空间失配：新城区理想与现实的落差
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然。
政府主导 新城 区开发建 设 ，当然
要不辜 负社会 期望 ，一方 面鼓励企业
积极开发 ，另一方面要 自己全 力进 行
基础设施建设 。在现 实中 ，城市财政 普遍紧张 政 府只能根据新城 区土地
出让 收入 决定基础设施建设规模 、速
度 。这 种模 式使 财政 支 出易 于控 制 ，
工 海 房地 ■ 。 菇
窒问失配 ■
文军 ／ 邹 永
新城区理想与现实的落差
阵地再 向纵深推进一样 ，是行之有效
的常规方式 。 但 在 中国这样 一个强调发 展速度 的 国家 发展平稳也相对缓慢 的市场
模式不受社会欢迎 ．能够推行 大干快
上的政 府主导模式取而代之成 为了必
如 果城 市发展 潜力大 ，新城 区商 发商之 间容易形成博 弈关系 ．调整开
是资本 与消 费者 。政府对商业 中心选 址没有什 么直接利 益 ，也不像私 人处
处受 到土地所 有者的牵制 ，因而总是 业 中心 的问题或好或 差都 能解决。否 发计划 、更改规 划成 了常事 ，从 而导 倾 向于商业 中心规模大 、高级化 ，到 则 商业中心的发展充满 了不确定性 ， 致土地总体利用结果 自动产生偏差。
处是宽 敞道路 ，宏伟气派 的高 级写字 有时商业 中心 到底应 当在 哪条路 上先
上面仅是对某 些地方开 发新城 区
楼 、高级商场 体现 出新城 区发展的 发展都有可能摇摆 不定 发 展商业 中 存在 的一些认识 或实践偏差 的分析 。 气势和成效 。
但政 府及社会 的热切期望注 定不 可能顺利 实现 。商业 中心从 内部 空间
心似 乎变成 了寻找商业中心 。
总之 ，应充分关注新城 区空间失配 问 题 ，避免诸如一些新城 区过 度注重升
取高额利润 。房地产商人对城市发展 敏感性强 ，对 当前市场态势更具有进 取心 城 市并不容 易缺乏房地产 ，并 不缺乏在应 当发展 的地段 上发展 ；而 商业资本对如何运营房地产 ，以符合 其所经营产 品的消 费者需 求 ，显 然更 具有优势 ．在房地产 的长期运营 中 占
主导地位 ，商业 中心房地产和人气 有
新城 区发展潜 力大、城市 财政 实力雄 厚 、若对未来发展态 势判 断准确 ，就 如同我强敌 弱、准备充分 ，往往 可收 到奇效。不过 ，现实似乎总是反过 来 ，
以至 于理论 上应当优先开发 的地段开 发不足 ，不能为新城 区中心区发展大
量输 出资源 ．也不 能成为 老城 区向新 城 区输 出资源 的中转 点 而新城 区地 理 中心在优先开发后 因为远离老城 区
本和房地产资本都 力图开发房地产获
展前景随 中国经济发展 波动和城市 未 来在全 国、区域地位波 动而波动 ，合 理 的土地利用结构是 动态的 ，对 土地 梯 度开发次序 、结构 的认识就不 能统 其次 ，严格 的土地 管理也没有 多 少切实可行的标准 。城市最终 的地 块
发展并不完全取决于城市规 划 ，商业 发展模式与房地产开发模式 有重要影
对整个城市 的冲击小 ，弊端就是新城
区理论上应 当优先开 发的地段开发不
足甚至不开发 ，地理 中心反 而优 先开 发。 地理 中心优先开发是 因为量财政
收入 开发商可 以获得大量土地资源 ， 社会得 到了发展速 度。风 险就是新城 区地 理 中心优 先开 发如 同空投 作 战，
响 商业发展模式与房地产 开发模 式 不是政府可 以有效控 制的 ；同时 ，各
个城 市之 间的发展竞争促使政府催 促
效地结合 了起来 。 政府 主导模式 下 ，拥 有新城 区商
业 中心选址定位话语权 的是政 府 ，不
开发商加紧开发而不 是科 学开发。 因 此 为 了避免 自己地块 发展失败 ．开
城 市是市场发展 的结果 ．商业 中 发商 自然各显神通减少商业楼宇 ，增 发必须 以依 赖科学的城市规 划和严格 心就是城市 中心。新城区 的发展 战略 加住 宅开发 商业建设 比商业规划大 的土地管理为前提 ，只是新城 区具 备 需要优先考虑商业 中心 的开发建 设。
大缩 ７ 。 ｋ
这样条件的并不多 。 首先 科学 的城市规 划的存在 性 就 是一个大 问题 。不 同社会 阶层利 益 不同 ．对土地利用结构 的合理性 的理
解不同 ，而且从经济 角度和社会 角度 理解往往也不一致 。同时 新城 区发
只是商业是一种人流量高度聚集 的活 动 ，对空间的利用强度大 ，其选址定 位有较高要求。 在市 场模式下 ，商业 中心的选址 定位是商人规划建设和长期运营 的结 果。空间具有垄断性 的特点使商业 资
４ Ｊｎ ａｙ ００ ２ ａｕ ｒ ２１
０ 上 海 房 地
而不 易吸引老城 区的要素，难 以有效 大量 普通 民众的到来 ．加剧房地产和 利 用结构 ，使城市 各种功能在空 间上 推动整个新城 区的发展 ，结果就是新 人 流 的落 差 。同 时 ，政 府 主 导 模 式 充分体现 ．是城市发展 的保障。
城 区的持续 发展受到严重挑 战 ，有些 下 城市开 发 占主导地位 的是房地产
在市场 主导的情况 下 ，市场通过
城市 的新城 区甚至成 为城市 的负担而 资本 而不是商业资本 。与政府的雄心 试错 法进行土地利用结构调整 在成 不是发展 的助推器。 壮志相反 ，由于房地产资本大 多不 以 本 限制和利润的诱导下 ，一般不会 发 长 期经营为 目的 当新城区人 口较少 生根本性错误 。但在政府主导模式下 ， 二、商业中心选址定位 ：雄 时 ，住宅开 发和 商业楼宇开发价格差 整个社 会往往 对 开发速 度极 度重 视 ． 不多 ，销售风 险却小得 多 房地产开 没 有时间让市场试错 ，因而新城 区开 心 与实干的反差
政府主导 新城 区开发建 设 ，当然
要不辜 负社会 期望 ，一方 面鼓励企业
积极开发 ，另一方面要 自己全 力进 行
基础设施建设 。在现 实中 ，城市财政 普遍紧张 政 府只能根据新城 区土地
出让 收入 决定基础设施建设规模 、速
度 。这 种模 式使 财政 支 出易 于控 制 ，
工 海 房地 ■ 。 菇
窒问失配 ■
文军 ／ 邹 永
新城区理想与现实的落差
阵地再 向纵深推进一样 ，是行之有效
的常规方式 。 但 在 中国这样 一个强调发 展速度 的 国家 发展平稳也相对缓慢 的市场
模式不受社会欢迎 ．能够推行 大干快
上的政 府主导模式取而代之成 为了必
如 果城 市发展 潜力大 ，新城 区商 发商之 间容易形成博 弈关系 ．调整开
是资本 与消 费者 。政府对商业 中心选 址没有什 么直接利 益 ，也不像私 人处
处受 到土地所 有者的牵制 ，因而总是 业 中心 的问题或好或 差都 能解决。否 发计划 、更改规 划成 了常事 ，从 而导 倾 向于商业 中心规模大 、高级化 ，到 则 商业中心的发展充满 了不确定性 ， 致土地总体利用结果 自动产生偏差。
处是宽 敞道路 ，宏伟气派 的高 级写字 有时商业 中心 到底应 当在 哪条路 上先
上面仅是对某 些地方开 发新城 区
楼 、高级商场 体现 出新城 区发展的 发展都有可能摇摆 不定 发 展商业 中 存在 的一些认识 或实践偏差 的分析 。 气势和成效 。
但政 府及社会 的热切期望注 定不 可能顺利 实现 。商业 中心从 内部 空间
心似 乎变成 了寻找商业中心 。
总之 ，应充分关注新城 区空间失配 问 题 ，避免诸如一些新城 区过 度注重升
取高额利润 。房地产商人对城市发展 敏感性强 ，对 当前市场态势更具有进 取心 城 市并不容 易缺乏房地产 ，并 不缺乏在应 当发展 的地段 上发展 ；而 商业资本对如何运营房地产 ，以符合 其所经营产 品的消 费者需 求 ，显 然更 具有优势 ．在房地产 的长期运营 中 占
主导地位 ，商业 中心房地产和人气 有
新城 区发展潜 力大、城市 财政 实力雄 厚 、若对未来发展态 势判 断准确 ，就 如同我强敌 弱、准备充分 ，往往 可收 到奇效。不过 ，现实似乎总是反过 来 ，
以至 于理论 上应当优先开发 的地段开 发不足 ，不能为新城 区中心区发展大
量输 出资源 ．也不 能成为 老城 区向新 城 区输 出资源 的中转 点 而新城 区地 理 中心在优先开发后 因为远离老城 区
本和房地产资本都 力图开发房地产获
展前景随 中国经济发展 波动和城市 未 来在全 国、区域地位波 动而波动 ，合 理 的土地利用结构是 动态的 ，对 土地 梯 度开发次序 、结构 的认识就不 能统 其次 ，严格 的土地 管理也没有 多 少切实可行的标准 。城市最终 的地 块
发展并不完全取决于城市规 划 ，商业 发展模式与房地产开发模式 有重要影
对整个城市 的冲击小 ，弊端就是新城
区理论上应 当优先开 发的地段开发不
足甚至不开发 ，地理 中心反 而优 先开 发。 地理 中心优先开发是 因为量财政
收入 开发商可 以获得大量土地资源 ， 社会得 到了发展速 度。风 险就是新城 区地 理 中心优 先开 发如 同空投 作 战，
响 商业发展模式与房地产 开发模 式 不是政府可 以有效控 制的 ；同时 ，各
个城 市之 间的发展竞争促使政府催 促
效地结合 了起来 。 政府 主导模式 下 ，拥 有新城 区商
业 中心选址定位话语权 的是政 府 ，不
开发商加紧开发而不 是科 学开发。 因 此 为 了避免 自己地块 发展失败 ．开
城 市是市场发展 的结果 ．商业 中 发商 自然各显神通减少商业楼宇 ，增 发必须 以依 赖科学的城市规 划和严格 心就是城市 中心。新城区 的发展 战略 加住 宅开发 商业建设 比商业规划大 的土地管理为前提 ，只是新城 区具 备 需要优先考虑商业 中心 的开发建 设。
大缩 ７ 。 ｋ
这样条件的并不多 。 首先 科学 的城市规 划的存在 性 就 是一个大 问题 。不 同社会 阶层利 益 不同 ．对土地利用结构 的合理性 的理
解不同 ，而且从经济 角度和社会 角度 理解往往也不一致 。同时 新城 区发
只是商业是一种人流量高度聚集 的活 动 ，对空间的利用强度大 ，其选址定 位有较高要求。 在市 场模式下 ，商业 中心的选址 定位是商人规划建设和长期运营 的结 果。空间具有垄断性 的特点使商业 资
４ Ｊｎ ａｙ ００ ２ ａｕ ｒ ２１
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而不 易吸引老城 区的要素，难 以有效 大量 普通 民众的到来 ．加剧房地产和 利 用结构 ，使城市 各种功能在空 间上 推动整个新城 区的发展 ，结果就是新 人 流 的落 差 。同 时 ，政 府 主 导 模 式 充分体现 ．是城市发展 的保障。
城 区的持续 发展受到严重挑 战 ，有些 下 城市开 发 占主导地位 的是房地产
在市场 主导的情况 下 ，市场通过
城市 的新城 区甚至成 为城市 的负担而 资本 而不是商业资本 。与政府的雄心 试错 法进行土地利用结构调整 在成 不是发展 的助推器。 壮志相反 ，由于房地产资本大 多不 以 本 限制和利润的诱导下 ，一般不会 发 长 期经营为 目的 当新城区人 口较少 生根本性错误 。但在政府主导模式下 ， 二、商业中心选址定位 ：雄 时 ，住宅开 发和 商业楼宇开发价格差 整个社 会往往 对 开发速 度极 度重 视 ． 不多 ，销售风 险却小得 多 房地产开 没 有时间让市场试错 ，因而新城 区开 心 与实干的反差