郑州龙湖副CBD15、16号地可行性研究

郑州龙湖副CBD15/16号地

可

行

性

研

究

报

告

（简版）

2016年10月9日

目录

一、目标地块基本情况………………………………………………3页

二、出让相关信息……………………………………………………7页

三、市场分析与机会选择……………………………………………7页

四、项目定位…………………………………………………………24页

五、开发与销售计划…………………………………………………33页

六、成本分析…………………………………………………………34页

七、经济效益测算……………………………………………………35页

八、投资风险评价……………………………………………………36页

九、工作建议…………………………………………………………37页

一、目标地块基本情况

（一）目标地块区位

1、区域位置与交通条件

15#、16#地块位于郑东新区龙湖板块，距郑州鲁能公馆项目约3.7公里；其中15号地块位于郑东新区龙湖区域朝阳路南，众意路东；8号地块位于朝阳路北，众意路东。

该地块距离郑东新区CBD约3公里，距郑州火车站约8.5公里，距郑州东站约6.5公里，龙湖区域为城市未来发展的核心区域，未来城市价值最高的区域板块。

龙湖CBD副中心未来将建成城市旅游休闲、高档居住、办公和商业为核心的新型区域，项目所处“一心、一轴、两环、四片”规划布局中“生活居住服务环”核心位置，具备开发高端住宅的优势。

区域内市政规划完备，目前龙湖内环路和中环路已通车，龙湖外环路路基正在施工过程中。临近项目的主要公共交通配套较为丰富，龙湖中环路沿线规划有轻轨2号线（龙湖线）、轨道交通4号线（2020年建成通车），轨道交通9号线，快速公交3号线。交通主干道初步呈现，后期随着龙湖下穿隧道及中央大道等道路的投入使用，交通通达性将进一步提高。

2、四至范围与内部现状

15号地东侧为龙腾三街，西侧为众意路，南侧为丰盈路，北侧为朝阳路；

16号地，东侧为龙腾三街，西侧为众意路，南侧为朝阳路，北侧是一条已建成规划路；

两块地四周无地块在施工，仅有部分民工在铺设道路，并在16号地块内存放和配置集料，周边情况如下图所示：

目前项目地块内均是土堆及杂草，整体高出地面1-1.5米，

西临北龙湖支流公园。

现状如下：

（二）区域规划及配套

北龙湖片区作为郑州副CBD，区域发展定位为金融服务、休闲娱乐和高档居住区。核心功能区更是定义为中原经济区的金融中心，战略地位较高。湖心岛沿线作为未来的高档居住区，吸引了融创、雅居乐、金茂等全国一线开发商聚集。

该区域未来重点布局外资金融机构、国有大型金融机构、世界500强和跨国公司总部等世界级金融机构，目前建设银行、中信银行、平安集团、宇通金融大厦等企业已经进驻，将被建成像上海陆家嘴、香港中环、首尔江南区等一样的世界级经济金融中心，将主导未来城市发展及资本导向。

目前项目周边配套比较匮乏，目前距离项目3.3公里仅建成有郑大一附院分院、暂无其他生活配套。

同时，区域未来规划定位较高，为郑州乃至河南的金融商务中心、城市高端居住区，规划配套齐全，未来周边规划有以下配套。

教育：丰盈路小学、丰盈路初中、龙湖一街中学、龙湖二高、龙湖三小等；

交通：轻轨二号线、轨道交通4号线；

商业：龙湖里商业中心、龙湖沿线商业等。

区域周边配套详见所附图表。

（三）规划设计条件

15号地占地58824.85㎡（约88亩），城镇住宅用地，容积率1.5。

16号地占地62286.39（约93亩），城镇住宅用地，容积率1.5。

地块指标具体如下：

编号土地位

置

使用

权面

积

（㎡）

土地

用途

规划指标要求出

让

年

限

（

年）

开发程

度

容积率

建筑

密度

（%）

建筑

高度

（米）

绿

地

率

（%

）

投资总

额（万

元）

15

龙湖区

域：朝阳

路南，众

意路东

58824

.85

城镇

住宅

（1，

1.5）

＜28 ＜18

＞

35

≥

151768

70

交付时

达三通

一平

16

龙湖区

域：朝阳

路北，众

意路东

62286

.39

城镇

住宅

（1,1.

5）

＜28 ＜18

＞

35

≥

160699

70

交付时

达三通

一平二、目标地块出让相关信息

（一）出让安排

目前地块尚未进行招拍挂公示，但按照从政府获取的土地出让计划，15#、16#地块属于年底前出让土地，预计节点在11月推出，两块土地单独招拍挂。

（二）招拍挂形式

根据2016年9月14日发布的郑州市《关于促进房地产市场持续平稳健康发展的通知》：

郑东新区、郑州经济开发区土地出让时，网挂报价超过50%溢价率时，网挂报价中止，采取“限地价，竞房价”，即地价确定，参与网挂的竞买人现场竞综合房价，综合房价报价接近参与所有竞买人报价的平均值为竞得人。市内五区及郑州高新区土地出让时，网挂报价超过50%溢价率时，网挂报价中止，参与网挂的竞买人进行最后一次现场报价，依据挂牌须知等相关规定，确定竞得人。

同时，除大棚户区改造用地外，居住用地及兼容居住用地的其他用地，土地出让竞买保证金缴纳比例提高到100%，溢价部分土地出让金在土地出让合同签订后10个工作日内缴清。

15#、16#地块出让将采取“限地价，竞房价”形式。

三、目标地块市场分析与机会选择

（一）城市/区域发展概况

郑州位于中原腹地，有京广铁路、陇海铁路等多条国家铁路及高铁通过，交通优势明显，未来郑州将成为中国普通铁路和高速铁路网中唯一的“双十字”中心，形成以郑州为中心的中原城