中国企业海外购置不动产的法律风险防范——尼日利亚土地交易理论与实践

租 赁期 限 。在桑 吉 巴租期更 短 ， 且不 能 自动续期 。赞 比亚 ： 外 国人 不 能拥有 土地 ， 但 有少数 例外 。 （ 三） 尼 日利 亚 的不动 产持 有方 式和 交 易市场
产 的主体对 不 动 产 享 有 的 支 配 权 利 。 ｌ ２ ＿ Ｐ ¨ 但 同 时 作 为一 个独 立 的 国家 ， 在 引 入 英 国普 通 法 之 前 ， 尼 日利
（ 四） 尼 日利 亚 不动 产法律制 度 的发展
尼 日利 亚是 典 型 的英 国殖 民地 国家 。受 英 国普 通 法 的影 响 ， 在调 整不 动产 法律关 系方 面基 本沿 袭 了
普 通法 的财 产法 律 制 度 。相 对 于 大 陆法 系 的所 有权 概念 ， 尼 日利 亚沿 用 了普 通 法 的 ｐ ｒ ｏ ｐ ｅ ｒ ｔ ｙ来 表 示 财
卢 旺达 ： 外 国人 必须 在银 行存 款 ５ ０ ０， ０ ０ ０美 元 （ 为期 用法 》 认可 在此 法颁 布 （ １ ９ ７ ８年 ） 之前 的根 据 习惯 法 ６个月 ） ， 才能 在卢 旺 达 获取 并 拥 有 土地 。外 国人 不 占有 土地 的权利 ， 这一 部分 土地 通过 合 同的方 式几 易
其手 ， 该土 地上 没有 合 法 占有 权 利 证 书 ， 因此 也无 须 经过 州长 同意 或者登 记 、 以及缴 纳转 让 费用 。土地 如
同动 产一 样被 转卖 ， 由此 会 带来 一 物 多 卖 、 权 属 纷 争 等 问题 ， 不 利 于交 易 的 安 全 。当 然 ， 通 过此 种 方 式 获
利亚 等非 洲 国家投 资 、 兴 办 实业 ， 越来 越 多 的 中 国企 权 是在 不 动产 上享 有 的终生 或无 期 限的利 益 ， 实 际上 业选 择在 当地 购 买 土 地 置 业 或 者 开 办 工 厂 ， 因 此 ， 就 是 一种 最 高形式 的所 有权 ； 租业 权是 有一 定期 限 的 如何 按照 当地 的法 律 和相关 程 序购 买土 地 ， 就 成 了摆 地 产权 ， 租 用保 有 权有 １ ２ ５年 、 ４ ０年 、 ２ ０年 、 １ ０年 等 ，
关 。作 为全 球化 的一 部分 ， 非 洲不 可能 孤立 于 国际法 业 权 和租 业权 。在 英 国 、 英 联 邦 国家 和 地 区 ， 全 部 土
律发 展 的视 野之 外 。随着 中资 企业 走 出 国门 ， 在尼 日 地 的绝对所 有 权从 法 律 上 都 归 英 王 或 国家 。永 久业
一
、
非洲 财产 法和 尼 日利亚 土地 法律 概况
洲 的大 多数 国家 曾经 是 英 国 和法 国 的殖 民地 。在 一
定程 度上 非 洲 的财 产 法都是 舶来 品 ， 可 以说是英 美 普 （ 一） 非洲 财产 法 中关 于 土地 所 有 权 的三 种 基 本 通法 和法 国成 文法 “ 法 律 移植 ” 的结果 。在普 通 法 系
法律 渊源 、 产权移 转流程、 合 同规 则等理论及操 作 实践 ， 旨在 为在尼 日利亚投 资的 中国企业和 个人提 供 法律 指 引， 降
低 在 当地投 资 的 法 律 风 险 。
【 关 键 词】 不动产投资风险
尼 日利 亚土地 法
契据交付
不动产登记
【 中图分类号 】 Ｄ Ｆ ０ ６ ４
第 １期 ２ ０ １ ４年 ２月
政 法 论
Ｚ ｈｅ ｎ ｇ Ｆ ａ Ｌ ｕｎ Ｃｏ ｎ ｇ
Ｎｏ ． １
Ｆｅ ｂ． １ ０， ２ ０１ ４
【 文章编号】 １ ０ ０ ２ － － － ６ ２ ７ ４ （ ２ ０ １ ４ ） ０ １ —１ ３ ５ —１ ０
中 国企业海外购置不动产 的法律风险 防范
能 取得政 府所 有 并控 制 的土 地 上 的 任何 利 益 。 土地 租 赁期 限为 ５ ０年 至 ９ ９年之 间 。毛里求 斯 ： 外 国人可
以在特 批项 目中购 置不 动 产 ， 并 能 获得 居 留权 （ 最小 投 资金 额 ５ ０ ０， ０ ０ ０美元 ） 。 ３ 、 限制 型
据 这一 旨趣 ， 以 中国 企业 在 尼 日利 亚 购 买 土 地 为 例 ，
（ 二） 非洲 部分 国家土地 制源自 概 况 较 为全 面地 介 绍 了所 面 对 的各 种 法 律 制 度 和 实 务 经 验， 为 中国企业 来尼 日利 亚投 资 不动 产提 供专业 的法
律 建议 。 ’
登记 不完 善 ， 可 能会 出现 较 多漏 洞 。坦桑 尼 亚 ： 政 府 拥 有所有 土 地 ， 外 国人 可 以获得 ３ ３年 到 ９ ９年之 间 的
得 土地权 利 的人 ， 可 以 向政府 申请 Ｃ Ｏ Ｏ 以保 护 自己
的权利 ， 使得 Ｃ ｕ ｓ ｔ ｏ ｍａ ｒ ｙ ｒ ｉ ｇ ｈ ｔ ｏ ｆ ｏ ｃ ｃ ｕ ｐ ａ ｎ ｃ ｙ转 化 为 了 Ｓ ｔ ａ ｔ ｕ ｔ ｏ ｙ ｒ ｒ ｉ ｇ ｈ ｔ ｏ ｆ ｏ ｃ ｃ ｕ ｐ ａ ｎ ｃ ｙ ， 也 使得 土地 进入 了正 规 的 二 级市 场 。
安哥 拉 ： 所 有 土地 国家 所有 ， 只能 通 过许 可 进 行 长期 租赁 。莫 桑 比克 ： 政 府 拥 有所 有土 地 ， 土 地 通 过 为期 ９ ９年 租赁 方式 使用 。外 国人 可 以通过此 租赁 方 式使 用土 地 。刚果 （ 金） ： 所 有 土地 国家 所有 ， 没有 土 地所 有权 与 土地转 让 的实际 系统 ， 所有 权 问题 极 为复 杂 。埃塞 俄 比亚 ： 本 国公 民可 以 自由保 有 土 地 ， 但 外 国人 不能 。大多 数 土地 能够 通 过 租 赁来 使 用 。 土地
在 中国企 业 面前 的重 要法 律 实 务 问题 。按 照 一 般 投 并 通过 合 同或 协议 确 定 土 地 权利 和 内容 ， 实 际上 ， 租
资 的思路 ， 制定 投 资 计 划 书 首先 应 了解 当地 的 政 治 、 业 权 还可 以细 分为 基 于 物 权 法上 的 、 长期 的 、 需 要 登 经济 、 法治 环境 ， 其 要 解 决 的 是投 资 中 的法 律 风 险 问 记 的租 业权 和基 于 合 同法 产 生 的 、 短期 的 、 无 需 注册 题， 从 法律 的角度来 论 证投 资 的可行 性 。本文 正是 根 的租 赁 的权 利 。
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政 法 论 丛
国人可 以取 得并拥 有 除农 业 用 地 以外 的土 地 的所 有 题、 政府土地交付效率低下 、 基础设施缺乏、 非法僭 占 权， 土地 主 要 以永久 业 权 的方 式 存 在 。摩 洛 哥 ： 具有 等 问题 ， 该 市场 并非 是获取 土地 的最 经济 的途 径 。２ ． 活跃 的土 地 市 场 ， 外 国人 可 以取 得 土 地 所 有 权 。埃 正规 二级 市场 ， 主要 是交 易拥 有合法 完备 的土地权 证 及： 允 许外 国人 拥 有 土地 ， ９ ９ ％ 的 埃 及 土地 可 以通 过 的土地 ， 交易 的安 全性 较 高 ， 缺 点 就 是 获取 州长 批 准
式 持 有 。２ ． 公共 持 有 ， 公 共 的土地 ， 由政府 代 全 体 人 段 ：
民持 有 。尼 日利亚 约 １ ５— ２ ０ ％ 的土地 为 公 共持 有 的 土地 。３ ． 团体 持有 ， 是具 有某一 特 征 团体 组成 的团体 １ ０ ％ 的土 地是 以此 种形 式持有 的。
形 态
的背景下 ， 了解英 国的土地制度对于理解英国殖 民地
近 十年 来 ， 包 括 中 国在 内的世 界各 国对 非洲 的投 的土 地制 度有 一 定 的 帮助 。在普 通 法 系 中地 产 权 是 资 呈现 出井 喷之 势 ， 由此 产生 的人 口流 动 、 技 术 引进 、 指： “ 特 定 主 体 在 特 定 时 问对 某 块 土 地 所 拥 有 的权 。 ＿ １ ］ ｐ ｓ ０ ５ 土地 产 权 形 式 主 要 包 括 绝 对 所 有 权 、 永 久 国际贸 易和 投资 问题 使 得 非 洲 的法 律 与 经济 息 息 相 利 ”
永久业 权 的方 式拥 有 。
２ 、 较 自由型
的手续繁 琐并 且要 缴纳 金 额 不 小 的税 费 。 通 常不 动 产 交易公 司在此市 场 中活跃 ， 一般 投 资性购 买土 地都
肯尼 亚 ： 外 国人 可 以拥 有 商业 和住 宅用 地 ， 不 能 是在此 市场 中获取 的。３ ． 非 正式 二级 市场 ， 主要 是 由 拥有 农业 用地 。土地 可 以通 过 ９ ９年 的 租赁 来 使 用 。 拥 有 习惯法 上 的 使 用 权 的 土地 构 成 。 由 于 《 土地 使
产 的不可移动性致使在 非洲投 资不动产存 在各种风险。如何从 法律层 面控 制和 防范风险成 为 中国企 业海外投 资不
动 产 的 重 要 课 题 以 中 国企 业在 尼 日利 亚 购 买 土 地 为 实例 ～， 探 讨 尼 日利 亚 的 土 地 市 场 、 契据 交付 、 产权登记 、 土 地
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【 文献标识码 】 Ａ
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１ 、 自由型
南 非具 有 世界上 最 开放 的土地 市场 ， 外 国人 可 以
在南非取得并拥有土地 ， 包括农业用地。博茨瓦纳 ：
外 “ 土地 所有 权是 土 地制 度 的核 心 问题 之 一 ” 。非 鼓 励外 国人 以永 久业 权 方式拥 有 土地 。纳米 比亚 ：