信托公司笔试内容

（这是去年参加某投资公司面试的测试题，比起律师行业的笔试，这个方向我做的更得心应手些。后来对方给的评价是优秀，虽然后又经过两轮面试后，最后没消息。但是准备这个笔试过程中还是学到了很多。经历本身就是一笔财富。）

问题１：

当前银监会对信托业务的监管日益完善和加强，比如严厉禁止房地产信托、全面叫停银信合作等，你认为信托行业当前的业务重点是什么？作为专注于信托基金及私募基金的创立、发起设立和基金管理的金融服务公司，在业务方向上如何应对监管政策的变化？

由于信托行业本源是受人之托，为人理财。它有着信托整合多种金融工具和智慧的独特制度优势。尽管现阶段银监会对信托业务的监管日益加强，房地产信托和银信合作叫停，但是信托关系的普遍存在性决定了信托行业始终有它的存在和发展的价值。思考透彻信托关系，放活思想，信托行业的舞台很宽广。

当前信托行业当前的业务重点，结合资本回报率和政府监管因素等，可以从下述方面根据公司的具体情况确定：

1、PE业务

2008年6月银监会推出的《信托公司私人股权投资信托业务操作指引》，明确支持将信托计划项下资金投资于未上市企业股权、上市公司限售流通股或中国银监会批准可以投资的其他股权的信托业务。私人股权投资信托既符合信托行业的功能定位，又能体现出信托制度优势，发挥信托公司运作领域广泛、手段灵活的业务特点，具备成为信托公司重点拓展的业务领域的优势。

具体操作上，可以有以下途径：

A．直接投资模式。即信托计划直接对企业进行股权投资。

比如，2011年中信信托发行的一款信托产品即拟以增资形式投资于重庆盈丰投资有限公司用于重庆盈丰两江新区寸滩项目的开发建设及优化重庆盈丰的资本结构。

B．间接投资模式。信托+有限合伙（或公司或TOT）模式，即信托基金作为GP 发起设立有限合伙企业或者作为LP，通过该有限合伙企业进行对目标公司进行投资。或者也可以采用TOT方式，先对其他拟投资于ＰＥ的信托基金进行投资，通过他们来最终实现ＰＥ投资活动。

如2011年，某起项目中，募集资金所投的信托计划主要将资金专项用于认购某股权投资基金份额，成为其有限合伙人（LP）。然后，该基金收购某繁华商业区的商业地产，投资利润来源于物业租金收益及基金退出的价差收益。

在参与PE业务时，信托利益来源上，除了转让、清算或回购等安排外，Ｂ模式在退出渠道可能更灵活。比如，在Ａ模式中，目标企业将来IPO可能因为股东中有信托基金，证监会要求清理，无法享受企业IPO后资本增值的圣餐，资本回报率受到影响。但是Ｂ模式因为是间接投资的，则不存在此风险。

２、信托房地产业务

目前实践中，我国房地产信托业务主要是房地产企业信托贷款，这也是国家最近对信托资金进入房地产市场采取措施的主要原因，但是除了贷款融资，房地产信托业务可以有更广大的舞台，比如，

（１）准REITS操作（类似上面第一点提到的例子）

（２）商业地产领域的投资（投资流向从住宅转向商业地产）

（３）房屋租赁权信托

由房屋所有权人（委托人）与信托机构签订租赁权信托合同，将房屋信托给信托机构管理，信托机构将所获得的租金回报以信托收益形式定期支付给出租方，而承租方通过与信托机构签订房屋租赁合同，取得承租房屋的相应权利并负有交付租金的义务。信托终止时，信托机构向受益人交付受托房产。

3、信托收购业务

并购已经成了企业直接投资的最主要方式，也是企业实现快速扩张最有效的方式。2010年底，国家出台《关于促进企业兼并重组的意见》。该规定中，政府鼓励通过并购重组加快国有经济布局和结构的战略性调整，健全国有资本有进有退的合理流动机制，鼓励和支持民营企业参与竞争性领域国有企业改革、改制和改组，促进非公有制经济和中小企业发展。这意味着，顺应国家宏观政策，信托机构大有市场空间。

由于信托收购是一项综合性的业务，它综合了代客理财、融资、投资银行等多项职能，因而意味着诸多的业务机会。比如：提供并购咨询服务业务；提供融资服务，如过桥贷款或并购贷款等，实际实施管理层收购等，在这个业务下，信托机构获得的收益不只是管理佣金、贷款利息之类的中间费用，更大的收益来自于股权溢价的直接收益。

问题２：

对于作为专注于信托基金及私募基金的创立、发起设立和基金管理的金融服务公司，在业务方向上如何应对监管政策的变化？

首先，研究清楚监管政策变化背后的思路是，监管者希望通过这一系列的监管措施引导信托机构的定位和角色发生变化，从普通的资金通道角色逐步向真正财富管理者转变。

其次，一般而言，企业考虑业务发展时，以提高利润为目标，可以两个维度切入：一个是把蛋糕做大，开发新的产品；一个是把蛋糕做厚，在既有的产品上提升附加值。此思路同样适用于信托基金或者私募基金开展业务。

因此，顺应上述二者的基础上，信托基金或者私募基金可以考虑如下发展方向：因此房地产信托由贷款为主向着贷款、股权和权益等多种投资方式转变的大趋势。

1、需要做减法的，调整航向。

以房地产基金为例。先前，房地产基金是各家信托基金的主要业务投资方向。《信托公司房地产信托业务风险提示的通知》出台后，尽管是加强了监管，但并非完全禁止信托资金进入房地产。房地产信托业务可以逐步从住宅类信托为重点转向以商业物业、保障性住房类信托为重点，或者从一般性的住宅融资类信托为重点转向以优质上市公司、大型房地产企业集团与区域龙头为主要交易对手的房地产信托为重点。或者，推出类REITS的集合资金信托计划。

例如北京信托推出的法国欧尚天津第一店资金信托计划，就是仿效国际上REITs 的运作模式，通过购买商业地产的产权，并与法国欧尚超市集团签订租赁合同，收取租金后扣除必要的管理费用和其他税费，向投资者支付投资收益。此外，投资人亦可享有该项目升值和可能上市流通等潜在利益。

2、需要做加法的，顺势而为。

紧密结合国家的产业政策和宏观经济环境，发现投资机会。比如，同样是上述《关于促进企业兼并重组的意见》。此时，如能发挥信托是目前唯一能够进入货币市场、资本市场和实业领域的金融机构优势，那就会获得非常广阔的市场空间。比如，从事PE或者信托收购，甚至考虑通过在国企改革中引入信托关系，一方面既不改变国企的国有性质一方面提升国企的运作效率等，都是值得摸索和尝试的。这些都蕴藏着巨大的市场空间。

3、更灵活和多元化的投资策略

由于信托基金本身的灵活性，创新应该说是信托基金的血液。目前的信托市场，普遍存在投资品种和流向单一的问题。尽管我国市场上的金融产品有限，但是依旧可以在有限的空间下挖掘尽量多的可能。以投资方式为例，可以打组合拳，运用多种方式进行投资，包括投资股权、购买特定资产权益、贷款、可转股债权，投资经营性资产等，投资领域为例，不仅仅是地产，可以投向矿产资源、能源等。比如，中信信托还专门设立了书画类艺术品信托基金，有些还会关注黄金投资等的。由于信托基金具有更大的灵活性，这些都可以借鉴PE的投资策略。

4、从“融资通道”向“真正的财富管理者”转变

注意观察和思考产业链的价值规律，就会发现，最下游的产品，除非控制供给，否则很难有议价权，但是上游的产品不是，它可以通过凝聚了各种有形无形的加