写字楼产品入门完整版本
(产品管理)未来写字楼产品的分类与发展
最新卓越管理方案您可自由编辑未来写字楼产品的分类及发展〇林洁写字楼产品在未来发展中将出现从单一走向多样化类型的趋势。
随着市场化程度的升高以及客户所需类型的细分，今后对甲级、乙级、丙级写字楼的关注将越来越考究。
写字楼产品的细分趋势随着市场化程度越来越高，客户的需求类型也将越来越多，写字楼产品在未来发展中将出现从单一化走向多样化的趋势。
简单总结起来，可以用下面的图表来表达这种日益分化的趋势（图1）：1.档次细分以往市场对所谓甲级写字楼的关注程度较高，而对相对低端的乙级写字楼及丙级写字楼的关注明显弱化。
随着客户购买或租用能力的细分，今后对甲级、乙级、丙级写字楼的关注度将会越来越高。
近两年出现的住宅产权写字楼，就是写字楼产品中的中端产品细分化的表现。
2.规模细分随着客户规模的分化，写字楼的规模也日渐分化，可以总结出以下几种倾向：（1）“大”：大开间办公楼，独立形象写字楼，低密度办公楼。
（2）“大小通吃”：标准的核心筒式写字楼；很大的公司和很小的公司可以共享。
（3）“小”：小开间办公楼，孵化器。
3.功能细分（1）从住宅到办公的功能细分：从住宅到写字楼，从商业到写字楼中间有很多的过渡，住宅向写字楼过渡有SOHO的形式，有住宅产权写字楼的形式，越靠近办公轴则办公的比例越大而居住的比例越小，在商住和住宅产权写字楼之间是否会出现另一过渡类型的办公产品？在商住里面，实际上仍然是以住宅为主体，办公功能只占据30%-40%，而新类型写字楼办公功能则占据60%-70%。
这是一个值得探讨的产品类型。
（2）从商业到办公的功能细分：商业和办公之间现有的过渡类型是展示，可以偏商，同时又不是纯粹的商业，随着功能的细分，将来会出现另一种更加偏向办公的新的过渡类型——“轻型办公”（图2）。
在上述的细分产品类型中，“独立形象写字楼”和“轻型办公”将很有可能成为今后一段时间内的热点，下文将重点分析这两种写字楼类型的特点。
独立形象写字楼1.独立形象写字楼的特点（1）独立的临街形象：在主要道路上有足够的展示面。
写字楼销售培训
电梯
作用 类型 规划布局 细节要求 装饰示例 技术指标 总结
垂直交通核心工具 楼盘价值的载体
1 两个主要作用
电梯作为交通工具，是现代建筑物的重要组成部分
扶梯
2
类型
主要起连接上下层的 作用，多在商场使用
垂直电梯
2
类型
垂直电和写字楼重 要的硬件配置之一
1.6m *1.6m *2.8m
中央商务
德国 奥蒂斯
2.5
7
99
2
6286
2.0m *1.5m *2.8m
时代广场
进口三菱
6
16
218
4
5178
2.0m *1.5m *2.8m
金中环
芬兰通力
6
19
——
3
6842
——
大中华
日立
4
38
——
3
5663
——
凤凰大厦
通力
2.5
10
——
2
5500
——
中心区写字楼的电梯大多数采用日本进口品牌或欧洲品牌， 比较注重硬件方面的投入，同时也提升了楼盘的品质。
采用双侧核心体时，中央部分的结构体系较多采用框架结构。
深圳特区报业大厦
４ 核心筒的位置
体外核心筒
位于建筑体外部，以通道与之相连，有利于创造大面积、完整开敞的房间； 核心筒数目一般根据标准层规模和交通组织而定，面积大的建筑需多处设置疏散楼梯 标准层进深及面积根据核心筒数量及布置变化 此类建筑多用于独家使用、大公司使用，不利于出租型多用户办公； 一般标准层面积在２０００－３０００平米以上。
5 功能配置
高档咖啡厅：供客户休息洽谈使用，设计风格高档，提升项目商务品质。 触摸式电脑查询系统：为来访客户提供便捷查询使用。 客户休息区：来访客户休息使用，体现楼与人性化。 商务中心：代办票务、礼仪接待、打印装桢、客房预定等业务。 信报箱：与大堂设计风格统一，方便客户取阅报纸信件使用。 设立门禁系统：在电梯口设立门禁系统，可以避免闲杂无关人员随意进入各 楼层，增加安全保障。
写字楼产品建议书
电力系统
1、通常采用两路供电 2 2 1、供电量50—70w/ m 2、供电量70—100w/ m
电梯
1、客梯采用国际进口品 牌，其它电梯可采用合 1、采用国际进口品牌 资产品 2、轿箱内豪华装修，高 1、候梯时间不大于45s 2、轿箱内豪华装修，高 度达到3米 ，5分钟运载能力不低 度达到2.8米 3、候梯时间不大于35s， 于8.5% 3、候梯时间不大于40s 5分钟运载能力12%以上 ，5分钟运载能力不低于 10% 挑高>10m，宽敞明亮，豪 华装修配置 >150mm 大堂豪华气派，>8m 100—150mm >6米 75—100mm
写 字 楼 产 品 建 议 书
2012.06
目
写字楼等级分类
录
08-14
19-24
本项目写字楼的设计要点
案例分析
25-35
01
写字楼等级分类
本项目写字楼的设计要点
案例分析
08
写字楼等级分类：
一类写字楼——国际甲级写字楼
二类写字楼——国内甲级写字楼 三类写字楼——国内乙级写字楼
核心筒布置方式建议选择“一字型 ”。
21
2.2 柱距 柱距的大小应考虑以下几方面因素： 一、对入口大堂的影响： 考虑到入口大堂应居中布置，所以应适当调整柱距，使入口中间部位不出现柱子。 二、对业态分布的影响： 柱距大小直接关系到办公单元划分，应根据业态分布来考虑柱距，以达到划分容易、 好租好售的效果，根据中海地产以往经验，标准划分办公单元面积以150㎡为宜。 三、Corner位的影响： Corner位为整个标准层中价值最高的位置，通过调整柱距来实现Corner位最大。 四、地下车库的影响: 应以一个柱距内经济停车为原则，不出现剩余浪费空间为优。 综上分析，柱距宜在9m比较经济。
写字楼产品知识培训.doc
目录目录1第一部分建筑结构体系41.引言42.结构体系及典型布置52.1框架结构体系52.2剪力墙结构体系52.3框架-剪力墙及框架-筒体结构体系62.4筒中筒结构体系72.5多筒结构83.建筑物荷载103.1水平荷载——风荷载113.2水平荷载——地震作用11第二部分立面、外装修、玻璃幕墙121.立面122.外装修122.1外装修材料的种类122.2外装修材料的构造方法122.3外装修材料的性能分类133.建筑玻璃概述133.1建筑玻璃的常用品种有哪些？ 143.2对建筑玻璃的功能有什么要求？153.3什么是浮法玻璃？163.4什么是夹丝、夹网玻璃？173.5什么是热反射玻璃？173.6热反射玻璃有什么特点？183.7什么是钢化玻璃？183.8钢化玻璃是怎样制造的？193.9钢化玻璃适用于什么建筑部位？193.10什么是吸热玻璃？193.11吸热玻璃有哪些品种？203.12什么是中空玻璃？203.13中空玻璃有多少种配片方式？213.14 中空玻璃与双层窗究竟哪个好？233.15什么是夹层玻璃？233.16什么是防弹玻璃？243.17什么是热弯玻璃？243.18什么是吊挂玻璃？243.19什么是贴膜玻璃？253.20什么是低辐射玻璃？263.21建筑玻璃厚度有多少规格？273.22 吸收率、反射率和透过率有什么关系？274.玻璃幕墙284.1何谓玻璃幕墙？294.2什么是明框、隐框和半隐框幕墙？ 294.3什么是无框玻璃幕墙？304.4建筑玻璃的配套安装材料有哪些？ 324.5建筑用密封胶怎样分类？334.6隐框玻璃幕墙的密封胶到寿命怎么样？334.7为什么玻璃幕墙会出现影像畸变？ 34第三部分空调系统361.空调（空气调节）系统概述361.1 概念解释361.2 写字楼室内空气环境—空气品质361.3 空调系统的功能371.4 国内外室内空气环境标准372.各项空气调节功能讲解382.1 热、湿处理382.2新风量422.3 空气净化处理及设备442.7除臭和离子化463.现代写字楼常用的空调方式473.1写字楼空调系统设置的考虑因素473.2空调系统的分类473.3专项介绍——集中式空调系统 483.4 专项介绍——风机盘管空调系统494.空调系统的气流组织：524.1概念解释524.2 常见的气流组织方式535.空调系统的能源消耗57第四部分智能化系统581.前言582.智能化系统概述592.1 智能化系统简介592.2 智能化的技术演变和集成等级602.3 智能大楼的优越性612.4 建筑智能大楼的两种设计原则623.通讯自动化系统（CA）623.1 通信原理623.2 程控电话交换机643.3 数据通信系统703.4 会议电视，可视电话系统713.5 卫星通信系统723.6 关于电信综合网络的基础知识724.办公自动化系统（OA）784.1办公自动化定义794.2 OA的组成和功能794.3 计算机网络概述805.建筑自动化系统（或楼宇自动化，BA）875.1 建筑设备自动化系统895.2 消防报警系统（火灾自动报警系统）1005.3 安全防范系统1066.综合布线系统1106.1 关于综合布线系统1106.2 综合布线定义及其标准1126.3 结构化布线系统的构成1136.4 综合布线系统的线缆类型分类：1156.5 线缆类别的划分1176.6 PDS的六个子系统1196.7 如何对线缆类型进行选择1206.8 选择屏蔽系统还是选择非屏蔽系统1216.9 如何选择线缆的类别和等级1226.10 如何规划和具体选择布线方案1226.11 重视建筑物结构与布线系统之间的关系1246.12 网络的总体拓扑结构和网络的物理连接是关键124 6.13 地面、墙面、天花板的布线设计126第一部分建筑结构体系1.引言当建筑物高度增加时，水平荷载（风荷载及地震作用）对结构起的作用将愈来愈大。
写字楼产权众筹产品说明书
一、写字楼(商铺)产权众筹产品说明书产品说明：1、投资标的物：写字楼产权2、收益类型：产权出售或转让溢价收益、物业租赁期租金收益、认筹期固定利息3、产品特点：产权高溢价、认筹即有息、租赁享收益，全程有回报，投资门槛低。
4、预计综合年化收益率：8%~40%5、持有期限：1个月~产权转让或出售日 (依据市场行情决定转让或者出售,因此根据项目持有期限不定)6、风险指数：本金损失风险低。
7、适合人群：追求产权高收益人群，对流动性要求不高。
8、持有形式：委托房地产管理公司代持（产权代持）。
9、退出方式：平台转让及投资标的出售10、风控机制：项目平台筛选审核、认筹人和签订第三方房地产管理公司代持协议，并由平台委托第三方律师事务所拖管房屋产权文件及代持协议。
众筹规则：1.最低认筹份数：1份2.每份金额：1000元（项目不同可变化）3.最高认筹份数：不超过总份数的5%（经营可以不设最高份数，产权产品可以设最高认筹份数，不超过总份数的30%，但可以1人一次性全部认筹购买）4.标的认筹时间（募集期）为：30天5.当众筹结束前，且众筹份额完成进度达到90%时，资产管理方将认筹剩余份额以保证项目顺利认筹成功。
6.当投资人参与认筹后直到认筹成功或失败前，认筹时间到期，认筹达到90%时即为成功，余额由专门的投资公司追投，确保交易成功。
即可享受募集期固定收益。
7.假若众筹失败，投资人的认筹款及募集期收益将于众筹结束后5个工作日内返还到认筹人在众筹平台第三方托管账户中。
8.投资人在众筹募集期及众筹成功后进入项目封闭期期间为（30天~60天），此期间为办理代持手续或协议签订时间，不能进行认筹份额转让。
9.众筹标的在封闭期后即可开始自由转让。
转让价格有认筹人自行决定，可溢价、平价或折价转让。
10.转让成功后，如果标的存在租金收益，转让方将不享受当月的租金收益，当月的租金收益将直接兑付到标的受让方账户。
11.平台投资人在产权转时让暂不收取费用。
《写字楼销售培训》PPT课件
特点：布局紧凑、易于识别、便于集散、满足防火要求
ppt课件
15
3 核心筒的功能设置
二、设备空间；
核心筒是与主要使用空间相关的各种设备空间，如水箱、强弱电配电房、 小型空调机房、以及水、电、暖通的各种管道井等。
特点：合理布置、确保主要空间最大程度满足使用功能的要求
ppt课件
16
3 核心筒的功能设置
大中华
卓越时代 广场
诺德中心
面积 （㎡）
2000
120 1200 3000
1400
738
1000
高度 （米）
16.5
12.5
30
18
17
20
12
以上项目的大堂的面积大则有3000平方米；
小则只有120平方米，最高的高度有30米；
最低的高度只p有pt课1件2米。
32
上海 金茂大厦
3 典型案例 汇亚大厦
深圳发展中心
ppt课件
深圳富苑酒店
22
４ 核心筒的位置
双侧核心筒
位于建筑两端，使用空间较大而方正，可布置高度灵活的大空间景观办公区；
底层大厅通透、宽敞。交通位于两端，分布均匀，路线短捷，可分区组织不同使用者的
交通，并能确保双向疏散；
外墙间距一般为２０－２５米，标准层面积约为１５００－３０００平米，比较适用
避免狭小的大堂面积和较低的高度给人造成压抑的感觉，
要有强烈的空间感和舒适性。
写字楼大堂的面积一般不应小于300平方米，内空高
度最低不低于5米。
写字楼的档次越高其大堂的高度就越高，大堂的面积也越大。
ppt课件
31
2 面积和高度要求
深圳中心区部分项目大堂的指标
20071212写字楼产品标准与案例详解
7
空调/新风
VRV与VAV空调系统
变冷媒空调系统 Variable Refrigerant Volume
系统结构上类似于分体式空调机组， 采用一台室外机对应一组室内机（一般可 达16台）。采用变频控制方式，按室内机 开启的数量控制室外机内的涡旋式压缩机 转速，进行制冷剂流量的控制。 设备占用的建筑空间比较小，而且更 节能。因此更适合那些需经常独立加班使 用的办公楼。 造价一般是普通空调系统的1.5倍左右， 规模为256台室内机（办公面积约为5000M2） 的投资概算约为272万元。
甲级写字楼的标准——众说纷纭
仲量联行的定义 地段
位于中央商务区，有便捷交通 高质的建筑施工 单层面积达1000平方米或以上 层高达2.60米或以上 平均得房率为60%-65%或以上 楼层可灵活分隔 宽敞的大厅及通道 充足的洗手间设施 高端的交房标准 高效的中央空调系统 充足的停车设施 基本的后备电源系统 高效的电梯管理系统 合格的通讯系统，支持话音及数据传输 专业的物业管理 租户包括知名本地或跨国企业
中空玻璃幕墙
2
大堂
大堂及装饰
来福士广场
汇亚大厦
金茂大厦
主要特点
地面以铺设进口大理石为主；墙面配大理石、石材或玻璃； 大堂挑空9～15米被广泛运用，体现庄严典雅、大气恢弘； 人性化的等客功能设置和休闲商业设施逐渐兴起，常见休闲配 套主要有便利店、星巴克咖啡以及一些西式简餐厅； 但高档写 字楼并非配套越全越好；
7
空调/新风
前沿——全适应空调系统TAAS
全适应空调系统示意图
世纪商贸广场已经开始使用一种超前产品—— 全适应空调系统（TAAS）。TAAS布局上使 用地台送风空调系统（FPTU），在每个楼层 配备2台可变风量空气处理机，通过冷盘管连 接中央冷冻系统。新鲜空气经过处理后，送至 每层的空气处理机，再经架空地台板下的环型 风管送至办公层的每个角落。
写字楼产品培训
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6+9+6 6+12+6 8+12+8
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办公零售产品结构
办公零售产品结构一、文具类产品是办公零售的基础，包括笔、纸、文件夹、橡皮擦、胶水等各种日常办公用品。
这些产品主要满足办公人员的日常书写、记录和整理文件的需求。
随着办公方式的不断创新和变革，文具类产品也在不断升级和发展。
如数字笔、智能笔记本、可重写文件夹等创新产品的出现，使得办公人员的工作更加高效和便捷。
二、办公设备类产品是办公零售的另一个重要组成部分。
包括打印机、复印机、传真机、扫描仪等各种办公设备。
这些设备主要用于办公人员的文件处理和信息传递。
随着科技的进步，办公设备也在不断改进和升级。
如网络打印机、多功能一体机等新型办公设备的出现，更加满足了办公人员的需求。
三、办公家具类产品是办公零售中的重要组成部分，主要包括办公桌、办公座椅、文件柜、书架等各种办公家具。
这些家具主要用于提供办公人员的工作和休息环境。
随着人们对办公环境的重视，办公家具的设计和品质也越来越受到关注。
如人体工学椅、可调节高度的办公桌等新型办公家具的出现，改善了办公人员的办公体验和工作效率。
四、办公软件类产品也是办公零售中不可或缺的一部分，包括办公软件套件、办公管理软件、云存储服务等。
这些软件主要用于办公人员的文件处理、办公协作和信息管理。
随着云计算和大数据技术的发展，办公软件也在不断智能化和个性化。
如办公协同平台、智能办公助手等新型办公软件的出现，提供了更加强大和智能的办公功能。
综上所述，办公零售产品结构是一个多元化和综合性的体系，包括文具、办公设备、办公家具和办公软件等多个方面。
随着科技的进步和办公方式的变革，办公零售产品也在不断创新和发展，为办公人员提供更加便捷和高效的工作环境。
对于办公零售企业来说，不断关注市场需求和产品创新是保持竞争力和持续发展的关键。
楷林超级前台产品手册说明书
楷林超级前台产品手册上海楷林研究院KINEERSUPER DESK目录Catalog你了解楷林超级前台吗楷林超级前台是什么“楷林超级前台“如何服务于企业生态圈A3： 如何便于管理？A4: 如何服务用户？A5: 如何提升客户价值？楷林超级前台哪里有楷林超级前台有哪些创新之处附：超级前台模块及功能写字楼前台不仅是写字楼的门面，更是写字楼内生态系统的核心枢纽。
因此，如何丰富写字楼前台的内涵，增加更多的附加价值是关键所在。
A1但你是否想过拥有一个便捷、安全、共享的前台及服务？也许 “楷林超级前台”能够帮助到你...另一方面，普通写字楼前台在使用过程中：高峰时间，访客登记排队等候时间长，体验差寄存手续繁琐，服务人员暂离后无法操作前台安保采取人工服务的形式，安全无法保证前台功能单一，无法满足日益丰富的办公生活需求你知道吗? 写字楼就如同一个生态圈，在生态圈中，企业、员工、访客、物业这四个使用主体相互联系。
楷林时刻为打造能够契合这个生态圈的写字楼产品而努力着！SUPER DESK楷林超级前台员工访客企业物业SUPER DESKA2SUPER DESK楷林超级前台——新一代生态服务管理前台“楷林超级前台”是一个集服务、管理、生态运营于一体的综合性前台系统。
超级前台不仅是物理前台，更集合多种共性的办公需求的解决方案。
同时，超级前台可预约的服务覆盖企业办公的各个环节，让办公更简单、更有效。
A3楷林超级前台——“运营中心”+“服务中心”+“价值中心”第三层级资源链接· 企业宣传 · 需求发布 · 资源对接第二层级共享理念 +智能化 / 服务输出· 临时办公 · 企业服务预约 · 图书租借 · 空间预约 · 商户/活动信息发布 · 自助服务站 · 办公租赁查询 · 零售· 办公选址快装 · 采购租赁第一层级人工+智能化· 接待/引导 · 快递收发 · 访客登记 · 安防监控 · 便民服务 · 行李寄存楷林超级前台产品A4如何便于管理——系统集成及数据库信息沉淀A5如何服务用户——全办公周期的企业共性服务A6如何提升客户价值——可共享的设施资源及开放的平台资源超级前台集成各类运营服务子系统，同时通过智能化终端收集日常访客、客户信息，最终更好的服务于物管、商管、招商运营团队并提升服务人员的日常效率。
写字楼产品知识培训(三、四分册) (NXPowerLite).doc
目录目录1第一部分建筑结构体系41.引言42.结构体系及典型布置52.1框架结构体系52.2剪力墙结构体系52.3框架-剪力墙及框架-筒体结构体系62.4筒中筒结构体系72.5多筒结构83.建筑物荷载103.1水平荷载——风荷载113.2水平荷载——地震作用11第二部分立面、外装修、玻璃幕墙121.立面122.外装修122.1外装修材料的种类122.2外装修材料的构造方法122.3外装修材料的性能分类133.建筑玻璃概述133.1建筑玻璃的常用品种有哪些？ 143.2对建筑玻璃的功能有什么要求？153.3什么是浮法玻璃？163.4什么是夹丝、夹网玻璃？173.5什么是热反射玻璃？173.6热反射玻璃有什么特点？183.7什么是钢化玻璃？183.8钢化玻璃是怎样制造的？193.9钢化玻璃适用于什么建筑部位？193.10什么是吸热玻璃？193.11吸热玻璃有哪些品种？203.12什么是中空玻璃？203.13中空玻璃有多少种配片方式？213.14 中空玻璃与双层窗究竟哪个好？233.15什么是夹层玻璃？233.16什么是防弹玻璃？243.17什么是热弯玻璃？243.18什么是吊挂玻璃？243.19什么是贴膜玻璃？253.20什么是低辐射玻璃？263.21建筑玻璃厚度有多少规格？273.22 吸收率、反射率和透过率有什么关系？274.玻璃幕墙284.1何谓玻璃幕墙？294.2什么是明框、隐框和半隐框幕墙？ 294.3什么是无框玻璃幕墙？304.4建筑玻璃的配套安装材料有哪些？ 324.5建筑用密封胶怎样分类？334.6隐框玻璃幕墙的密封胶到寿命怎么样？334.7为什么玻璃幕墙会出现影像畸变？ 34第三部分空调系统361.空调（空气调节）系统概述361.1 概念解释361.2 写字楼室内空气环境—空气品质361.3 空调系统的功能371.4 国内外室内空气环境标准372.各项空气调节功能讲解382.1 热、湿处理382.2新风量422.3 空气净化处理及设备442.7除臭和离子化463.现代写字楼常用的空调方式473.1写字楼空调系统设置的考虑因素473.2空调系统的分类473.3专项介绍——集中式空调系统 483.4 专项介绍——风机盘管空调系统494.空调系统的气流组织：524.1概念解释524.2 常见的气流组织方式535.空调系统的能源消耗57第四部分智能化系统581.前言582.智能化系统概述592.1 智能化系统简介592.2 智能化的技术演变和集成等级602.3 智能大楼的优越性612.4 建筑智能大楼的两种设计原则623.通讯自动化系统（CA）623.1 通信原理623.2 程控电话交换机643.3 数据通信系统703.4 会议电视，可视电话系统713.5 卫星通信系统723.6 关于电信综合网络的基础知识724.办公自动化系统（OA）784.1办公自动化定义794.2 OA的组成和功能794.3 计算机网络概述805.建筑自动化系统（或楼宇自动化，BA）875.1 建筑设备自动化系统895.2 消防报警系统（火灾自动报警系统）1005.3 安全防范系统1066.综合布线系统1106.1 关于综合布线系统1106.2 综合布线定义及其标准1126.3 结构化布线系统的构成1136.4 综合布线系统的线缆类型分类：1156.5 线缆类别的划分1176.6 PDS的六个子系统1196.7 如何对线缆类型进行选择1206.8 选择屏蔽系统还是选择非屏蔽系统1216.9 如何选择线缆的类别和等级1226.10 如何规划和具体选择布线方案1226.11 重视建筑物结构与布线系统之间的关系1246.12 网络的总体拓扑结构和网络的物理连接是关键124 6.13 地面、墙面、天花板的布线设计126第一部分建筑结构体系1.引言当建筑物高度增加时，水平荷载（风荷载及地震作用）对结构起的作用将愈来愈大。
5A甲级写字楼产品设计要点及标准化配置(ppt版)
➢ 灯光线条造型美观与建筑外观材 质及造型协调搭配；
➢ 选择智能控制照明方式，可以节 电在20—50%以上。
城市夜景已是城市的独特风景，通过灯光效
果更能勾勒出建筑( jiànzhù)的线条与灵魂。
第十五页，共四十一页。
写字楼产品设计要点(yàodiǎn)
写字楼外立面
第六页，共四十一页。
写字楼6E标准(biāozhǔn)
Ecological office district 〔绿色生态办公〕
Essential business location〔重要的商务 区〕
Elegant building〔有品位的建筑〕 Excellent facility and service〔超一流 的硬件设施与效劳〕
写字楼外立面
三种根本类型：
〔1〕纯几何体——建筑形态的根本形式是规那么几何体。如：西格拉姆大厦、原纽 约世贸中心大厦。
〔2〕雕塑体——即建筑形体有雕塑性。如香港的奔达中心(zhōngxīn)。
〔3〕象征体——指建筑形体具有某种精神意味或象征性。如：巴黎拉德芳斯大拱门。
西格丽姆大厦(dàshà)
奔达中心
第九页，共四十一页。
拉德芳斯大拱门
写字楼产品设计要点(yàodiǎn)
写字楼外立面
在形体构成上分类： ➢ 单体(dān tǐ)式 ➢ 双体式——奔达中心、纽约世贸、
吉隆坡佩重纳斯双塔 ➢ 联体式——德国募黎黑BMW公司大楼
BMW公司(ɡōnɡ sī)大楼
第十页，共四十一页。
吉隆坡佩重纳斯双塔
写字楼产品设计要点(yàodiǎn)
商务综合体是综合楼的高级形态，又称 综合性建筑或复合型建筑，是集写字楼、 公寓、酒店、商场、会议、展览及娱乐 建筑于一身的微型城市；其特点是功能 协同、空间紧凑、品质突出。建筑综合 体因其规模宏大、功能齐全而被称为 “城中之城〞，在城市规划建设中扮演 着非同寻常的角色。它是创新活动基地、 文化交流之地、财富荟萃之地，是地标 性建筑，反映城市风貌和经济实力(shílì)， 聚集着大批的精英阶层和成熟的公司企 业，是高档办公居住消费娱乐活动场所。
写字楼产品培训精品文档
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2011 05 12
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规格（mm） （玻璃厚度+空气层+玻璃厚度）
价格（元/平米）
单银
双银
6+9+6
250-260 290-300
6+12+6
257-267 297-307
8+12+8
297-307 337-347
数据来源：南玻电话咨询
本报告是严格保密的。
20
幕墙材质
玻璃采用钢化夹胶技术，满足安全、降噪要求，可与 双银LOW-E玻璃结合使用
区位：项目的区位优势较强，占据 城市核心资源；
规模：高度大多在100米以上，单体 建筑面积在5-15万㎡之间；
物业类型：由写字楼塔楼和商业裙 楼构成；
产品特点：楼体外立面大气、美观， 商务感强，硬件配套较为高端；
客户：国内外大型集团企业，本地 实力较强的企业为主要客户；
案例：安联大厦、新世界中心、诺 德中心等。
钢化玻璃破碎后成蜂窝状的
钝角颗粒，对人体不会造成伤 害，强度是一般普通玻璃的 4～5倍。
夹胶玻璃在防暴、防飓风等
方面安全性能良好，同时能出 色实现降噪，适合高层建筑。
钢化玻璃
夹胶玻璃
客户体验点 技术实现
防噪：隔音性能良好，消声减噪；
安全性：遭受猛烈撞击之后，不易碎裂和脱落； 安全：进行钢化处理或者在中间夹上聚乙烯醇缩丁醛（PVB）中间膜，不易 破裂脱落；
特点是丰富多彩的反射色调和极佳的装饰效果， 同时对室内物体和建筑构件具有良好视线遮蔽功 能，另外能实现较理想的可见光透过比和反射比。
室内净高
不低于2.8米
不低于2.6米
不低于2.3米
进深
不低于12米
不低于8米
不低于7米
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按素质分类 按形式分类
国际评判写字楼级别指标：管理国际化；24小时写字楼、 人性化、空间的舒适性和实用性、数字化、节能化、便捷 的交通和商务化
评价 指标
产品素 质分类
超甲级写字楼 （国际甲级写字楼）
评价 指标
产品素 质分类
案例
超甲级写字楼 （国际甲级写字楼）
深圳卓越世纪中心/京基100
甲级写字楼
诺德中心/汉京国际
类甲级写字楼
卓越大厦
位置
核心商业区域，与公共交通 核心商业区域，与公 主流商业区域，与公
系统及地铁直接连接
共交通系统直接连接 共交通便捷连接
体量
50，000㎡以上
30，000㎡以上
15，0楼构成简介
按档次分类 按形式分类
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按素质分类 按形式分类
单体写字楼（主流商务区）：主流写字楼产品，
城市形象代言者
界定标准：此类写字楼位于城市规划 的成熟或新兴的核心商务区内，以写 字楼为主体，有相对较小体量的配套 裙楼商业。
项目特点/优势：
国际商会大厦
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玻璃幕墙奠定了项目的 第一印象，彰显昭示性， 树立项目的高档物业形 象。 玻璃幕墙开窗数量只要 保证消防规范要求即可， 尽量减少； 幕墙尺寸尽可能采用大 块面玻璃，减少窗框， 玻璃划分尽量减少人体 使用高度的视觉遮挡。
新世界中心
17
幕墙
使用大尺寸幕墙，保证开启窗离地高度足够高
规模：高度大多在100米以上，单体 建筑面积在5-15万㎡之间；
物业类型：商业、写字楼、酒店、 公寓等多种物业构成，各物业价值相 互支持、拉升；
产品特点：楼体外立面大气、美观， 商务感强，硬件配套高端；
客户：国内外大型集团企业，本地 实力较强的企业为主要客户；
案例：华润大厦、京基100、卓越世
纪中心。
本报告是严格保密的。
华润大厦 卓越世纪中心
京基100
按素质分类 按形式分类
综合体内写字楼（非核心商务区）由商业、住宅、写
字楼等多种业态构成，产品具有个性化较强的特点
智慧广场
一冶项目
界定标准：此类项目多数位于城市非核心商务区，项目周边资源环境较好； 项目特点/优势： 区位：项目的区位优势相对不强，不占据城市核心资源； 规模：高度大多在150米以下，单体建筑面积在8万㎡以下，总建面在30万平米以下； 物业类型：由写字楼、商业、住宅等构成； 产品特点：产品富有个性，注重尊贵感、科技及环保理念的特点；与核心区写字楼有较 大区别； 客户：以项目所在区域内实力较强的企业、核心区挤出型客户为主； 案例：智慧广场、一本报冶告是项严格保目密的等。 。
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幕墙材质
节能环保型的双银LOW-E中空玻璃
➢双银LOW-E玻璃，因 其膜层中有双层银层面 而得名，其属于LOW-E 玻璃膜系结构中较复杂 的一种，是高级LOW-E 玻璃； ➢它突出了玻璃对太阳 热辐射的遮蔽效果，将 玻璃的高透光性与太阳 热辐射的低透过性巧妙 地结合在一起，因此与 普通LOW-E玻璃比较， 在可见光透射率相同的 情况下具有更低太阳能 透过率。
候梯厅/ 候梯厅：不低于3米； 走廊宽度 公共走廊：不低于1.5米；
洗手间
男女各一或二个，每个按 照不低于楼层使用面积的1 ：8配置；
拥有行政人员卫生间及残 疾人卫生间；
空调
四管制风机盘管系统或 VRV/VAV系统；
夏季：可达22℃，≤50％ （相对湿度）；
冬季： 22℃，≥40％（相 对湿度）；
建议开启窗离地高度在1.9m以上，可以使办公人员得 到无遮挡的窗外视野；窗尺寸可依据实际状况尽量使 用较大尺寸的窗，可以使办公人员得到良好视野同时 也使外立面更大气、美观。
客户体验点 视野范围内无遮挡; 室内保温效果好；
技术实现
➢开启窗离地高度在1.9m 以上； ➢根据建筑设计效果分格 确定单元板块的宽度，根 据楼体层高确定单元板块 的高度；
星河雅宝 天安数码城
第一部分 内容总结
写字楼产品
按档次分类 按形式分类
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超甲级写字楼
甲级写字楼
类甲级写字楼
商务区单体写字 楼
非主流商务区写 字楼
综合体写字楼 产业园写字楼
课件内容
第一部分 写字楼产品简介 第二部分 写字楼构成简介
外部形体 内部结构 硬件设备 智能化设计
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超甲级写字楼 （国际甲级写字楼）
甲级写字楼
电梯系统 （客梯）
分区设置； 平均等待时间不超30秒； 载重量：不低于1350KG/ 台； 梯速3.5－9米/秒； 配置比例：不低于4500㎡ /台； 设置有电梯空调系统；
分区设置； 平均等待时间不超40秒； 载重量：不低于1350KG/ 台； 梯速2－4米/秒； 配置比例：不低于5000㎡ /台； 设置有电梯空调系统；
钻石外立面，营造 尊贵、大气且具良好 风水寓意的外形；
卓越世纪中心
荣超经贸中心
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上海中心
龙型造型，象一 条盘转上升的巨龙， 在陆家嘴金融中心 众多写字楼中独具 个性；
幕墙
写字楼幕墙由最初的石材＋普通玻璃的形式，逐渐演 变为全玻璃幕墙的形式；全玻璃幕墙在施工速度、外 立面形象、使用舒适度、节能隔音等方面都有提高
Low-e中空玻璃可有效降低传热系数，
若充入惰性气体可进一步降低传热系数， 保持室内外温差。属性价比最高的品种。
客户体验点 技术实现
采光：材质明亮通透，保证室内采光效果；
节能：隔热保温作用良好，可节能； 采光：可见光透光率40-50%，保证室内的自然采光；
节能：遮阳系数sc<0.3，控制进入室内的太阳能；传热系数U<1.7，有效隔绝室 外的温度影响；
振业国际 汉京国际
按素质分类 按形式分类
综合体内写字楼（核心商业/商务区）：城市综合价值
聚集的核心
界定标准：此类综合体项目大多位于 城市成熟的商务区/商业区，由商业、 写字楼、酒店公寓多种类型物业构成。 其中的写字楼大多作为项目的形象标 杆，起到价值提升作用。
项目特点/优势：
区位：项目的区位优势较强，占据 城市核心资源；
课件内容
第一部分 写字楼产品简介 第二部分 写字楼构成简介
外部形体 内部结构 硬件设备 智能化设计
本报告是严格保密的。
立面造型
写字楼外立面造型由平整的玻璃面，逐渐演变出具备 各种形态的造型，满足了客户对写字楼个性化、昭示 性的要求
写字楼立面造型原因：
营造项目高端、大气、 尊贵形象； 营造现代、简约的项目 形象； 增强项目个性和可识别 性并蕴含良好的风水寓 意。
规模：单体建筑面积大多在8万㎡之 下，规模相对较小；
物业类型：由写字楼塔楼和商业裙 楼构成；
产品特点：楼体外立面富有个性， 识别度较高，产品有个性化、生态化 的特色；
客户：以项目所在区域内实力较强 的企业、核心区挤出型客户为主；
案例：中央西谷大厦、振业国际、
汉京国际。
本报告是严格保密的。
中央西谷大厦
新风量：40立方米/人/小 本报告是严时格保（密的。按10㎡/人密度计算）
甲级写字楼
候梯厅：不低于3米； 公共走廊：不低于1.5 米；
男女各一个，每个按 照不低于楼层使用面积 的1：10配置；
四管制风机盘管系统 或VRV/VAV系统； 新风量： 30立方米/ 人/小时（按10㎡/人密 度计算）
类甲级写字楼
候梯厅：不低于2.3 米； 公共走廊：不低于 1.4米；
男女各一个，每个 按照不低于楼层使用 面积的1：10配置；
风机盘管系统
按素质分类 按形式分类
国际评判写字楼级别指标：管理国际化；24小时写字楼、 人性化、空间的舒适性和实用性、数字化、节能化、便捷 的交通和商务化
评价 指标
产品素 质分类
停车位
不低于150㎡/个
不低于200㎡/个