房地产评估常用特殊事项说明
特殊事项说明
主要资产评估假设的内涵及应用(一)主要资产评估假设的内涵1、交易假设(最基本的前提假设)(1)交易假设的含义交易假设就是假定所有待评资产已经处在交易过程中,评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。
(2)交易假设的意义交易假设一方面为资产评估得以进行“创造”了条件;另一方面它明确限定了资产评估的外部环境,即资产就是被置于市场交易之中;资产评估不能脱离市场条件而孤立地进行。
2、公开市场假设(交易环境的假定)(1)公开市场假设的含义指资产可以在充分竞争的市场上自由买卖,其价格高低取决于一定市场的供给状况下独立的买卖双方对资产的价值判断。
资产的交换价值受市场机制的制约并由市场行情决定,而不就是由个别交易案例决定。
所谓公开市场,就是指一个有众多买者与卖者的充分竞争性的市场。
在这个市场上,买者与卖者的地位就是平等的。
资产交易双方都有获取足够市场信息的机会与时间,买卖双方的交易行为都就是自愿的、理智的,而非在强制或受限制的条件下进行的。
买卖双方都能对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。
(2)公开市场假设的意义其她假设都就是以公开市场假设为基本参照的。
公开市场假设也就是资产评估中使用频率较高的一种假设,凡就是能在公开市场上进行交易、用途较为广泛的或者通用性较好的资产,都可以考虑按公开市场假设前提进行评估。
3、最佳使用假设(多用于房地产评估)所谓最佳使用就是指一项资产在法律上允许、技术上可能、经济上可行,经过充分合理的论证,能使该项资产实现其最高价值的使用。
最佳使用通常就是对一项资产如果存在多种不同的用途,评估人员应该选择其最佳用途来对比进行评估。
会计准则中的公允价值就明确规定就是最佳用途下的市场价值。
4、现状利用假设所谓现状利用就是指一项资产按照其目前的利用状态及利用方式对其价值进行评估。
现状利用方式可能不就是最佳使用方式。
5、原地续用假设原地续用就是指一项资产在原来的安装地继续被使用,其使用方式与目的可能不变,也可能会改变。
房地产评估常用特殊事项说明
房地产评估常用特殊事项说明标准化文件发布号：（9312-EUATWW-MWUB-WUNN-INNUL-DQQTY-目录1、未发现门牌号码 (2)2、未进入内部 (4)3、设定使用性质 (4)4、设定出让年限 (4)5、出让金 (7)6、设定建筑面积 (9)7、部分产权的评估 (10)8、预售商品房的评估 (10)9．空置率较高的房产 (11)10、不交吉定义 (11)11、安居房 (11)12、含现状装修价值 (12)13、付款情况 (12)14、欠费情况 (13)15、不列入评估范围（或有违章建筑） (13)16、车位评估 (14)17、宅基地评估 (15)18、委托方要求特定估价时点 (16)19、其他特殊情况 (16)1、未发现门牌号码经我司估价人员现场勘查，未发现估价对象的地理标识及门牌号码，受客观因素限制，我司未能对提供的资料和勘查地址的真实性进行核查。
提醒报告使用方注意，本报告假设前提为委托方提供的产权资料记载物业与实勘物业为同一物业，若两者不一致，则本报告结果不成立。
根据委托方提供的资料，我司估价人员对估价对象进行现场勘查，在现场勘察时未发现估价对象可识别的门牌号码，仅是由现场人员领勘指认，本报告设定现场勘查物业与估价对象产权证记载的实际物业一致，若不一致，则本报告无效。
根据委托方相关人员介绍，估价对象现地址应为天河区龙口西路577号A栋2116房，受客观因素限制，我司未能对委托方提供的资料和现场勘查地址的真实性进行核查。
特别提醒报告使用方注意，本报告假设前提为委托方提供的资料记载地址广州市天河区瘦狗岭路南综合商住楼25座2116房与现场勘查地址广州市天河区龙口西路577号（天隆花苑）A栋2116房一致，若两者不一致，则本报告结果不成立。
经现场勘查，估价对象所在门牌号码显示为“文元西街五巷8号”。
经委托方确认，上述地址建筑物即为委估对象所在物业。
本次评估设定现场实勘物业与委托方提供产权资料所记载物业为同一物业，若不一致，则本报告结果无效。
五大房地产评估的注意事项
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律伴让法律服务更便捷！ 五大房地产评估的注意事项
房地产估价是指专业房地产估价人员，根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动。
房地产估价是科学与艺术的有机结合，把客观存在的房地产价格揭示、表达出来的过程。
房地产估价要注意的事项有：
一、应委托具备由省级以上建设行政主管部门依法核定的房地产评估机构进行评估
单位或个人可通过本市国土资源和房屋管理局公众网站可查询所在城市房地产评估机构信息。
二、当事人应根据需要，选择与评估目的相应资质的评估机构进行评估
例如：公司上市、企业清算估价业务应委托一级资质的房地产评估机构;城镇房屋拆迁估价业务应委托三级资质以上的房地产评估机构;一般抵押、咨询等估价业务可委托各资质等级的房地产评估机构。
三、签订委托评估合同
委托房地产估价的，应签订评估委托合同。
估价委托合同是委托估价方和受理估价方权利和义务的确定，包括估价对象、估价目的、估价时点、需提供的资料、估价收费、估价报告书的交付及其他有关事项的约定。
四、估价收费
房地产估价收费现行的标准是《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》(计价格[1995]第971号)，采用差额定率累进收费办法，即按房地产金额大小划分收费档次，分档计算收费额，各档相加为收费总额。
五、如发生房地产评估纠纷情况，可向市房地产评估专家委员会申请技术鉴定
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十特别事项说明
重大事项及其他披露内容1、根据转让方案，本标的评估范围中不包括“采矿权”（采矿许可证号：C37110070807），本次转让不含采矿权，采矿权转让按国有有关规定另行处置。
2、评估报告说明，山东省平度市滑石矿营业执照注册资金为10,548,000元，截至2016年10月31日，报表实收资本为11,758,805.45元。
3、标的企业持有山东潍坊百货集团股份有限公司0.7269%股权，评估报告说明，本次评估受条件所限未能取得该被投资单位评估基准日的会计报表等相关资料，故保留其申报账面价值，无法确定对本次评估结果的影响。
3、评估报告记载的山东省平度市滑石矿对外担保、诉讼情况：（1）对外担保情况：①山东省平度市滑石矿为青岛宏达食品有限责任公司96新62号借款合同担保，借款合同中本金为20万元。
②山东省平度市滑石矿为青岛广源发玻璃制品有限公司（原青岛北海玻璃瓶厂）借款提供担保。
1993年到2019年期间青岛北海玻璃瓶厂向中国农业银行平度支行麻兰分理处借款2,238.896万元，本息合计3,744.9846万元。
截至2019年10月31日，经过转让，此债权由保定市白洋淀温泉城永基房地产开发有限公司持有。
（2）诉讼情况：上述对外提供担保情况第②项已被起诉，其中起诉本金582万元，利息696.9万元，合计1,278.90万元。
本次评估无法确定以上事项对评估结果的影响。
4、标的企业持有单位山东省平度市滑石矿业有限公司62.69%股权，评估报告对该被投资单位特别事项说明：（1）根据平度市经济体制改革领导小组文件平体改发[2019]1号《平度市经济体制改革领导小组关于滑石矿业有限公司规范改制有关问题的会议纪要》“鉴于市滑石矿业有限公司对利民水泥公司的投资（债转股）工作没有完成，市滑石矿业有限公司在利民水泥公司的300万元借款本金，仍按借款进行确认”。
截至评估基准日债转股工作尚未完成，本次评估保留其他应收款-山东平度利民水泥股份有限公司申报账面价值30,512,394.00元,并计提2009年3月25日至2019年10月31日的应收借款利息1,297,812.50元，以上合计31,810,206.50元。
房地产抵押评估有哪些注意事项
房地产抵押评估有哪些注意事项来源：华律网整理发表时间：2016年05月09日浏览：2412 次房产抵押担保抵押权用房产进行抵押的时候需要进行评估房产的价值，那评估的时候有哪些注意事项呢？接下来由华律网的小编为大家整理了一些关于房地产抵押评估有哪些注意事项方面的知识，欢迎大家阅读!房地产抵押价值评估中应注意的几个具体问题1.房地产抵押中价值的构成与其它情形下房地产价值构成的不同房地产抵押是对债权的一种担保形式，房地产的抵押价值应能充分保证对抵押人债务的清偿能力。
房地产的抵押价值应是在处置抵押物时可实际用于偿债的部分。
由于在处置抵押房地产所得价款中土地使用权出让金和税金将优先交付国家，剩余部分才能使债权人优先受偿。
因此，在用成本法评估房地产抵押价值时，不应计入应交国家的土地使用权出让金和税金，在用市场比较法和收益法评估房地产抵押价值时，也应从比较价值和收益折现价值中扣除土地使用权出让金和税金。
2.评估时的预测分析资产以及一般性的房地产交易中转让、出租等其它类型的价值评估，是对财产当前现实价值的评估。
而房地产抵押评估是为了对债权进行担保，该价值评估是对未来债务清偿价值的评估，因此房地产抵押评估应充分考虑未来抵押期间房地产市场的变化情况。
3.抵押房地产土地使用权的状况以及土地使用权出让金的交付土地价值将占到一般商品房房价总价的20～40﹪，因此地价是房地产抵押价值的一个重要组成部分。
而地价中包含的国有土地使用权出让金是不能作抵押的。
房地产抵押人得到的土地所有权和土地使用权性质可能是国有的，也可能是集体的;取得土地使用权的方式可能是有偿的，也可能是无偿的，己支付的土地使用权出让金或转让金可能是全部的，也可能是部分的。
这些都将影响房地产抵押评估价值。
因此，在评估前，一定要弄清这些情况，才能准确地进行价值评估。
比如：集体所有的土地使用权转让时，需要办理国家征用手续，因此在决定集体土地上的房屋抵押价值时，不仅要扣除土地使用权出让金，还要扣除有关的征地费用;对于无偿划拨的国有土地使用权，在评估其抵押价值时，一定要扣除补偿地价的费用;对于有偿出让的土地使用权，在评估其抵押价值时，一定要了解其出让金的交付情况等等。
房地产估价报告的要求与注意事项
举例：
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目录
致委托方的函
1
估价师声明
2
估价的假设
3
限制条件 4
估价结果报告
6
估价对象 6
估价目的 6
估价时点 6
估价依据 7
估价原则 7
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2、估价机构
不可犯低级错误，譬如有些报告竟然 缺法定代表人姓名、住所。机构的资 质等级等内容。
3、估价对象
普遍存在的问题是描述过于简略。应 概要说明估价对象的状况，包括区位 状况、实物状况和权益状况：
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土地：名称，坐落，四至，面积，形状， 这位环境、景观，基础设施完备程度，土 地平整程度，地势，地质、水文状况，规 划限制条件，利用现状，权属状况（是出 让土地的一定要注明使用权截止期限或剩 余使用年限）；
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六、估价的假设与限制条件的注 意事项
1、估价时不可滥用合法产权假设
2、估价时不可滥用合法使用假设（实践中 常见的是同时还借用最高最佳使用原则的 名义）
3、估价时不可滥用合法处分假设
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4、继续使用假设中的房屋质量问题措辞推 敲
5、合法产权、合法使用与合法处分假设之 措辞辨析
1、委托方的称谓问题（同前）； 2、对估价对象的具体描述不可含混，总价
之外一定要有单价，谨防别有用心者浑水 摸鱼； 3、若忘记加盖机构公章、遗漏法定代表人 签章可能导致的后果；
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房地产评估师的特殊用途地产评估和公共设施需求分析
房地产评估师的特殊用途地产评估和公共设施需求分析在房地产市场上，评估师是起着重要作用的专业人士。
他们通过对房地产的评估，为房产买卖、租赁和贷款等决策提供专业意见和参考。
而特殊用途地产评估和公共设施需求分析是房地产评估师的一项重要工作内容。
一、特殊用途地产评估特殊用途地产是指具有特定功能或用途的地产，如商业地产、工业地产、医疗设施地产等。
对于这类地产的评估需要考虑其特殊功能和用途，评估师需要具备相应的专业知识和技能。
首先，评估师需要了解特殊用途地产市场的特点和需求。
不同类型的特殊用途地产有着不同的市场规模和发展趋势，评估师需要准确判断市场需求，以便进行合理的评估。
其次，评估师需要对特殊用途地产的功能和效用进行分析。
商业地产的评估需要考虑其商业价值和租赁潜力，工业地产的评估则需要关注其生产效率和可持续发展能力。
通过深入了解不同特殊用途地产的功能和效用，评估师能够更准确地评估其价值。
最后，评估师需要运用专业的评估方法和工具进行评估。
无论是市场比较法、收益法还是成本法，评估师都需要根据特殊用途地产的实际情况选择合适的评估方法，并合理运用相关数据和指标进行评估，以确保评估结果的准确性和可靠性。
二、公共设施需求分析公共设施是城市或区域的基础设施和公共服务设施，如交通、水电、教育、医疗等。
评估师在评估房地产时，需要考虑公共设施的需求状况，以便更好地评估房地产的价值和潜力。
评估师需要了解城市或区域的发展规划和政府的公共设施规划，以了解公共设施建设的需求和方向。
根据这些信息，评估师可以预测未来公共设施的供需关系，对房地产的价值进行评估和预测。
评估师还需要考虑公共设施对房地产价值的影响。
例如，交通便利性对于商业地产的价值具有重要影响；教育资源和医疗设施对于住宅地产的价值也是重要因素。
评估师需要分析公共设施对房地产的支持程度，以便更准确地评估其价值。
综上所述，特殊用途地产评估和公共设施需求分析是房地产评估师的重要工作内容。
评估报告特别事项说明
评估报告特别事项说明全文共四篇示例，供读者参考第一篇示例：评估报告是评估过程中最重要的产物之一，它记录了评估师对被评估对象的观察、分析和评价，为相关利益方提供决策依据。
在编制评估报告时，评估师应当注重细节，避免出现遗漏或错误，确保报告的准确性和可靠性。
而在撰写评估报告时，特别事项说明则是评估报告中不可或缺的一部分，它承载了评估师在评估过程中发现的特殊情况、关键问题或不确定因素，帮助利益方更好地理解评估结果和分析结论。
本文将详细探讨评估报告特别事项说明的内容、编制要求和作用，以期引起评估师对此部分的重视和关注。
一、特别事项说明的内容特别事项说明是评估报告中的一个重要组成部分，它主要包括以下内容：1. 评估对象的特殊情况：评估师在评估过程中可能会发现评估对象存在一些特殊情况，如重大事故、法律纠纷、财务风险等。
特别事项说明应该详细描述这些特殊情况，并对其对评估结果的影响进行分析和评价。
2. 关键问题和风险因素：评估师在评估过程中可能会发现一些关键问题和风险因素，如财务造假、董事会失职、管理团队不力等。
特别事项说明应该明确列出这些问题和因素，并对其可能带来的影响进行评估和预警。
3. 不确定因素和假设前提：评估师在评估过程中可能会遇到一些不确定因素和假设前提，如经济环境的不稳定性、行业发展的不确定性等。
特别事项说明应该对这些因素和前提进行适当的澄清和解释，确保评估结果和结论的可信度和可靠性。
在编制特别事项说明时，评估师应当遵循以下要求：1. 客观、公正、真实：特别事项说明应该客观、公正、真实地反映评估师在评估过程中所发现的特殊情况、关键问题和风险因素，避免主观臆断或歪曲事实。
2. 清晰、简明、具体：特别事项说明应该清晰、简明、具体地描述评估对象的特殊情况、关键问题和风险因素，避免含糊其辞或模糊不清。
3. 符合规范、完整准确：特别事项说明应该符合评估报告的相关规范和标准，做到完整准确、无误漏，确保评估报告的可信度和可靠性。
房地产估价规范(附条文说明)
祝各位考友顺利通过考试，金榜题名！中华人民共和国国家标准房地产估价规范Code for Real Estate AppraisalGB/T 50291—1999主管部门:中华人民共和国建设部批准部门：中华人民共和国建设部施行日期:1999年6月1日中国建筑工业出版社1999 北京前言国家标准《房地产估价规范》是根据建设部建标[1998］244号《一九九八年工程建设国家标准制订、修订计划（第二批）》和建设部房地产业司建房市函字［1996]第40号《关于委托制订”房地产价格评估技术规程"的函》的要求，由建设部负责主编,具体由中国房地产估价师学会会同建设部政策研究中心、广东省房地产估价师学会等十个单位共同编制而成。
本规范经有关部门会审,建设部以建标[1999］48号文批准，并会同国家质量技术监督局联合发布。
本规范在编制过程中，编制组进行了广泛、深入的调查研究，认真总结了我国开展房地产估价工作以来的实践经验和理论研究成果，广泛征求了全国有关单位、专家和实际工作者的意见，同时收集、分析、研究、参考了美国、英国、日本、德国等主要国家和香港、台湾地区以及国际评估标准委员会(IVSC）的有关标准和理论研究成果。
本规范由建设部负责管理，具体解释工作由中国房地产估价师学会负责。
在使用过程中，各估价机构、估价人员和有关单位、人员应积极总结经验,并将意见寄往中国房地产估价师学会国家标准《房地产估价规范》管理组（地址:北京市三里河路九号，邮政编码：100835），以供修订时参考。
国家标准《房地产估价规范》的主编单位：中国房地产估价师学会。
参编单位：建设部政策研究中心、广东省房地产估价师学会、中山大学岭南学院、华中师范大学经济学院、清华大学房地产研究所、北京大学不动产研究鉴定中心、北京市房地产价格评估事务所、上海市房地产评估中心、深圳市物业估价所等。
本规范编制的主要起草人员：柴强、廖俊平、艾建国、沈建忠、陆克华、刘锦红、刘洪玉、冯长春、杨于北、杨国诚、沈彦京、康小芸、田耀东。
房地产评估师的特殊用途地产评估和公共设施需求分析
房地产评估师的特殊用途地产评估和公共设施需求分析房地产评估师在房地产行业中扮演着重要的角色，其主要职责是对房地产进行评估和估值。
然而，对于一些特殊用途地产和公共设施的评估，评估师需要更加细致入微地进行分析和研究。
本文将探讨房地产评估师在特殊用途地产评估和公共设施需求分析中所面临的挑战和应对方法。
一、特殊用途地产评估特殊用途地产指的是具有专门用途的地产，如医院、学校、体育场馆等。
这类地产的评估相较于住宅或商业地产具有更高的复杂度和专业要求。
评估师需要考虑到特定用途所带来的价值影响，同时还要考虑到特殊用途地产在市场上的竞争力和运营成本。
因此，在评估特殊用途地产时，评估师需要采用特定的分析方法和技巧。
首先，评估师需要深入了解特殊用途地产的功能和运营情况。
例如，对于医院的评估，评估师需要了解其科室设置、医疗设备、医生资源等；对于学校的评估，评估师需要了解其师资力量、教育质量、学生规模等。
只有全面掌握这些信息，评估师才能准确评估特殊用途地产的价值。
其次，评估师需要考虑到特殊用途地产的运营成本和未来发展潜力。
特殊用途地产往往具有高额的维护和运营费用，评估师需要考虑这些费用对价值的影响。
同时，评估师还需要对特殊用途地产的未来发展进行分析，考虑到行业发展趋势和政策变化对价值的影响。
最后，评估师需要综合考虑特殊用途地产的市场竞争力。
特殊用途地产的市场需求和供给情况对其价值有着重要的影响。
评估师需要对市场需求进行准确的分析，了解潜在租户或购买者的需求和偏好。
同时，评估师还需要考虑到竞争对手的存在和影响，以确保评估结果的准确性和可靠性。
二、公共设施需求分析公共设施的规划和建设对城市的发展至关重要。
评估师在公共设施需求分析中需要全面考虑市场需求、社会需求和政府政策的影响。
首先，评估师需要分析市场需求。
市场需求是公共设施建设的基础，评估师需要了解市场中的潜在需求和供给情况。
例如，评估师可以通过研究城市的人口结构和增长趋势来评估公共设施的需求量和类型。
特别事项说明
特别事项说明：以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执业水平和能力所能评定估算的有关事项(包括但不限于)：1、评估结论是四川协合资产评估有限公司出具的，受具体参加本次项目的评估人员的执业水平和能力的影响。
2、本评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的公允价值，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价值的影响。
当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等发生变化时，评估结果一般会失效。
3、对企业存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项，在企业委托时未作特殊说明而评估人员根据专业经验一般不能获知的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任。
4、本所对委托方提供的有关经济行为文件、营业执照、产权证明文件、会计凭证等资料进行独立审查，但不对上述资料的真实性负责。
5、评估过程中，评估人员观察所评估房屋建筑物的外貌，在尽可能的情况下察看了建筑物内部装修情况和使用情况，未进行任何结构和材质测试。
因检测手段及部分设备正在运行等原因，在对设备进行勘察时，主要依赖于评估人员的外观观察和委托方提供的近期检测资料及向有关操作使用人员的询问情况等判断设备状况。
6、本次评估对江口醇洒业集团长期股权投资评估，按其子公司的净资产确定长期投资的评估价值，其子公司四川江口醇（集团）平昌县百顺酒业销售有限公司、四川江口醇（集团）平昌县顺全出租车有限公司经评估其净资产为负数，评估时以投资额为限确定长期投资评估值，本次评估未确认的投资损失28,639,102.65元。
7、本次评估在资产清查过程中，发现已完工的技术研发中心大楼未办理竣工决算手续，公司分别在预付工程款、固定资产中核算，未完全结转固定资产，本次评估也未调整固定资产价值，待公司办理竣工结算后调整固定资产价值和负债。
9、截止2009年7月31日对企业进行资产清查中，存货盘点账实不符，集团公司（本部）账面比实际库存多7,437,786.74元（盈亏品迭后，其中：基酒盘亏677吨，账面价值8,608,197.75元），四川华强会计师事务所有限公司专项审计报告[川华会成专审（2009）字第111号]已将存货的盘盈盘亏调入待处理财产损失，根据平昌县政府国有资产监督管理委员会2009年9月26日平国资[2009]28号《关于四川江口醇酒业（集团）有限公司清产核资损失核销认定的批复》，批复：2009年7月31日公司半成品（基酒）盘亏677,341.57公斤，其损失不予核销认定，故本次对审计调入待处理财产损失的存货损失7,437,786.74元（集团公司及子公司待处理财产损失9,127,564.61元）按国资委出具意见以账面值列示。
房地产评估常用特殊事项说明
目录1、未发现门牌 (2)2、未进入部 (3)3、设定使用性质 (4)4、设定出让年限 (4)5、出让金 (6)6、设定建筑面积 (9)7、部分产权的评估 (10)8、预售商品房的评估 (10)9．空置率较高的房产 (10)10、不交吉定义 (11)11、安居房 (11)12、含现状装修价值 (11)13、付款情况 (12)14、欠费情况 (13)15、不列入评估围（或有违章建筑） (13)16、车位评估 (14)17、宅基地评估 (15)18、委托方要求特定估价时点 (15)19、其他特殊情况 (16)1、未发现门牌经我司估价人员现场勘查，未发现估价对象的地理标识及门牌，受客观因素限制，我司未能对提供的资料和勘查地址的真实性进行核查。
提醒报告使用方注意，本报告假设前提为委托方提供的产权资料记载物业与实勘物业为同一物业，若两者不一致，则本报告结果不成立。
根据委托方提供的资料，我司估价人员对估价对象进行现场勘查，在现场勘察时未发现估价对象可识别的门牌，仅是由现场人员领勘指认，本报告设定现场勘查物业与估价对象产权证记载的实际物业一致，若不一致，则本报告无效。
根据委托方相关人员介绍，估价对象现地址应为天河区龙口西路577号A栋2116房，受客观因素限制，我司未能对委托方提供的资料和现场勘查地址的真实性进行核查。
特别提醒报告使用方注意，本报告假设前提为委托方提供的资料记载地址市天河区瘦狗岭路南综合商住楼25座2116房与现场勘查地址市天河区龙口西路577号（天隆花苑）A 栋2116房一致，若两者不一致，则本报告结果不成立。
经现场勘查，估价对象所在门牌显示为“文元西街五巷8号”。
经委托方确认，上述地址建筑物即为委估对象所在物业。
本次评估设定现场实勘物业与委托方提供产权资料所记载物业为同一物业，若不一致，则本报告结果无效。
【G-11207号】根据委托方提供的资料，估价人员现场勘查时，并无“建中路52-54号”门牌，现场勘查时只显示有“建中路52号”门牌。
房屋评估报告注意事项
房屋评估报告注意事项房屋评估报告是购买房屋、办理贷款以及进行房产交易时的重要文件，它对房屋的价值进行了准确评估，为买卖双方提供了可靠的参考依据。
以下是房屋评估报告注意事项：1. 报告的准确性：房屋评估师必须准确评估房屋的价值和状况。
他们应该具备相关专业知识和经验，并且遵循行业标准和规范。
购房者应该选择有资质和信誉的评估师，以确保报告的准确性。
2. 细节和数据：评估报告必须提供详细的数据和信息，包括房屋的面积、结构、装修程度、建筑年限等。
此外，报告还应包括当地房地产市场的概况、类似房屋的交易价格和趋势等相关信息，以提供更全面的价值评估。
3. 评估方法和原理：报告中应详细说明评估师使用的评估方法和原理，以便购房者了解及验证报告的可信度。
通常，评估师会使用市场比较法、成本法和收益法等方法来评估房屋的价值，购房者可以参考这些细节来判断报告的合理性。
4. 评估时间：报告中应明确评估的时间段，因为房地产市场会随时间变化而产生波动。
购房者需要知道报告的时间范围，以便对市场行情有一个准确的了解，并与当前市场价值进行对比。
5. 评估范围：报告中应明确评估的范围，包括房屋内部和外部的状况、房屋附属设施和共用部分的评估等。
购房者可以通过报告了解到房屋的整体状况，包括是否存在房屋结构问题、装修质量等。
6. 评估结论和建议：报告中应提供评估师对房屋价值的结论和建议。
这些结论和建议可以帮助购房者获得对房屋价值的更准确了解，并在判断是否购买或出售房屋时提供参考。
7. 报告的可验证性：评估报告应提供相关的证明文件和调查资料，以便购房者验证报告的真实性。
购房者有权要求评估师提供报告所依据的调查和数据来源。
8. 报告的保密性：评估报告应具备保密性，以保护评估师和买卖双方的利益。
购房者可以要求评估师签署保密协议，确保报告的机密性。
总结起来，房屋评估报告是购买房屋和办理贷款的重要文件，购房者需要关注报告的准确性、信息的详尽程度、评估的方法和原理、评估的时间范围、评估的范围和结论、报告的可验证性以及报告的保密性。
不同目的下的房地产价格评估及注意事项
不同目的下的房地产价格评估房地产评估需要明晰评估目的，在确定评估目的后才能正确的评估房地产价值，不同评估目的下的房地产评估的方法选用，评估依据,注意事项都不尽相同，下面就介绍一下几种常见的评估目的下的房地产价格评估.1.房地产转让价格评估（1)房地产转让价格评估,应依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《城市房地产转让管理规定》等法律、法规以及当地制定的实施办法和其他有关规定进行。
（2）房地产转让价格评估，包括建设用地使用权、在建工程、已建成的房屋等房地产转让估价，可评估市场价值、卖方要价、买方出价、买卖双方协议价等。
（3）在评估卖方要价、买方出价、买卖双方协议价中，应特别关注买卖双方的交易条件约定，明确是买卖双方各自正常负担交易税费,还是买方或卖方负担所有交易税费。
（4)房地产转让价格评估，宜采用比较法、收益法，可采用成本法，其中待开发房地产应采用假设开发法。
（5)以划拨方式取得建设用地使用权的，转让房地产时应符合国家法律、法规的规定，其转让评估应另外给出转让价格中所含的土地收益值,并应注意国家对土地收益的处理规定，同时在评估报告中说明.2。
房地产租赁价格评估（1）房地产租赁价格评估，应依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《商品房屋租赁管理办法》等法律、法规以及当地制定的实施办法和其他有关规定进行。
(2)从事生产、经营活动的房地产和商品住宅的租赁价格评估，可根据估价目的评估市场租金或其他特定租金。
保障性住房的租赁价格评估，应执行国家和住房所在地的人民政府规定的租赁政策.（3）房地产租赁价格评估，可采用比较法、收益法、成本法。
(4）以营利为目的出租划拨建设用地使用权上的房屋，其租赁价格评估应另外给出租金中所含的土地收益值，并应注意国家对土地收益的处理规定,同时在评估报告中说明。
3.房地产抵押价格评估（1）房地产抵押价格评估,应依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产抵押管理办法》、《房地产抵押估价指导意见》等法律、法规以及当地制定的实施办法和其他有关规定进行。
他项权利及其他特殊情况的说明
他项权利及其他特殊情况的说明⼀、房地产他项权利状况的描述《还有法定优先受偿款的扣除》（1）抵押情况说明根据《上海市房地产登记册（登记簿）摘录资料》复印件记载，估价对象于价值时点已设置抵押状况信息、未设置权利限制状况信息、未设置租赁状况信息。
抵押状况：抵押权⼈：上海农村商业银⾏股份有限公司嘉定⽀⾏；登记证明号：嘉201413011923债权数额：5000000元期限从2014-3-26⾄2019-3-25（2）租赁情况说明根据《上海市房地产登记册（登记簿）摘录资料》复印件记载，估价对象于价值时点未设置抵押状况信息、未设置权利限制状况信息、已设置租赁状况信息。
租赁状况：出租⼈：严美萍承租⼈：上海绍鑫房地产经纪有限公司第⼗四分公司登记证明号：2003000008租赁期限：2002-10-16⾄2004-10-15⽌⼆、未⼊户查勘的假设2、因客观原因，注册房地产估价师未能进⼊估价对象内部进⾏实地查勘，故本次估价结果未考虑估价对象内部固定装修对估价对象房地产价值的影响。
三、⼊户查勘，但未考虑装修价值的假设2、未考虑估价对象内部固定装修对估价对象房地产价值的影响。
四、权利⼈与估价委托⼈不⼀致的假。
<估价报告的使⽤限制后>5、估价委托⼈以估价对象⽤于抵押须征得房地产权利⼈的书⾯同意。
五、如有产调的话，则该假设删掉。
经与⾦融机构确认，在办理本次抵押、转让时必须先还清原有贷款，故本次估价中房地产法定优先受偿款设定为0元。
在此提请报告使⽤者充分注意。
经与委托⼈确认，本次估价为⼆⼿房买卖的抵押贷款评估，在办理本次抵押、转让时必须先还清原有贷款，故本次估价中房地产法定优先受偿款设定为0元。
在此提请报告使⽤者充分注意。
（交⾏对私⼆⼿房买卖中加这段话）六、如果有内景的话，建筑物基本状况应这样描述估价对象房型为⼆室⼀厅⼀卫，室内装修情况：客厅、卧室地⾯铺设⽊板，墙⾯刷涂料；卫⽣间墙⾯贴⾯砖、地⾯铺设地砖。
七、⽆法调阅产调（当告知估价对象正在办理抵押登记⽆法调取产调时，以下⾯这句话代替产调说明）经我司⼯作⼈员⾄房地产交易登记中⼼查询，由于估价对象交易⼿续正在办理过程中，他项信息冻结⽆法调阅,故本次估价结果暂未考虑估价对象抵押等法定优先受偿款。
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目录1、未发现门牌号码 (2)2、未进入内部 (4)3、设定使用性质 (4)4、设定出让年限 (4)5、出让金 (7)6、设定建筑面积 (9)7、部分产权的评估 (10)8、预售商品房的评估 (10)9．空置率较高的房产 (11)10、不交吉定义 (11)11、安居房 (11)12、含现状装修价值 (12)13、付款情况 (12)14、欠费情况 (13)15、不列入评估范围（或有违章建筑） (13)16、车位评估 (14)17、宅基地评估 (15)18、委托方要求特定估价时点 (16)19、其他特殊情况 (16)1、未发现门牌号码经我司估价人员现场勘查，未发现估价对象的地理标识及门牌号码，受客观因素限制，我司未能对提供的资料和勘查地址的真实性进行核查。
提醒报告使用方注意，本报告假设前提为委托方提供的产权资料记载物业与实勘物业为同一物业，若两者不一致，则本报告结果不成立。
根据委托方提供的资料，我司估价人员对估价对象进行现场勘查，在现场勘察时未发现估价对象可识别的门牌号码，仅是由现场人员领勘指认，本报告设定现场勘查物业与估价对象产权证记载的实际物业一致，若不一致，则本报告无效。
根据委托方相关人员介绍，估价对象现地址应为天河区龙口西路577号A栋2116房，受客观因素限制，我司未能对委托方提供的资料和现场勘查地址的真实性进行核查。
特别提醒报告使用方注意，本报告假设前提为委托方提供的资料记载地址广州市天河区瘦狗岭路南综合商住楼25座2116房与现场勘查地址广州市天河区龙口西路577号（天隆花苑）A栋2116房一致，若两者不一致，则本报告结果不成立。
经现场勘查，估价对象所在门牌号码显示为“文元西街五巷8号”。
经委托方确认，上述地址建筑物即为委估对象所在物业。
本次评估设定现场实勘物业与委托方提供产权资料所记载物业为同一物业，若不一致，则本报告结果无效。
【G-11207号】根据委托方提供的资料，估价人员现场勘查时，并无“建中路52-54号”门牌，现场勘查时只显示有“建中路52号”门牌。
经与相关人员沟通确认，上述两个地址应为同一建筑。
本次评估设定建中路52号即为建中路52-54号，若实际状况与此设定不符，则该评估结果无效。
【130704号】根据委托方提供的资料，我司估价人员对估价对象进行了现场勘查，但未能进入物业内部，也没有找到相应的门牌。
根据估价对象所在楼层18楼物业标识显示，1801、1802房现使用方为广东麒瑞药业有限公司，提醒报告使用方注意，估价对象可能已与1801房打通做办公用途。
本次评估根据合法性原则，其评估价值为估价对象在居住用途下，在符合各项假设和限制条件下于估价时点所具有的价值。
【G-10720号】本次评估物业为明星阁A、B梯部分房产，即为燕都路79、83号部分房产。
估价人员现场勘查时，未能找到相应地址门牌。
经咨询物管人员，燕都路鸿燕居一幢11层（部分为6层）的建筑物即为明星阁，A梯、B梯即为其中两座。
其中A梯入口处业主自行贴上的地址牌显示为“燕都路77号”，B梯入口为“燕都路83号”。
受客观因素限制，我司未能对委托方提供的资料和现场勘查地址的真实性进行核查。
本报告假设前提为现场勘查实物与委托评估物业一致，若不一致，则本报告无效；【G-11203号】2、未进入内部根据委托方提供的资料，我司估价人员对估价对象进行了现场勘查，未能进入物业内部，仅对其所在物业外观及其他周围情况进行了勘查。
本评估设定该标的物内部为能够达到正常使用普通状况。
如设定与实际状况有较大出入，评估结果应做相应调整。
受客观条件限制，我司估价人员对估价对象的实地查勘仅限于其外观及其周边环境，未能进入物业内部查勘，无法对被遮盖、未暴露及难以接触的部分进行查勘。
本次评估设定估价对象内部装修为普通装修、水电设施已经配套并能够正常使用，如设定与实际状况有较大出入，评估结果应做相应调整。
3、设定使用性质委托方提供的《广州市房地产产权情况表》（房产登记号：繁字91136号）复印件资料记载，估价对象之东山区北较场横路10号大院6,7,8 号首层，使用性质为住宅，其中6号,8号首层现做为办公用途，7号首层为干部职工活动中心，6,7,8 号首层现已经打通使用，本报告根据合法性原则，以住宅用途进行评估。
【130603号】4、设定出让年限根据委托方提供的资料，本次评估对象所占用土地的土地用途为住宅用地，土地使用权类型为划拨。
根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，住宅用地法定最高使用年限为70年，本次评估对象设定土地使用权年限为住宅用地法定最高使用年限70年。
（从估价时点计起）委托方提供的资料中记载估价对象的使用性质为住宅。
经查询广州市国土资源和房屋管理局网站上登记的商品房预售许可证信息可知，淘金北路71，73号地段恒华阁（自编A、B塔）预售证号为穗房预字第19990206号，预售单位为广州城启集团有限公司，土地出让年限起始时间为1999年09月20日。
本次评估设定估价对象土地使用性质为住宅，使用年限70年，从1999年09月20日起。
若假设与实际情况不符，则估价结果应作适当调整。
【G-10706号】委托方提供的资料中记载估价对象所在宗地“已缴齐土地使用权出让金，使用年限40，50，70年，从1998年09月24日起”。
估价对象使用性质为商场，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，商业用地土地使用权法定最高使用年限为40年，本次评估设定估价对象使用年限为40年，从1998年09月24日起。
【G-10818号】⑤委托方提供的《商品房鉴证情况》复印件资料记载，估价对象房屋用途为多层住宅，未记载土地使用权状况。
经查询广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局网站信息，（钟村镇）祈福新村康怡5街17A号某套房地产，房屋结构为钢筋混凝土，层数为6层，使用权类型为出让，期限为2070年07月06日。
本次评估设定估价对象17A号3楼所在宗地已交土地使用权出让金，土地使用期限至2070年07月06日。
提醒报告使用方注意：上述土地使用年限的假设仅为本报告服务，不得作为其他任何法律依据。
若该假设与实际情况不符，本报告评估结果应作适当调整。
【G-11012号】根据委托方提供的《广州市预售房地产交易登记情况表》复印件记载，估价对象房产地址为下九路地段名汇商业大厦负1层B 814号铺，预售契约号为98112130，预售证号为980328，预售人为广州华虹房地产实业有限公司，预购人为李冰茹，使用性质为商业，未过户，未记载估价对象的土地使用权等情况。
经查询广州市国土资源和房屋管理局官方网站，预售证号为穗房预字第19980328号的商品房预售许可证，预售单位为广州华虹房地产实业有限公司，楼宇名称为名汇商业大厦，开工/竣工日期为1998年09月28日/2002年03月18日，土地出让年限起始时间为1999年04月21日（住宅用地70年、商业用地40年、工业用地50年、其他用地50年）。
本次评估设定估价对象已征收国有土地使用权出让金，使用年限40年，从1999年04月21日起。
若假设与实际情况不符，本报告评估结果应作适当调整。
5、出让金委托方提供的资料未记载土地出让状况，本次评估设定土地使用权状况为未办有偿使用手续的国有土地，评估价值为土地未办有偿使用手续即不含出让金的客观合理价值，若实际情况与设定不符，则评估结果应作调整。
提醒报告使用方注意：估价对象土地使用权状况为划拨，本报告评估价值定义为估价对象在估价时点办理法定最高年限土地使用权出让条件下的房地产价值。
据从化市政府网站分布的数据，若估价对象补交出让金，标准为43－52元/㎡，该数据仅供参考，最终数额以国土部门测算为准。
本报告评估价值为估价对象于估价时点办理法定最高年限出让土地使用权条件下的房地产价值。
根据广州市政府有关规定，估价对象若要出售、交换等需补办土地有偿使用手续应补缴的有偿使用费约为2,999元，具体数额以政府部门确定为准。
【G-10722号】本报告评估价值是在设定估价对象于估价时点办理法定最高住宅用地使用年限即70年土地有偿使用手续条件下的房地产价值。
根据广州市国土资源和房屋管理局公布的《关于进一步规范我市国有土地有偿使用的意见（试行）》（穗府[2005]36号）规定，住宅用途土地有偿使用费按其网格点基准地价的30％计收。
经查询计算，估价对象之广州市东山区麓苑路34号之七号402房物业有偿使用费约为835元/㎡，总额约为67,476元；估价对象之东山区北较场横路10号大院6,7,8号首层，10号大院2号504房物业有偿使用费均约为759元/㎡，总额约为366,207元，具体补缴金额最终以相关政府部门核定为准。
提醒报告使用方注意，在处置估价对象时应考虑可能补缴的土地有偿使用费。
本报告评估价值是在设定估价对象于估价时点办理法定最高住宅用地使用年限即70年土地使用权条件下的房地产价值。
另，根据广州市国土房管局公布的《关于进一步规范我市国有土地有偿使用的意见（试行）》（穗府[2005]36号）规定，估价对象如若发生转让等应补缴的出让金约为61元/㎡，总额约为11,449元，具体补缴金额最终以相关政府部门核定为准。
委托方提供的房产登记号为2004交登字20864号《广州房地产产权情况表》复印件资料未记载其土地使用权状况。
本次评估根据估价对象的现状用途设定估价对象所在土地用途为住宅用地。
根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，住宅用地法定最高使用年限为70年，本次评估设定估价对象土地使用年限为70年，从估价时点起计。
根据广州市国土房管局公布的《关于进一步规范我市国有土地有偿使用的意见（试行）》（穗府[2005]36号）规定，估价对象如若发生转让等应补缴的出让金约为1,363元/㎡，总额约为207,040元（具体补缴金额最终以相关政府部门核定为准）。
本报告评估价值是在设定估价对象于估价时点办理法定最高综合用地使用年限即70年土地使用权条件下完全产权情况下的房地产价值。
上述评估价值是在设定估价对象于估价时点办理法定最高综合用地使用年限即50年土地使用权条件下完全产权情况下的房地产价值。
估价对象土地未办有偿使用手续，如处置，需补交土地出让金办理土地出让手续，根据广州市人民政府批转市国土房管局《关于进一步规范我市国有土地有偿使用的意见(试行)》的通知（穗府[2005]36号），综合(办公)用途土地有偿使用费按其网格点基准地价的30％计收。
根据《关于公布广州市国有土地使用权基准地价的通告》（穗国房字〔2008〕700号）综合(办公)类用地基准地价为住宅基准地价的120%。
经查广州市（原八区）住宅用地基准地价图（基准日为2007年1月1日），估价对象所在片区住宅用地网格点基准地价为3,785元/㎡（楼面地价）。