2019年自考《房地产法》一考通题库

房地产法——选择1。

当土地单独作为地产时，指的是{土地所有权}、{土地使用权}，当房屋单独作为房产或者出租时，指的是{房屋所有权}、{房屋使用权}、；当土地与房屋连为一体时，指的是{房屋所有权}和{其占用范围内的土地所有权}，或{房屋所有权}和{其占用范围内的土地使用权}。

2。

房地产关系，按其法律特征，可分解为{民事{商品]性质}的经济关系和{行政管理性质}的经济关系。

3。

民事性质的房地产关系，指的是平等主体之间基于土地、房屋而发生的{所有}、{使用}、[转让]、[抵押]、[租赁]等经济关系。

4.行政管理性质的房地产关系，指的是不平等主体之间基于土地、房屋的[征用]，[拆迁]、[土地用途管制]、[建设立项审批]、[房地产税征收]以及[行政调处]有关纠纷等经济关系。

5。

房地产法调整对象的内容：1]土地、房屋财产关系，2]土地利用和管理关系，3]城市房地产开发经营关系，4]城市房产管理关系，5]城市物业管理关系。

6。

广义的房地产法基本内容包括：1]关于房地产权属的规定，2]关于房地产开发利用的规定，3]关于房地产交易的规定，4]关于国家对房地产业及其市场实施管理的规定，5]关于社会化、专业化的物业管理的规定。

7。

我国房地产法的基本原则：1]土地公有原则，2]土地有偿使用原则，3]十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则，4]房地产综合开发原则，5]城镇住房商品化原则，6]宏观调控与市场调节相结合的原则。

8。

房地产法律关系包含：[主体]、[客体]、[内容]。

9。

房地产法律关系的主体有：[国家机关]、[企业]、[事业单位]和[社会团体]、[公民个人]。

10。

房地产法律关系的客体有：[土地]、[房屋]和[行为]。

11。

关于房地产我国已经制定的法律有：[《城市规划法》]、[《土地管理法》]、[《城市房地产管理法》]、[《建筑法》]。

1。

国土资源部由[原地质矿产部]、[国家土地管理局]、[国家海洋局]和[国家测绘局]共同组建。

2。

土地行政主管部门对违反土地管理法律、法规的行为进行监督检查时有权采取下列措施：第一，要求被检查的单位或个人提供有关土地权利的文件和资料，进行查阅或者予以复制；第二，要求被检查的单位或者个人就有关土地权利的问题作出说明；第三，进入被检查单位或者个人非法占用土地的现场进行勘测；第四，责令非法占用土地的单位或者个人停止违反土地管理法律、法规的行为。

1。

《土地管理法》的宗旨是：加强土地管理，维护土地的社会主义公有制，保护、开发土地资源，合理利用土地，切实保护耕地，促进社会经济的可持续发展。

2。

《土地管理法》按用途将土地分为[农用地]、[建设用地]和[未利用土地]。

3。

农用地转用审批权集中在[中央]和[省]两级，收回了原来分属地方政府的征地审批权。

4。

征用耕地的补偿费用包括：[土地补偿费]、[安置补偿费]、[地上附照物]和[青苗补偿费]。

5。

国家出让土地使用权，必须采用[拍卖]、[招标]、[协议]三种方式进行。

6。

国有土地所有权，是指由国务院代表国家行使的对全民所有的土地享有[占有]、[使用]、[收益]和[处分]的权利。

7。

国有土地确定给单位或个人使用，一般有三种形式：1]行政划拨，2]国有土地有偿使用，3]国有土地承包经营。

8。

《宪法》和《土地管理法》规定，[宅基地]和[自留地]、[自留山]属于农民集体所有。

9。

土地使用权出让方式，可以采取[拍卖]、[招标]或者[双方协议]的方式。

10。

招标出让的一般程序为：[招标]、[投标]、[定标]、[签约]、[履约]五个阶段。

11。

出让合同应包括以下主要内容：1]出让地块的基本情况，包括位置、面积、界线等；2]出让金额的数量、支付方式和支付期限；3]土地使用权的出让期限；4]地块的规划设计条件，或称土地使用条件，由城市规划部门根据城市规划确定，包括建筑密度、容积率等控制指标，工程管线、竖向规划、配件停车场或其他公共设施的要求；5]违约责任。

12。

土地使用权转让的方式，常见的有[买卖]、[赠与]、和[交换]三种。

13。

下列土地使用权禁止转让：1]以出让方式取土地使用权，未达到法定转让条件的；2]司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；3]依法收回土地使用权的；4]共有土地使用权，未经其他共有人书面同意的；5]权属有争议的；6]未依法登记领取权属证书的。

14。

土地使用权划拨的特征：1]土地使用权划拨是一种具体的行政行为，国家行使社会经济管理者的行政权力，将土地使用权进行分配或调整；2]土地使用权划拨是一种无偿的行为，土地使用者取得使用权无需支付地价，但这并不等于使用者不需支付任何费用；3]土地使用权可以是有期限的，也可以是无期限的的；4]划拨的土地使用权，不可以转让、出租、抵押。

15。

下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府批准划拨：1]国家机关用地和军事用地；2]城市基础设施用地和公益事业用地；3]国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；4]法律、行政法规规定的其他用地。

16。

军事用地一般指[部队营区]、[军用机场]、[港口]等，但不包括军队用于房地产开发的用地。

17。

城市基础设施用地是指[城市道路]、[公共停车场]、[机场]、[码头]、[铁路]、[污水处理]、[垃圾压缩站]、[公厕]、[环卫设施]、[供水]、[排水]、[园林绿化]等用地。

18。

公益事业用地是指[教育]、[卫生医疗]、[体育]、[文化]、[邮政电信]、[养老院]等公益事业用地。

19。

土地使用者必须是[企业]、[公司]、[其他经济组织]和[个人]。

20。

可以回收划拨的国有土地使用权的情形有：1]为公共利益需要使用土地的；2]为实现城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；3]土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未批准的；4]因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；5]公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。

21。

企业改革中涉及的划拨土地使用权，有下列情况之一的，应当采取出让或租赁方式处置：1]国有企业改造或改组为有限责任公司、股份有限公司以及组建企业集团的；2]国有企业改组为股份合作制的；3]国有企业租赁经营的；4]非国有企业兼并国有企业的；5]国有企业破产或出售的。

1.国有企业改革中划拨土地使用权的处理(一)土地使用权的作价出资(入股)(二)国有土地使用权出让或者租赁(三)保留划拨土地方式处置土地(四)处置土地使用权的要求.2.土地利用总体规划的编制原则(1)严格保护基本农田,控制非农业建设占用农用用地;(2)提高土地利用率;(3)统筹安排各类,各区域用地;(4)保护和改善生态环境,保障土地的可持续利用;(5)占用耕地与开发复垦耕地相平衡.3.土地利用总体规划的编制内容(1)土地利用现状分析(2)土地需求量预测(3)土地适宜性评价(4)确定规划目标和方针,进行布局与结构调整(5)土地利用分区规划(6)制定和实施规划的政策和措施.4.土地利用总体规划按规划的层次可以分为(全国性)土地利用总体规划,(省,自治区直辖市)土地利用总体规划(市级)土地利用总体规划(县级)土地利用总体规划{乡(镇)}级土地利用总体规划5.土地利用年度计划应当包括以下内容(1)农用地转用计划指标;(2)耕地保有量计划指标;(3)土地开发整理计划指标.6.为了实现耕地总量动态平衡,<<土地管理法>>规定了一系列制度1从规划上保持总量平衡2实行土地用途管制制度3实行占用耕地补偿制度4实行基本农田保护区制度.5禁止闲置和荒芜耕地.7.那些耕地应当划入基本农田保护区,实行严格管理?1.经国务院有关主管部门或者县级以上地方人民政府批准确定的粮.棉.油.生产基地内的耕地.2有良好的水利与水土保持设施的耕地,正在实施改造计划以及可以改造的中低产田3蔬菜生产基地4农业科研,教学实验田.8.土地开发的原则.1符合土地利用总体规划2保护和改善生态环境,防止水土流失,土地荒漠化.3农业用地优先开发.4保护开发者利益.9在下列3种情况下,国家可以划拨或出让,租赁土地使用权;1将农村集体所有的土地征用为国有2国家依法收回国有建设土地使用权3国有荒山荒地.1.房屋共有的特征1主体有两个或两个以上单一主体不构成房屋共有 2.客体是是同一项房产3房屋共有存在着对内对外两种关系.2.房屋共有特征1主体各有份额2每个共有人有权要求将自己的份额分出或转让3每个共有人按照各自的份额,对共有房产分享权利,分担义务.3土地使用权的特征1.权利的派生性2客体的有限性3目的特殊性4取得的法定性5使用的期限性.4土地使用权传来取得的方式包括通过(转让抵押权的实现或民事执行.变更国有土地使用权的主体)等方式5.国家对土地使用权主体变更实行必要的限制.一是国有企业与机关事业单位的之间的流转.二是限制公民与法人,非法人组织之间的流转.三是限制中国人与外国人之间,以及外国人相互之间流转.6建筑物区分所有权是指由区分所有建筑物专有部分(所有权)共有部分(持分权)以及因共同关系所生(成员权)所构成.7建筑物区分所有权特征1复合性2专有所有劝的主导性3一体性4权利主体多重性.8购买公房享有的权利(占有权,使用权,有限的收益权和处分权)并可以继承.9房地产权属登记的功能1产权确认功能2公示功能3管理功能10各国关于房地产权属登记及其效力的规定有三种模式1>德国法模式2>托伦斯模式.3法国法模式.11.房产权属登记分为(总登记,转移登记,变更登记和其他登记)12房产权属登记程序1登记收件2勘丈绘图3产权审查4绘制权证5税费发证13.出租人有权解除租赁合同1>承租人擅自将房屋转让转租或转借的2>正族人利用承租的房屋进行非法活动,损害公共利益的3>承租人累计6个月不交租金的.14.私房的法定继承情况 1.被继承人生前没有对其遗留房屋立下遗嘱.2.遗嘱继承人放弃继承房屋或者受遗赠人放弃接受遗赠房屋的 3.遗嘱继承人丧失继承权的.4.遗嘱继承人或者受遗赠人先于被继承人死亡的5.遗嘱无效部分所涉及的财产6,.遗嘱未处分的房产.15遗嘱不许具备以下条件.1.主体合格2意思表示真实3客体合法4内容合法.1.按房地产开发的规模不同,房地产开发可分为(单项开发,小区开发.和成片开发).2.房地产开发必须严格执行城市规划,坚持(经济效益,社会效益,环境效益)相统一.3房地产开发企业的设立程序.1申请登记2发给营业执照3备案.4.资质一级企业的构成,1)自有流动基金2000万元以上,注册资金不低于2000万2)专业管理人员不得少于40人.中级以上管理人员不得少于20人3)设有总会计师,经济师以上职称的总经济师4)具有5年以上从事房地产开发经历5)今年累计竣工30万平方米以上的房屋建筑面积或与此相当的房地产开发投资.连续4年建筑工程质量合格率达100%,优良率达20%.5.房地产中介服务机构主要包括(房地产咨询机构.房地产价格评估机构和房地产经纪机构.)6.房地产中介服务机构设立的条件,1)有自己的名称,组织机构2)有固定的服务场所3)有必要的财产和经费4)有足够的专业人员5)法律行政法规规定的其他条件.7.国家对房地产中介服务人员采取(统一考试,执业咨询认证和注册登记)的管理办法.1房屋拆迁应注意的事项：1服从国家利益2符合城市规划3保护合法权益4谁拆迁谁安置补偿2补偿协议主要条款：1补偿形式,作价补偿还是产劝交换,一次性安置还是临时国度2补偿金额3安置面积4安置地点5搬迁过渡方式6过渡期限7违约责任8当事人认为需要订立的其他条款3房地产转让禁止条件：1司法机关和行政机关依法裁定,决定封查或者以其他形式期限制房地产权利的2依法收回土地使用权的3共有房地产,未经其他共有人书面同意的4属权有争议的5未依法登记领取权证书的6法律行政法规规定禁止转让的其他情形4可以转让出租抵押土地使用权的有：1土地使用者为企业公司其他经济组织和个人2领有国有土地使用证3具有地山建筑物其他附着物合法产权证明4依照规定签订土地使用权出让合同,向当地市,县人民政府补交荼毒使用权出让金或者以转让,出租,抵押所获得收益低交土地使用权出让金5房地产抵押人的权利主要有：1对抵押房地产的占有,使用和收取收益权2就同一个房地剩余的价值的部分再设定抵押的权利。