房地产开发若干法律问题探讨

合集下载
相关主题
  1. 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性,平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
  2. 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
  3. 3、如文档侵犯您的权益,请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间:9:00-18:30)。
Байду номын сангаас

5、施工合同一经签订,中标人出具的让利承诺无效。即对 “黑白合同“的处理,与备案中标合同“实质不一致“的, 无效,以备案中标合同为准。(防止对招标的规避)
四、车库和车位问题 1、物权法74条“小区车库、车位应首先满足业主需 要,建筑区划内车位车库归属由当事人约定,道路等 其他地方停车位属于全体业主共有”。 2、强调“限内、约定、公共部分共有”三个原则。 五、小区业主权利义务 1、物权法75、76、78条,规定了政府对成立业委会 的指导和协助义务;业主对普通事务表决“双过半” 原则,对重大和特殊事务“双多数(2/3)”原则。 六、物权法137条增加了对工业用地公开竞价方式(招 拍挂)的强制性规定。
物权法
一、不动产登记、预登记、变更登记、异议登记 1、物权法39条“不动产物权的设立、变更、转让和消 灭,经依法登记发生效力,未登记不发生效力,法律 有规定的除外” 2、登记的效力不是指合同的效力,而是物权变动的公 示效力,对抗对三人的效力,备案便于管理。 3、预登记防止一房多卖,保护交易安全。 二、物权法强调不动产业主自治管理与专业管理相结合。 对物业管理企业资质制度的冲击,要求企业提高专业 水平和技术含量。


七、担保物权。物权法180条扩大了担保物的范围,与 担保法相比增加了土地承包经营权、原材料、半成品、 产品、在建建筑、应收账款等,并且以反排除方式规 定只要法律不禁止的都可以成为担保物,为房地产融 资拓展了范围。 八、强调物权权能,在拆迁安置方面有些改进,如禁 止强拆,保障居住条件等,对土地征收、征用做出明 确区分。
建筑工程
一、施工合同的效力 1、一般要件:主体、意思表示、合法、公共利益 2、认定合同的效力遵循合同法立法本意,无效的依据只能 是全国人大及其常委会颁布的法律或国务院法规规定。建 设部委和地方法规不能否定合同效力。 3、手续不全的经补办合同有效,未补办也是效力待定,不 能一概认定无效。 4、必须招投标的未招标按无效处理。无效的后果:验收合 格不得拒付工程款、违约金、损失等其他约定均无效。 5、违规转包的,合同无效,但实际施工人权益得以保护, 认定资质时按实际施工人的资质认定。 6、签订不同版本的合同时,以备案的实际中标合同为准。
土地使用权转让 一、转让限制 1、划拨土地禁止转让 2、建设用地达到法定标准方可转让 二、转让合同效力(城市房地产法38条的适用) 1、一般要件:意思表示真实有效、合法 2、投资达到总额的25%(转让前提) 3、成片开发土地有审批但未办理土地使用权证 4、部分无效(违法违规) 5、登记要件主意(区分合同效力和登记效力),债权 合同效力独立,登记只是管理机关的审查要件。
三、建筑物区分所有权制度 1、物权法70条“业主对建筑物内的住宅、经营性用 房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的公共部 分享有共有权和共同管理的权利”。 2、物权法80条“建筑物及其附属设施的费用分摊、 收益分配等事项,有约定的从约定,没有约定或约定 不明的,按业主专有部分占建筑物总建筑面积的比例 确定”。 3、上述规定明确了小区公共部位、设施产权界定、 (如会所)公益性收入归属(如地面停车位收费)。 业主维权的趋势将逐渐显现,风险规避(约定)。
(二)、拍卖成交确认书或确认合同 1、证明拍卖程序的完结 2、就缔结出让合同做出意思表示 3、出让合同的缔约阶段,出让合同未成立 4、保证金仍是竞买保证金,未转为出让金 (三)、出让方(国土部门)义务及责任 1、先合同义务:告知现状、保证土地不存在隐藏瑕 疵(包括地下设施等)、保证出让合同目的实现 2、违反先合同义务(诚实信用),侵害相对人信赖 利益,导致合同未成立,需承担缔约过时责任(返还、 赔偿损失),但不产生缔约请求权和违约责任
房地产开发若干法律问题探讨
土地、物权相关、建筑工程专题
土地使用权出让
出让方式 无偿---划拨 有偿---协议出让、招标拍卖、挂牌出让(经营性用地) 一、土地使用权出让合同 1、主体平等 2、转让用益物权 3、书面,签字或盖章(要式合同) 二、招拍挂条件下的先合同义务和缔约过失责任 (一)拍卖公告 1、要约邀请(可撤回) 2、不具备已经承诺即成合同的法律效力 3、事实行为而非法律行为

二、工程质量 1、验收合格证是合法依据,质量处罚通知等只能确认质量瑕疵, 属保修范围。(不得作为付款抗辩) 2、未经验收的工程提前使用,发包方自行承担质量问题。 3、工程质量索赔时效为1年,超时效不得以质量问题拒付工程 款。 4、先于执行的风险,与未验收的工程提前使用相同。 三、工程造价、取费 1、当事人意思自治,“定额“是政策调整性文件,不具备强制 性,当事人可选择适用。(即使已作废) 2、约定固定总价的,申请鉴定不予支持。(合同变更除外) 3、承包人对工程优先受偿权以工程竣工为前提(合同解除的除 外),期限6个月,自竣工之日起算。 4、施工期间原材料、人工等价格变化再大,也不能适用情事变 更原则。(风险预测和承担)
相关文档
最新文档