有顶盖和柱的走廊、檐廊等； VI. 两个建筑物间无顶盖的架空通廊； VII.室外楼梯作为主要通道和用于疏散的全部计入面积； 室内有楼梯的室外楼梯计算一半。
III.
IV. V. VI. VII.
多层建筑物：
地下室、半地下室、地下车间、仓库、商店、地下指挥部等及其 出入口的建筑面积； 坡地建筑物利用吊脚做架空层； 穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅等； 建筑物内的技术层和设备层，层高超过2.2m的；
VIII. 电梯井、提物井、垃圾道、管道井、烟道等； IX. X. 突出屋面的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯、机房等； 突出墙外的门斗，跨越其他建筑物的高架单层建筑物。
用地等级调查：按土地等级划分的标准和规定进行调查 房屋用地的税费：向相关部门递交的年度金额
5.
6. 7.
房屋用地的使用权主：产权主的姓名或单位名称
房屋用地的使用人：使用人的姓名或单位名称 用地来源：使用权取得的时间和方式
8.
9.
用地四至：与四邻接壤的情况
用地范围界标：地界线的各种标志
10. 用地用途分类：按《房产测量规范》进行 11. 用地面积调查：占地面积、院地面积、分摊面积 12. 用地略图：以用地单元为单位而绘制的略图
式中：“使用面积”指套内房屋使用空间的面积，如居室、 门厅、客厅、室内走道、厕所、卫生间、储藏室、壁橱、 阳台等，套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积； “应扣除的建筑面积”指分摊的共有面积和未分摊的共有 面积，如高压水泵房、配电室、电梯间、设备层、地下室、 楼内锅炉房等的建筑面积。
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三、 房屋用地面积的测算
③
房产测量成果：房产薄册、房产数据和房产图集
1
二．
1.
基本精度要求
房产平面控制测量的基本精度要求
末级相邻基本控制点的相对点位中误差≤±0.025m；
2. 房产分幅平面图和房产要素测量的精度
① ② 测绘平面图地物点相对邻近控制点的点位中误差≤图上±0.5mm； 编绘平面图地物点相对邻近控制点的点位中误差≤图上±0.6mm；
④ 共有面积：指各产权主共同拥有的建筑面积。
⑤ 房屋的产权面积：指产权主依法拥有房屋所有权的房 屋建筑面积。
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房屋数量的有关解释：
⑥ 总建筑面积：等于计算容积率的建筑面积和不计算容 积率的建筑面积之和。计算容积率的建筑面积包括使 用建筑面积、分摊的共有面积和未分摊的共有面积。 ⑦ 成套房屋的建筑面积：由套内房屋的使用面积、套内 墙体面积和套内阳台面积三部分组成。 ⑧ 套内房屋使用面积：指套内房屋使用空间的面积，套 内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。
2. 准备工作
资料的准备：房产图分幅表、房产图原图、解析界址点坐标成果 表及其计算和记录、房产调查表、房屋分层分户平面图等。 拟定测算计划，按《房产测量规范》的要求进行测算工作。
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二． 房屋面积的测算
1.
①
I. II.
房屋建筑面积的测算
计入全部建筑面积的范围：
单层建筑物，以外墙勒角以上的外围水平面积计算； 高低联跨的单层建筑物：
房屋的数量：房屋的数量包括建筑占地面积、建筑面积、 使用面积、共有面积、产权面积、宗地内的总建筑面积 (简称总建筑面积)、套内建筑面积等。
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房屋数量的有关解释：
① 建筑占地面积(基底面积)：指房屋底层外墙(柱)外围 水平面积，一般与底层房屋建筑面积相同。
② 建筑面积：指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平 投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等， 且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上(含2.20m) 的永久性建筑。 ③ 使用面积：指房屋户内全部可供使用的空间面积，按 房屋内墙面水平投影计算。
4. 房角点的精度要求：
坐标的精度与界址点的精度 相同；如不需房角点坐标， 则房产图的精度按房产分幅 平面图和房产要素测绘的精 度要求；
二 三
5. 房产面积的精度要求：
符合表11-2的规定，表中S为 房产面积，单位为m2
0.01 S +0.0003S 0.02 S +0.001S 0.04 S +0.003S
房屋用地面积以丘为单位进行测算，范围包括：房屋占地面积、院 落面积、分摊共用院落面积、室外楼梯占地面积，以及其它各项地 类面积。 房屋占地面积(基底面积)是指房屋底层外墙(柱)外围水平面积，一 般与底层房屋建筑面积相同。
五． 房产分丘图的测绘
分丘图是分幅图的局部图，是绘制房屋产权证的附图；基本 要求与分幅图一致；分丘图地物点相对邻近控制点的点位误 差≤图上±0.5mm。
六． 房屋分户平面图的绘制
分户图是分丘图基础上绘制的细部图，是房产所有权证的附图； 分户图的房屋丘号和幢号应与分丘图一致。房屋边长实际丈 量并注记到0.01mm。 13
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五． 房屋调查
房屋调查的内容包括五个方面：房屋的权属、位置、数 量、质量和利用现状。 • • • 房屋的权属：包括权利人、权属来源、产权性质、产别、 墙体归属、房屋权属界线草图。 房屋的位置：包括房屋的座落、所在层次。 房屋的质量：包括层数、建筑结构、建成年份。
•
•
房屋的用途：房屋目前的实际用途，也就是指房屋现在 的使用状况。
0.02 S +0.0006S 0.04 S +0.002S 0.08 S 3 +0.006S
三．
①
房产比例尺及坐标系统的选择
房产分幅平面图：建筑密集区50cm×50cm分幅，比例尺1:500， 其它区域1:1000；
1. 房产测量比例尺的选择
②
③
房产分丘图：分幅选择787mm×1092mm的1/32～1/4，比例尺根据 丘的面积大小和需要，在选择1:100～1:1000中选择；
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1.
③
房屋建筑面积的测算
不计入建筑面积的范围
I. II. 突出墙面的构件配件和艺术装饰，如柱、垛、勒脚、台阶、无柱 雨蓬、挑廊、庭园、悬挑窗台等； 层高在2.2m以内的技术层；
III. 检修、消防用的楼梯； IV. V. VI. 没有围护结构的屋顶水箱，建筑物上无顶盖的平台（露台）； 建筑物内外的操作平台、上料平台、及利用建筑物空间安置箱罐 的平台； 构筑物，如独立烟囱和烟道、油罐、贮水（油）池、贮仓、园库、 地下人防干线及支线等；
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四．
房产测量常用术语
1. 假层：是指房屋的最上一层，四周外墙的高度一般低于正式层外
墙的高度，内部房间利用部分屋架空间构成的非正式层，其高度大 于2.2m的部分，面积不足底层1/2的层。
2. 气屋：利用房屋的人字屋架下面的空间建成，并设有老虎窗。 3. 夹层(附层)：建筑设计时，安插在上下两层之间的房屋。 4. 暗楼：房屋建成后，利用室内上部空间添加建成的房间。 5. 过街楼和吊楼：横跨里巷两边房屋建造的悬空房屋为过街楼；一
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三．


房屋单元的划分和编号
丘指地表上一块有界空间的地块，又分为独立丘和组合丘。
房产区以市行政建制区的街道或乡镇的行政辖区，或房地产管 理划分的区域为基础划分，可再分为房产分区，丘以房产分区 为单元划分。 丘按市、市辖区(县)、房产区、房产分区、丘五级编号。 市代码+市辖区(县)代码+房产区代码+房产分区代码+丘 （2位） （2位） （2位） （2位） （4位）
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一． 面积测算的要求与准备工作
1. 测算的要求


面积量算通过分级测算的逐级限差来控制；
基本控制有两种：
① 公里格网为基本控制范围；
② 坐标解析法计算的面积为面积的基本控制。

在房产图上独立测算面积两次，两次较差≤ 0.0003M S m2，S为 量算的面积，M为房产图比例尺的分母。

面积小于图上5cm2不宜用求积仪测算。
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第二节
一． 房产调查的对象：

房产调查
获取建筑物、构筑物的权属、数量、位置、类型和质量等信 息； 建筑物主要指房屋； 构筑物主要指道路、桥梁、堤坝、水闸等。
二． 房产调查的内容
① ② ③ ④ 分房屋用地调查和房屋调查两部分。 房屋用地调查以丘为单元，房屋调查以幢为单元分户进行； 如实按项依次填写“房屋用地调查表”及“房屋调查表”； 用地略图和房屋权界线示意图应与房产图一致。
房产分户图：分幅选择787mm×1092mm的1/32或1/16，比例尺一 般为1:200，可根据房屋的面积放大或缩小比例尺
2. 房产测量坐标系统的选择
① ② ③ 一般采用国家1980年大地坐标系或沿用当地地方坐标系；采用地 方坐标系时应与国家大地坐标系进行不少于三个点的联测； 统一采用高斯正形投影； 一般不表示高程；如需要测定高程，采用1985年国家高程基准
段丈量
界标地物的测量：各种测量方法测定
二． 房屋及其附属设施测量
1. 房屋的测绘：
2.
3. 4. 5.
房屋附属设施的测量：
房角点测量： 其它建筑物、构筑物的测量： 共有部位的测量：
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三.
房产图的测绘方式
按仪器和成图方法可分为白纸测图、航测法成图和数字化成图三种
四． 房产分幅图的测绘
房产分幅图全面反映房屋及其用地的位置和权属等基本状况， 是测绘分丘图和分户图的基础资料；可在已有地籍图或地形 图基础上绘制而成，也可单独测绘。
边依附于相邻房屋，另一边有支柱建筑的悬空房屋为吊楼。
6. 阳台和挑外廊：房屋建筑的上层，伸出屋外的部分，作为吸收阳
光和纳凉使用的为阳台或眺台。阳台分为：外(凸)阳台、内(凹)阳 台、凸凹阳台，绘图时把突出墙面的部位绘成虚线。
7. 天井和天棚：房屋内部的小块空间，无盖见天的为天井。天井上
有透明顶棚覆盖的为天棚。
第四节
房产面积测算
房屋建筑面积 共有建筑面积
面积的测算是房产测量的重要内容。
房 产 面 积

房屋面积 用地面积
产权面积 使用面积
房产面积的测算方法有解析法、图解法、求积仪法和数字求积仪法 等。 测算后还要以一幢建筑物为单位进行面积的汇总和逐级进行分类面 积（分层面积、分户面积及建筑占地面积）的统计。