房地产评估(PPT53页).pptx

房地产的特性
1. 位置固定性 2. 长期使用性 3. 价值昂贵性 4. 易受政策限制性
房地产价格
♣ 形成基础：房地产的有用性、房地产的 相对稀缺性、房地产的有效需求。
♣ 特征：
1. 价格实体构成双重性：土地使用权的价值与房 屋建筑物的价值的总和。
2. 既可表现为交换价格也可表现为租金 3. 房地产价格形成的不充分性 4. 房地产价格的分布具有明显区域性
• 2.计算公式 • P=A×a1×a2 • 其中P为宗地土地使用权转让价格；A为基准地价；
a1为一级市场和二级市场地价差异修正率；a2为 个别因素和区域因素修正率。
3.评估步骤
• （1）调查索取当地基准地价及土地等级划 分图表等基准地价资料
• （2）确定待估对象所在区域的土地等级及 其基准地价
• （3）选择影响因素，建立指标修正体系， 进行因素修正
影响地价的主要因素
一．一般因素：行政、经济、社会、人口、 心理、国际因素等
二．区域因素：交通，环境，位置，基础设 施保证度，公共设施完备度等。
三．个别因素：面积，地形地质，其他。
影响建筑物价值主要因素
• 坐落位置 • 面积 • 用途 • 建筑结构 • 建筑高度 • 附属设施
• 装饰质量和水平 • 建成时间 • 外观 • 平面格局 • 产权 • 其他
用地、交通用地、公用事业用地等。 2.按经济地理位置：城市一级地、二级地等 3.按土地所有权划分：国有、集体所有 4.按土地开发程度：生地、毛地、熟地。
房地产的分类
♣ 建筑物： 1.经济用途：工业建筑、商业建筑、民用建
筑、公共设施、公共筑等。 2.按结构件材质:钢结构、钢筋混凝土结构、
混合结构、砖木结构、其他
（二）现行市价法的评估步骤
• 1.广泛的收集交易案例 • 2.选择可比性较好的参照案例 • 3.交易情况修正 • 4.交易时间修正 • 5.区域因素修正 • 6.个别因素修正 • 7.确定待估房地产价值
（三）基准地价系数修正法
• 1.定义：利用当地政府制定的基准地价作为参照 物，对其市场转让因素和个别因素等进行系数修 正，从而求取待评估地块公平市场价值的一种方 法。
（2）.无限年期
• 纯收益逐年递增时:V=A/(i－s) • 纯收益逐年递减时:V=A/(i＋s)
0
(i＞s) (i＋s) ＞
（三）几个重要变量的确定
• 1.纯收益 • 纯收益是由总收益扣除取得该收益所必需的总费
用而求得的，一般以年为计算单位。 • 2.本金化率 • （1）.安全利率加风险调整法 • 本金化率=安全利率+风险调整值 • （2）.市场提取法 • 通过收集市场上相同或相似房地产的纯收益、价
☆ 基本概念 ☆ 房地产评估方法 ☆ 天津房地产特点 ☆ 近期房地产新政策
基本概念
♣ 房地产： 物质实体 ：土地和建筑物
权益：一切与房地产有关的权 利和利益的总和，它是 无形的。
♣ 定义：土地、建筑物上不可分离的部分以 及附带的各种权益，又称不动产。
房地产的分类
♣ 土地： 1.按经济用途：工业用地、商业用地、住宅
• （4）计算并确定宗地地价
4.特点ห้องสมุดไป่ตู้应用条件
• （1）基准地价系数修正法，只适用于制定了基 准地价的城镇，并且评估人员能够掌握基准地价 的相关资料。
2.最简单的情形
• V=A/I • 注（1）该公式的假设前提是：R每年不变，
固定为年金A；i每年不变且大于零；年期 无限。 • （2）该公式的原理是V=A/（1+i）+A/ （1+i）2+…+A/（1+i）n+…,其中n → ∞
3.年期有限各年收益不变且本金化率大于 零的情形
• V=A/i*[1-1/(1+i)n] • 注(1)V表示房地产价值,A表示房地产纯收
房地产评估的方法
• 房地产评估的收益现值法 • 房地产评估的现行市价法 • 房地产评估的重置成本法
一 房地产评估的收益现值法
• （一）收益现值法的定义和适用范围 • 收益现值法又称收益本金化法、收益还原法，
在土地经济理论中时常称作地租资本化法。这 种方法是运用适当的 本金化率，将房地产未来 各期的正常收益折算为现值并求和，从而得到 房地产评估值。 • 注：收益现值法适用于有收益或有潜在收益的 房地产的评估。
格等资料，然后利用收益公式反求出本金化率。
二房地产评估的现行市价法
（一）现行市价法的基本思路 现行市价法又称市场比较法、交易实例比 较法，简称市场法或比较法，是将被评估 对象房地产与近期进行交易的类似房地产 交易案例相比较对照，通过调整已交易的 房地产价格来确定被评估对象的合理价值 的一种评估方法。
（二） 收益现值法的应用公式
• 1.一般情形 • V=R1/（1+i1）+R2/（1+i1）（1+i2）+…+Rn/
（1+i1）（1+i2）…（1+in） • 注（1）V表示房地产价值，R1、R2…Rn分别表
示房地产未来各年的纯收益,i1、i2…in分别表示 房地产未来各年的本金化率。
• （2）此公式是收益法基本原理的公式化，在评 估实务中无法操作，当公式中的R、I、n发生变 化时可以导出下述各种公式。
• （1）.有限年期 • V=A/（i－s）×[1－（1+s）n/（1+i）n] • 注：s表示纯收益逐年递增或递减的比率，如果
纯收益第一年为A，则第二年为A×（1±s）， 第三年为A×（1±s）2，…，第n年为A×（1±s） n-1，该公式为递增时的公式，递减时公式中s前 面的符号与此相反。切递增时i≠s，递减时（i+s） ≠0
益,i表示房地产本金化率,n表示房地产剩余 使用年限或仅有收益的年限，一般是以土 地的出让年限减去已使用年限求和。
• (2)以下各式中各变量的含义于此相同。
4.纯收益在前若干年内有变化的情形
• （1）无限年期 • V=∑Rt/（1+i）t+A/[i（1+i）n] • 这一公式的前提是：a）.前n年每年的纯收
益有变化为Rt，n年以后每年的纯收益无变 化为A；b）.i每年不变且大于零；3）.年期 无限。
（2）有限年期
• V=∑Rt/（1+i）t+A/i（1+i）n[1-1/（1+i） m-n]
• 这一公式的假设前提是年期有限且为m， 其他参数含义及假定同无限年期的情况。
5.纯收益按一定比率递增或递减的情形