成都商业及专业市场的返租模式
店铺返租的策划书3篇
店铺返租的策划书3篇篇一店铺返租的策划书一、策划背景随着商业地产的不断发展，越来越多的投资者开始关注店铺返租这一模式。
店铺返租是指投资者将购买的店铺出租给开发商或第三方运营商，由其负责日常管理和运营，并按照一定的比例向投资者返还租金收益。
这种模式不仅可以为投资者提供稳定的租金收益，还可以为开发商或运营商提供稳定的客源和商业氛围，实现双方的共赢。
二、策划目的本次策划的目的是为了推出一项店铺返租计划，吸引投资者购买我们的店铺，并通过稳定的租金收益和优质的运营管理，为投资者提供满意的回报。
三、策划内容1. 店铺介绍我们将推出一系列优质店铺，位于繁华商业地段，周边配套设施完善，交通便利。
店铺面积从[X]平方米至[X]平方米不等，可满足不同投资者的需求。
2. 返租政策投资者购买店铺后，可选择将其委托给我们进行返租管理。
我们将按照一定的比例向投资者返还租金收益，具体返租比例将根据店铺的位置、面积和市场情况等因素进行确定。
3. 运营管理我们将成立专业的运营管理团队，负责店铺的日常管理和运营。
团队将具备丰富的商业运营经验和专业知识，能够为投资者提供全方位的服务和支持。
4. 风险保障为了保障投资者的利益，我们将采取一系列风险保障措施。
如：对运营商进行严格的资质审核和信誉评估；建立健全的租金监管机制；购买商业保险等。
5. 投资回报我们将为投资者提供详细的投资回报分析和预测，让投资者了解投资的风险和收益情况。
同时，我们还将定期向投资者汇报店铺的运营情况和租金收益情况，让投资者随时了解投资进展。
四、策划执行1. 制定详细的宣传推广计划，包括线上线下宣传、活动策划等。
2. 组建专业的销售团队，进行店铺的销售和招商工作。
3. 建立完善的客户服务体系，为投资者提供优质的服务和支持。
4. 定期对策划方案进行评估和调整，确保策划的有效性和可行性。
通过本次策划，我们将为投资者提供一种全新的投资选择，同时也为开发商或运营商提供一种稳定的客源和商业氛围。
商业地产三大租赁模式
商业地产三种租赁模式一个购物中心建起来不难，难在其后续的经营管理，这也是商业地产的核心所在。
模式一、零售产权整体租赁其根本特征是开发商拆零销售产权回收资金，通过固定化、利率化的返租回报，将经营权从投资者手中取回，然后委托专业的商业管理公司进行物业的管理和经营，获取租金，回报投资者。
又称管理型商铺1、适合物业类型这是一种高收益低风险的运作模式，适用于大型封闭式商场。
从具体的项目运作来看，通过拆零产权、销售旺铺回收了巨额资金，大大缓解了开发商的资金紧张问题。
而回收商铺经营权归专业公司统一经营管理，则进一步增强了中小投资者的信心，促进了商铺的销售。
为提高市场接纳力，将商场产权划整为零，划分为30-100 平方米的小产权进行销售回收大量资金。
然后通过回报租金的方法从购房者手中取回商业铺面的经营权，其年回报利率定在8%左右（高于银行贷款利率才有吸引力）。
这样所有权属于投资者、经营权由专业商业管理公司掌控、入场经营商家拥有物业使用权，实现了三权分离。
在统一经营的背景下，最大程度实现商业物业的整体经营价值，同时使建筑单体获得最大的价值与租金增长空间。
2、优势从商业经营角度看，管理型商铺类似于整体自营的大型商场和专业市场，与沿街独立商铺或零售零租的商业街产生了较大的区别，有利于与沿街独立商铺的竞争：A、资金回笼快、便于统一管理管理型商铺类似于全产权式独立商铺和SHOPPINGMALL 之间的过渡产品，它集合了产权式独立商铺易回收资金的优点和大型购物广场统一进行商业管理的优势。
既能够在短期内回收大量资金，又可以避免零售产权导致经营混乱的局面B、免去产权人的经营管理对购房投资者而言：管理型商铺省去了投资者出租的风险和收取租金的麻烦，投资收益较为长久而稳定，并使业主回避了市场形成初期较大的经营风险C、有利长远规划管理从商业经营角度看，管理型商铺在整体经营上对于项目经营内容、商家品质、形象定位有着清晰的界定，有助于各经营商家入驻前对项目整体营运风格、发展前景的了解和预测，从而做出正确的决策。
商铺返租方案
三、返租模式
1.投资者购买商铺后，与商铺运营方签订返租协议。
2.商铺运营方负责商铺的租赁、招商、管理等运营工作。
3.商铺运营方向投资者支付固定租金收益，租金收益水平参照市场行情及商铺位置等因素确定。
4.商铺运营方在返租期内享有商铺的使用权，投资者不参与商铺的日常经营管理。
商铺返租方随着我国经济的快速发展，商业地产市场日益繁荣，商铺投资成为众多投资者的首选。然而，商铺投资存在一定的风险，为降低投资者风险，提高商铺投资效益，本方案提出商铺返租模式，旨在实现投资者与商铺运营方的共赢。
二、方案目标
1.降低投资者投资风险，提高投资回报。
2.提高商铺运营效率，提升商铺品牌价值。
3.投资者应遵守国家法律法规，不得利用商铺从事违法活动。
本方案旨在为投资者与商铺运营方提供一种合法合规的返租合作模式，实现互利共赢。希望各方共同努力，推动我国商业地产市场的健康发展。
第2篇
商铺返租方案
一、前言
在我国房地产市场日益成熟的背景下，商铺作为一种重要的商业地产形式，吸引了众多投资者的目光。然而，商铺投资存在一定风险，为降低投资者风险，提高商铺投资效益，本方案提出一种合法合规的商铺返租模式，旨在实现投资者与商铺运营方的共赢。
八、其他事项
1.本方案仅供参考，具体合作事项以投资者与商铺运营方签订的合同为准。
2.商铺运营方应遵循诚实信用原则，为投资者提供优质服务。
3.投资者应遵守国家法律法规，不得利用商铺从事违法活动。
九、总结
本商铺返租方案旨在为投资者与商铺运营方提供一种合法合规的合作模式，降低投资风险，提高投资回报，实现互利共赢。希望各方共同努力，推动我国商业地产市场的健康发展。
售后返租操作模式及商铺租金回报率计算方法
售后返租操作模式及商铺租金回报率计算方法 “不破不立，不止不行。
”售后返租的诱惑之处在于"先销售后承租、同时给予一定比例租金回报"，尽管价格不菲，但仍引来买家追捧。
从售后返租优劣势与适用性、操作模式、风险规避技巧、租金回报率计算方法等方面进行深度解析，为破解售后返租困局提供借鉴。
一、 关于售后返租、您知多少？ 1、售后返租优劣势与适用性分析：模式 长期售后返租 特征商铺销售时，商铺已经出租，开发商将租约转给业主，业主实施之前开发商和租赁客户未完成的租赁合同 优势 前期由发展商控制招商，能确保既定的商业定位，给投资者坚定信心； 适当降低投资门槛，可以扩大客户层面，有利于加快项目销售速度；如果项目经营管理非常成功，远期物业租金收益将有可能超出承诺回报 劣势 承担十年的返租补贴，有经营收益的压力；如后期经营管理没有达到预期目标，则承受返租年限越长，压力越大；因返租而产生相应的法律风险 适用性 开发商知名度较低，运营难度较大，但项目未来潜力巨大的商业项目 模式短期售后返租 特征业主购铺同时与开发商签订委托经营管理协议，将物业返租给开发商。
租期内由开发商转租，统一经营管理，租期1-3年不等；发展商一次性返数年的租金，并降低首付；返租期内，业主定时从发展商处得到固定的租金回报 优势 分割灵活、客户层面广，开发商可在短期内回笼资金，降低项目整体资金压力；特征 客户购铺同时与开发商签订委托协议，将房产返租给开发商，租期内由开发商转租经营，租期两到十几年不等 发展商一次性返数年租金降低首付返租期内，业主定时从发展商处得到定额租金回报收益方式 销售收入；快速销售、回笼资金 优势 投资的收益明确，如果主力店品牌好，则有较强的安全感分割灵活，客户层面广劣势 实际租金收益不能满足返租所需，政策限制适用类型 主要适用于有主力店承租区域商铺的产权分割销售前期由发展商统一控制招商和经营，能确保既定的商业定位，有效保证整体商业形象； 帮业主坚守前几年守业期，既能坚定投资者信心，又能在返租后卸下返租包袱； 投资收益明确，如果主力品牌好，则有较强的安全感；劣势承担前几年的返租补贴； 返租结束后的统一经营管理要求较高，但实施可能性小； 因返租而产生相应的法律风险 适用性 统一经营管理的大型商场产权商铺；统一经营管理的商业街、专业市场；有主力店承租区域商铺的产权分割销售 2、售后返租操作方式 A、招商→经营→销售→返租定义该模式采用先招商，经营一段时间后再分割销售商铺。
五大特色 三大优势
4、开发商自持物流和物业特色：开发商为各个商家搭建商品物流平台,省去中间环节,降低商品流通成本,同时开发商自己管理物业公司,引导商家加入海南中部家居建材商会,讲究诚信,坚持按业态规划经营,确保市场可持续繁荣。
海南中部家居建材市场在屯昌县傲然崛起，处于海南中部最具发展潜力城市。除得天独厚的区位优势外，项目具有独特的三大优势：
1、海南首席“一站式”的专业化建材超大市场
该市场按国际旅游岛总体规划要求建设，填补海南省空白。旨在打造海南中部物流和商贸中心。
市场规模宏大，包括加工、仓储房屋建筑面积达19万平方米。汇集家居建材上万个品种进驻，形成海南中部甚至整个海南省最大的专业化、集大成、上档次的“一站式”现代化家居建材市场。
项目打破目前传统的经营方式，接轨家居建材专业市场现代经营模式，具有五大特色：
1、“配套超大体量停车场”特色：该市场配套室外停车和地下停车位近1000个。彻底解决了购物停车难的问题。
2、“全面提供返租模式”特色：为保证投资者受益，开发商在市场培育期三年内实行统一的返租模式，营运期间统一管理，为降低投资者风险，由开发商负责按回报第一年5%、第二年5%、第三年7%的租赁金返给投资者，市场三年的风险期过后，投资者可自行管理或继续交由项目后期专业管理团队管理，让每一个投资者免除后顾之忧。
5、“连锁专营店模式”特色：开发商将从海口、三亚，甚至大陆，对有代理品牌、有资金实力、有丰富经验的商家，实行特别招商策略，运用经济和政策杠杆，吸引商家或厂家进驻屯昌，在屯昌开连锁专营店；利用屯昌的区位优势和资源优势，吸引厂家及总代理商在屯昌建立海南的商贸物流中心。连锁店的大力引进为市场注入了强大的生命力，将迅速促进市场繁荣。
返租销售方案
返租销售方案返租销售方案是一种创新的销售模式，它为购房者和开发商提供了一个互惠互利的解决方案。
在这种模式下，购房者可以先购买房产，并将房屋租出给开发商，然后开发商租户支付房租给购房者一定的回报，同时购房者也可以在未来一定的时间内选择将房屋卖给开发商或者继续出租。
返租销售方案的兴起，源于市场对于投资房产的需求。
越来越多的人意识到房地产是一个相对稳定的投资领域，而房屋销售市场的竞争也越来越激烈。
在这种情况下，开发商需要找到新的销售手段吸引潜在购房者，而返租销售方案则成为了一种有效的解决方案。
对于购房者而言，返租销售方案提供了一种稳定的投资回报。
购房者可以通过出租房屋来获得每月的稳定收入，并且无需自己去管理房产，减轻了一定的负担。
同时，购房者还可以选择在一定时间后将房屋卖给开发商，获取更大的投资回报。
这种灵活的选择权，使得购房者可以更加自由地进行投资规划。
而对于开发商而言，返租销售方案也带来了诸多好处。
首先，开发商可以通过购买购房者的房产来扩大自己的房地产项目规模，提高自身的市场竞争力。
其次，开发商通过租赁购房者房产，可以获得稳定的租金收入，并且租金收入可以用于偿还贷款或者支持其他房地产项目的开发。
最重要的是，开发商可以在购房者选择将房屋卖给开发商时，获得更多的利润空间。
然而，返租销售方案也存在一些潜在的风险和挑战。
首先，租金市场波动可能导致购房者的投资回报不稳定。
如果租金市场下滑或者房产市场波动剧烈，购房者可能无法获得预期的回报。
其次，购房者和开发商之间的合作关系也需要建立在相互信任和规范合同的基础上，以避免潜在的纠纷。
为了解决这些问题，返租销售方案需要建立一个合理的合同和法律框架。
合同应明确双方的权益和责任，并规定租金调整机制和房产购买的程序。
同时，政府应加强监管，确保这种销售模式的合法性和可持续发展。
总而言之，返租销售方案是一种创新的销售模式，它为购房者和开发商提供了一个互惠互利的解决方案。
在这种模式下，购房者可以获得稳定的投资回报，而开发商则可以扩大自己的项目规模并获得更多的利润空间。
产权式商业物业的售后返租模式
产权式商业物业的售后返租模式产权式商业物业是指由专业的商业经营管理公司负责经营管理，而物业产权为了回笼资金的需要实行拆零销售，所有权与经营管理权实施分离，用于从事商品销售、休闲、娱乐等经营活动的建筑物。
产权式商业物业主要区别于产权未进行拆零销售的经营式商业物业，它的进一步细分主要以其租赁的方式为依据，分为整体租赁、分零租赁和整体分零租赁相结合三种方式。
零售产权、整体租赁的商业物业又称作“管理型商铺”，其根本特征是开发商拆零销售产权回收资金，通过长达10-20年固定化、利率化的返租回报，将经营权从投资者手中取回，然后委托专业的商业管理公司进行物业的管理和经营，获取租金，回报投资者。
因为由专业公司代为管理，投资者获取长期稳定的返租回报，故名“管理型商铺”，其运作方式往往概括为“售后返租”。
一、案例情况A项目，位于成都市地理中心和商业中心天府广场旁边，于1997年底破土动工，2001年6 月竣工完成。
该大楼占地面积7172平方米，总建筑面积近11万平方米，共34层。
其中地下3 层、4层为车库，可泊车400余辆；地下2层至地上11层均为营业用房，单层面积约5000平方米。
12层至30层为写字楼，单层面积约1500平方米。
裙楼设扶梯40部，两部观光电梯，货梯 1台，消防梯1台，客用电梯2台。
该项目地处绝佳位置，具有无法复制的优势地位。
其地下室与规划地铁中心站直接相通，成为未来的地铁上盖物业，将形成新的“地铁经济”和“地铁概念”。
目前12层至30层的写字楼已全部整体出售并入住办公，业主为某保险公司。
地下2层至地上5层为某国内著名百货零售商负责经营管理。
该项目在其商铺的销售中，采取了所有权、经营权、使用权三权分离的模式：为提高市场接纳力，将商场产权划整为零，划分为10—100平方米的小产权进行销售回收大量资金。
然后通过回报租金的方法从购房者手中取回商业铺面的经营权，其年回报利率定在7％左右（高于银行贷款利率才有吸引力）。
返租公寓运营方案
返租公寓运营方案一、简介返租公寓是指由开发商开发建设完成后的住宅项目，由之前的投资方出售成功后，再由开发商与物业公司合作，通过出售的住宅建筑单位以租赁形式出租给需求方。
这种房屋出租的方式，就是返租公寓。
返租公寓的运营模式是由开发商与物业公司通力合作，充分发挥各自优势，提供符合市场需求的居住环境。
其运营方案应该考虑到租客和业主双方的需求，保障业主的房产有价值的租金回报，提高业主的资产价值；满足租户的实际居住需求，提供舒适的居住环境和服务配套。
二、返租公寓运营方案1. 运营目标1.1 实现盈利返租公寓的运营目标是实现良好的盈利，使业主获得稳定的租金收入，并提升业主房产价值。
通过稳定的租金回报，吸引更多的业主愿意选择返租公寓这种出租方式。
1.2 提供优质的居住环境和服务为租户提供舒适、便捷、安全的居住环境和服务，提高租户满意度，增加租客续租率，加强用户粘性。
1.3 实现规模化运营通过整合资源和提升管理水平，实现规模化运营，降低运营成本，提高经济效益。
2. 运营模式2.1 运营合作开发商与物业公司合作，由物业公司进行运营管理。
双方签订合同，明确各自的权责，并约定好双方的收益分配机制。
2.2 精细化管理物业公司实行精细化管理，通过专业的团队和完善的管理体系，对公寓进行全方位的管理和服务。
包括房屋的维护保养、环境卫生、安全防范、设施配备等多方面的工作。
3. 运营内容3.1 定位返租公寓的定位要根据所处的地段、建筑风格、目标租客群体等因素进行精准定位。
定位明确了返租公寓的定位后，才能进行后续的管理和运营工作。
3.2 租赁服务为业主提供租赁服务，包括签约、租金收取、租金分配等环节，确保租金的及时收取与分配。
3.3 维护保养对返租公寓进行定期的维护保养，保持房屋设施的完好，确保租客的居住环境。
3.4 安全防范加强对公寓的安全防范工作，确保租户的人身和财产安全。
3.5 服务配套为租户提供完善的服务配套，包括停车、小区环境卫生、垃圾分类处理等服务，提升整体居住体验。
关于带租出售和带返租出售20151108
关于带租出售和带返租出售：
一、带租约销售，是先招租后销售的模式，就是投资客认可租赁合同的行为。
优势：按商铺实际价钱出售，前期资金投入小，且已经出租，让投资者看到实际价值（经营状况、人流量等），有租约，如租赁期间投资者自用，在不违背租赁合同情况下可灵活处理。
劣势：由于租赁合同的出租人改变，对租客的可控性不明了；商铺可能已做装修，租赁合同规定的是否回复问题也须了解。
点评：能实地观察实际价值，前期投入少，风险降低，带租约有保障。
二、返祖销售，是开发商为了回笼资金进行的通常销售模式，说白了就是卖给投资客3年或者更长时间后的商铺，是开发商变相提高售价的一种行为。
等于是投资客把商铺回租给开发商自己或委托的商业管理公司，由商管公司统一进行招商经营，这也是市场上惯用的一种销售模式。
优势：销售时保障回报率（如5年内8%回报率），投资前景美好。
劣势：羊毛出在羊身上，会把返祖回报直接返到房价（1、直接减回报率房价出售，规定年限内没有一分钱的回报收入；2、按原价出售，每月或者季度、年度返现），发展商的资金评估和项目发展前景的风险性难以评估。
点评：基本上发生在一些专业市场和写字楼等，变相抬高商铺价格。
商业地产实操案例返租销售方案
前5年每年9%旳收益，一次性从首付 款中取得收益，即买即获45%高额收 益。后5年每年11%旳收益按季度取得
利用长久稳定旳回报为卖点，开发商在定价时能够合适提升单 价，从而取得在一般销售模式下无法到达旳销售额和利润。这 也是产权式商铺旳一大优势。
优势二：
确保了投资者旳投资回报，轻易受到投资者旳追捧。
对于投资者而言，产权式商铺在包租期内能取得稳 定旳租金回报，而且包租期越长，回报越持久，风 险就越小。尤其是对于某些优质地段旳优质产品， 投资者甚至只要一次首付，每月租金回报除去银行 按揭还有剩余。这正是投资者对售后返租旳物业大 肆追捧旳根源所在。 对于售后回租旳投资型物业，投资者一般都是在购 置时便同开发商签订了包租协议，这就使得投资者 不必为物业旳转手或招租而到处奔走，大伤脑筋， 从而大大降低了交易成本，节省了交易时间。 还有一点值得一提旳就是，虽然此类物业可能单价 相对较高，但因为产权分割旳较小，每个单元旳总 价不是很高，从而降低了投资旳门槛，使得有较多 旳投资者有能力进行这种产品旳投资。
者，其承租旳租金必然比较低（就好比“批 发”旳概念），而发展商为了实现商铺销售， 必然要提供一种使投资客户认同旳回报率， 而这两者之间将存在一定旳差距，因而就使 得发展商不得不为了支持较高旳回报而去补 贴一定旳资金。
销售风险与回避
（2）营运管理企业经营不良带来旳风险 这是商家经营所带来旳风险，也是发展
年投资回报率及投资回收期
年投资回报率 一次性购置（计算公式）：（税后月 租金-每月物业管理费）*12 按揭贷款（计算公式）：（税后月租 金-按揭月供款-每月物业管理费）*12 （首期房款+契税+印花税+律师费+ 保险费） 注：商铺投资合理旳年投资回报率一 般为8%-12%
商业销售与售后返租方案
商业销售及返租方案一、价格制订方式（一）项目整体价格策略制定合理的商铺价格体系能够有利于推动项目的胜利推广，在竞争激动，消费者日渐理性的市场情况下，必须清静的进行价格体系的制定。
一）、整体价格制定原则1、确定合理的利润率在定价过程中，确定合理利润率，在塑造项目优良的素质的同时，为了提高项目的市场竞争力，项目必须对购买者要有吸引力(不一定是低价)。
这需要很好的项目包装，同时，为尽快吸引买家入场，在项目销售的前期，价格不一定是最高的，随着销售的进度的进行，价格将逐渐上升，价格上升的过程，将伴随销售控制的进行，合理进行价格的调整。
2、贴近市场的承受力在制定价格表时，必须保持项目例外区位之间的商铺的价格均好性，在商铺规划时，保持地段价值和价格基本吻合。
3、单位价格制订原则：大凡情况下，除了集团购买之外，个人购铺都是以个体铺位为单位。
由于房地产商品的异质性，例外的铺位，由于位置的例外，对购房者来说，其经营也将有其例外的效果。
因此，我司认为可遵循二大原则，六项参照值进行评估。
（1）、二大原则：原则1：有用人流的多少；原则2：注目率的凹凸。
（2）、六项参照值：a、以成熟商业区为参照值：比邻成熟商业区的铺位，要比较远离成熟商业区的价格更高；态势，通过逐步调价能造成售价节节上升、商铺不断增值的印象，让投资者认为商铺物有所值或物超所值，增强投资者的投资信心，形成销售势能。
（2）、实际价格低于心理价格的价格公布策略:价格公布的时间，关系到销售势能的积蓄与释放的时机掌握，是销售胜利的关键性因素之一。
销售前期的推广，是一个不断提升客户心理价格的过程，在此阶段，客户通过了解项目，结合个人的经验，明确项目在心目中的定位，尤其是价格定位的判断。
当发展商公布价格时，若实际价格低于心理价格时，则形成销售的势能，而且落差愈大，则势能愈强，既形成了销售旺势。
反之，则销售将遇到压力，甚至有可能功亏一篑。
因此，只有当客户对项目形成充分地认识，心理价位不断提高时，方可正式公布实际价格。
商业地产销售返租回报计算方法
商业地产销售返租回报计算方法商业地产销售返租是指地产所有者卖出商业资产后，与买家签订长期租赁协议，并继续支付租金以使用该资产。
在销售返租交易中，买家成为资产的实际使用者，而卖家则成为租赁人。
这种交易形式可以为商业地产所有者提供出售资产后的流动性，同时保持对资产的使用权，并获得长期稳定的租金收入。
计算商业地产销售返租回报率的方法是将每年的租金收入除以出售资产时的销售价值，得出回报率的百分比。
以下是计算详细步骤：1.确定租金收入：确认销售返租交易中签订的租赁协议中约定的每年租金金额。
这通常是一个固定的金额，也可以是按照一些百分比的方式计算。
2.确定销售价值：确定出售资产时的销售价值。
这通常是通过市场评估或专业估值师评估确定的，可以考虑资产的建筑物价值、土地价值和其他附加值等。
3.计算回报率：将每年的租金收入除以销售价值，然后将结果乘以100，得出回报率的百分比。
举例说明：假设商业地产的销售价值为1000万美元，租赁协议中约定的租金为每年200万美元。
回报率=（每年租金收入/销售价值）*100回报率=（200万美元/1000万美元）*100回报率=20%这意味着每年的租金收入占到了销售价值的20%。
回报率越高，意味着投资回报越高。
需要注意的是，计算商业地产销售返租回报率时，还应考虑其他因素，如租赁期限、租赁人的信用等。
租赁期限越长，回报率越长期稳定，但租赁人的信用风险也应被考虑进去。
此外，投资者还可以通过使用财务指标如净现值（NPV）和内部收益率（IRR）等来评估商业地产销售返租交易的回报情况，并与其他投资机会进行比较。
这些方法可以更全面地分析销售返租交易的投资潜力。
店铺返租的策划书3篇
店铺返租的策划书3篇篇一店铺返租策划书一、项目背景随着商业地产的发展，店铺返租作为一种创新的商业模式，逐渐受到市场的关注。
店铺返租是指开发商将商铺出售给投资者，然后与投资者签订返租协议，由开发商或其指定的运营管理公司统一经营管理，投资者按照约定的租金收益获得回报。
二、项目目标1. 为投资者提供稳定的租金收益，降低投资风险。
2. 提升商铺的整体运营水平，增加商业价值。
3. 促进商业地产的发展，推动城市经济的繁荣。
三、项目内容1. 商铺销售（1）确定商铺的销售价格和销售政策。
（2）制定销售推广计划，包括广告宣传、促销活动等。
（3）组建销售团队，进行销售培训和客户拓展。
2. 返租协议签订（1）与投资者签订返租协议，明确租金收益、返租期限、运营管理等条款。
（2）设立租金收益保障机制，确保投资者的权益。
3. 运营管理（1）成立专业的运营管理公司，负责商铺的统一经营管理。
（2）制定运营管理方案，包括商铺定位、业态规划、品牌招商等。
（3）进行日常运营管理，包括商铺维护、租户管理、营销推广等。
四、项目实施计划1. 项目筹备期（[具体时间区间 1]）（1）完成项目策划和可行性研究。
（2）确定项目合作伙伴，如开发商、运营管理公司等。
（3）办理相关项目审批手续。
2. 商铺销售期（[具体时间区间 2]）（1）开展商铺销售推广活动，吸引投资者购买。
（2）与投资者签订销售合同和返租协议。
（3）收取商铺销售款项。
3. 运营管理期（[具体时间区间 3]）（1）运营管理公司正式接管商铺，进行运营管理。
（2）按照运营管理方案，进行商铺招商和业态调整。
（3）定期向投资者支付租金收益。
五、项目风险评估与对策1. 市场风险（1）加强市场调研，及时了解市场动态和竞争对手情况。
（2）制定灵活的营销策略，根据市场变化调整销售价格和促销活动。
2. 运营风险（1）选择有经验的运营管理公司，确保商铺的运营管理水平。
（2）建立完善的运营管理制度和监督机制，加强对运营管理公司的管理和监督。
购物中心的租赁经营模式总结
■购物中心的租赁经营模式大总结寻找购物中心的最佳赢利模式(二)一、零售产权、整体租赁模式适用类型：大型封闭式购物中心二、零售产权、分权租赁模式适用类型：专业型步行街及底商三、自留产权、整体租赁模式适用类型：中小型百货超市和商场大型专题深度研究报告购物中心的经营方式有自营、联营、租赁等三种，鉴于目前开发商的人力和管理能力的有限，普遍选择租赁的经营模式，而租赁模式具体又分为零售产权整体租赁、零售产权分零租赁和自留产权整体租赁三种模式。
本报告重点分析这三种租赁模式，并提出相关的可行性建议，供开发商能够灵活运用。
一、零售产权、整体租赁的运作模式分析如前面报告1提到的广百新翼在其商铺的销售中，采取了所有权、经营权、使用权三权分离的模式：为提高市场接纳力，将商场产权划整为零，划分为10-100平方米的小产权进行销售回收大量资金。
然后通过回报租金的方法从购房者手中取回商业铺面的经营权，其年回报利率定在8%左右（高于银行贷款利率才有吸引力）。
这样所有权属于投资者、经营权由专业商业管理公司掌控、入场经营商家拥有物业使用权，实现了三权分离。
在统一经营的背景下，最大程度实现商业物业的整体经营价值，同时使建筑单体获得最大的价值与租金增长空间。
这是一种高收益高风险的运作模式，适用于大型封闭式商场。
从广百新翼的运作来看，通过拆零产权、销售旺铺回收了巨额资金，大大缓解了开发商的资金紧张问题。
而广百新翼交由“广百”统一经营管理，则进一步增强了中小投资者的信心，促进了商铺的销售。
业内把零售产权、整体租赁的商业物业又称作“管理型商铺”，其根本特征是开发商拆零销售产权回收资金，通过长达10-20年固定化、利率化的返租回报，将经营权从投资者手中取回，然后委托专业的商业管理公司进行物业的管理和经营，获取租金，回报投资者。
因为由专业公司代为管理，投资者获取长期稳定的返租回报，故名“管理型商铺”。
25(1)对绝大多数开发商而言，是没有足够的资金实力和耐心等待物业的逐渐升值和租金缓慢抬升。
商铺投资返租方案
商铺投资返租方案一、投资优惠政策交1万抵2万，交5万抵7万，交10万抵13万二、返租5年政策·1-5年返租率分别为总房款的6%，6.5%，7%，7.5%，8%，5年共返租金35%；·客户将所购商铺的经营权转让给商业管理公司，作为回报，商业管理公司将前3年租金收入一次性返还给客户，客户可将其用于冲抵购房首付款。
前3年为6%+6.5%+7%=总价的19.5%；·第4年和第5年每年返一次，后两年分别按7.5%，8%的比例向客户支付租金，5年后可保底100%原价回购。
·客户若想自营，须与商业管理公司另行签订租赁协议。
5年后根据市场续签返租合同，可以自己经营、出租，也可交由商业管理公司继续管理。
三、保底回购政策所有铺都可按自愿原则申请按原价回购。
按实际成交价返还，须签定回购协议，并要有第三方担保。
回购的金额为客户实际购买总价款，税费由乙方承担。
四、示例以一层C0026号60.95平米商铺为例：·报价5792元/平米，总价35.3022万元；·享受交10万抵13万元优惠后，总价为32.3022万元；单价为5300元/平米；·购房时返租三年，实际缴纳总房款为323022万元×【100%-（6%+6.5%+7%=总价的19.5%）=80.5%】=260033万元，单价为4266元/平米。
·一套60平米商铺总价优惠近10万元！首付13万元，做十年按揭，每月还款仅1000多元！·第4年支付租金24228元！第5年支付租金25843元！保守估计8年回本！8年纯赚一套商铺！再以二层A33号25.31平米商铺为例：·报价6208元/平米，总价15.7124万元；·享受交5万抵7万元优惠后，总价为13.7124万元；单价为5418元/平米；·购房时返租三年，实际缴纳总房款为13.7124万元×【100%-（6%+6.5%+7%=总价的19.5%）=80.5%】=11.0385万元，单价为4361元/平米。
商业地产实操案例返租销售方案分析
商业地产实操案例返租销售方案分析商业地产实操案例返租销售方案分析：背景：某公司在城市A拥有一幢商业地产物业，物业面积为5000平方米，位于市中心繁华地段，周围商业配套完善。
公司决定将物业出售，但考虑到市场情况和物业租赁需求，选择返租销售方案，即购买者向公司支付购房款项后，公司继续租赁该物业作为营业用途。
目标：1. 出售物业并获得最大化的销售收益。
2. 继续租赁物业，确保公司营业持续进行。
3. 提供购买者投资商业地产并获得稳定租金回报的机会。
方案：1. 定价策略：根据市场实际情况和类似物业的销售价格，合理定价。
可以考虑采用周边商业物业租金收益的多少来决定售价，从而吸引潜在购买者。
2. 法律合规：确保该物业的权属清晰，符合相关法律规定，购买者可以安心投资。
3. 租金收益保障：签订长期租赁合同，确保公司在物业出售后能够继续租赁使用。
合同期限可以根据市场需求和商业计划进行协商，并采取适当的租金增长机制，例如每年递增一定比例的租金。
4. 维护和管理：购买者在购买后负责物业的维护和管理，确保物业价值的保持和提升。
公司可以与购买者协商相关维护责任，例如共同承担物业维修费用。
5. 附加价值：考虑为购买者提供一定的附加价值，例如在购买后提供一定的装修或设备升级补贴，吸引购买者更愿意选择返租销售方案。
6. 营销策略：通过多渠道推广，包括线上和线下的宣传，吸引更多潜在购买者关注该物业。
可以与专业地产中介合作，利用其广泛的客户资源和市场经验来推广物业销售。
7. 定期租金评估：根据市场租金水平和物业价值的变动，定期评估租金水平，确保租金回报符合市场预期。
以上是一份商业地产实操案例返租销售方案的分析。
在制定具体方案时，需要综合考虑市场情况、物业价值、公司的经营需求和潜在购买者的投资需求，以达到最佳的销售收益和租金回报效果。
继续写相关内容：在商业地产实操案例返租销售方案中，除了前述的定价策略、法律合规、租金收益保障、维护和管理、附加价值、营销策略和定期租金评估等关键要素之外，还有一些其他因素也需要考虑。
商铺返租销售方案
商铺返租销售方案前言商铺返租销售是一种比传统出售更加复杂的交易形式。
返租的概念初看起来比较陌生，但实际上它就是指商铺出售后，原业主继续租用该商铺一段时间，以期间获得收益。
这种方式在国外非常普遍，而在国内尚未得到足够的重视。
在当前市场环境下，商业房地产需求受到了限制，疫情也使得企业的经济效益短期面临困难。
此时，商铺返租销售可以为业主带来较为稳定的现金流。
同时，由于返租形式具有较高的稳定性和收益性，对于购买商铺的投资者而言，其也具有相对较高的吸引力。
商铺返租的基础概念1.商铺返租的定义商铺返租即商业铺面房地产出售后，原业主继续以租赁方式使用该商铺，获得租金收入。
2.特点商铺返租销售的最大特点就是业主可以继续使用该商铺，获得较为稳定的现金流。
相比于传统的房地产销售，商铺返租销售主要有以下优势：•业主可以继续在商铺中经营，无需更换场所，不影响日常经营。
•商铺的返租方式比较灵活，可以根据业主的需求进行调整。
•返租合同期限一般较长，比传统租赁形式更加稳定。
3.操作流程商铺返租销售的操作流程主要包括以下步骤：•业主与购房者商议返租方案。
•商定返租的租金、合同期限等细节。
•双方签订协议。
•由购房者付出足够保证金，确保业主后续能够获得租金收益。
•返租合同生效。
商铺返租销售的市场前景商铺返租作为一种新兴的交易方式，在当前市场环境下具有广阔的市场前景。
1.推动商铺返租销售发展的因素商铺返租销售的发展受到多种因素的推动：•商铺返租是以商铺出售为基础，满足了一部分投资者的理财需求。
•商铺返租可以为业主带来稳定的现金流，满足其资金需求，同时也减轻了投资风险。
•返租形式具有稳定性，收益相对较高，可以为购买者带来稳定的收益。
2.安装商铺返租销售的使得商铺返租销售是否能够成功，需要以下几个因素的保障：•保障业主的利益。
商铺返租是基于信任的交易形式，业主为了更好地保护自身利益，需要寻找可靠的返租购房者合作。
•细化返租方案。
返租方案方案的细节决定了双方后续的合作问题，需要双方进行深入的商讨和制定。
商铺返租销售方案
商铺返租销售方案一．方案描述：方案1：投资型客户购买置恒新天地步行街一层二层商铺，并将商铺委托甲方经营5年，甲方一次性给乙方支付两年的租金；客户购房时在总额中一次性扣除，后三年按销售价格的5%作为保底，超出部分2：8进行分成（在租金收取后的第三个月支付），并由商管公司统一运营管理。
自购自营客户在不影响项目整体业态分布的情况下，对其自有商铺拥有优先租赁权。
方案2：投资型客户购买置恒新天地步行街一层商铺，并将商铺委托甲方经营3年，甲方一次性给乙方支付1年的租金，客户购房时在总额中一次性扣除，后两年按销售价格的5%作为保底，超出部分按照2：8分成。
投资型客户购买置恒新天地步行街二层商铺，并将商铺委托甲方经营5年，甲方一次性给乙方支付2年的租金，后三年按销售价格的5%作为保底，超出部分按照2:8分成。
方案3：投资型客户购买置恒新天地步行街一层二层商铺，并将商铺委托甲方经营3年，甲方一次性给乙方支付一年的租金；客户购房时在总额中一次性扣除，后三年按销售价格的5%作为保底，超出部分2：8进行分成（在租金收取后的第三个月支付），并由商管公司统一运营管理。
二．推出本案的目的：1.经过初略了解客户普遍对置恒新天地项目位置认可，所以我们在通过返租形式获得商铺的支配权的时候，再以较低的门槛租赁给经营户经营的同时，我们需要充分考虑该地段的租金，以避免出现返租的点比实际租金少。
2.置恒新天地步行街目前还未形成，“买铺自愿，出租自便”的模式，在很大程度上阻挡了投资户的投资热情，对于有经济实力的客户来说，买铺不是难事，如何出租铺位却是难事。
用售后返租的形式可以解决这类投资户的后顾之忧。
3.一层二层的业态短期内不容易准确定位，以返租五年的形式卖给投资者为置恒新天地步行街的成功打造赢得了五年的宝贵时间。
三．详细方案（个人建议采用方案1）1.置恒新天地步行街一层商铺价格拟定为30000元，返租后的实际成交价即为26400元。
二层商铺价格拟定为10000元，返租后的实际成交价即为8800元。
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案例研究：深圳湖心岛（出售经营权+包租利润分成模式）
项目名称 开发商 项目地址 占地面积 建筑面积 容积率 建筑形态 户型 均价 开盘时间
湖心岛 深圳湖心岛实业有限公司 深圳市盐田区大梅沙愿望湖湖心岛 18579平方米 23122.5平方米 1.24 酒店式公寓 20-80㎡ 12100元/㎡ 2006-9-23
单价 推售状况
裙楼商铺 2011-03 4-15㎡ 只接受一次性付款 均价26000元/㎡
在售
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案例研究：武汉中森华徐东国际城（出售经营权+固定回报率模式）
投资门槛 运营
返租时间 返租年限 返租周期
租金回报率
回购时间点
12万
开发商自主运营
即买即返
10年
季度返 第一、二年8% 第三、四年9%
12 酒店、公寓、写字楼、商业
仲量联行
精装公寓、商铺 2013年10月 86—130㎡ 480套
排号享受2%折扣 支持按揭
均价19000元/㎡ DRC外交公寓(投资)、商铺在售
案例研究：高盛金融中心（出售经营权+固定回报率模式）
后期运营 投资门槛 返租时间 返租年限 返租周期 交房时间
喜来登酒店 150万
最新动态：1、目前在售喜来登酒店9-15楼， 2、面积区间：39-65㎡，单层56户；3、DRC外 交服务公寓整栋在售，4、1-4楼商铺返租模式， 整个项目回报一致；
案例研究：中航名人酒店（出售经营权+固定回报率模式）
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项目名称 开发商 项目地址 占地面积 建筑面积 容积率 建筑形态 物业公司 推售产品 开盘时间 主力户型 推售套数
付款方式
单价 推售状况
项目基本信息
中航名人酒店 成都中航瑞赛置业有限公司 高新区国际城南金融城旁 26640平方米 300000平方米 7.98 精装公寓、商业 中航物业管理有限公司 精装公寓 2012-12 38—105㎡ 300套 一次性付款优惠3%、分期无优惠，不能 按揭 均价16000元/㎡ 豪装酒店19-22层在售
案例研究：中航名人酒店（出售经营权+固定回报率模式）
后期运营 投资门槛 返租时间 返租年限 返租周期 交房时间 租金回报率 回购时间点
城市名人酒店
30万
即买即收租
15年
每月按时返
2014年8月
前5年7%，第5-10年7.5%，第10-15年 8% 第2年、第5年、第10年、第15年（房价
总款加上年递增回报率）
缺点：在这种高风险高利润模式的运作当中，涉及项目的规划、涉及、招
商、销售、工程等所有环节，对开发商的综合运营能力极高。而且，回笼资 金（即产权分离销售）与商业经营（即统一规划经营）两者总是一对深刻的 矛盾，而且商业物业的经营对开发商名誉、品牌的影响也将有很强的广泛性 和延续性。
操作方式：签订购房合同时，业主必须签署委托经营协议和租金回报协
模式三：销售---返租---招商---经营
分析：该模式采用先就商铺进行分割销售，再委 托专业的商业管理公司以返租的形式统一招商， 物业管理和整体经营。因为由专业的公司代为管 理，故又称作“管理型商铺”
优略势：该模式是现今广泛运用的销售操作模式 之一。拆零售产权以快速回收资金，采用固定化， 利率化的周期性返租回报将经营权从产权中剥离， 再由商业管理公司统一管理和经营
模式四：销售---返租---放任
分析：该模式是指开发商在出售商铺时与投资者约 定，在出售后的一定年限里，由开发商以代理出租 的方式进行包租，或者直接承租经营使用，包租期 间或者承租期间的租金冲抵部分房款或者偿付一定 的租金回报。
优略势：该模式很常见，有利于开发商快速回笼资 金，并且转嫁风险。但是后期经营风险大，在一定 经营期内一旦经营失败开发商将无力承担风险，会 导致业主颗粒无收
开始，每年递增1%，年回报最高可达17% 三年后客户可申请退款，退款之后不再享受租金
回报
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后期运营
城市名人酒店集团
投资门槛
20万
返租时间
即买即收租
返租年限
10年返租
返租周期
每月返
交房时间
2013年6月
租金回报率
前3年回报10%，第四年开始，每年递增1%，年 均15%
案例研究：鼎泰国际（出售经营权+固定回报率模式）
案例研究：高盛金融中心（出售经营权+固定回报率模式）
C投资商 项目地址 占地面积 建筑面积 容积率 建筑形态 物业公司
推售产品 开盘时间 主力户型 推售套数
优惠 付款方式
单价 推售状况
高盛金融中心 北大青鸟集团 成都天府大道金融城（鸟巢旁） 32268.83平方米 354773平方米
第五年10% 第六年11% 第七、八年12% 第九、十年13%
10年返租之后，第11年以 115%进行回购
产品：出售40年经营权，10年返租，回报率为第 一、二年8%、第三、四年9%、第五年10%、第 六年11%、第七、八年12%、第九、十年13%， 第11年开发商以115%进行回购 合同：与第三方公司签订《使用权转让协议》 及《包租协议》，承诺回报率，由管理公司统一 运营，购买者无经营使用权 最新动态： 1、第一、二年租金抵扣购房总款；第三年开始 返租，返租按抵扣房款之前总价金额计算； 2、由于无产权，物业不能作为抵押，开发商只 接受一次性付款
付款方式 单价
全款、分期，不接受按揭 均价16000元/㎡
推售状况
酒店、商铺在售
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投资门槛 返租时间 返租年限 返租周期 交房时间 租金回报率 回购时间点
150万 即买即收租
10年 半年 2015年1月 年均回报8.3% 无回购
案例研究：弗斯达酒店神仙树店（出售经营权+固定回报率模式）
即买即收租 10年 半年
2015年2月
租金回报率 前5年7.5%，第5-10年8.5%
回购时间点
第5年、第10年（原房价基础 上加上年递增回报率进行回
购）
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地段：天府新区门户 产品：四大业态聚合，联手喜来登 四大业态：国际5A甲级写字楼；白金五星酒店； DRC外交服务公寓；city sogo 购物中心 经营保障： 千亿级城市资本中心：涵盖天府国际金融中心， 会展领馆区，城南零售商业圈交汇核心；
商业及专业市场的返租模式
CONTENTS
WHAT
何为售后返租
WHY
为何售后返租
HOW
商业地产的返租操作模式及案例
EVALUATE
售后返租模式利弊分析
PART ONE
何为售后返租？
PART ONE
所谓“售后返租”也叫售后包租、售后回租，是地产开发企 业为促进销售，出售楼盘时与买家约定，在出售后一定期限 内，由卖方企业以代理出租的方式包租或直接承租经营。按 照开发商的承诺，投资者只要购买商铺产权，不用亲自经营 管理，每年就可轻松获得商铺总价10%左右的回报，几年 就可以拿回投资的本钱。
20-48㎡
付款方式
只接受一次性付款，无优惠
单价
均价12500元/㎡
推售状况
售罄
后期运营 投资类型 投资门槛 返租年限 返租周期
租金回报率
交房时间
四川嘉好弗斯达酒店管理有限公司
出售经营权
出售产权
20平米，14.5万
41平米，50万
10年
15年
季度
季度
固定年回报15.2%
年均7.3%左右
2013年3月31日
湖心岛由雅兰酒店提供代租服务，由客户自行与雅兰酒店签订代租协议，但是开发商不承诺利润回报，暂行服务条款如下： 委托管理期限：租约两年，签约时间定为入伙时； 业主自住权利：房主每年有7天的自住权（年度之间天数不可累计） 但须付80元/天的物品使用费，节假日不享受业主优惠； 利润分配：雅兰酒店与客户五五分成； （1）租约有效期内，每月若能成功出租一天以上，则业主不需交纳物业管理费及水电费，但须交纳清洁费（60㎡以上户型为200元
PART THREE
商业地产售后返租的集中操作模式
PART THREE
模式一：招商---经营---销售---返租
分析：该模式采用先招商，经营一段时间后再分 割销售商铺，此时销售属于带租约销售，然后再 签订一定年限一定金额的返租合同
优略势：该模式是一种较为新颖的销售型地产操 作模式，视经营情况而定，在经营成熟后，再销 售会有效的提高去化速度，对于后期的返租经营 阻力也较小
项目名称 投资商 项目地址 占地面积 建筑面积 容积率 建筑形态 物业公司
鼎泰国际 成都城投地产有限公司 成华区东二环华润二十四城
1500平方米 20000平方米
13 酒店、商业 合智合力物业
推售产品
豪装酒店、商铺
开盘时间
2013年9月28日
主力户型
34—64㎡
推售套数
387套
优惠
全款享受9.8折优惠
酒店式公寓 2013-6 50-85平方米㎡ 全款优惠3%，可接受分期无优惠，不接受 按揭 均价45000元/㎡
CHINA LAND
新港地產™
案例研究：城市名人酒店（出售经营权+固定回报率模式）
经营保证： 中国城市名人酒店集团管理； 银行担保，解除后顾之忧； 公司无条件回购； 成熟经营，即买即收租。 按份购买，每份20万元，前3年回报10%，第四年
地段：金融城地铁上盖 产品：稀缺型五星级投资性酒店 经营保障： 中国城市名人酒店集团管理； 投资商对物业进行无条件回购； 15年期满后无忧续租； 全国连锁经营； 担保公司全程担保。