房地产预售法律体系的启迪
城市房地产管理法规范城市房地产市场的法律
城市房地产管理法规范城市房地产市场的法律在城市发展的过程中，房地产市场扮演着至关重要的角色。
为了保护市场的健康运行和消费者的合法权益，各级政府普遍制定了相应的城市房地产管理法规。
这些法规对于规范房地产市场的运作、维护市场秩序具有重要意义。
本文将对城市房地产管理法规进行探讨，并强调其对法律的约束和保护作用。
一、房地产市场的法律规范1.国家层面的法规在我国，国家层面上制定了一系列房地产管理法规，例如《中华人民共和国城市房地产管理法》。
这些法规旨在明确市场主体的权利和义务，规范市场秩序，维护市场健康发展。
其中，对于房地产交易、合同、产权登记等方面进行了具体的规定。
2.地方性法规除国家级法规外，各地方政府也制定了具体的城市房地产管理法规，以适应本地实际情况。
这些法规在考虑地方经济、人口、土地资源等因素的基础上，对于房地产开发、销售、租赁等方面进行了细化的规定。
地方性法规的制定能够更好地解决本地市场存在的问题，提供具体的实施举措。
二、法律对房地产市场的约束作用1.明确市场规则城市房地产管理法规明确了市场交易的基本规则，如交易双方的权利和义务、合同签署的要求、交易价款的支付方式等。
这些规定为市场参与者提供了明确的行为准则，有助于规范交易行为，保障交易的合法性和公正性。
2.加强市场监管法律对房地产市场的监管作用具有重要意义。
通过设立房地产管理部门和监管机构，定期开展市场巡查和执法检查，对于市场中的违法行为进行查处和惩罚，确保市场秩序的正常运行。
同时，法律还规定了各方在违约等情况下的协商、仲裁和起诉等程序，为解决纠纷提供了便利和保障。
三、法律对消费者的保护作用1.明确消费者权益城市房地产管理法规中明确规定了消费者的权益，如购房者的知情权、选择权、公平交易权等。
这些保护措施旨在确保消费者在市场交易中能够享受到公正的待遇，避免因不对等的信息和力量对消费者造成的损失。
2.加强合同保护合同是市场交易的基本依据，合同的签署和执行对于维护市场秩序至关重要。
加强商品房预售执法管理的对策及建议
加强商品房预售执法管理的对策及建议随着我国房地产行业的兴起和迅速发展，商品房预售作为一种新型房屋销售制度应运而生。
商品房预售俗称“卖楼花”，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给预购人，由预购人支付定金或房价款的行为。
商品房预售是房地产转让的重要方式，对于加快房地产融资，搞活房地产市场，稳定房地产开发经营的外部环境，加快居民住房条件的改善起到了积极作用。
房屋销售实行预售制度的同时，也出现了不和谐的因素，许多开发商不同程度地发生了各种违法预售行为，扰乱了商品房市场秩序，损害了广大购房群众的合法利益。
这些年，我们逐步加大了对商品房违法预售的查处力度，带着如何加强对商品房预售的管理、有效地开展商品房违法预售执法监察工作的课题，结合执法工作实际，进行了调研。
一、我市商品房市场的现状由于历史原因，我国大部分省市居民住房条件一度十分困难。
以前国家作为住房供应的主体，加之单位财力有限，同时受旧体制的约束，住宅建设难以形成良性循环机制。
九十年代初，我市房地产业进入。
的项目是商住楼，其中商用房屋办理了预售许可证，但住宅并未达到预售条件，却以商业用房的预售许可证冒名顶替，预售住宅。
2、开发企业无证预售行为的危害商品房预售不同于现房现售，有可能随着政策、市场及开发商的原因出现变数，购买期房本身就存在风险，而购买没有取得《商品房预售许可证》的期房，风险就更大，一旦开发商不能按期交房或房屋出现质量问题，甚至开发商携款逃跑，购房人都很难得到法律保护，交纳的定金也难以返还。
很多购房者明知开发商没有取得《商品房预售许可证》，但为了获得优惠的价格和优先选择自己喜欢的房屋户型的机会，往往会不惜代价冒险购买无预售许可证的房屋。
如我市轰动一时的“东方莫斯科”项目就是最明显的例证，虽未取得《商品房预售许可证》，但因为价格相对便宜，而卖出了大量房屋，由于该项目手续不全及其他违法问题，被依法强制停工，若不是最终由政府接管，将会给上千户的购房者造成严重的经济损失。
法院 房地产 预售 司法建议书
法院房地产预售司法建议书尊敬的法院领导：根据您提供的信息，我认为您可能正在寻求有关房地产预售的司法建议书。
在此，我愿意给出一些建议供您参考。
1. 了解相关法律法规：在制定司法建议之前，了解和熟悉相关的法律法规是非常重要的。
这包括国家、地方和行业颁布的所有涉及房地产预售的法律法规、政策文件和司法解释等。
通过了解这些法规，您可以更好地了解相关权益、义务和违规行为，并作出相应的司法建议。
2. 司法调查和证据收集：一旦接受了相关案件，您需要进行司法调查和证据收集工作。
这包括收集预售合同、购房款收据、相关证明文件、开发商的推广材料等。
只有通过收集充足的证据，您才能更准确地评估案件的合理性和双方的权益与义务。
3. 对于争议问题提出解决建议：根据收集到的证据和了解的法律法规，您可以对于争议问题提出解决建议。
这些建议可以包括调解、仲裁或者通过法律程序解决等。
您需要根据法律法规和案件具体情况，综合权衡双方利益，提出最佳的解决方案。
4. 撰写司法建议书：根据上述步骤，您可以开始写出司法建议书。
建议书应该清晰地阐述案件事实、法律法规依据、证据分析和解决方案等。
同时，建议书的语言应尽量简明扼要，方便法庭理解和判决。
5. 辅助法官判决：一旦您的司法建议书被法庭采纳，您可能需要在辩论过程中协助法官，给出更具体和个性化的解释和建议。
这需要您具备良好的沟通能力和扎实的法律知识，以便有效地为法庭提供专业意见。
以上是我对于房地产预售司法建议书的一些建议，希望能够对您有所帮助。
如有任何疑问或进一步需要，我将非常愿意提供实时帮助和支持。
祝您工作顺利，谢谢！。
房地产市场的政府政策与法律法规
房地产市场的政府政策与法律法规房地产市场是一个对国家经济发展和社会稳定具有重要意义的领域。
为了引导和规范房地产市场，各国政府都制定了一系列的政策和法律法规。
本文将就房地产市场的政府政策与法律法规进行探讨。
一、政府政策的调控措施1. 货币政策调节。
房地产市场的健康发展需要充足的资金支持，因此，货币政策是调控房地产市场的重要手段之一。
国家通常通过调整利率、货币供应量等来控制房地产市场的投融资成本，从而影响购房者的购房意愿和开发商的开发能力。
2. 土地政策引导。
土地是房地产市场的重要资源，各国政府通过土地政策来引导土地使用和开发。
比如，政府可以通过招拍挂、土地出让等方式来控制土地供应，限制过度开发，避免土地价格的过度上涨。
3. 房贷政策限制。
为了避免房地产市场的过度炒作和风险积聚，政府会采取一系列的房贷政策来限制购房者的购房能力。
这包括提高首付比例、收紧利率政策、限制购房人数等措施，从而减少投机性购房行为。
4. 税收政策优惠。
政府为了鼓励房地产市场的发展，也会出台一些税收政策优惠措施。
比如，减免房产税、增值税等，以降低开发商的成本，刺激购房者的购房热情。
二、相关的法律法规1. 房屋供应与销售管理法律法规。
这方面的法律法规主要规定了房屋的供应与销售管理，包括土地使用权出让、房地产开发企业的资格与审批、商品房销售许可证的颁发、房地产交易合同的订立与履行等环节。
这些法律法规的出台，旨在保护购房者的合法权益，并维护房地产市场的秩序和稳定。
2. 建设工程规划管理法律法规。
为了确保房地产开发项目的规划和建设符合国家的整体规划以及人民的利益，政府制定了一系列的建设工程规划管理法律法规。
这些法律法规规定了开发项目的规划审批、建设许可、监理、验收等环节，旨在保证工程的质量和安全，以及保护自然环境的可持续发展。
3. 房地产市场监管法律法规。
为了维护房地产市场的正常运行和公平竞争，政府制定了一系列的监管法律法规。
这些法律法规规定了开发商的资质、房地产经纪机构的管理、市场交易的规范等内容，旨在保护消费者的权益，维护市场的公平和诚信。
房地产市场监管与法律合规
房地产市场监管与法律合规近年来，房地产行业在我国经济发展中扮演着重要的角色。
然而，随着市场的火爆和竞争的加剧，监管和合规也变得尤为重要。
本文将探讨房地产市场监管与法律合规的背景、重要性以及应对之策。
一、背景在我国房地产市场的发展中，监管和法律合规一直是一项重要的工作。
房地产市场的健康发展需要有相关政策的指导与引导，以及监管机构的严格执法。
同时，房地产行业的法律合规也是保障市场秩序、维护消费者权益的重要手段。
二、重要性1. 维护市场秩序房地产市场监管和法律合规的首要目标是维护市场的公平、公正、透明。
监管机构应加强对房地产开发商、中介机构等市场主体的监管，打击不正当竞争、价格操纵、信息披露不完整等违法行为，维护市场秩序的稳定。
2. 保护消费者权益房地产市场涉及广大消费者的切身利益。
监管机构应加强对商品房销售、预售、交付等环节的监管，确保购房者的合法权益不被侵害。
在法律合规方面，应建立健全的消费者保护机制，提高消费者的维权能力。
3. 防范金融风险房地产市场作为金融体系重要组成部分，关系到金融稳定。
监管机构应密切关注房地产市场的投资、融资等风险，采取相应的措施来防范金融风险的发生。
法律合规方面，需要加强对金融机构和金融产品的监管，减少非法资金流入房地产市场。
三、应对之策1. 健全监管机制加强房地产市场的监管需要健全的机制和措施。
监管机构需要完善市场准入制度，加强对市场主体的注册、评估和审查。
同时，要加强对房地产企业的监管，完善信用体系，加大对违法行为的打击力度。
2. 加强信息披露市场的透明度是保障市场秩序的重要保证。
监管机构应建立健全信息披露制度，要求房地产开发商、中介机构等市场主体及时、准确地向公众披露相关信息。
同时，加强对房地产广告的监管，防止虚假宣传误导消费者。
3. 强化法律意识房地产市场的法律合规需要相关主体具备法律意识。
监管机构应加强对行业从业人员的教育和培训，提高他们的法律素养。
同时，加强对房地产行业违法行为的打击，提高违法成本，形成有效的震慑。
房地产行业的商品房预售解读
房地产行业的商品房预售解读在房地产市场中，预售制度是一种常见的销售模式，尤其是针对商品房。
商品房预售是指开发商在房屋建成前，预先向消费者公开销售计划、标准和价格，并与购房者签订《商品房买卖合同》，并按照约定的条件和标准进行交付销售的情形。
商品房预售制度具有一定的法律规范，以保障购房者的权益和合法利益。
首先，商品房预售制度对于购房者具有一定的便利性和优势。
购房者可以提前了解开发商的销售计划、房屋结构、价格等信息，有充分的时间进行比较和选择。
此外，购房者在签订《商品房买卖合同》前可以全面了解合同内容，保障自身权益不受侵害。
这为购房者提供了更多选择的机会，使购房过程更加合理化和透明化。
其次，商品房预售也对于开发商具有一定的益处和优势。
通过预售制度，开发商可以提前确定销售计划，灵活安排资金和施工进度，有效规避市场波动风险。
同时，预售制度也可以为开发商提供更多的资金来源，缓解资金压力，降低流动性风险。
开发商可以通过预售制度掌握市场动态，更好地调整销售策略，提高市场竞争力。
然而，商品房预售制度也存在一些问题和挑战。
一些不法开发商利用预售制度进行欺诈活动，损害购房者利益，破坏市场秩序。
此外，一些开发商为了提高销售速度和利润，可能出现虚假宣传、低标高售等行为，影响市场正常运作。
因此，监管部门应加强对商品房预售的监管和管理，严厉打击违法行为，保护购房者合法权益，维护市场秩序和稳定。
综上所述，房地产行业的商品房预售制度在一定程度上促进了市场发展和经济增长，同时也为购房者和开发商提供了便利和益处。
然而，在推行预售制度的过程中，监管执法部门仍需要加强对市场的监管和管理，防范各类风险和问题的发生，确保市场稳定和可持续发展。
房屋预售制度存在问题及解决办法
房屋预售制度存在问题及解决办法摘要：本文分析了房屋预售制度在实践中所遭遇到的问题，并针对性地提出了意见，供大家参考。
关键词：房屋预售；制度；存在问题；解决办法房屋预售措施如果在实践中能实行的好的话，将是一项有利于开发商与客户双方的有力措施，所以购房双方都要为促进这一制度的发展做努力。
作为购房人，在房屋预售法律不太完善，各方面监督措施不太齐全的时候，这就需要我们客户自己提高这方面的意识，对售房的开发商要进行全方位的调查，以免上当受骗。
在合同签订之前，要对合同内容进行严格斟酌。
对于开放商，更要把诚信放在第一位，注重长远利益。
重视自己的商家信誉在这个房地产业的重要性，不要因为一时便宜而丢失了整片森林。
1 房屋预售中存在的问题房屋预售在房地产业是一种新兴的售房制度，近几年来受到了客户以及开发商的热捧。
但是由于其相关法律制度不完善，存在很多漏洞。
在实践中也存在很多问题。
我们必须看到，不管怎样，新事物在它的成长过程中，总会遇到许多挫折与困难，出现许多问题。
房屋预售制度作为新事物，在其实施过程中遭遇到了许多问题，很多问题都存在模糊性。
1.1在预售合同的登记效力方面如何《城市房地产管理法》规定关于房屋预售的合同必须到房地产的管理机关进行登记，否则就不具有法律效力，通过将房屋预售的各种情况登记在一定的簿册上，并且将其告知公众。
除此之外，在合同登记过程中，市场管理机关要对合同的真实性、合法性进行一定的审查、核对，以保护房屋预售双方的有效利益。
1.2 房屋预售合同中预售的含义是什么所谓预约时指约定将来的某一行为所制定的合同契约。
这是一种超前行为，预约人只能要求被预约人按规定履行其义务，但是不能依据预约的本约内容来请求其履行。
预约的结果因为是发生在将来，所以具有很多不确定因素以及各种可能性，这就提高了预售房屋的风险性。
1.3 房屋预售与分期付款买房之间的模糊性房屋预售到底是不是一种分期付款买卖，这也让很多人迷糊，客户先向开发商交付首期付款。
法院 房地产 预售 司法建议书
法院房地产预售司法建议书
尊敬的法院领导：
我是一位法律专业人士，特别关注房地产领域中预售问题，现就该问题向法院提出如下司法建议书，供参考和考虑。
1. 加强预售合同的监管：预售合同作为开发商与购房者之间的重要法律文件，应加强法律监管力度。
法院可以对预售合同的内容进行审查，确保合同条款的合法性和有效性，并对违约行为进行追究。
2. 建立完善的房地产权属登记制度：加强房地产权属登记的管理，确保房屋购买者的权益。
法院可以推动房地产权属登记制度的改革，建立规范、高效、透明的登记程序，减少不动产权属纠纷的发生。
3. 强化预售资金监管：预售资金作为购房者支付给开发商的重要款项，需要加强监管。
建议法院加大对预售资金的审计力度，严禁开发商挪用预售资金或滥用预售资金的行为，并对违规行为予以严厉的法律惩处。
4. 创设有效的争议解决机制：针对房地产预售中出现的争议，建议法院积极推动多元化的争议解决机制。
除了传统的诉讼程序外，还可以推广调解、仲裁等方式，提供便捷、高效的解决方案，化解争议，维护购房者的合法权益。
5. 严厉打击不正当行为：建议法院对房地产预售中的不正当行
为予以严厉打击。
对于开发商违法违规经营行为，应追究其法律责任，并严格执行法律规定的处罚措施，起到震慑作用。
以上是我对法院在房地产领域中预售问题的司法建议，希望能对法院的工作有所启示和帮助。
祝法院工作顺利，谢谢！
您的忠诚顾问。
最高人民法院关于加强商品房预售监管协同推进矛盾纠纷源头治理的司法建议书
最高人民法院关于加强商品房预售监管协同推进矛盾纠纷源头
治理的司法建议书
尊敬的最高人民法院，
近年来，我国商品房市场发展迅猛，但也暴露出一些问题，如商品房预售过程中的矛盾纠纷频发。
为了加强商品房预售监管，解决矛盾纠纷，我们向最高人民法院提出以下司法建议：
1. 健全商品房预售监管机制：建立完善的商品房预售监管体系，明确各相关部门的职责和任务。
加强对开发商的资质审核和监督，确保其合法合规经营。
加强对商品房预售资金使用的监管，杜绝违规行为。
2. 加强信息公示和透明度：要求开发商在商品房预售过程中及时公示相关信息，包括预售许可证、房屋设计图纸、价格等，确保购房者充分了解相关信息。
建立健全相关信息公示平台，方便购房者查询。
3. 完善商品房预售合同制度：明确预售合同中的各方权益，加强对预售合同的监督和保护。
在合同中规定开发商应承担的责任和义务，确保开发商按合同履行义务。
加强对合同的法律解释和规范，避免合同条款过于倾向于开发商，保护购房者权益。
4. 加强纠纷调解和仲裁机制建设：建立健全商品房预售纠纷调解机构和仲裁机构，提供有效的调解和仲裁服务，为纠纷解决提供更加便捷和高效的途径。
加强对调解和仲裁结果的执行力度，确保各方权益得到有效保护。
以上是我们的司法建议，希望最高人民法院能够重视商品房预售监管工作，加强协同推进矛盾纠纷源头治理，进一步完善我国商品房市场监管体系，维护购房者的合法权益，促进商品房市场健康发展。
谢谢您的关注和支持！
敬礼
XXX预售监管协同推进矛盾纠纷源头治理工作组。
预售商品房转让法律问题研究的开题报告
预售商品房转让法律问题研究的开题报告一、选题背景和意义随着我国房地产市场的快速发展，预售商品房成为了一种常见的购房方式。
在购房过程中，有些购房者会因为各种原因需要将预售商品房进行转让。
预售商品房转让的问题涉及到合同法、不动产登记法、物权法等多个法律领域，同时也需要考虑到购房者与开发商之间的关系。
因此，对于预售商品房转让的法律问题进行研究，既有现实意义，也有学术价值。
二、研究目的和问题本研究的目的是系统地研究预售商品房转让的法律问题，探究转让过程中的各种法律风险和解决方法，为购房者和开发商提供一定的法律指导。
本研究将重点研究以下问题：1. 预售商品房转让的法律定义和基本规定是什么？2. 预售商品房转让合同的法律效力如何？3. 转让预售商品房需要满足哪些法律要求？4. 预售商品房转让的登记程序和注意事项是什么？5. 预售商品房转让涉及到的涉外法律问题有哪些？三、研究方法和技术路线本研究主要采用文献资料法和案例分析法进行研究。
对于预售商品房转让的相关法律文件和案例进行综合梳理，分析其中的法律问题和解决方法，结合实际情况进行探讨。
研究技术路线如下：1. 收集国内外预售商品房转让相关的法律文献和案例资料。
2. 对文献资料进行质量评估和分析，筛选出相关的研究重点。
3. 对选定文献进行系统的梳理和归纳，总结出现有问题和存在的困难。
4. 对现有问题进行分析和探讨，寻找解决的方法和策略。
5. 就分析结果进行总结和评价，提出相应的结论和建议。
四、研究预期成果1. 系统阐述预售商品房转让的法律问题和现实意义。
2. 提供预售商品房转让的法律指导，为购房者和开发商提供可行的解决方案。
3. 对法律文献资料进行总结和分析，为相关研究提供参考依据。
4. 推动预售商品房转让的法律完善和监管体系的建立。
五、研究进度及安排本研究计划于2021年6月开始，预计耗时4个月左右，进度安排如下：第一阶段（6月-7月）：收集和阅读预售商品房转让相关法律文献，确定研究重点和问题。
从法律角度看房地产管理办法的实施效果
从法律角度看房地产管理办法的实施效果近年来，我国房地产市场快速发展，对于房地产管理的需求日益提高。
为了规范市场秩序，保护消费者的权益，我国相继出台了一系列房地产管理办法。
本文将从法律角度分析这些房地产管理办法的实施效果。
1. 宏观调控政策的出台房地产市场作为国民经济的支柱产业，其波动直接影响着国家经济的稳定。
为了控制房地产市场的过热发展，我国制定了一系列宏观调控政策，例如限购、限贷、限售等措施。
这些政策的实施旨在调控市场需求与供应，遏制房价过快上涨。
通过调控政策的实施，我国成功地避免了房地产市场的大幅波动，保持了市场的相对稳定。
2. 房屋交易合同的规范在房地产交易中，房屋交易合同起着至关重要的作用。
为了保护购房者的权益，我国制定了《中华人民共和国合同法》等法律法规，并在制定房地产管理办法中对房屋交易合同进行了规范。
合同中明确了双方的权益和义务，明确规定了房屋交易的过程和要求，提高了交易的透明度和公正性。
这些规范有效地保护了购房者的合法权益，减少了因合同纠纷而引发的争议。
3. 加强楼盘广告宣传管理楼盘广告的宣传对于房地产市场的发展起着重要作用，然而一些不实的广告宣传也给消费者带来了误导和损失。
为了遏制虚假广告的传播，我国制定了《房地产广告发布管理办法》等法规，明确了广告宣传的要求和限制。
这些规定有效地减少了误导性广告的出现，保护了购房者的合法权益，提升了市场的透明度和诚信度。
4. 加强物业管理的监管物业管理的规范对于小区居民的生活质量和社区环境的稳定起着关键作用。
为了提升物业管理水平，我国出台了《物业管理条例》等法规，明确了物业管理的职责和义务。
规定了物业公司的经营行为、收费项目和收费标准等，加强了物业公司的日常监管。
这些规定的实施提高了物业管理的服务质量，促进了社区和谐稳定的发展。
5. 完善买房人信息公示制度买房人信息公示制度的建立是房地产管理中的一项重要举措。
通过公示来自不同渠道的房屋买卖信息，包括买方和卖方的身份信息、交易价格等，可以使购房者对市场行情有更准确的了解，提高购房的透明度和公正性。
中国特色商品房预售制度
中国特色商品房预售制度随着中国经济的快速发展，房地产市场作为其中的重要组成部分也日益繁荣。
在这个过程中，中国特色商品房预售制度应运而生。
这种房屋销售方式在国内市场中占据着极其重要的地位，成为了一种成功的销售模式。
本文将解析中国特色商品房预售制度的产生背景、优点及缺点，同时对其面临的问题进行深入探讨。
一、产生背景随着中国市场经济体制的深入发展，房地产市场成为了国民经济中的一个核心产业。
房地产业作为一个能缓解就业压力的体系，此时的增长率达到了一个峰值。
随着市场需求的不断扩大以及住房需求结构不断升级，商品房成为了市场中的一个重要类别。
同时，商品房开发成本较高，缺乏流动资金的资金限制使得商品房销售成为了一项亟待解决的问题。
为了解决上述问题，中国特色商品房预售制度产生了。
它通过降低开发商资金负担和提高商品房的可贷性来实现销售周期的缩短。
同时，通过预售，购房者可以提前了解到商品房的售价、房屋面积和位置等信息，以免被欺骗。
预售的过程是一个从规划开始到开发商实际销售的过程，这样做不仅有利于保证商品房项目的稳定运作，还可以保障购房人的合法权益。
二、优点1. 对于购房者而言，预售制度能够提前了解到商品房的信息，同时也减少了购房者被欺骗的可能性。
2. 对于房地产开发商而言，预售制度可以提前获取一部分资金流动性，使得购房者的预付款成为资金运作链条的一部分。
3. 对于政府而言，预售制度也也有帮助政府提高管理效率的意义。
4. 在商业贷款受到限制的情况下，预售制度也有助于房地产市场获得运作资金和流动资金。
三、缺点1. 在一些地区，预售制度的使用可能会导致房地产市场的炒作，从而让购房者的预期收益和实际收益大相径庭。
2. 预售制度的使用缺乏统一管理，规律寻找并克服相关问题非常困难。
3. 对于房地产市场风险管理而言，缺乏适当的银行和监管机构监管，容易使相关风险被夸大化，而且在财政风险的情况下，预售制度不利于政府的财务状况。
四、面临的问题和改进措施随着时间的推移，中国特色商品房预售制度也面临着一些问题和挑战。
法学专业毕业论文商品房预售法律问题初探
法学专业毕业论文商品房预售法律问题初探商品房预售法律问题初探商品房预售是指开发商在房屋建设项目尚未竣工前，就以签订预售合同的方式，提前向购房者销售未完成的房屋。
作为我国房地产市场的常见销售模式，商品房预售涉及广泛的法律问题。
本文就法学专业毕业论文的主题——商品房预售法律问题进行初步探讨。
一、房地产预售合同的基本要素房地产预售合同是商品房预售过程中，开发商与购房者之间达成的一种合同协议。
根据我国《合同法》，房地产预售合同的基本要素包括合同的当事人、合同的内容、合同的形式等。
合同的当事人应明确包括开发商和购房者的身份信息，并确保双方的权利和义务明确清晰。
合同的内容要详细规定房屋建设工程的进度、质量、配套设施等重要事项，保证购房者的知情权。
此外，预售合同在法律形式上要求采用书面形式，并依法办理合同备案登记。
二、商品房预售的法律风险及防范措施虽然商品房预售在推动房地产市场发展和满足购房者个性化需求方面具有一定优势，但也存在一定法律风险。
其中较为突出的问题包括预售合同的霸王条款、非法捂盘、无证预售等。
为了保护购房者的合法权益，应采取相应的防范措施。
一方面，监管部门应加强对开发商的资质审查和项目备案审核，严厉打击不当行为。
另一方面，购房者在签署预售合同前要仔细阅读合同条款，了解自己的权益，并可委托律师参与合同谈判，确保合同的公平性和合法性。
三、商品房预售中的履约问题及解决办法在商品房预售过程中，开发商的履约问题时有发生。
对于购房者来说，合同中约定的建筑工期延误、房屋质量不达标等问题可能导致其权益受损。
此时，购房者可依据预售合同的约定，要求开发商进行相应的违约责任承担。
同时，监管部门应及时介入，加强对履约问题的监督，保障购房者的合法权益。
四、商品房预售中的纠纷解决机制建立商品房预售纠纷在我国房地产市场中愈发普遍，尤其是在预售合同履行过程中产生的纠纷。
为了有效解决商品房预售纠纷，需要建立完善的纠纷解决机制。
一方面，应加强相关法律法规的制定和完善，确保法律适用的完整性和及时性。
房地产市场的政策环境和法律法规解读
房地产市场的政策环境和法律法规解读近年来，房地产市场一直是人们关注的焦点之一。
政策环境和法律法规对于房地产市场的运营和发展起着至关重要的作用。
本文将对房地产市场的政策环境和法律法规进行解读。
一、宏观政策环境对房地产市场的影响在中国，房地产市场是受到政府宏观经济调控政策的严格限制的。
政府通过调整信贷政策、调整存款准备金率等手段来影响房地产市场的供需关系。
例如，当经济过热时，政府可能会收紧信贷政策，提高存款准备金率，以抑制房价上涨；而当经济下行时，政府可能会放松信贷政策，降低存款准备金率，以刺激房地产市场。
此外，政府还通过土地供应和土地出让方式来影响房地产市场。
政府可以通过增加土地供应、提高土地竞价底价等方式来控制土地价格和土地供应量，从而影响房地产市场的供需关系和价格走势。
二、房地产市场法律法规的解读1.《房地产管理法》《房地产管理法》是我国对房地产市场进行监管的基本法律法规。
该法对房地产合同、房地产开发经营等进行了详细规定，对于维护购房者和开发商的合法权益起着重要作用。
2.《城市房地产管理条例》《城市房地产管理条例》是对《房地产管理法》的补充和具体落实。
该条例对房地产开发、销售、物业管理等环节进行了详细规范，强化了对市场乱象的监管，并加强了对购房者权益的保护。
3.《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例》规定了不动产登记的相关程序和要求。
不动产登记是房地产交易的基础，确保了房地产交易的合法性和安全性。
4.《物业管理条例》《物业管理条例》规定了物业公司的管理规范和责任。
物业管理的规范和优质服务对房地产市场的稳定运行和购房者的满意度至关重要。
5.《城市房屋租赁管理条例》《城市房屋租赁管理条例》对城市房屋租赁行为进行了规范，保护了租房者的合法权益。
该条例扩大了租房者的权益保护范围，规定了房屋租赁合同的内容和解除方式。
通过对以上法律法规的解读，我们可以看出政府对房地产市场的监管越来越严格，逐渐完善的法律法规体系为房地产市场的健康发展提供了保障。
房地产行业中的法律问题及解决心得体会
房地产行业中的法律问题及解决心得体会在房地产行业，法律问题是经常出现的。
随着房地产市场的快速发展，各种法律纠纷也逐渐浮出水面。
本文将从几个常见的法律问题出发，分享房地产行业中的解决心得体会。
一、合同纠纷房地产交易往往涉及多个交易方之间的合同。
合同纠纷是最常见的法律问题之一。
解决合同纠纷的关键在于明确合同各方的权利和义务，并确保合同的执行。
首先，合同必须明确约定交易的内容、价格、交付时间等关键条款，同时包含有充分的法律保护条款。
其次，当出现合同争议时，双方应积极协商解决，如果无法达成一致，可以寻求第三方调解或通过法律途径解决。
二、土地使用权问题在房地产开发中，土地使用权是不可或缺的。
然而，土地使用权的转让、注销、续期等问题经常引发法律争议。
为了避免土地使用权问题，开发商应仔细研究相关法律法规，确保自身合法权益。
同时，严格按照法律程序进行土地使用权手续办理，并保留好相关的证据和文件，以备日后需要。
尽早了解土地使用权的到期时间，并提前进行续期手续，避免出现不必要的争议。
三、实施规划与用地问题房地产项目的规划与用地问题也是引发法律纠纷的重要原因之一。
为了避免这类问题，开发商应提前了解土地的规划用途以及相关法律要求，确保自己的用地行为合法合规。
在项目规划阶段，应仔细了解和遵守城市规划控制要求，确保项目符合规划要求和审批程序。
此外，开发商应妥善处理与周边居民或企事业单位之间的关系，保持良好的沟通与合作，避免可能的纠纷。
四、房屋质量问题房地产行业中，房屋质量问题频发。
购房者对房屋质量的要求越来越高，而开发商为了降低成本和提高利润，有时可能会牺牲房屋质量。
解决房屋质量问题的关键在于加强质量监管和提高责任意识。
开发商应该通过引进先进的施工技术和管理模式，确保房屋质量达到国家和行业标准。
此外，购房者也应提高购房时的警惕性，认真阅读合同条款，了解自己的权益和维权途径。
总之，房地产行业中的法律问题层出不穷，解决这些问题需要开发商、购房者以及政府部门等各方共同努力。
房地产开发的法律约束
房地产开发的法律约束房地产开发是一个复杂而庞大的领域，涉及到许多法律法规和约束。
这些约束旨在保护购房者、投资者、开发商以及整个社会的利益。
本文将探讨房地产开发过程中的法律约束，并分析它们对开发商和购房者的影响。
一、土地使用权和征地补偿在进行房地产开发之前，开发商需要确保他们拥有合法的土地使用权。
根据我国法律规定，土地资源属于国家所有，任何个人或组织在没有土地使用权的情况下不可进行开发。
因此，开发商需要通过合法的途径取得土地使用权，例如购买、租赁或招标。
在获取土地使用权后，开发商还需要遵守相关的征地补偿法规。
当政府需要征用土地用于重大建设项目时，会与土地所有者进行协商，以确定适当的补偿金额。
开发商在征地过程中必须遵守法律，确保给予土地所有者公正合理的补偿。
二、规划许可和规划管理房地产开发必须遵守国家和地方的城市规划和建设管理规定。
为了确保城市的有序发展和公共利益的最大化，开发商必须获得规划许可证，以证明他们的项目符合当地的土地利用规划。
规划许可涉及到各种环评、用地审批和建设许可等程序，开发商必须根据法律规定逐步获得各项许可。
此外，一旦开发项目启动，开发商还必须遵守各种规定，例如建设用地比例、绿地比例和容积率等，以确保项目的合规性。
三、商品房销售和合同法规商品房销售是房地产开发中的核心环节，也是最容易引发纠纷的环节之一。
法律对商品房销售进行了严格的规范，以保护购房者的权益。
根据我国《商品房销售管理办法》，开发商在销售商品房时必须提供真实、准确的信息，如项目的地理位置、建筑面积和使用权等。
购房者在购买商品房时有权获得合同，合同内容应当明确约定价格、交付时间和质量标准等关键条款。
合同法也适用于房地产开发领域。
合同法规定了契约双方的权利和义务，保护了开发商和购房者的合法权益。
若发生合同纠纷，双方可以通过诉讼解决争议，维护自身的合法权益。
四、建筑质量和安全房地产开发必须符合国家建筑质量和安全的要求。
开发商在施工过程中需要遵守相关的建筑设计、材料和施工标准，以确保房屋的结构安全、消防设施的合规性以及居住环境的舒适性。
商品房预售制度的法律意义与实践探讨
商品房预售制度的法律意义与实践探讨商品房预售制度是指开发商在房屋建设尚未完成之前，就开始销售房屋并收取定金或预付款项的一种制度。
这一制度作为我国房地产市场的重要组成部分，不仅在市场中起到调节作用，更在法律层面引发了一系列重要问题和探讨。
本文将就商品房预售制度的法律意义及实践问题展开探讨。
首先，商品房预售制度在法律上具有重要意义。
按照我国相关法律规定，商品房预售制度是合法的，但也必须在一定的法律框架下进行。
在合同法、物权法等相关法律的约束下，开发商必须严格遵守合同约定，保护购房者的合法权益。
这种制度的合法性第一是为了保护购房者的利益，规范市场行为，避免出现欺诈行为。
其次是为了推动房地产市场的良性发展，保持市场秩序的稳定。
其次，商品房预售制度在实践中也涌现出一系列问题。
首先是定金或预付款的安全性问题。
一些不良开发商存在挪用资金、违约等行为，导致购房者权益受损。
其次是交房期问题。
部分开发商存在拖延交房、工期延误等情况，给购房者带来困扰。
再者是房屋质量问题。
一些开发商为了追求利润最大化，存在使用劣质材料、施工质量不达标等情况，给购房者带来安全隐患。
为解决商品房预售制度中的问题，政府和相关部门应加强监管力度，明确法律责任。
对于存在违法违规行为的开发商，应严格依法进行处罚，维护购房者的合法权益。
同时，购房者在签订购房合同时，也应仔细阅读合同条款，选择有信誉的开发商，确保自身利益不受损害。
另外，建立健全商品房预售制度相关法律法规，加强对法律实施的监督力度，为市场提供更加安全、有序的环境。
总之，商品房预售制度作为房地产市场的重要组成部分，既有法律意义，又存在实践问题。
通过加强监管、完善法律体系，我们可以更好地规范市场秩序，保障购房者权益，推动房地产市场健康发展。
商品房预售制度的法律意义与实践探讨，需要各方共同努力，共同维护市场秩序，促进我国房地产市场的繁荣。
预售制度优缺点预售制度
预售制度优缺点预售制度一、商品房预售的概况及价值所谓商品房预售制度，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的制度。
我国的商品房预售制度是从20世纪90年代初开始逐步建立的。
1994年7月施行《中华人民共和国城市房地产管理法》。
这部全面规范城市房地产开发的法律借鉴了香港的房地产开发模式，正式确立了商品房预售制度。
此后国务院《城市房地产开发经营管理条例》、建设部《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产转让管理规定》、以及新近颁布施行的《物权法》等，均对这一制度作了相应具体的规定[1]。
十多年的发展表明，这项制度对培育我国房地产市尝推动房地产业的发展起到了重要的历史性作用。
国家统计局的资料显示：“2004年房地产开发资金共筹措17 168.8亿元，定金和预收款达到7 395.3亿元，比上年增长44.4%，占房地产开发资金的43.1%，成为房地产开发的第一大资金来源。
”我国房地产业仰仗预售这一扶持性政策，迅速完成了资本原始积累，同时由于预售使得房地产商便于融资，降低成本，预售房价格明显低于现房，也使得“望房兴叹”的购房者获得了实惠，在买卖双方的共同青睐下，商品房预售制度在国内不断发展。
然而，商品房预售制度在实施过程中也产生了大量的道德风险和市场风险。
二、我国商品房预售制度的问题和成因分析我国商品房预售制度自确定以来，其固然刺激了商品房交易市场，但同时也产生了许多严重的问题，这一现象直接导致央行房地产金融分析小组在其对外公布《2004年中国房地产金融报告》中强调：“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以建议取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。
”虽然建设部旋即表态，不会废除商品房预售制度，但是，这一报告至少指出，预售制度产生的问题，已然引起了高层的重视，同时也在学界引起了广泛的讨论。
笔者以为，目前而言，我国商品房预售所导致的风险问题主要在以下几个方面：其一，存在着交易不公平现象，开发商将在建商品房的风险转移给了社会和银行。
房地产行业的法律法规与政策解读
房地产行业的法律法规与政策解读房地产行业一直是国民经济的重要支柱产业，其在推动经济发展、扩大就业、促进城镇化等方面起着重要作用。
为了规范房地产市场秩序，保护购房者和开发商的合法权益，政府出台了一系列法律法规与政策。
本文将对房地产行业的法律法规与政策进行解读。
一、房地产开发管理条例房地产开发管理条例是国家对房地产开发行为进行管理的基本法规，旨在促进房地产市场健康发展，保护购房者的合法权益。
该条例明确了房地产开发企业的准入条件、开发项目的规划和审批程序、合同签订与履行等方面的规定。
针对购房者的权益保护，条例规定了购房者的信息披露权、咨询权、签订合同权、质量保证权等，要求开发企业必须向购房者提供真实有效的信息，合同文本必须公平合理，并确保房屋质量符合相关标准。
对于违反合同约定的开发企业，购房者有权要求解除合同、退还房款，并可以追究开发企业的法律责任。
二、房地产调控政策近年来，随着房地产市场的快速发展和价格的上涨，为了避免房地产泡沫的出现和消费者的负担过重，政府实施了一系列房地产调控政策。
这些政策旨在限制投机炒房、稳定市场预期、保障人民住房需求。
其中，购房限制政策是最常见的调控手段之一。
政府通过限制非本地居民购房、限制多套房产购买、加大房贷利率等方式来控制购房需求，遏制房价过快上涨。
此外，还有土地供应管理、促进租赁市场发展等一系列政策措施，以维护房地产市场的稳定。
三、不动产登记制度不动产登记制度是房地产交易的重要法律制度。
该制度的实施旨在确保不动产权利的真实、合法和有序，提升交易的透明度和安全性。
不动产登记包括房地产权属登记、抵押登记、租赁登记等。
不动产登记制度的建立有利于解决房地产交易中的多重销售、虚假登记等问题，保障购房者的合法权益。
此外，该制度也为金融机构提供了更准确的抵押担保，降低了金融风险。
四、城市更新政策随着城市化进程的不断推进，城市更新成为了一种重要的城市发展模式。
城市更新政策旨在通过对老旧城区进行整治、改造和更新，提升城市功能和居住环境，促进城市可持续发展。
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房地产预售法律体系的启迪本文现实主义法学曾于２０世纪前期盛行于美国，著名法官霍姆斯是美国现实主义法学之开创者，倡导“法律的生命不是逻辑，而是经验。
”［１］（Ｐ１）实用主义哲学是美国现实主义法学的理论基础，“实用主义的方法是试图探索其实际效果来解释每一个概念。
”［２］（Ｐ２６）美国的现实主义思想者不赞同法律于空洞的概念中纠缠，强调寻找“各种社会现象的切实的相互联系。
”［３］（Ｐ４５）２００５年美国威斯康星大学发起的新法律现实主义，其代表人物是麦考利教授①。
与传统的法律现实主义相比，新法律现实主义不仅强调经验研究的重要性，而且积极实践把经验性研究作为其基本方法；新法律现实主义不再凸显法律至上，而是强调实事求是，以事实及具体问题为出发点，采取现实主义中立态度，采取解决问题为目标的法学研究方法和立场；新法律现实主义主张“从社会基层和未经法院及法律职业染指的社会生活事实着手”［４］（Ｐ４０），探寻秩序的形成，研究法律和社会的关系，使对法的评价客观，法的作用发挥充分。
房地产领域较为深刻地体现普遍的社会问题和复杂的社会关系。
范围涉及经济学、法学，更体现民生性。
而其问题又多源于房地产预售制度，因此，对该领域法的研究显得极为重要。
笔者不仅尊重其他法学方法论，也接受其具体研究方法，仅在此就“新法律现实主义”对研究房地产预售制度的启示做初步探讨。
一、启示：以现实主义态度探寻房地产预售制度的本土化研究方法房地产预售制度，是指房地产开发企业将“正在开发建设中的商品房”［５］（Ｐ１４１）销售给购房人，并由购房人支付定金或者房价款的买卖行为。
调整不动产的《物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》构成了我国房地产预售的基础性法律法规。
另外某些与房地产预售相关的重要法律规范，散见于《民法通则》、《合同法》和《担保法》等中。
我国商品房预售制度为远期交易市场开辟了广阔空间，然而，其风险分担等配套机制缺失造成矛盾激化，纠纷迭起。
理论界对该项制度的研究从未间断但收效甚微，究其动态研究发展过程，以现实主义态度探寻房地产预售制度的本土化研究方法愈发重要起来。
（一）房地产预售法研究现状１．房地产预售制度存废之争的理论探讨自中国人民银行在《２００４年中国房地产金融报告》中指出，市场的风险和交易问题多源于商品房预售制度，一旦房地产经济发生风险，将会转变为银行的金融风险［６］（Ｐ４５８）。
建议取消该项制度改为现房销售。
随之，各利益群体处于激烈的存废争议中。
２００９年中央两会上该项制度的存废又起尘嚣，部分学者和大多数网民赞同取消该项制度，认为这是房地产市场极不规范的重要原因，也是引发房地产泡沫的重要因素之一；而作为一种商业运作模式，很多学者反对采取行政手段硬性废止。
同时，一些学者和代表不断强调，房地产市场出现诸多问题的根源，不是制度本身存废与否，更重要的原因是预售行为不能规范及配套机制不够健全。
西南政法大学、对外经贸大学和吉林大学多已做了制度缺陷的理论研究，但研究方法总体而言，主要采取思辨的研究方法，强调从规范的角度进行抽象概括和分析，即使部分学者已把研究目光转向调查研究法②，但略有些分散和零碎，不能较好体现房地产期房法的整个实际状态。
２．房地产预售制度比较法研究近年来展开的商品房预售制度比较法研究———该方法被称为“解决方案的仓库”［７］（Ｐ４１）。
比较研究方法是２０世纪下半叶兴起的一种研究方法，其优势在于拓展和借鉴。
国际商品房预售制度，是基于西方经济学界的“预期收入理论”③。
其主流模式理论以美国法为代表，已比较完善，特别是订金第三方保管及预售封顶设计，其制度能较好地保护消费者权益。
而香港经验专户监管的理念，也使得预售款的主要目的得以很好实现，能够确保购房人所购物业的顺利建设，以及产权在以后的顺利转移，也就是说，预售款的使用必须符合建设项目的要求。
新加坡经验也是理论界重点研究的对象。
这些研究多侧重于具体法律法规的微观比较，着重于特定群体利益的保护层面，如买受人的交易安全和商业银行所面对的金融风险等。
比较法的研究是值得肯定的，但研究成果却很难及时且有效地转化为解决现实纠纷的法律武器，因为房地产预售的法律结构上，各国都有其自己的历史传统和社会生活习惯方式，文化的相似性才是移植的关键性因素。
而我国法的移植大多由法律精英们完成和设计，多移植于大陆法系和公约背景。
“严格地说，这种选择和移植中并没有开通真正表达民众和社会需求的渠道。
”［４］（Ｐ４７）因此，急需探寻房地产预售制度的适合本土生存环境的法律构建研究方法。
（二）经验实证研究方法的新趋向１．以现实主义态度和经验实证方法研究解决中国房地产问题“方法”一词源于希腊文，为“沿着”和“道路”之意。
方法是实现目的的手段，在学术研究范式中，方法沾染了形而上的价值判断；在哲学领域，方法是沟通主观与客观世界的桥梁；在法学空间，学者们一般认为方法是指方法论和研究时采用的具体的方法。
新法律现实主义理念强调从事实和具体问题出发、以解决问题为目标的法学研究方法及立场，采取以经验事实为核心的实证研究方法，调整观察新视角为“由下到上”。
前述，由于房地产预售领域涉及经济学、法学，更体现民生性，其纠纷矛盾不断激化，涉众群体较多，社会负面影响较大，法律效果和社会效果难以统一。
因此，只能以现实主义的态度和经验实证方法研究解决中国房地产问题，才能客观研究各种社会现象的切实的相互联系，发现法律效果所不能发现的问题，使研究的注意力集中在法律生活和法律作用上，以较好促进房地产市场的有序与和谐。
２．经验性研究方法能发现我国房地产预售领域的本土特性（垄断）所谓经验事实即“可以通过人们直接或间接观察而发现的确定性事实因素。
”［８］（Ｐ１７６）以经验事实为核心展开的研究方法，是实证研究区别于其他研究方法的本质特性。
实证研究既可为定量，也可是定性研究，还可包括二者之结合。
经验事实的收集方法又分为问卷法、观察法、实验法、访问法等，而经验事实分析一般采用统计、比较、类型归纳等手段。
以北京大学等为代表的实证研究方法虽非为主流，但其强调“少一点‘我认为’，多一点‘我发现’”［９］（Ｐ１），强调经验，重视归纳，摆脱了空洞思辨和不确定概念为基础的研究弊端。
课题组曾长达数年，对河北主要城市，北京和天津部分地区的商品房预售市场进行调查研究，从房地产预售的法律效果和社会效果入手，通过对调查材料的经验事实分析中发现：由于房地产领域的垄断性，使《合同法》所主张的当事人为“平等主体”难以实现，尤其是房地产预售合同中的关键性条款，根本不能体现买受人的真实意图。
３．房地产的垄断性使得矛盾激化，破坏市场经济繁荣房地产的垄断性来自于土地供给的稀缺性和空间的固定性，由此，开发商轻易掌握着绝对话语权，进而带来信息、供给方式、甚至价格的垄断。
众多房地产开发商并非在同一市场竞争，明显表现为相邻竞争态势，使得区域性联手垄断极易形成。
当前我国房地产市场存在的价格领袖制，实乃是价格勾结或价格合谋，其实质就是垄断，开发商形成的“盟友”强调的是“价格联盟”［１０］。
２０１１的中国房地产５００强测评成果发布会上，中国房地产业协会、中国房地产研究会与中国房地产测评中心联合发布《２０１１中国房地产开发企业５００强测评研究报告》，其中表明：２０１０年１０强房企销售金额为５９３６亿元，占据百强总销售金额的４２％。
从企业来看，２０１０年万科实现销售金额１０８２亿元，销售面积为８９８万平方米，居５００强房企前茅，恒大和保利分别列为二、三位。
可见，市场集中趋势愈发的明显。
且万科、恒大及保利已展开向二、三线房地产市场的进攻。
规制是政府行政机构面对市场失灵多方面问题，而采取的是“干预微观经济主体行为的一般规则或特殊行为。
”［１１］［２］（Ｐ７）可见，政府部门在克服市场•４５•失灵，实施符合实际问题的应对政策时，房地产的垄断特性是不能被忽视的。
另外，垄断不只带来消费者在市场结构上的弱势地位，还将造成房地产领域的暗箱操作，破坏市场经济健康发展，也使得买卖矛盾激化纠纷迭起。
课题组曾于２００８－２０１０年调查河北省唐山市的信访数量，发现１／３与房地产预售中矛盾激化相关。
二、启示：以现实主义态度反思房地产预售纠纷的救济途径（放弃）如上所述，房地产的垄断特性，使房地产预售买卖双方成为非平等主体，合同内容不能体现买受人的真意，使纠纷激化。
课题组在调查中还发现，大多数买受人选择纠纷解决的救济途径是“放弃”。
为何纠纷解决的方式是放弃？１９８４年，麦考利教授曾经在纽约大学有一个非常著名的演讲，纪念法与社会研究协会成立２０年。
这个演讲中他提出了七个命题，其中第六个命题，恰是大多数期房买受人最终选择的解决纠纷的方式“放弃”④，放弃也是解决问题的途径之一。
究其原因，主要是法律不能给期房消费者利益以较好的保护。
（一）我国《合同法》的普适性所带来的问题依据我国《合同法》第１２８条规定，合同争议的解决方式有四种：和解、调解、仲裁及诉讼。
在房地产预售纠纷解决方式选择上，购房人最初多采取的是非诉告状式（信访），但信访的结果往往与购房人的期望相差甚远，最终，多数人还是选择了放弃（忍受），极少数人才会继续诉讼。
究其原因，虽然不排除文化心理的求“和”，但最重要的原因却是法律不能给期房买受人以较好的利益保护，尤其是《合同法》的普遍适应性，还不能保护垄断特殊领域的期房消费者。
根据我国《消费者权益保护法》，“一般认为消费者是为满足个人或家庭的生活需要而购买、使用商品或者接受服务的自然人。
”［１２］（Ｐ１１９）而美国法的表述更加具体，“消费者是指为了满足个人和家庭需要而取得和使用贷款、购买动产、不动产和各类服务的个人。
”［１３］（Ｐ１）而我国《合同法》的设计主要移植于《联合国销售合同公约》（以下简称《公约》），《公约》是大陆法系和英美法系调和的产物。
我国法律与国际的接轨和快速发展，是社会发展的需要，也是为了更好地追求公平和正义。
但是，《合同法》的普遍适用性体现着法律规范的稳定性，但房地产预售领域的垄断性，使得买卖双方并非平等的主体，合同内容并非买受人的真意，司法的救济很难实现公平和正义的目的。
可见，在目前现实的房地产经济社会里，消费者与其对手在交易中的关系，“实质上，通常并不是平等的关系。
”［１４］（Ｐ４６１）消费者貌似“上帝”实则“弱者”。
本着新现实主义的理念，采取实事求是的态度，我们才会有勇气承认法律自身的局限。
也恰是以经验事实为核心的研究发现，才会使研究者重视符合国情的本土化法律问题研究，才会使研究者不拘泥于法律上的解决途径，以超越法律的多元化思维，去探寻最佳的解决房地产预售法的问题，追求实质平等的要求。
（二）我国房地产预售法律设计缺失对“弱势”购房人的保护课题组调查结果显示，在房地产预售中建筑面积纠纷问题较多，其焦点集中于公摊面积的测算。