《成都市物业管理业主大会规程》

《成都市物业管理业主大会规程》（成房物管[2003]7号）

成都市房产管理局关于印发《成都市物业管理业主大会规程》的通知

各区（市）县房管局（办、所），各房地产开发建设单位、业主委员会，各物业管理公司：

为规范物业管理业主大会的设立和运作，根据《物业管理条例》等有关法规和政策规定，结合成都市实际，现将我局制定的《成都市物业管理业主大会规程》印发给你们，请认真研究执行。执行中有什么问题，请及时与我局联系。

附件：成都市物业管理业主大会规程

二○○三年十二月二十二日

成都市物业管理业主大会规程

第一章总则

第一条为了规范物业管理业主大会的活动，维护业主的合法权益，根据《物业管理条例》等法规、政策，结合成都市实际，制定本规程。

第二条本规程适用于本市行政区域内物业管理活动中业主大会的成立、运作和监督。

第三条物业管理区域内全体业主组成业主大会。

业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

第四条一个物业管理区域只能成立一个业主大会。物业管理区域的划分按有关规定执行。

业主大会应当设立业主委员会作为其执行机构。

第五条成都市房产管理局负责本市行政区域内物业管理业主大会的监督工作。

各区（市）县房产管理部门负责作好本行政区域内业主大会及其业主委员会的指导、监督工作。

第二章业主大会

第六条业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第七条业主大会自按规定程序召开首次业主大会会议之日起成立。

第八条业主大会依法履行以下职责：

（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；

（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；

（三）选聘、解聘物业管理企业；

（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；

（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

第九条业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

业主公约对物业管理区域内全体业主具有约束力。

第十条业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成与任期、工作经费、印章管理使用等事项依法作出约定。

第十一条公有住房出售达到总建筑面积1/2以上的，商品房出售达到总建筑面积2/3以上且竣工交付使用满1年的，业主应当筹备业主大会的成立。

第十二条业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区（市）县房产管理部门（以下简称当地主管部门）和街道办事处（镇人民政府，下同）、社区居民委员会的指导下，由业主代表、建设单位代表（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备组（以下简称筹备组），负责业主大会筹备工作。

筹备组组成以后，筹备组成员名单应当以书面形式在物业管理区域内公告，并告知当地主管部门和街道办事处、社区居民委员会。

首次业主大会会议的组织费用，由该物业的建设单位承担。

第十三条筹备组应当认真履行服务职责，做好下列筹备工作：

（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（二）参照政府主管部门制订的示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）和《业主公约》（草案）；

（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；

（四）确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；

（五）宣传物业管理的有关法规、政策；

（六）召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款（一）、（二）、（三）、（四）项的内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。

第十四条业主身份的确认，一般按房屋所有权证记载的所有权人确定；订立买卖合同尚未取得房屋所有权证的物业买受人，其房屋竣工并已交付的，参照房屋所有权人进行业主身份认定。

前款确定或认定的房屋业主超过一人的，推选一人参加业主大会会议。

无民事行为能力或限制民事行为能力的业主，由其法定代理人参加业主大会会议。

第十五条业主在首次业主大会会议上的投票权数，按照业主在物业管理区域内拥有的物业建筑面积确定。一般以每1平方米为1个投票权计算业主的投票权数，不足1 平方米的部分采用四舍五入计算。

首次业主大会会议后业主投票权的确定由业主大会议事规则约定。

第十六条筹备组一般应自组成之日起30日内在当地主管部门和街道办事处、社区居民委员会的指导下，组织召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。

筹备组应当在业主委员会选举产生后3日内向其移交全部资料。

第十七条首次业主大会会议未能审议通过业主公约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会的，应当重新筹备成立业主大会。

第十八条业主大会成立后成为同一物业管理区域业主的，自动成为业主大会成员，并应当遵守业主大会通过的业主公约、业主大会议事规则和有关决定，在办理有关房屋交接手续时还应对其予以书面承诺，由业主委员会记录存档。

第十九条业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。

有下列情况之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议：

（一）20％以上业主提议的；

（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

（三）业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况。

发生应当召开业主大会会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，当地主管部门应当责令业主委员会限期召开。

第二十条召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主，并将会议通知和有关材料以书面形式在物业管理区域内公告。

发生重大事故或者紧急事件等需要及时处理的，也应当及时通知和公告。

召开住宅小区业主大会会议，应当同时告知街道办事处、社区居民委员会。

第二十一条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加，业主大会会议方为有效。

第二十二条业主本人因故不能参加业主大会会议的，可书面委托代理人参加。

第二十三条单位业主派代表参加业主大会会议的，其代表应持有效的委托证明资料。

第二十四条物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元（楼层）等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议；业主代表因故不能参加会议的，业主可以另外推选一名业主代表参加。

业主代表的产生应经相应区域内1/2以上投票权的业主书面同意。

第二十五条推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见；凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的意见经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。

第二十六条业主大会会议的表决，一般采用1个（户）业主1份表决票的方式。表决票上应标明业主的姓名，楼栋单元门牌号，建筑面积，投票权数，表决事项，赞成、反对、弃权选项及示范符号，有效与无效票的提示，以及业主本人签名等内容。

第二十七条业主大会会议作出重大事项决定应当通过书面形式签字表决，其表决票的发放和回收应有表决人的签字。