2019年自考《房地产法》一考通题库

房地产法——选择

1。当土地单独作为地产时，指的是{土地所有权}、{土地使用权}，当房屋单独作为房产或者出租时，指的是{房屋所有权}、{房屋使用权}、；当土地与房屋连为一体时，指的是{房屋所有权}和{其占用范围内的土地所有权}，或{房屋所有权}和{其占用范围内的土地使用权}。

2。房地产关系，按其法律特征，可分解为{民事{商品]性质}的经济关系和{行政管理性质}的经济关系。

3。民事性质的房地产关系，指的是平等主体之间基于土地、房屋而发生的{所有}、{使用}、[转让]、[抵押]、[租赁]等经济关系。

4.行政管理性质的房地产关系，指的是不平等主体之间基于土地、房屋的[征用]，[拆迁]、[土地用途管制]、[建设立项审批]、[房地产税征收]以及[行政调处]有关纠纷等经济关系。

5。房地产法调整对象的内容：1]土地、房屋财产关系，2]土地利用和管理关系，3]城市房地产开发经营关系，4]城市房产管理关系，5]城市物业管理关系。

6。广义的房地产法基本内容包括：1]关于房地产权属的规定，2]关于房地产开发利用的规定，3]关于房地产交易的规定，4]关于国家对房地产业及其市场实施管理的规定，5]关于社会化、专业化的物业管理的规定。

7。我国房地产法的基本原则：1]土地公有原则，2]土地有偿使用原则，3]十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则，4]房地产综合开发原则，5]城镇住房商品化原则，6]宏观调控与市场调节相结合的原则。

8。房地产法律关系包含：[主体]、[客体]、[内容]。

9。房地产法律关系的主体有：[国家机关]、[企业]、[事业单位]和[社会团体]、[公民个人]。

10。房地产法律关系的客体有：[土地]、[房屋]和[行为]。

11。关于房地产我国已经制定的法律有：[《城市规划法》]、[《土地管理法》]、[《城市房地产管理法》]、[《建筑法》]。

1。国土资源部由[原地质矿产部]、[国家土地管理局]、[国家海洋局]和[国家测绘局]共同组建。

2。土地行政主管部门对违反土地管理法律、法规的行为进行监督检查时有权采取下列措施：第一，要求被检查的单位或个人提供有关土地权利的文件和资料，进行查阅或者予以复制；第二，要求被检查的单位或者个人就有关土地权利的问题作出说明；第三，进入被检查单位或者个人非法占用土地的现场进行勘测；第四，责令非法占用土地的单位或者个人停止违反土地管理法律、法规的行为。

1。《土地管理法》的宗旨是：加强土地管理，维护土地的社会主义公有制，保护、开发土地资源，合理利用土地，切实保护耕地，促进社会经济的可持续发展。

2。《土地管理法》按用途将土地分为[农用地]、[建设用地]和[未利用土地]。

3。农用地转用审批权集中在[中央]和[省]两级，收回了原来分属地方政府的征地审批权。

4。征用耕地的补偿费用包括：[土地补偿费]、[安置补偿费]、[地上附照物]和[青苗补偿费]。

5。国家出让土地使用权，必须采用[拍卖]、[招标]、[协议]三种方式进行。

6。国有土地所有权，是指由国务院代表国家行使的对全民所有的土地享有[占有]、[使用]、[收益]和[处分]的权利。

7。国有土地确定给单位或个人使用，一般有三种形式：1]行政划拨，2]国有土地有偿使用，3]国有土地承包经营。

8。《宪法》和《土地管理法》规定，[宅基地]和[自留地]、[自留山]属于农民集体所有。

9。土地使用权出让方式，可以采取[拍卖]、[招标]或者[双方协议]的方式。

10。招标出让的一般程序为：[招标]、[投标]、[定标]、[签约]、[履约]五个阶段。

11。出让合同应包括以下主要内容：1]出让地块的基本情况，包括位置、面积、界线等；2]出让金额的数量、支付方式和支付期限；3]土地使用权的出让期限；4]地块的规划设计条件，或称土地使用条件，由城市规划部门根据城市规划确定，包括建筑密度、容积率等控制指标，工程管线、竖向规划、配件停车场或其他公共设施的要求；5]违约责任。

12。土地使用权转让的方式，常见的有[买卖]、[赠与]、和[交换]三种。

13。下列土地使用权禁止转让：1]以出让方式取土地使用权，未达到法定转让条件的；2]司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；3]依法收回土地使用权的；4]共有土地使用权，未经其他共有人书面同意的；5]权属有争议的；6]未依法登记领取权属证书的。

14。土地使用权划拨的特征：1]土地使用权划拨是一种具体的行政行为，国家行使社会经济管理者的行政权力，将土地使用权进行分配或调整；2]土地使用权划拨是一种无偿的行为，土地使用者取得使用权无需支付地价，但这并不等于使用者不需支付任何费用；3]土地使用权可以是有期限的，也可以是无期限的的；4]划拨的土地使用权，不可以转让、出租、抵押。

15。下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府批准划拨：1]国家机关用地和军事用地；2]城市基础设施用地和公益事业用地；3]国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；4]法律、行政法规规定的其他用地。

16。军事用地一般指[部队营区]、[军用机场]、[港口]等，但不包括军队用于房地产开发的用地。

17。城市基础设施用地是指[城市道路]、[公共停车场]、[机场]、[码头]、[铁路]、[污水处理]、[垃圾压缩站]、[公厕]、[环卫设施]、[供水]、[排水]、[园林绿化]等用地。

18。公益事业用地是指[教育]、[卫生医疗]、[体育]、[文化]、[邮政电信]、[养老院]等公益事业用地。

19。土地使用者必须是[企业]、[公司]、[其他经济组织]和[个人]。20。可以回收划拨的国有土地使用权的情形有：1]为公共利益需要使用土地的；2]为实现城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；3]土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未批准的；4]因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；5]公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。21。企业改革中涉及的划拨土地使用权，有下列情况之一的，应

当采取出让或租赁方式处置：1]国有企业改造或改组为有限责任

公司、股份有限公司以及组建企业集团的；2]国有企业改组为股

份合作制的；3]国有企业租赁经营的；4]非国有企业兼并国有企

业的；5]国有企业破产或出售的。

1.国有企业改革中划拨土地使用权的处理(一)土地使用权的作价

出资(入股)(二)国有土地使用权出让或者租赁(三)保留划拨土地

方式处置土地(四)处置土地使用权的要求.

2.土地利用总体规划的编制原则(1)严格保护基本农田,控制非农

业建设占用农用用地;(2)提高土地利用率;(3)统筹安排各类,各

区域用地;(4)保护和改善生态环境,保障土地的可持续利用;(5)

占用耕地与开发复垦耕地相平衡.

3.土地利用总体规划的编制内容(1)土地利用现状分析(2)土地需

求量预测(3)土地适宜性评价(4)确定规划目标和方针,进行布局

与结构调整(5)土地利用分区规划(6)制定和实施规划的政策和措

施.

4.土地利用总体规划按规划的层次可以分为(全国性)土地利用总

体规划,(省,自治区直辖市)土地利用总体规划(市级)土地利用总

体规划(县级)土地利用总体规划{乡(镇)}级土地利用总体规划

5.土地利用年度计划应当包括以下内容(1)农用地转用计划指

标;(2)耕地保有量计划指标;(3)土地开发整理计划指标.

6.为了实现耕地总量动态平衡,<<土地管理法>>规定了一系列制

度1从规划上保持总量平衡2实行土地用途管制制度3实行占用

耕地补偿制度4实行基本农田保护区制度.5禁止闲置和荒芜耕

地.

7.那些耕地应当划入基本农田保护区,实行严格管理?1.经国务院

有关主管部门或者县级以上地方人民政府批准确定的粮.棉.油.

生产基地内的耕地.2有良好的水利与水土保持设施的耕地,正在

实施改造计划以及可以改造的中低产田3蔬菜生产基地4农业科

研,教学实验田.

8.土地开发的原则.1符合土地利用总体规划2保护和改善生态环

境,防止水土流失,土地荒漠化.3农业用地优先开发.4保护开发者

利益.

9在下列3种情况下,国家可以划拨或出让,租赁土地使用权;1将

农村集体所有的土地征用为国有2国家依法收回国有建设土地使

用权3国有荒山荒地.

1.房屋共有的特征1主体有两个或两个以上单一主体不构成房屋

共有 2.客体是是同一项房产3房屋共有存在着对内对外两种关

系.

2.房屋共有特征1主体各有份额2每个共有人有权要求将自己的

份额分出或转让3每个共有人按照各自的份额,对共有房产分享权

利,分担义务.

3土地使用权的特征1.权利的派生性2客体的有限性3目的特殊

性4取得的法定性5使用的期限性.

4土地使用权传来取得的方式包括通过(转让抵押权的实现或民事

执行.变更国有土地使用权的主体)等方式

5.国家对土地使用权主体变更实行必要的限制.一是国有企业与

机关事业单位的之间的流转.二是限制公民与法人,非法人组织之

间的流转.三是限制中国人与外国人之间,以及外国人相互之间流

转.

6建筑物区分所有权是指由区分所有建筑物专有部分(所有权)共

有部分(持分权)以及因共同关系所生(成员权)所构成.

7建筑物区分所有权特征1复合性2专有所有劝的主导性3一体性

4权利主体多重性.

8购买公房享有的权利(占有权,使用权,有限的收益权和处分权)

并可以继承.

9房地产权属登记的功能1产权确认功能2公示功能3管理功能

10各国关于房地产权属登记及其效力的规定有三种模式1>德国法

模式2>托伦斯模式.3法国法模式.

11.房产权属登记分为(总登记,转移登记,变更登记和其他登记)

12房产权属登记程序1登记收件2勘丈绘图3产权审查4绘制权

证5税费发证

13.出租人有权解除租赁合同1>承租人擅自将房屋转让转租或转

借的2>正族人利用承租的房屋进行非法活动,损害公共利益的3>

承租人累计6个月不交租金的.

14.私房的法定继承情况 1.被继承人生前没有对其遗留房屋立下

遗嘱.2.遗嘱继承人放弃继承房屋或者受遗赠人放弃接受遗赠房

屋的 3.遗嘱继承人丧失继承权的.4.遗嘱继承人或者受遗赠人先

于被继承人死亡的5.遗嘱无效部分所涉及的财产6,.遗嘱未处分

的房产.

15遗嘱不许具备以下条件.1.主体合格2意思表示真实3客体合法

4内容合法.

1.按房地产开发的规模不同,房地产开发可分为(单项开发,小区

开发.和成片开发).

2.房地产开发必须严格执行城市规划,坚持(经济效益,社会效益,

环境效益)相统一.

3房地产开发企业的设立程序.1申请登记2发给营业执照3备案.

4.资质一级企业的构成,1)自有流动基金2000万元以上,注册资金

不低于2000万2)专业管理人员不得少于40人.中级以上管理人员

不得少于20人3)设有总会计师,经济师以上职称的总经济师4)具

有5年以上从事房地产开发经历5)今年累计竣工30万平方米以上

的房屋建筑面积或与此相当的房地产开发投资.连续4年建筑工程

质量合格率达100%,优良率达20%.

5.房地产中介服务机构主要包括(房地产咨询机构.房地产价格评

估机构和房地产经纪机构.)

6.房地产中介服务机构设立的条件,1)有自己的名称,组织机构2)

有固定的服务场所3)有必要的财产和经费4)有足够的专业人员5)

法律行政法规规定的其他条件.

7.国家对房地产中介服务人员采取(统一考试,执业咨询认证和注

册登记)的管理办法.

1房屋拆迁应注意的事项：1服从国家利益2符合城市规划3保护

合法权益4谁拆迁谁安置补偿

2补偿协议主要条款：1补偿形式,作价补偿还是产劝交换,一次性

安置还是临时国度2补偿金额3安置面积4安置地点5搬迁过渡

方式6过渡期限7违约责任8当事人认为需要订立的其他条款

3房地产转让禁止条件：1司法机关和行政机关依法裁定,决定封

查或者以其他形式期限制房地产权利的2依法收回土地使用权的

3共有房地产,未经其他共有人书面同意的4属权有争议的5未依

法登记领取权证书的6法律行政法规规定禁止转让的其他情形

4可以转让出租抵押土地使用权的有：1土地使用者为企业公司其

他经济组织和个人2领有国有土地使用证3具有地山建筑物其他

附着物合法产权证明

4依照规定签订土地使用权出让合同,向当地市,县人民政府补交

荼毒使用权出让金或者以

转让,出租,抵押所获得收益低交土地使用权出让金

5房地产抵押人的权利主要有：1对抵押房地产的占有,使用和收

取收益权2就同一个房地剩余的价值的部分再设定抵押的权利。

义务主要有1保持抵押房地产的价值2保证抵押权人充分实现抵

押权

6房地产抵押权人的权利和义务：1要求保全低压放地产担保价值

2物上代位权3处分抵押权4优先受偿权。主要义务有1不妨碍抵

押人依法行使对抵押房地产的占有使用收益权不得单方扩大抵押

人担保范围,增加其负担2在抵押权实现后,如果变卖抵押房地产

的价款清偿主债务后有剩余,则应当及时将剩余部分返还给抵押

人

7不得出租的房屋：1未依法取得房屋所有证的2司法机关和行政

机关依法裁定决定查封或者以其他形式限制房地产权利的3共有

房屋未取得共有人同意的4权属有争议的5属于违法建筑的6不

符合安全标准的7已抵押未经抵押人同意的8不符合安全环保卫

生等主管部门有关规定的9有关法律法规规定禁止出租的其他形

式

8房物暂时不宜出售的：1未经市,县房地产管理部门确认房屋产

权的2两户或两户以上的共有厨房,厕所的单元楼3已列入城市规

划有待改造差遣的4与政府机关及保密部门大楼相连无法分割的

5营业,办公,生产,和住房混合在一起的6被没收,代管或经租的7

平房以及经产全单位确认不能出售的

9不得设定抵押的房地产：1权属有争议的2用于教育医疗市政等

公共福利事业的房地产3列入文物保护的建筑物和有重要纪念意

义的其他建筑物4已依法公告列入拆迁范围的房地产5被依法查

封扣押监管或者以其他形式限制的房地产6依法不得抵押的其他

房地产

1：外商投资企业事业土地的限制（1）外商投资企业对其占有的

土地只有使用权，没有所有权（2）外商投资企业用地期限与企业

的经营期限相同（3）外商投资企业不得擅自改土地的用途，需要

办理手续（4）外商投资企业使用土地必须严格遵守建设规划，需

按照城市规划使用土地。

2：外商投资企业房产的所有人可以通过（房产买卖）（豫售）（预

购）（拍卖）（赠于）（交换）等法律行为，并将可以进行房产低压

和房屋租赁。

3：下列土地免缴城镇土地使用税（1）国家机关，人民团体，军

队自用的土地（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土

地（3）宗教寺庙，公园，名胜古迹自用的土地（4）市政街道，

广场，绿化，地带等公共用地（5）直接用于农，林，牧，渔业的

生产用地（6）经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从

使用月份起交纳5--10年（7）又财政部门另行规定免缴的能源，

交通。水利设施用地和其他用地

4：以下情况经批准可以免征耕地占用税（1）部队军事设施用地

（2）铁路线路，飞机场跑道和停机坪用地（3）炸药库用地（4）

学校，幼儿园，敬老院，医院用地

5：减免对以下情况可免征房产税（1）国家机关，人民团体，军

队自用的土地（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土

地（3）宗教寺庙，公园，名胜古迹自用的土地

（4）个人所有非营业用的房产（5）财政部门批准免征税的其他

房产

6：导致房地产纠纷的原因是多种多样的，以下几项（1）历史原

因（2）利益矛盾(3)合同不当或违反合同（4）违法行为

7：拆迁人与被拆迁人对（补偿形式）和（补偿金额）（安置面积）

和（安置地点）（搬迁过渡方式）和（过渡期限），可进行协商。

8：预售商品房的价值（1）预售商品房的价格，除国家规定“微

利房”“解困房”等必须执行国家定价的以外，合同双方根据房地

产市场行情约定价格也是允许的。（2）合同双方约定预售商品房

的价格（3）合同双方约定的预售商品房的价格不明确（4）在预

期交付房屋的期间

9：违反基本农田保护条例的规定，有以下行为之一的，依法从重

给予处罚（1）未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用基

本农田的（2）超过批准数量，非法占用基本农田的（3）非法占

用基本农田的（4）买卖或者以其他形式非法转让基本农田的

房地产——名词

房地产法律关系的主体:即参加房地产法律关系的当事人,它既是

权利的享受者,又是义务的承担者.主要有以下几类:国家机关,企

业,事业单位和社会团体,公民个人.

*房地产法律关系的客体:即房地产法律关系主体的权利义务所共

同指向的对象.一般来说,客体分为土地个房屋还包括行为.

*土地管理法:就是国家为实现土地管理目的而制定的法律规范,

它调整因确认土地所有权,开发利用土地,取得和转让土地使用权,

以及规划管理土地而产生的各种经济关系.

*土地法律关系:是由土地法律规范调整而形成的具有权利义务内

容的关系.

*土地所有权:是指土地所有人依法对自己的土地享有的占有,使

用,收益和处分的权利.

*国有土地所有权:是指由国务院代表国家行使的对全民所有的土

地享有占有,使用,收益和处分的权利.

*国有土地使用权出让;是指国家将国有土地使用权在一定年限内

出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金

的行为.(土地使用权出让的概念同一)

*土地使用权转让:是指土地使用者将土地使用权再转移的行为,

包括出售,交换和赠与.

*土地使用权出租:是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地

上建筑物,其他附着物租赁给他人使用.由他人向其支付租金的行

为.

*土地使用权抵押:是指土地使用者提供可供抵押的土地使用权作

为履行债务的担保的行为.