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扬中惠众项目房地产开发建设项目建议书

一、项目概况

（一）项目名称、项目单位、负责人等

1、项目名称：扬中惠众住宅小区项目

2、项目建设单位：

3、项目法人代表：

4、项目技术负责人：

5、建设性质：新建

6、项目建设地址：扬中市大众村

7、项目总投资规模：100000 万元

（二）项目背景、依据及其建设的必要性

1、项目背景

扬中惠众住宅小区开发项目，经扬中市发改委发改投［2013］ 110号文批准给有限公司作为房地产开发项目。2013年9 月18 日由扬中市国土局主持挂牌出让，

有限公司接牌获得该小区开发使用权。有限公司于2013年10 月委托建筑设计工程咨询有限公司（甲级），对该项目的开发、规划、结构、布局、控制指标、基础设施等进行了总体设计，并于2013 年 11 月经规划设计评审委员会专家评

审通过。

2、项目编制依据

2.1《城市居住区规划设计规范》

2.2《扬中市总体规划》

2.3《城市居住区公共服务设施设置规定》

2.4《住宅设计规划》

2.5《住宅建筑设计标准》

2.6《建筑工程交通设计及停车场设置标准》

2.7《城市道路绿化规划及设计规范》

2.8《惠众住宅小区项目设计招标书》

2.9《惠众住宅小区地块地形图》

3、项目建设的必要性

3.1宏观政策的指导。2013年2月，为了促进房地产业的持续快速健康发展，根据《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，结合我市实际，扬中市政府出台了扬政［ 2013］100 号文件，在一定程度上刺激了商品房市场，保证房产市

场健康发展。

3.2政府出台房改政策，取消福利分房。政府取消福利分房制度，个人购房数

量骤增。同时，随着居民收入水平不断提高以及消费者观念的转变，消费者对商品

房的需求也持续呈上升趋势，在很大程度上刺激了商品房市场迅猛发展。

3.3人口城镇化，扩大了市场消费需求。扬中市地处素有黄金水道之称的长江

中下游（由大小 4 座岛屿组成），西南与镇江新区、丹阳、常州新北区一衣带水，东

北与扬州江都区和泰州高港区隔江相望；扬中市镇江经济发展的重要板块、江苏经

济发展水平较高的县市，在镇江发展全局中具有重要地位。荣膺首批国家级生态示

范区，是江苏综合环境质量最好的地区之一，全市绿化覆盖率达 36%，大气环境质量达国家Ⅰ级标准。扬中是一座集港口、工贸、旅游且适宜人居和创业的江南新兴城市。随着近年来城市基础设施建设的逐步完善，吸引了许多外地人来扬中投资经

商。另外户籍制度的改革，使农村人口城镇化，城镇人口大量增加。这些都为我市

的商品消费市场增添了新的主力军。

3.4随着人均收入的增加，人民生活水平的提高，市场消费能力逐步增加。2011年，全市完成地区生产总值300.05 亿元，财政总收入52.1 亿元，地方一般预算收入19.6 亿元，分别比 2007 年增长 9

4.6%、159.6%、144.7%，列中国中小城市科学发展百强第 26 位。以上数据反映了企业和个人的投资与消费仍蕴藏着较大的增长潜力。近年来，相当一部分住旧楼房和平房的居民为了改善居住条件，将以旧换新，

以小换大，逐渐从追求“居者有其屋”向“居者优其屋”发展。同时，随着汽车、

住房消费的增加预示着新一轮消费结构升级已为期不远。

3.5同类物业的一批高档次概念住宅的推出，完成了对本类产品的市场任务，

人们对高档住宅已广为认同和接受，希望拥有这类高档住宅。在此基础上，商品住

宅的推广、销售也逐步成熟，深入人心。

3.6旧城改造，造成了需求量的增加。鉴于城内人口密度过大的状况，为减轻

市政压力，政府出台“节约用地，集中安置，不允许划地建房”的新规划，开始对

老城区拆迁安置，这给房地开发提供了发展机遇和良好的市场环境。

3.7银行按揭政策的出台，让大量经济实力不是很强的家庭也步入了购房者的

行业，增加了市场的需求量。在银行按揭政策，这些消费者通常需支付相当于总房

款三成的首付款，即可提前入住，享受房产的居住权。这就大大增加了消费人群数

量，有效刺激了房地产市场。

（三）项目单位基本情况

2013 年 9 月 19 日，公司通过竞买的方式取得扬中惠众住宅小区项目建设开发

权。现该项目设计方案已通过规划评审，目前，该项目正在顺利进行各项前期工作。

二、市场分析

扬中房地产业从起步到发展，大致经历了三个阶段：1988 年至 1991 年为第一阶段，以房屋统代建为主，所建住房多为福利性，商品化率低，房地产业处于萌芽

状态。 1992 至 1998 年为第二阶段，统代建设为逐步消失，商品房开发逐步兴起。1999 年至今为房地产业发展与规范阶段。以旧城改造和商品房小区的成片开发为起

点，掀起了城市建设新一轮高潮。尤其是2008 年后，城市基础设施建设步伐加快，

城市建成区人口、规模迅速扩张，城市建设与房地产开发两者良性互动，房地产市

场进入有序发展时期。到目前为止，我市房地产业基本实现了创业任务，完成了原

始积累。居住房质量显着改善，产业结构趋向合理，市场体系基本建立。

对今后市场的预测：

----从购房能力看

伴随着经济增长，城镇居民可支配收入逐年增多，2007 年到 2013 年，随着城镇居民可支配收入逐年增加，尽管房价涨幅较大，但消费市场仍保持旺热。

----从投资角度看

由于股市长期低迷，银行利率多次下调，而房地产业保值、增值功能显着，使

得房地产市场成为投资的重要领域。加上银行信贷的支持，大大刺激了市场的需求。目前通过按揭贷款购买商品房的比例为42%，年增幅达 16%。

----从消费结构看

随着房地产市场的发展，居民住房消费观念发生了明显的变化。人们已不能满

足于“够住就行”的传统观念，改善套型住房的需求较为明显。住房消费正由“居住

型”向“享受型”转变。二次置业、三次置业和消费群体逐步扩大。另从扬中本

地人的住房消费理念上讲，扬中本地人子女结婚成家在市区需有房的消费观念深入

人心，这就导致刚性需求量存在较大空间。

----从需求关系看

根据城市总体规划，城市建城区面积将不断扩大，城市人口不断增多，在不考

虑有效购买力的情况下，单从住房需求分析，我县每年人口增长拉动的住房需求，

加之城市外来人口的购买需求和城市拆迁需要，将为房地产业提供广阔的发展空间。而且就目前扬中的消费群体分布来说，市区向南的消费群体占70%-80%，而我们目前的开发地块就为扬中的南大门，独特的地理位置为该小区的商品房销售提供了绝