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最新第五章--房地产评估课件ppt
解：根据纯收益在若干年后保持不变，县收 益有限年期的计算公式：
例2：有一宗地产，目前的纯收益为50万元， 资本化率为5％，若（1）未来各年的纯 收益将在上年的基础上增加1万元；（2） 未来各年的纯收益将在上一年基础上增 长1％。试分别两种情况下的地产收益价 格。
解：根据纯收益等差组数递增和等比 级数递增的计算公式：
土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他 附着物随之抵押。地上建筑物、其他附 着物抵押时，其使用范围内的土地使用 权随之抵押。
(四)地价的特征
1．地价是地租的资本化。地价并不是土地的 购买价格，而是地租的资本化。
2．地价是权益价格。由于地产位置不可移动， 因此地产的买卖、抵押等并不能移转地产的物 质实体本身，而是转移与土地有关的各种权益。 地产的权益是一束权益，如所有权、使用权、 抵押权、租赁权等，因此，发生经济行为的地 产转移方式不同，形成的地产权益不同，其权 益价格也不相同，评估时必须仔细考虑。
(3)文体娱乐设施：主要包括电影院、图书馆、 博物馆、俱乐部、文化馆等设施。
(三)个别因素 1．土地的个别因素（宗地因素 ）。 (1)区位因素。 (2)面积因素、宽度因素、深度因素。 (3)形状因素。 (4)地力因素、地质因素、地势因素、地形因素。 (5)用途因素。 (6)土地使用年期因素。
2．建筑物的个别因素。 (1)面积、结构、材料等。 (2)设计、设备等是否良好。 (3)施工质．交通便捷因素。 4．城市设施状况因素。
5．环境状况因素。
城市设施可以分为以下三类
(1)基础设施：主要包括供水、排水、供电、供 气、通讯等设施。（三通一平：通水、通路、 通电，平整地面。七通一平：通上水、通下水、 通路、通电，通讯、通气、通热、平整地面）
(2)生活设施：主要包括学校、医院、农贸市场、 银行、储蓄所、邮电局等设施。
例2：有一宗地产，目前的纯收益为50万元， 资本化率为5％，若（1）未来各年的纯 收益将在上年的基础上增加1万元；（2） 未来各年的纯收益将在上一年基础上增 长1％。试分别两种情况下的地产收益价 格。
解：根据纯收益等差组数递增和等比 级数递增的计算公式：
土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他 附着物随之抵押。地上建筑物、其他附 着物抵押时，其使用范围内的土地使用 权随之抵押。
(四)地价的特征
1．地价是地租的资本化。地价并不是土地的 购买价格，而是地租的资本化。
2．地价是权益价格。由于地产位置不可移动， 因此地产的买卖、抵押等并不能移转地产的物 质实体本身，而是转移与土地有关的各种权益。 地产的权益是一束权益，如所有权、使用权、 抵押权、租赁权等，因此，发生经济行为的地 产转移方式不同，形成的地产权益不同，其权 益价格也不相同，评估时必须仔细考虑。
(3)文体娱乐设施：主要包括电影院、图书馆、 博物馆、俱乐部、文化馆等设施。
(三)个别因素 1．土地的个别因素（宗地因素 ）。 (1)区位因素。 (2)面积因素、宽度因素、深度因素。 (3)形状因素。 (4)地力因素、地质因素、地势因素、地形因素。 (5)用途因素。 (6)土地使用年期因素。
2．建筑物的个别因素。 (1)面积、结构、材料等。 (2)设计、设备等是否良好。 (3)施工质．交通便捷因素。 4．城市设施状况因素。
5．环境状况因素。
城市设施可以分为以下三类
(1)基础设施：主要包括供水、排水、供电、供 气、通讯等设施。（三通一平：通水、通路、 通电，平整地面。七通一平：通上水、通下水、 通路、通电，通讯、通气、通热、平整地面）
(2)生活设施：主要包括学校、医院、农贸市场、 银行、储蓄所、邮电局等设施。
《房地产评估》PPT课件
修正系数
交易单价 2200 2500 2100
经评估人员估算，该宿舍楼尚可使用30年，对宿舍楼
的局部装修，改造需15万元，根据资料，评估该宿舍
楼的价值
2021/3/8
7
二、收益法
A ×
P= r
1
1- n
(1+r)
某一土地使用权出让年限为30年,资本化率为10%,预 期未来每年的纯收益为10万元,该土地使用权的评估值 最接近于_元
1.1 0
0
甲 780 1999.2 +1%
1.表中百分比指标为参照物与待估宗地相比增减变动幅度, 据调查,该市此类用地容积率每增加0.1,宗地单位地价比 容积率为1时的地价增加5% 要求;1)计算参照物和待估宗地的容积率与地价相关系数 2)计算参昭物修正系数:交易情况、交易时间、区域因素、 个别因素及容积率修正系数
2021/3/8
8
某公司于2000.11以有偿方式取得A地块50年使用权, 并于2001.11有在此地上建成建筑物B,当时造价为 1200元/㎡,其经济耐用年限为50年,目前该类建筑重 置价格为1500元/㎡,残值率为10%,A地块面积 450M2,建筑面积为400㎡,目前该建筑全部出租,每 月实收租金为10000元.据调查,当地同类建筑出租租 金一般为每月30元/㎡,土地及房地还原利率分别为 5%和6%,每年需要支付的土地使用税及房产税为20 元/建筑平方为,需支付的年管理费为同类建筑物年 租金的4%,年维修费为重置价的2%,年保险费为重置 价的0.2%
×
＋
装修部分 合计得分
×
＋
设备部分 合计得分
×
装修部分的评分 修正系数
2021/3/8
14
待估钢筋混凝土结构建筑物账面原值为500万 元,竣工于2000年底,耐用年限60年,2006年底 对该建筑物进行评估.假定2000年的价格指数 为100%,从2001到2006年的价格指数每年环 比上升增长的幅度分别为1.7%、0.7%、1.2%、0.8%、1.2%、0.5%,经评估人员现场
交易单价 2200 2500 2100
经评估人员估算，该宿舍楼尚可使用30年，对宿舍楼
的局部装修，改造需15万元，根据资料，评估该宿舍
楼的价值
2021/3/8
7
二、收益法
A ×
P= r
1
1- n
(1+r)
某一土地使用权出让年限为30年,资本化率为10%,预 期未来每年的纯收益为10万元,该土地使用权的评估值 最接近于_元
1.1 0
0
甲 780 1999.2 +1%
1.表中百分比指标为参照物与待估宗地相比增减变动幅度, 据调查,该市此类用地容积率每增加0.1,宗地单位地价比 容积率为1时的地价增加5% 要求;1)计算参照物和待估宗地的容积率与地价相关系数 2)计算参昭物修正系数:交易情况、交易时间、区域因素、 个别因素及容积率修正系数
2021/3/8
8
某公司于2000.11以有偿方式取得A地块50年使用权, 并于2001.11有在此地上建成建筑物B,当时造价为 1200元/㎡,其经济耐用年限为50年,目前该类建筑重 置价格为1500元/㎡,残值率为10%,A地块面积 450M2,建筑面积为400㎡,目前该建筑全部出租,每 月实收租金为10000元.据调查,当地同类建筑出租租 金一般为每月30元/㎡,土地及房地还原利率分别为 5%和6%,每年需要支付的土地使用税及房产税为20 元/建筑平方为,需支付的年管理费为同类建筑物年 租金的4%,年维修费为重置价的2%,年保险费为重置 价的0.2%
×
＋
装修部分 合计得分
×
＋
设备部分 合计得分
×
装修部分的评分 修正系数
2021/3/8
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待估钢筋混凝土结构建筑物账面原值为500万 元,竣工于2000年底,耐用年限60年,2006年底 对该建筑物进行评估.假定2000年的价格指数 为100%,从2001到2006年的价格指数每年环 比上升增长的幅度分别为1.7%、0.7%、1.2%、0.8%、1.2%、0.5%,经评估人员现场
资产评估课件房地产评估PPT课件
(1)用途的多样性 (2)经济地理位置的可变性 (3)可垄断性
（二）建筑物的特性
1.不可移动性 2.产权边界的复杂性 3.功能的变异性 4.共生性
如：公私同幢、私私同幢，或表 现为在同一幢房产中既有部分所 有权又有部分租赁权。
建筑物在很多情况下，功能改变会 提高其使用价值，如商业区的厂房 改成商业用房
（风险调整值的确定主观性太强，不易掌握）
(3)各种投资风险、收益率排序插入法
第22页/共66页
(三)收益期
通常以年为单位,一般以其所占用土 地的出让年限减去已使用年限
——从评估时点开始房地产收益能力延续的时间长度。
三、计算公式 （一）评估房地合一的房地产价格 房地产价格=房地产纯收益 / 综合资本化率 房地产纯收益=房地产总收益—房地产总费用 房地产总费用 =管理费+维修费+保险费+税金+空房损失费
第6页/共66页
五、房地产的评估原则 ——合法使用、合法交易、合法处分原则
如：划拨土地使用权只有在得到土地行政 管理部门批准，并向国家交纳土地出让金，才 能实行抵押权或转让。
第7页/共66页
——最有效使用原则
土地及其建筑物可以有多种用途，房地产用途 可以通过竞争决定，达到最有效使用。 评估房地产价值时，不能仅仅考虑房地产现时 的用途和利用方式，而应考虑房地产能达到最 佳使用实现的可能，以最佳使用所能带来的收 益评估房地产的价值。
值
（2）土地价格 =（房地产纯收益—建筑物纯收益）/ 土地资本化率
建筑物纯收益=建筑物现值×建筑物资本化率
（三）单独评估建筑物的价格
1.建筑物价格=房地产价格—土地价格
2.建筑物价格
=（房地产纯收益—土地纯收益）/ 建筑物资本化率
（二）建筑物的特性
1.不可移动性 2.产权边界的复杂性 3.功能的变异性 4.共生性
如：公私同幢、私私同幢，或表 现为在同一幢房产中既有部分所 有权又有部分租赁权。
建筑物在很多情况下，功能改变会 提高其使用价值，如商业区的厂房 改成商业用房
（风险调整值的确定主观性太强，不易掌握）
(3)各种投资风险、收益率排序插入法
第22页/共66页
(三)收益期
通常以年为单位,一般以其所占用土 地的出让年限减去已使用年限
——从评估时点开始房地产收益能力延续的时间长度。
三、计算公式 （一）评估房地合一的房地产价格 房地产价格=房地产纯收益 / 综合资本化率 房地产纯收益=房地产总收益—房地产总费用 房地产总费用 =管理费+维修费+保险费+税金+空房损失费
第6页/共66页
五、房地产的评估原则 ——合法使用、合法交易、合法处分原则
如：划拨土地使用权只有在得到土地行政 管理部门批准，并向国家交纳土地出让金，才 能实行抵押权或转让。
第7页/共66页
——最有效使用原则
土地及其建筑物可以有多种用途，房地产用途 可以通过竞争决定，达到最有效使用。 评估房地产价值时，不能仅仅考虑房地产现时 的用途和利用方式，而应考虑房地产能达到最 佳使用实现的可能，以最佳使用所能带来的收 益评估房地产的价值。
值
（2）土地价格 =（房地产纯收益—建筑物纯收益）/ 土地资本化率
建筑物纯收益=建筑物现值×建筑物资本化率
（三）单独评估建筑物的价格
1.建筑物价格=房地产价格—土地价格
2.建筑物价格
=（房地产纯收益—土地纯收益）/ 建筑物资本化率
《房地产估价》PPT课件
3）土地价格的特性： • 无成本性 一般产品：人类劳动的产物，具有可见和 不可见的生产成本因素，如人工、材料、机器、 管理等等； 土地：大自然赋予的资源，并无凝结任何 人类劳动，但是是人类重要的物质基础，因此 对土地具有实质的需求，且需求随着人口增长、 经济发展、生活水平的提高而增加，产生供需 关系，并形成价格。
2）房地产价格的特殊性： ·房地产价格深刻地受区位影响 ·房地产价格是权益价格，而不是实体价格 ·房地产价格既可能是交易价格，也可能是
租赁价格（租金收益） ·房地产商品价值量大，价格形成时间较长
（需慎重考虑与决策） ·房地产的质量不易判断 ·价格是个别形式，或较易受个别因素（消
费心理、现场气氛等）的影响
2）房地产估价是科学、艺术和经验的有机结合 • 必须有明确的估价目的； • 必须遵循房地产估价的原则和程序； • 必须依赖充足的房地产市场资料； • 必须选择科学而合适的估价方法； • 必须充分了解和掌握待估房地产的各种权利
状态；
• 必须有明确的估价时点； • 房地产估价的整个过程都要有估价人员的推
一方面，土地供给有限；另一方面，人 口增长、经济社会发展等，都需要土地。
决定了土地的供需不平衡，当供给一定或 缺乏时，需求增长，其价格必将上升，土地价 值随之上升，存在较明显的增值趋势。
• 权益性 土地并非人工劳动产品，但有价格。这主
要表现为土地的产权性及由此带来的利益。土 地价格不是土地实体的价格，而是土地的权益 价格。不同的土地产权设置，其价格是不同的。 所有权价格、使用权价格、抵押权价格等。
办公房地产 工业房地产 其他房地产
• 按开发程度划分 生地：完成审批手续，未开发
毛地：完成审批手续，但需先动迁安置住户、 拆除旧有建筑物
《房地产估价》PPT课件
本和客观成本。实际成本是某个具体的房地产开发商的
实际花费，客观成本是假设开发建设时大多数房地产开
发商的一般花费。在估价中应采用客观成本，而不是实
际成本；二是要结合市场供求分析等来确定评估价值；
类似房地产市场供大于求时，应下调评估价值；求大于
供时，应上调评估价值。
7
第2节 成本法的操作步骤
➢成本法的操作步骤
重点掌握内容
重点介绍了成本法的基本原理，重新构建价格 的概念、求取思路、求取方法；建筑物折旧的 概念、原因和求取方法。
3
第1节 成本法的基本原理
➢概念
成本法是先分别求取估价对象在估价时点的重新购 建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估 价对象价值的方法。
成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导 向求取估价对象的价值。
13
第3节 房地产价格构成
投资利息
即在评估土地或房地产时要考虑资金的时间价值，包括土 地取得成本、开发成本和有关税费的利息，无论它们的来源是借 贷资金还是自有资金都应计算利息。因为借贷资金要支付贷款利 息，自有资金要放弃可得的存款利息，即基于资金机会成本的考 虑。
（1）土地取得费用及其税费在土地开发动工前要全
运用成本法一般可以分为下列4大步骤进行：
①搜集有关房地产开发建设的成本、税费、利润等 资料 ；
②测算重新购建价格；
③测算折旧；
④求取积算价格。
8
第3节 房地产价格构成
运用成本法估价的一项基础工作，是搞清楚 房地产价格的构成。在实际运用成本法估价时 ，不论当房地产价格的构成如何，首先最关键 的是要调查、了解当地从取得土地一直到建筑 物竣工乃至完成销售的全过程，以及该全过程 中所涉及的费、税种类及其支付标准、支付时 间，以做到既不能重复，也不能漏项。然后在 此基础上针对估价对象的实际情况，确定估价 对象的价格构成并测算各构成项目的金额。
《房地产评估》课件
撰写评估报告
报告内容
包括评估对象描述、价值 类型及方法说明、评估结 果及分析等。
报告格式
按照规定的格式撰写报告 ，确保内容完整、条理清 晰。
报告审核
由经验丰富的评估师对报 告进行审核，确保评估结 果准确可靠。
04
房地产评估应用
Chapter
房地产抵押贷款评估
抵押贷款评估概述
抵押贷款风险评估
抵押贷款评估是指对房地产作为抵押 物的价值进行评估，以确定贷款金额 和风险。
常用的评估方法包括比较法、收 益法和成本法等，应根据具体情
况选择合适的评估方法。
纠纷解决
根据评估结果，协助当事人进行 协商或调解，以解决纠纷。
05
房地产评估案例分析
Chapter住宅类Fra bibliotek地产评估案例住宅类房地产是人们生活的主要场所，其评估涉及到 众多因素，如地理位置、周边环境、房屋质量等。
输入 标题
注意事项
要求选取的比较对象与待评估房地产在用途、建筑结构、 环境等方面相似或相近，同时要考虑交易时间、交易情况 等修正因素。
收益还原法
总结词
详细描述
将房地产未来预期收益折现至评估时点的 方法
收益还原法通过预测房地产未来每年的净 收益，并选择合适的折现率将其折现至评 估时点，从而得出待评估房地产的价值。
《房地产评估》PPT课件
目录
• 房地产评估概述 • 房地产评估方法 • 房地产评估程序 • 房地产评估应用 • 房地产评估案例分析
01
房地产评估概述
Chapter
房地产评估的定义
总结词
房地产评估是对房地产价值进行科学 、公正、合法评估的行为。
详细描述
房地产评估是根据国家法律法规和相 关政策，运用科学的方法和程序，对 房地产的价值、性能、风险等方面进 行全面、客观、公正的评估。
《房地产估价》课件
市场比较法
总结词
通过比较类似房地产的近期交易价格来评估房地产价值的方 法。
详细描述
市场比较法基于替代原理，选取一定数量与待估房地产类似 的近期交易实例，对其价格进行修正和调整，以确定待估房 地产的价值。这种方法适用于市场发育较好、成交案例较多 的房地产类型。
收益法
总结词
通过估算房地产未来预期收益并折现至评估时点的方法。
行评估，综合考虑两者的相互影响和共同价值。
02
房地产估价的基本原则
合法原则
合法原则要求在房地产估价过程中，估价结果必须符合国家的法律、法规和相关政 策，确保估价结果的合法性。
合法原则要求在房地产估价过程中，必须遵守国家有关土地使用、建筑规范、环保 等方面的规定，确保估价结果的合规性。
合法原则要求在房地产估价过程中，必须尊重产权人的合法权益，确保估价结果的 公正性。
在房地产交易中的应用
01
02
03
价格评估
在房地产交易中，买卖双 方需要了解房地产的市场 价值，以便达成公平合理 的交易价格。
产权转移
通过房地产估价，可以确 定产权转移过程中涉及的 税费、佣金等费用，保障 交易双方的利益。
法律诉讼
在涉及房地产的诉讼中， 房地产估价可以为法院提 供价值参考，帮助判断相 关权益的归属。
房地产估价的目的和意义
总结词
房地产估价的目的在于为房地产交易、投资、开发等提供价值参考，同时保障交易双方的合法权益。
详细描述
通过房地产估价，可以为房地产交易提供合理的价格依据，避免交易双方因价格分歧而产生纠纷。同 时，估价结果可以为投资者提供决策依据，帮助其判断投资价值和风险。对于开发项目，估价有助于 确定合理的开发成本和市场定位。
《房地产估价》完整版课件全套ppt教程最新最全
产条件下，在社会平均的劳动熟练程度和劳动强度下 制造某种使用价值所需要的劳动时间。 • 商品价值量与生产该商品的社会必要劳动时间成正比。
第一章 房地产相关经济知识
• （五）简单劳动与复杂劳动
• 分析不同种类的商品的价值量还需要把复杂劳动折算为简 单劳动。
• （1）简单劳动，就是不需要经过任何专门训练，一般劳 动者都能胜任的劳动。
• （六）劳动生产率
• 商品价值量会随着劳动生产率的变化而变化。 • 劳动生产率，是指劳动者生产某种产品的能力或效率。
它通常有以下两种表示方法： • 一是以单位时间内所生产的产品的数量来表示，即产
品数量／单位时间。 • 二是以单位产品所耗费的劳动时间来表示，即劳动时
间／单位产品。
第一章 房地产相关经济知识
• 部门劳动生产率是指同类产品平均的生产率，体现社 会必要劳动时间。
• 个别劳动生产率是指பைடு நூலகம்别生产者的劳动生产率，体现 个别劳动时间。
• 商品的价值量是由生产这种商品的社会必要劳动时间 决定的，由于决定商品价值量的社会必要劳动时间会 随着劳动生产率的变化而变化，因此劳动生产率的变 化可能会导致商品价值量的变化。
第一章 房地产相关经济知识
• 2、抽象劳动 • 抽掉了一切具体形式的无差别的人类劳动，叫做抽象
劳动。 抽象劳动作为抽掉一切具体形式的人类无差别 的体力和脑力的耗费，在质上是相同的，在量上是可 以比较的。它是商品价值的源泉。 • 具体劳动和抽象劳动是生产商品的同一劳动的两个方 面，不是两次劳动，也不是独立存在的两种劳动，二 者统一于生产同一商品的劳动过程之中。
第一章 房地产相关经济知识
• 使用价值和价值之间是相互排斥的。 • 主要表现在 ：商品的使用价值和价值二者不可兼得。商
第一章 房地产相关经济知识
• （五）简单劳动与复杂劳动
• 分析不同种类的商品的价值量还需要把复杂劳动折算为简 单劳动。
• （1）简单劳动，就是不需要经过任何专门训练，一般劳 动者都能胜任的劳动。
• （六）劳动生产率
• 商品价值量会随着劳动生产率的变化而变化。 • 劳动生产率，是指劳动者生产某种产品的能力或效率。
它通常有以下两种表示方法： • 一是以单位时间内所生产的产品的数量来表示，即产
品数量／单位时间。 • 二是以单位产品所耗费的劳动时间来表示，即劳动时
间／单位产品。
第一章 房地产相关经济知识
• 部门劳动生产率是指同类产品平均的生产率，体现社 会必要劳动时间。
• 个别劳动生产率是指பைடு நூலகம்别生产者的劳动生产率，体现 个别劳动时间。
• 商品的价值量是由生产这种商品的社会必要劳动时间 决定的，由于决定商品价值量的社会必要劳动时间会 随着劳动生产率的变化而变化，因此劳动生产率的变 化可能会导致商品价值量的变化。
第一章 房地产相关经济知识
• 2、抽象劳动 • 抽掉了一切具体形式的无差别的人类劳动，叫做抽象
劳动。 抽象劳动作为抽掉一切具体形式的人类无差别 的体力和脑力的耗费，在质上是相同的，在量上是可 以比较的。它是商品价值的源泉。 • 具体劳动和抽象劳动是生产商品的同一劳动的两个方 面，不是两次劳动，也不是独立存在的两种劳动，二 者统一于生产同一商品的劳动过程之中。
第一章 房地产相关经济知识
• 使用价值和价值之间是相互排斥的。 • 主要表现在 ：商品的使用价值和价值二者不可兼得。商
4第五章 房地产评估.ppt
（以潜在毛收入的某－百分率来计算） 房地产总费用 = 管理费 + 维修费 + 保险费 + 税金
注意：房地产总费用中不包括会计上的折旧额
（二）地价理论
1、地价的本质是地租的资本化
一般商品的价格是以价值为基础，上下波动的，价值 是生产商品的社会必要劳动时间决定的，但没有开垦 的土地不是劳动产品，即使是开发了的土地，价格与 价值差异也很大，土地价格决定也具有特殊性。
2、地价特征 (1)地租的资本化 (3)具有增值性 (5)具有个别性
第五章 房地产评估
本章学习目的和要求
1、了解房地产评估的基本内容和特点 2、熟悉房地产评估的影响因素 3、掌握收益法、市场法、成本法、剩余法在房地产评估
中的应用 4、熟悉基准地价修正系数法及路线价法在房地产评估中
的应用 5、了解在建工程评估
第一节 房地产评估概述
一、房地产的整体概念
房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物（不动 产）。其中：
土地是指地球的表面及其上下一定范围内的空间。 建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑
设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物。 其他地上定着物是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑
物不能分离，或者虽然可以分离，但是分离不经济，或者分 离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者 使土地、建筑物的价值明显受到损害的部分。
第三节 收益法在房地产评估中的运用
一、基本思路
以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值 价值高低主要取决于下列3个因素： ① 未来净收益的大小 ② 获得净收益的可靠性 ③ 获得净收益期限的长短
3个因素：
① 未来净收益的大小——未来净收益越大，价值越高，反之越低； 净收益的测算途径可分为两种： 一是基于租赁收入测算净收益，例如存在大量租赁实例的普通
注意：房地产总费用中不包括会计上的折旧额
（二）地价理论
1、地价的本质是地租的资本化
一般商品的价格是以价值为基础，上下波动的，价值 是生产商品的社会必要劳动时间决定的，但没有开垦 的土地不是劳动产品，即使是开发了的土地，价格与 价值差异也很大，土地价格决定也具有特殊性。
2、地价特征 (1)地租的资本化 (3)具有增值性 (5)具有个别性
第五章 房地产评估
本章学习目的和要求
1、了解房地产评估的基本内容和特点 2、熟悉房地产评估的影响因素 3、掌握收益法、市场法、成本法、剩余法在房地产评估
中的应用 4、熟悉基准地价修正系数法及路线价法在房地产评估中
的应用 5、了解在建工程评估
第一节 房地产评估概述
一、房地产的整体概念
房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物（不动 产）。其中：
土地是指地球的表面及其上下一定范围内的空间。 建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑
设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物。 其他地上定着物是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑
物不能分离，或者虽然可以分离，但是分离不经济，或者分 离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者 使土地、建筑物的价值明显受到损害的部分。
第三节 收益法在房地产评估中的运用
一、基本思路
以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值 价值高低主要取决于下列3个因素： ① 未来净收益的大小 ② 获得净收益的可靠性 ③ 获得净收益期限的长短
3个因素：
① 未来净收益的大小——未来净收益越大，价值越高，反之越低； 净收益的测算途径可分为两种： 一是基于租赁收入测算净收益，例如存在大量租赁实例的普通
第一章-房地产估价概述ppt课件(全)
§3-1 房地产估价的概念
第一节 房地产的概念
二 、房地产的类型 1.按开发程度来划分 2.按用途划分 3、按是否产生收益来划分 4、按经营使用方式来划分
§3-1 房地产估价的概念
第一节 房地产的概念
三、房地产的特性
●不可移动性 ●寿命长久性 ●难以变现性 ●相互影响性 ●保值增值性
●独一无二性 ●数量有限性 ●用途多样性 ●易受限制性
5、就成交总额而言，每个买者和卖者的购销额是 无关紧要的；
6、买者和卖者无串通共谋行为； 7、消费者要求总效用最大化，销售者要求总利润
最大化； 8、商品可转让且可发生空间位置的移动。
二、现实中对房地产估价的需要
（一） 房地产行政管理的需要 （二） 土地使用权出让的需要 （三） 房地产转让和租赁的需要 （四） 房地产征收、征用的需要 （五） 房地产抵押的需要 （六） 房地产税收的需要 （七） 企业合资、合作、合并、上市、破产清算…… （八） 保险的需要 （九） 处理房地产纠纷和司法鉴定的需要
第51条：“房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵 押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地 上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋 所得，抵押权人无权优先受偿”。
《中华人民共和国城市房地产管理法》 的有关条款
第12条：“采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于 按国家规定所确定的最低价”。
第17条：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地 用途的，……相应调整土地使用权出让金”。
第19条：土地使用者依法取得的土地使用权“在特殊情况下，根 据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回， 并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实 际情况给予相应的补偿”。
房地产估价ppt课件完整版
1. 房地产基本状况描述
（1）名称 （2）坐落 （3）范围 （4）规模 （5）用途 （6）权属
二、房地产的种类与房地产状况描述
（二）房地产状况描述
2. 房地产实物状况描述
（1）土地实物状况描述 ① 四至 ② 面积 ③ 形状 ④ 地形地势 ⑤地基（工程地
质） ⑥ 土壤 ⑦ 开发程度 ⑧ 其他
3.国外和港台地区对房地产估价的称谓和定义不尽相同
美国大多称为Real Estate Appraisal。 英国和其他英联邦国家大多称为Property Valuation。 日本和韩国成为不动产鉴定评价，简称不动产鉴定。 中国香港地区习惯上称为物业估值或者物业估价。 中国台湾地区称为不动产估价。
结构的限制；改变的费用高，经济上不可行。
8．相互影响
房地产的“外部性”（房地产之间的相互影响）。 直接影响房地产的使用和价值。
9．易受限制
1、管制权：如城市规划 2、征收权 3、征税权
课题一 房地产
10．保值增值性 保值增值原因：
对房地产的投资改良 通货膨胀 外部经济条件的改善 对房地产需求的增加
课题一 房地产
构筑物是指人们一般不直 接在其中生产和生活活动 的建筑物，如烟囱、水塔、 水井、道路、桥梁、隧道、
水坝等。
其他地上定着物：指附 属于或结合于土地或建 筑物，成为土地或建筑 物的一部分，应随着土 地或建筑物的转让而一 同转让的物。
课题一 房地产
2．实物、权益和区位 实物：是指房地产中看得见、摸得着的部分，如土地的形状、
3．房地产权益状况描述 （1）土地权益状况描述
①土地所有权状况 ②土地使用权状况 ③土地使用管制情 况 ④土地利用现状 ⑤出租或占用情况 ⑥他项权利设立情 况 ⑦其它特殊情况
（1）名称 （2）坐落 （3）范围 （4）规模 （5）用途 （6）权属
二、房地产的种类与房地产状况描述
（二）房地产状况描述
2. 房地产实物状况描述
（1）土地实物状况描述 ① 四至 ② 面积 ③ 形状 ④ 地形地势 ⑤地基（工程地
质） ⑥ 土壤 ⑦ 开发程度 ⑧ 其他
3.国外和港台地区对房地产估价的称谓和定义不尽相同
美国大多称为Real Estate Appraisal。 英国和其他英联邦国家大多称为Property Valuation。 日本和韩国成为不动产鉴定评价，简称不动产鉴定。 中国香港地区习惯上称为物业估值或者物业估价。 中国台湾地区称为不动产估价。
结构的限制；改变的费用高，经济上不可行。
8．相互影响
房地产的“外部性”（房地产之间的相互影响）。 直接影响房地产的使用和价值。
9．易受限制
1、管制权：如城市规划 2、征收权 3、征税权
课题一 房地产
10．保值增值性 保值增值原因：
对房地产的投资改良 通货膨胀 外部经济条件的改善 对房地产需求的增加
课题一 房地产
构筑物是指人们一般不直 接在其中生产和生活活动 的建筑物，如烟囱、水塔、 水井、道路、桥梁、隧道、
水坝等。
其他地上定着物：指附 属于或结合于土地或建 筑物，成为土地或建筑 物的一部分，应随着土 地或建筑物的转让而一 同转让的物。
课题一 房地产
2．实物、权益和区位 实物：是指房地产中看得见、摸得着的部分，如土地的形状、
3．房地产权益状况描述 （1）土地权益状况描述
①土地所有权状况 ②土地使用权状况 ③土地使用管制情 况 ④土地利用现状 ⑤出租或占用情况 ⑥他项权利设立情 况 ⑦其它特殊情况
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• 2.计算公式 • P=A×a1×a2 • 其中P为宗地土地使用权转让价格；A为基准地价；
a1为一级市场和二级市场地价差异修正率；a2为 个别因素和区域因素修正率。
3.评估步骤
• （1）调查索取当地基准地价及土地等级划 分图表等基准地价资料
• （2）确定待估对象所在区域的土地等级及 其基准地价
• （3）选择影响因素，建立指标修正体系， 进行因素修正
☆ 基本概念 ☆ 房地产评估方法 ☆ 天津房地产特点 ☆ 近期房地产新政策
基本概念
♣ 房地产： 物质实体 ：土地和建筑物
权益：一切与房地产有关的权 利和利益的总和，它是 无形的。
♣ 定义：土地、建筑物上不可分离的部分以 及附带的各种权益，又称不动产。
房地产的分类
♣ 土地： 1.按经济用途：工业用地、商业用地、住宅
2.最简单的情形
• V=A/I • 注（1）该公式的假设前提是：R每年不变，
固定为年金A；i每年不变且大于零；年期 无限。 • （2）该公式的原理是V=A/（1+i）+A/ （1+i）2+…+A/（1+i）n+…,其中n → ∞
3.年期有限各年收益不变且本金化率大于 零的情形
• V=A/i*[1-1/(1+i)n] • 注(1)V表示房地产价值,A表示房地产纯收
格等资料，然后利用收益公式反求出本金化率。
二房地产评估的现行市价法
（一）现行市价法的基本思路 现行市价法又称市场比较法、交易实例比 较法，简称市场法或比较法，是将被评估 对象房地产与近期进行交易的类似房地产 交易案例相比较对照，通过调整已交易的 房地产价格来确定被评估对象的合理价值 的一种评估方法。
（二） 收益现值法的应用公式
• 1.一般情形 • V=R1/（1+i1）+R2/（1+i1）（1+i2）+…+Rn/
（1+i1）（1+i2）…（1+in） • 注（1）V表示房地产价值，R1、R2…Rn分别表
示房地产未来各年的纯收益,i1、i2…in分别表示 房地产未来各年的本金化率。
• （2）此公式是收益法基本原理的公式化，在评 估实务中无法操作，当公式中的R、I、n发生变 化时可以导出下述各种公式。
（2）.无限年期
• 纯收益逐年递增时:V=A/(i－s) • 纯收益逐年递减时:V=A/(i＋s)
0
(i＞s) (i＋s) ＞
（三）几个重要变量的确定
• 1.纯收益 • 纯收益是由总收益扣除取得该收益所必需的总费
用而求得的，一般以年为计算单位。 • 2.本金化率 • （1）.安全利率加风险调整法 • 本金化率=安全利率+风险调整值 • （2）.市场提取法 • 通过收集市场上相同或相似房地产的纯收益、价
• （4）计算并确定宗地地价
4.特点及应用条件
• （1）基准地价系数修正法，只适用于制定了基 准地价的城镇，并且评估人员能够掌握基准地价 的相关资料。
益有变化为Rt，n年以后每年的纯收益无变 化为A；b）.i每年不变且大于零；3）.年期 无限。
（2）有限年期
• V=∑Rt/（1+i）t+A/i（1+i）n[1-1/（1+i） m-n]
• 这一公式的假设前提是年期有限且为m， 其他参数含义及假定同无限年期的情况。
5.纯收益按一定比率递增或递减的情形
用地、交通用地、公用事业用地等。 2.按经济地理位置：城市一级地、二级地等 3.按土地所有权划分：国有、集体所有 4.按土地开发程度：生地、毛地、熟地。
房地产的分类
♣ 建筑物： 1.经济用途：工业建筑、商业建筑、民用建
筑、公共设施、公共筑等。 2.按结构件材质:钢结构、钢筋混凝土结构、
混合结构、砖木结构、其他
影响地价的主要因素
一．一般因素：行政、经济、社会、人口、 心理、国际因素等
二．区域因素：交通，环境，位置，基础设 施保证度，公共设施完备度等。
三．个别因素：面积，• 用途 • 建筑结构 • 建筑高度 • 附属设施
• 装饰质量和水平 • 建成时间 • 外观 • 平面格局 • 产权 • 其他
• （1）.有限年期 • V=A/（i－s）×[1－（1+s）n/（1+i）n] • 注：s表示纯收益逐年递增或递减的比率，如果
纯收益第一年为A，则第二年为A×（1±s）， 第三年为A×（1±s）2，…，第n年为A×（1±s） n-1，该公式为递增时的公式，递减时公式中s前 面的符号与此相反。切递增时i≠s，递减时（i+s） ≠0
房地产的特性
1. 位置固定性 2. 长期使用性 3. 价值昂贵性 4. 易受政策限制性
房地产价格
♣ 形成基础：房地产的有用性、房地产的 相对稀缺性、房地产的有效需求。
♣ 特征：
1. 价格实体构成双重性：土地使用权的价值与房 屋建筑物的价值的总和。
2. 既可表现为交换价格也可表现为租金 3. 房地产价格形成的不充分性 4. 房地产价格的分布具有明显区域性
益,i表示房地产本金化率,n表示房地产剩余 使用年限或仅有收益的年限，一般是以土 地的出让年限减去已使用年限求和。
• (2)以下各式中各变量的含义于此相同。
4.纯收益在前若干年内有变化的情形
• （1）无限年期 • V=∑Rt/（1+i）t+A/[i（1+i）n] • 这一公式的前提是：a）.前n年每年的纯收
房地产评估的方法
• 房地产评估的收益现值法 • 房地产评估的现行市价法 • 房地产评估的重置成本法
一 房地产评估的收益现值法
• （一）收益现值法的定义和适用范围 • 收益现值法又称收益本金化法、收益还原法，
在土地经济理论中时常称作地租资本化法。这 种方法是运用适当的 本金化率，将房地产未来 各期的正常收益折算为现值并求和，从而得到 房地产评估值。 • 注：收益现值法适用于有收益或有潜在收益的 房地产的评估。
（二）现行市价法的评估步骤
• 1.广泛的收集交易案例 • 2.选择可比性较好的参照案例 • 3.交易情况修正 • 4.交易时间修正 • 5.区域因素修正 • 6.个别因素修正 • 7.确定待估房地产价值
（三）基准地价系数修正法
• 1.定义：利用当地政府制定的基准地价作为参照 物，对其市场转让因素和个别因素等进行系数修 正，从而求取待评估地块公平市场价值的一种方 法。
a1为一级市场和二级市场地价差异修正率；a2为 个别因素和区域因素修正率。
3.评估步骤
• （1）调查索取当地基准地价及土地等级划 分图表等基准地价资料
• （2）确定待估对象所在区域的土地等级及 其基准地价
• （3）选择影响因素，建立指标修正体系， 进行因素修正
☆ 基本概念 ☆ 房地产评估方法 ☆ 天津房地产特点 ☆ 近期房地产新政策
基本概念
♣ 房地产： 物质实体 ：土地和建筑物
权益：一切与房地产有关的权 利和利益的总和，它是 无形的。
♣ 定义：土地、建筑物上不可分离的部分以 及附带的各种权益，又称不动产。
房地产的分类
♣ 土地： 1.按经济用途：工业用地、商业用地、住宅
2.最简单的情形
• V=A/I • 注（1）该公式的假设前提是：R每年不变，
固定为年金A；i每年不变且大于零；年期 无限。 • （2）该公式的原理是V=A/（1+i）+A/ （1+i）2+…+A/（1+i）n+…,其中n → ∞
3.年期有限各年收益不变且本金化率大于 零的情形
• V=A/i*[1-1/(1+i)n] • 注(1)V表示房地产价值,A表示房地产纯收
格等资料，然后利用收益公式反求出本金化率。
二房地产评估的现行市价法
（一）现行市价法的基本思路 现行市价法又称市场比较法、交易实例比 较法，简称市场法或比较法，是将被评估 对象房地产与近期进行交易的类似房地产 交易案例相比较对照，通过调整已交易的 房地产价格来确定被评估对象的合理价值 的一种评估方法。
（二） 收益现值法的应用公式
• 1.一般情形 • V=R1/（1+i1）+R2/（1+i1）（1+i2）+…+Rn/
（1+i1）（1+i2）…（1+in） • 注（1）V表示房地产价值，R1、R2…Rn分别表
示房地产未来各年的纯收益,i1、i2…in分别表示 房地产未来各年的本金化率。
• （2）此公式是收益法基本原理的公式化，在评 估实务中无法操作，当公式中的R、I、n发生变 化时可以导出下述各种公式。
（2）.无限年期
• 纯收益逐年递增时:V=A/(i－s) • 纯收益逐年递减时:V=A/(i＋s)
0
(i＞s) (i＋s) ＞
（三）几个重要变量的确定
• 1.纯收益 • 纯收益是由总收益扣除取得该收益所必需的总费
用而求得的，一般以年为计算单位。 • 2.本金化率 • （1）.安全利率加风险调整法 • 本金化率=安全利率+风险调整值 • （2）.市场提取法 • 通过收集市场上相同或相似房地产的纯收益、价
• （4）计算并确定宗地地价
4.特点及应用条件
• （1）基准地价系数修正法，只适用于制定了基 准地价的城镇，并且评估人员能够掌握基准地价 的相关资料。
益有变化为Rt，n年以后每年的纯收益无变 化为A；b）.i每年不变且大于零；3）.年期 无限。
（2）有限年期
• V=∑Rt/（1+i）t+A/i（1+i）n[1-1/（1+i） m-n]
• 这一公式的假设前提是年期有限且为m， 其他参数含义及假定同无限年期的情况。
5.纯收益按一定比率递增或递减的情形
用地、交通用地、公用事业用地等。 2.按经济地理位置：城市一级地、二级地等 3.按土地所有权划分：国有、集体所有 4.按土地开发程度：生地、毛地、熟地。
房地产的分类
♣ 建筑物： 1.经济用途：工业建筑、商业建筑、民用建
筑、公共设施、公共筑等。 2.按结构件材质:钢结构、钢筋混凝土结构、
混合结构、砖木结构、其他
影响地价的主要因素
一．一般因素：行政、经济、社会、人口、 心理、国际因素等
二．区域因素：交通，环境，位置，基础设 施保证度，公共设施完备度等。
三．个别因素：面积，• 用途 • 建筑结构 • 建筑高度 • 附属设施
• 装饰质量和水平 • 建成时间 • 外观 • 平面格局 • 产权 • 其他
• （1）.有限年期 • V=A/（i－s）×[1－（1+s）n/（1+i）n] • 注：s表示纯收益逐年递增或递减的比率，如果
纯收益第一年为A，则第二年为A×（1±s）， 第三年为A×（1±s）2，…，第n年为A×（1±s） n-1，该公式为递增时的公式，递减时公式中s前 面的符号与此相反。切递增时i≠s，递减时（i+s） ≠0
房地产的特性
1. 位置固定性 2. 长期使用性 3. 价值昂贵性 4. 易受政策限制性
房地产价格
♣ 形成基础：房地产的有用性、房地产的 相对稀缺性、房地产的有效需求。
♣ 特征：
1. 价格实体构成双重性：土地使用权的价值与房 屋建筑物的价值的总和。
2. 既可表现为交换价格也可表现为租金 3. 房地产价格形成的不充分性 4. 房地产价格的分布具有明显区域性
益,i表示房地产本金化率,n表示房地产剩余 使用年限或仅有收益的年限，一般是以土 地的出让年限减去已使用年限求和。
• (2)以下各式中各变量的含义于此相同。
4.纯收益在前若干年内有变化的情形
• （1）无限年期 • V=∑Rt/（1+i）t+A/[i（1+i）n] • 这一公式的前提是：a）.前n年每年的纯收
房地产评估的方法
• 房地产评估的收益现值法 • 房地产评估的现行市价法 • 房地产评估的重置成本法
一 房地产评估的收益现值法
• （一）收益现值法的定义和适用范围 • 收益现值法又称收益本金化法、收益还原法，
在土地经济理论中时常称作地租资本化法。这 种方法是运用适当的 本金化率，将房地产未来 各期的正常收益折算为现值并求和，从而得到 房地产评估值。 • 注：收益现值法适用于有收益或有潜在收益的 房地产的评估。
（二）现行市价法的评估步骤
• 1.广泛的收集交易案例 • 2.选择可比性较好的参照案例 • 3.交易情况修正 • 4.交易时间修正 • 5.区域因素修正 • 6.个别因素修正 • 7.确定待估房地产价值
（三）基准地价系数修正法
• 1.定义：利用当地政府制定的基准地价作为参照 物，对其市场转让因素和个别因素等进行系数修 正，从而求取待评估地块公平市场价值的一种方 法。