转让抵押房屋申请登记时应提交同意注销抵押权证明——兼及《房屋登记办法》第34条修改建议及理由
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固定 下来 ， 并 不表 明 出让方 据此 消灭 了房 屋所 有 权 和受 让 方取 得 了房 屋所 有权 。《 物 权 法》 第 １ ４ 条规定 ， 不 动产 物 权 的设 立 、 变更 、 转让和消灭 ，
出让方 和 受让 存。 据此可知， 抵押人以转让抵押房屋所得价款清 自记 载 于登记 簿 上 时生效 。因此 ， 偿债 务或为 清偿 债务提存 ， 是抵押人 的法定 义务 ， 方 欲通 过房 屋转 让 消灭 和设 立房 屋所有 权 ， 在签
条规定 ， 房地 产 转 让 ， 是 指 房 地 产权 利 人 通过 买
卖、 赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他
转移登记的 ， 除提供本办法第三十三条规定材料 人的行为。该法第 ４ ｌ 条规定 ， 房地产转让 ， 应当 外， 还 应 当提交 抵 押权 人 的身 份证 明 、 抵 押权 人 签 订 书面转 让合 同 。 据此 可知 ， 房屋转 让 ， 系 由出
且通常情况下，抵押权人在债务清偿有了保障的 订 房 屋转让 合 同后 ，须 向登 记机 构 申请 登 记 ， 自 前 提下 ，才 为抵押人 出具 同意转 让抵押 房屋 的书 申请 消 灭 和设 立 的事 项记 载 于 登记 簿 上 时 起 生
面文件 。 换言之 ， 抵 押权人一 旦 出具 了同意转让抵 押 房屋 的证 明， 就表 明其债权清偿 有 了保 障 ， 抵押 权 的优先受 偿 目的实现也有 了保 证 ，相 应的利 益 不 会受到侵 害 。二是抵 押权人 既然 出具 了 同意转 让抵押 房屋 的书面文件 ， 表 明抵 押权人 知晓 ， 抵 押 房屋转 让后 ，可 能 出现抵押 权实现 不能 的不 利后 果， 而抵押权人 自愿承受该 不利后果 ， 即视 为抵押
换 言之 ，抵 押权 人 同意转 让抵 押 房屋 的证 明 ， 没
法、 有效 的证 明 。
有抵 押权 人 明确放 弃 抵押 权 的意 思表 示 ， 不是抵 押权 人放 弃抵 押权 的直接 证 明 。相 反 ， 抵 押权人
只 同意抵 押 人转让 抵 押房 屋 ，而 不放 弃抵 押权 ，
的是使出让方消灭原本属于 自己的房屋所有权 ，
以便 于受 让方 在 此 基 础 上设 立 属 于 自己 的房 屋 所有 权 。该法 律行 为 的实施 ， 以出让 方 和受让 方
签订书面的房屋转让合同为具体体现形式。 但房 屋转 让 合 同 只是 把 与 房 屋转 让 相 关 的法 律 关 系
效。 在房屋登记实务中， 《 房屋登记办法》 第３ ２ 条 规定 ， 房屋买卖 、 赠与等房屋转让行为属 于申请
人 申请 房 屋所 有 权 转 移 登记 的情 形 之一 。换 言 之 ，房 屋 转让 是 房 屋 所有 权 转 移 登记 的原 因之
一
，
即房屋 转 让是 房屋所 有 权 消灭 和设立 的原 因
理转让抵押房屋 申请的转移登记吗？
有观 点 认为，只要申请人提交了抵押权人同 意抵押房屋转让的书面文件及其他必需材料 ， 登 记 机构 就 应 当办 理 转让 抵 押 房 屋 申请 的转 移 登 记， 理 由： 一是《 中华 人 民共 和 国物权 法》 （ 以下 简
称《 物权 法》 ） 第 １ ９ １ 条第 １ 款规定 ， 抵 押期 间 ， 抵 押人经 抵押权人 同意转让 抵押财产 的 ，应 当将转 让 所 得 的价 款 向抵 押 权 人 提前 清 偿 债 务 或者 提
星塑 ！ 亘 堡篁堡
Ｃ Ｈ Ｉ Ｎ Ａ Ｒ Ｅ Ａ Ｉ Ｅ Ｓ Ｔ Ａ Ｔ Ｅ
转让抵押房屋 申请登记 时 应提 交同意注销抵押权证 明
— —
兼及《 房屋登记办法》 第３ ４ 条修改建议及理由
刘 守君 四川 省犍 为县房 管所
《 房屋登记办法》 第３ ４ 条规定 ： “ 抵押期间 ， 抵 押人转 让抵 押房 屋 的所 有权 ， 申请 房 屋所有 权
同意抵 押房 屋转让 的 书面文 件 、 他项 权利 证书 。 ” 依 此规 定 ， 申请 人提 交 了抵押 权人 同意 抵押 房屋 转 让 的书 面文 件及其 他 材料 ， 登记 机 构就 可 以办
让 方 与受让 方有 意 为之 的法律 行 为 ， 所 谓法 律行
为， 是 指 民事 主体设 立 、 变更 、 终 止 民事 权 利和 民 事义 务 的合 法 行为 ， 房屋 转让 法 律行 为 的主要 目
三、 转让 有 抵押 权存 在 的房屋 申请 的转 移登
记不 能 办理
《 物权法》 第 １ ９ ｌ 条规定 ， 抵押期间 ， 经抵押
对促使抵押人 以转让抵押房屋价款履行债务有
权人 同意， 抵押人可以转让抵押财产 ， 否则 ， 不得 转 让 。 该法 第 １ ５条 规定 ， 当事人 之 问订立有 关设 积极作用 。故抵押权人同意转让抵押房屋， 不等 于抵 押权 人放 弃抵 押权 。 立、 变更 、 转让和消灭不动产物权的合 同， 自合同
之一 ， 而 非房屋 所有 权消 灭或设 立 的结 果 。
如前所述 ， 抵押权人可能基于抵押人以转让
房 屋 价款 履 行 债 务 等原 因而 同 意其 转 让抵 押房
Βιβλιοθήκη Baidu
权人放弃抵押权。笔者不支持此观点。
一
、
抵 押权 人 同意转 让 抵 押房 屋 ， 不 等 于 抵
押 权 人放弃 抵押权
二、 抵 押权 人放 弃房 屋抵 押 权须 经登 记方 才
生 效
成立时生效 ； 未办理物权登记 的 ， 不影响合 同效 力。 概言 之 ， 抵押 权 是在所 有权 之上设 立 的 ， 限制
屋， 但只是同意抵押人（ 房屋所有权人 ） 实施消灭 和设立房屋所有权的原因行为 ， 与 自己放弃作为
债 务履 行担 保 的房 屋抵 押权 无直 接 的 因果 关 系 。
《 中华 人 民共 和 国城 市 房地 产管 理 法 》 第 ３ ７
２ ０
星堂兰 主 堡笪堡
Ｃ Ｈ Ｉ Ｎ Ａ Ｒ Ｅ Ａ Ｌ Ｅ Ｓ Ｔ Ａ Ｔ Ｅ
出让方 和 受让 存。 据此可知， 抵押人以转让抵押房屋所得价款清 自记 载 于登记 簿 上 时生效 。因此 ， 偿债 务或为 清偿 债务提存 ， 是抵押人 的法定 义务 ， 方 欲通 过房 屋转 让 消灭 和设 立房 屋所有 权 ， 在签
条规定 ， 房地 产 转 让 ， 是 指 房 地 产权 利 人 通过 买
卖、 赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他
转移登记的 ， 除提供本办法第三十三条规定材料 人的行为。该法第 ４ ｌ 条规定 ， 房地产转让 ， 应当 外， 还 应 当提交 抵 押权 人 的身 份证 明 、 抵 押权 人 签 订 书面转 让合 同 。 据此 可知 ， 房屋转 让 ， 系 由出
且通常情况下，抵押权人在债务清偿有了保障的 订 房 屋转让 合 同后 ，须 向登 记机 构 申请 登 记 ， 自 前 提下 ，才 为抵押人 出具 同意转 让抵押 房屋 的书 申请 消 灭 和设 立 的事 项记 载 于 登记 簿 上 时 起 生
面文件 。 换言之 ， 抵 押权人一 旦 出具 了同意转让抵 押 房屋 的证 明， 就表 明其债权清偿 有 了保 障 ， 抵押 权 的优先受 偿 目的实现也有 了保 证 ，相 应的利 益 不 会受到侵 害 。二是抵 押权人 既然 出具 了 同意转 让抵押 房屋 的书面文件 ， 表 明抵 押权人 知晓 ， 抵 押 房屋转 让后 ，可 能 出现抵押 权实现 不能 的不 利后 果， 而抵押权人 自愿承受该 不利后果 ， 即视 为抵押
换 言之 ，抵 押权 人 同意转 让抵 押 房屋 的证 明 ， 没
法、 有效 的证 明 。
有抵 押权 人 明确放 弃 抵押 权 的意 思表 示 ， 不是抵 押权 人放 弃抵 押权 的直接 证 明 。相 反 ， 抵 押权人
只 同意抵 押 人转让 抵 押房 屋 ，而 不放 弃抵 押权 ，
的是使出让方消灭原本属于 自己的房屋所有权 ，
以便 于受 让方 在 此 基 础 上设 立 属 于 自己 的房 屋 所有 权 。该法 律行 为 的实施 ， 以出让 方 和受让 方
签订书面的房屋转让合同为具体体现形式。 但房 屋转 让 合 同 只是 把 与 房 屋转 让 相 关 的法 律 关 系
效。 在房屋登记实务中， 《 房屋登记办法》 第３ ２ 条 规定 ， 房屋买卖 、 赠与等房屋转让行为属 于申请
人 申请 房 屋所 有 权 转 移 登记 的情 形 之一 。换 言 之 ，房 屋 转让 是 房 屋 所有 权 转 移 登记 的原 因之
一
，
即房屋 转 让是 房屋所 有 权 消灭 和设立 的原 因
理转让抵押房屋 申请的转移登记吗？
有观 点 认为，只要申请人提交了抵押权人同 意抵押房屋转让的书面文件及其他必需材料 ， 登 记 机构 就 应 当办 理 转让 抵 押 房 屋 申请 的转 移 登 记， 理 由： 一是《 中华 人 民共 和 国物权 法》 （ 以下 简
称《 物权 法》 ） 第 １ ９ １ 条第 １ 款规定 ， 抵 押期 间 ， 抵 押人经 抵押权人 同意转让 抵押财产 的 ，应 当将转 让 所 得 的价 款 向抵 押 权 人 提前 清 偿 债 务 或者 提
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转让抵押房屋 申请登记 时 应提 交同意注销抵押权证 明
— —
兼及《 房屋登记办法》 第３ ４ 条修改建议及理由
刘 守君 四川 省犍 为县房 管所
《 房屋登记办法》 第３ ４ 条规定 ： “ 抵押期间 ， 抵 押人转 让抵 押房 屋 的所 有权 ， 申请 房 屋所有 权
同意抵 押房 屋转让 的 书面文 件 、 他项 权利 证书 。 ” 依 此规 定 ， 申请 人提 交 了抵押 权人 同意 抵押 房屋 转 让 的书 面文 件及其 他 材料 ， 登记 机 构就 可 以办
让 方 与受让 方有 意 为之 的法律 行 为 ， 所 谓法 律行
为， 是 指 民事 主体设 立 、 变更 、 终 止 民事 权 利和 民 事义 务 的合 法 行为 ， 房屋 转让 法 律行 为 的主要 目
三、 转让 有 抵押 权存 在 的房屋 申请 的转 移登
记不 能 办理
《 物权法》 第 １ ９ ｌ 条规定 ， 抵押期间 ， 经抵押
对促使抵押人 以转让抵押房屋价款履行债务有
权人 同意， 抵押人可以转让抵押财产 ， 否则 ， 不得 转 让 。 该法 第 １ ５条 规定 ， 当事人 之 问订立有 关设 积极作用 。故抵押权人同意转让抵押房屋， 不等 于抵 押权 人放 弃抵 押权 。 立、 变更 、 转让和消灭不动产物权的合 同， 自合同
之一 ， 而 非房屋 所有 权消 灭或设 立 的结 果 。
如前所述 ， 抵押权人可能基于抵押人以转让
房 屋 价款 履 行 债 务 等原 因而 同 意其 转 让抵 押房
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权人放弃抵押权。笔者不支持此观点。
一
、
抵 押权 人 同意转 让 抵 押房 屋 ， 不 等 于 抵
押 权 人放弃 抵押权
二、 抵 押权 人放 弃房 屋抵 押 权须 经登 记方 才
生 效
成立时生效 ； 未办理物权登记 的 ， 不影响合 同效 力。 概言 之 ， 抵押 权 是在所 有权 之上设 立 的 ， 限制
屋， 但只是同意抵押人（ 房屋所有权人 ） 实施消灭 和设立房屋所有权的原因行为 ， 与 自己放弃作为
债 务履 行担 保 的房 屋抵 押权 无直 接 的 因果 关 系 。
《 中华 人 民共 和 国城 市 房地 产管 理 法 》 第 ３ ７
２ ０
星堂兰 主 堡笪堡
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