我国养老地产发展的问题与建议_张敬岳

2.2 国内发展现状及典型案例 虽然我国在 1999 年才刚刚进入老年社会， 时间 并不长，但老年人口数量却十分庞大，人口老龄化趋 势随时间推移也在不断加大。 从图一中可以清晰看出
我国老龄人口发展趋势，1995 年我国 65 岁以上老龄 人口为 7510 万人，2010 年这一数据已达到 11894 万 人 。 65 岁 以 上 老 年 人 所 占 全 国 总 人 口 的 比 重 已 由 1995 年的 6.2%上升到 2010 年的 8.9%（图一）。
年社区之一，占地达 10 平方公里，里面居住了来自全 支付与社会保障相结合的政策，并依据老人收入的不
美及世界各地的住户约 17000 名，而且人数还在持续 同情况对社会保障进行调整。 现今，英国、法国、德国
收稿日期：2013-02-20. 作者简介：张敬岳（1990-），男，湖北荆州人，华中师范大学经济与工商管理学院 2012 级硕士研究生，研究方向为土地资源管理。
4 养老地产发展的对策建议 针对我国养地产在发展过程中存在的诸多问题， 为使养老地产能够持续健康发展，我们可以从以下几 个方面着手： 4.1 采取多种筹融资方式筹措开发资金，并进行 企业战略层面的投资组合 具体而言，若是企业资金比较雄厚，那么可以采 取自筹方式，通过自身现有资金或者通过各种方式融 资来投资房地产开发建设。 其风险大于合作投资，但 是可以独享收益。 采取这种方式的企业要注意保证资 金链的畅通，降低投资风险。 若企业实力强劲，但因为 发展方向有限，也可以采取两家或多家企业合作共同 开发养老地产，双方共同提供资金、技术、管理，土地 等多种要素，取长补短、共担风险，共享收益。 不过这 个模式存在一个最大的不足，就是企业往往难以找到 合适的合作对象，或者即便找到了，合作过程中企业 也可能因追逐私利而作出有损于对方的行为决定。 还 有 一 种 BOT 模 式 ， 它 是 Build-Operate-Transfer:( 建 设— ——经 营— ——转 让)形 式 的 简 称 ，是 私 营 企 业 参 与 基础设施建设， 向社会提供公共服务的一种方式，我 国一般将其称为“特许权”。 在这里主要是指政府对养 老地产项目进行立项，并与房地产开发企业签订特许 权协议。 双方约定在一定期限内，政府将养老地产项 目的投资、融资、建设特许权和经营维护权转让给企 业，企业通过行使经营权收回对该项目的投资、偿还 该项目的债务并获取合理回报，政府部门则拥有对养 老地产项目的监督权、调控权。 在协议期满后，政府将 无偿收回该养老地产项目。 这种模式大大降低了企业 获取、征地及其开发费用，企业只需要在建设过程中 进行融资来获取开发资金，从而大大降低了为获得土 地而准备大量资金的需求， 使企业处于优势竞争地 位。 [13]在制定发展规划时，企业应当把养老地产作为 企业产品中的一个配置，既有短线能够快速回收的住 宅地产，又有回收比较稳定的养老地产，进行企业战 略层面的投资组合，降低投资风险。 [14] 4.2 深入学习研究国外养老地产开发实例，从中 吸取有利于我们自身养老地产建设的规划、运营经验 在美国，有很多有资产、但是没有资金的老人，这
我国已于 1999 年正式进入老年化国家之列， 养老地 设计，如无障碍步行道、无障碍防滑坡道、低按键、高
产正是在这一日益严峻的人口老龄化趋势下所形成 的特有概念[1]。 我们通常将养老地产定义为，由房地产 开发商或相关的社会机构，根据老人的特点和需求设
插座等。 有趣的是，这里还对居住者年龄做出了限定， 必须是 55 岁以上的老人，而且 18 岁以下的陪同人士 一年居住时间不超过 30 天。 [2]
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和瑞典等国家的福利政策中重点考虑的一个内容就 是老年住宅问题。 其中，英国所采取的社区照顾模式， 已经取得相当不错的成绩，对于我国具有重要的借鉴 意义。 社区照顾主要包括生活照料(饮食起居的照顾， 打扫卫生等)，物质支援（提供食物、安装设施、减免税 收等），心理支持（治病、护理、传授养生之道等）以及 整体关怀 （改善生活环境、 发动周围资源予以支持 等）。 这种模式融合了家庭养老和集中院舍养老的优 势，更加注重对老年人心理和情感的关怀，注重提高
口所占比例达到或超过总人口数的 10%， 或者 65 岁 式住宅和家庭护理机构）。 除此之外，中心还配备有多
以上人口达到或超过总人口数的 7%时， 其人口即称 层公寓、复合公寓等不同类型住宅满足老人需要。 社
为“老年型”人口，这样的社会即称之为“老龄社会”。 区内的建筑规划全部按照老年人的需要，实现无障碍
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补贴，至于像国外一样，对养老地产开发过程提供税 收、土地取得、贷款方面的优惠政策还很少，可谓“只 闻脚步声，未见人下楼”。 所以，大多数养老地产项目 只能借商业地产、旅游地产、工业地产的名义来运作， 巨额的土地成本使得投资养老地产存在高风险低回 报的不正常现象。 如果没有相应的优惠政策，社会投 资者很难愿意进入这一邻域，单纯靠政府的作用也只 能是杯水车薪。 [12]
摘 要：随着中国人口的快速老龄化，养老地产的出现成为了这个经济时代的特有概念。 养老产业 虽然是夕阳工程，但也是名副其实的朝阳产业，其长远的经济和社会效益不容忽视。 基于对国内外养老 地产发展现状的研究，文章分析了养老地产的特性，指出了其存在的若干问题，并对此提出了相关的对 策建议。
关键词：养老地产；老龄化；发展现状；对策建议 中图分类号：F062.9 文献标识码：A
计的并负责后期运营和管理的养老设施，从而使老年
1970 年，日本在亚洲率先进入老年社会。 经过 40
人能得到经济供养、生活照料、精神慰藉三个基本内 多年的发展，现今的日本老年产业市场已形成了能够
容的居住场所。 目前，养老地产包括以下基本存在形 满足具有自理能力、半自理能力以及无自理能力等老
式：老年住宅、老年公寓、老年社区、养老院、养老公 寓，以及普通住宅中供老年人居住和使用的部分等。 [1]
养老地产的开发在美、日、欧等已经进入老年化 的国家已经相当成熟。 美国的养老住宅注重将社会福
能够让不同年龄层的人居住在一起，方便彼此间的照 料和扶持。 [4]
利与市场结合，吸收私人资本，建设“社区型”老年产
依托完善的社会福利保障体系，欧洲的养老住宅
业。 1961 年开始建设的太阳城Fra Baidu bibliotek心是美国最大的老 市场以政府投入为主。 政府对入住的老年人实行个人
1 引言
增长中。 整个太阳城中心分为六大居住社区：独立家
随着全世界人口平均年龄的不断增长，老龄化逐 庭别墅，“国王之殿”（连体别墅），“湖中之塔”（辅助照
渐成为世界各国普遍面临的问题之一。 依据国际上对 料式住宅和家庭护理机构），“庭院”和“阿斯顿花园”
人口老龄化的定义， 当一个国家或地区 60 岁以上人 （出租的独立居住公寓），以及“自由广场 ”（辅助照料
第 20 卷 第 1 期 Vol． 20 No． 1
华中师范大学研究生学报 Central China Normal University Journal of Postgraduates
2013 年 3 月 Mar. 2013
我国养老地产发展的问题与建议
张敬岳
（华中师范大学 经济与工商管理学院，武汉 430079）
老年人生活品质。 [5] 随着生活水平和医疗水准的提高，人类寿命不断
延长，死亡率下降，而人口出生率却不升反降，人口老 龄化是科技进步和社会经济发展的必然。 西方发达国 家包括美国、英国等国家从 20 世纪 70 年代左右逐渐 进入老龄化社会，经过几十年的发展，其在养老地产 方面已形成比较完善的福利保障和社会养老相结合 的老年住房体系，如下表所示，借鉴他国的成熟理念 和经验做法对我们大有裨益。
3 养老地产发展面临的问题 总体看，我国养老地产才刚刚起步，尚处于引入 探索和初步发展阶段，既蕴藏着巨大的发展机遇 ，又 面临一些亟需解决的问题。
3.1 开发资金需求量大、资金回收周期长 目前大多数养老项目的土地都是居住、 商业、医 疗用地，土地成本高昂。 而且养老地产除了地产外，交 通、医疗、康复护理等配套设施及后期服务的建设和 运维还需占用大量资金。 由于老年人腿脚不便，必然 会对居住地提出无障碍通道、 慢速电梯等建筑需求， 这势必会导致成本的增加。 据估计，养老住宅的建筑 花费要比普通住宅高出三分之一。 [9]一个综合性的养 老社区， 像普通商品住宅一样全部出售的可能性很 小，往往采取租售结合的方式，即便房屋能分割出售， 其医疗、养护等配套设施出售的可能性也非常小。 因 此，地产开发商所做的就不仅仅是开发房产，还需要 向投资、物业经营领域延伸，而由此带来的资金压力 也是巨大的，回收周期会比较长。 [10] 3.2 养老地产的规划、设计、建造水平低下，服务 体系尚未形成 养老地产项目的整体规划和建设要求很强的专 业性。 为了适应老龄化的需要，原建设部于 2003 年 5 月 28 日就批准了《老年人居 住建筑设计 标准》，但到 目前为止，很多养老地产项目在规划建设中都未按上 述标准执行。 在微观设计上，许多建筑中不符规定的 过陡或过长的无障碍通道，给老人生活带来了极大不 便。 在户型设计上，养老地产要求综合考虑老年人生 理、心理特征，照顾他们对家庭、娱乐、社交功能和面 积的特殊要求。 但实际中，许多老年人居室设计的开 关使用安全性有欠考虑： 厨房设计未充分考虑到燃 气、电器的自动断气、断电，火灾报警安全设置等。 同 时， 住宅内还缺少专门针对老龄人的智能化硬件设 备，像紧急电子呼叫系统、电子门锁等。 [11]现如今，国 家的相关住宅设计标准在老龄住宅设计方面仍存在 空白点。 国内专业做养老地产的设计院、开发商几乎 没有，虽有国外运营的成熟经验可以借鉴，但还存在 一个共性和个性的问题：如何走具有中国特色的养老 地产道路。 由于养老地产入住人群的特殊性，养老地 产的核心在于地产之外所附加的种种服务，这要求我 们认真思考如何统筹安排，从而为老人提供良好的管 家式服务、医护服务、活动组织、日常课程，以及特殊 饮食护理等，给予他们全面的人文关怀。 [9]而这些对于 大部分房企而言，可以说是有心无力。 若是后期服务 和经营跟不是，那么养老地产只能是开发商卖房的一 大噱头，必将流于形式和概念。 3.3 相关产业政策不健全 由于养老地产作为给特殊人群提供的产品，带有 一定的社会福利性质，所以，政府的政策扶持对其发 展至关重要。 现今虽有部分地方政府出台了相关政 策，但这些优惠政策多为对民办养老机构给予的资金
会保障力量等相关方面应该积极探索适合我国国情 使老人能便捷获得医护和生活服务。 在强调服务专业
和市场需求的养老地产发展模式。
性的同时，日本还注重满足老年人的精神追求。 许多
2 养老地产发展现状 2.1 国外发展现状及经验总结
社区都开办有插花、种植、网球、棋牌等活动。 最近，日 本又将关注焦点放在了开发“老少居”上。 [3]这类住宅
人需求的多类型住宅， 建立了比较完善的养老体系。 硬件设计上，日本的养老住宅多用木质和具有防滑功
发展养老地产可以推动房地产市场的进一步发展和 能的安全材料，浴室、卫生间、卧房等地还会根据老人
完善，同时能缓解政府的社会保障压力，有效加强老 个体特征确定扶手位置。 同时，社会上也大兴无障碍
年经济的发展。 因此，政府、房地产企业、保险机构、社 设施。 地铁上设有老人专座，上下楼设有自动扶梯等，
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业内人士预计， 到 2015 年我国老年人口总量将 会突破 2 亿。 巨大的市场潜力使得各大地产商纷纷进 入养老市场这一领域。 保利集团 2008 年就涉足养老 地产，完成了《养老地产开发模式研究》、《保利地产养 老设计标准》。 其位于上海的保利.西塘安平养老健康 生活社区，总投资 4 亿元，占地 150 亩，建筑面积 1 万 平方米。 2012 年，在保利公布的下一个十年发展战略 规划中，公司又将以北京作为试点，寻求养老地产业 态型式发展新突破。 万科则在 2010 年就斥巨资挺进 养 老 地 产 市 场 ， 其 首 个 养 老 地 产 项 目 — — — 北 京 房 山 的 幸福汇— ——也于去年竣工。 [6]与此同时，与养老有关的 保险资金也对这片朝阳产业充满了浓厚兴趣，竞相涉 足。 2010 年，泰康人寿成立保险业首个养老社区投资 实体— ——泰康之家；2012 年，其旗下第一家养老社区 在北京昌平奠基开工，预示着保险资金在投资养老地 产方面迈出了实质性的一步。 未来泰康还将在全国 30 多个省区发展连锁型养老社区。 2011 年 11 月，中 国人寿国寿廊坊生态健康城在河北廊坊启动，占地面 积 415 公顷。 未来中国人寿还将在海南布点养老地产 项目。 [7]在看到上述养老地产如火如荼发展的同时，我 们也要认识到中国养老地产的发展，目前还处在小而 散的状态，只是一个个单点，并未形成面。 比如上海, 虽有很多老年公寓,但与国际上通行的老年公寓并非 同一概念。 无论在商品化程度上，还是投资主体的多 样性以及运营管理的规范性上都存在很大差别。 这类 老年人居住的场所根本不是国际上认同的 “老年公 寓”。 再以重庆为例，重庆市委老干部局副局长秦定波 曾提到,重庆现有的老年福利设施,大都体现出品质层 次较低、服务类型单一的特点。 市面上新兴的所谓老 年公寓, 多为原来已开发的住房, 冠以老年公寓之名 进行销售, 其选址规划、 配套服务设施的建设都鲜少 真正考虑老年人的生理和心理需要。 以“长寿岛”著称 的海南,由于自然环境优越，现在越来越多的外地人 选择在此购房，而且其中以老年人居多。 但海南省地 产协会的专家分析,到目前为止,海南还没有一处真正 意义上适宜不同地区老年人养老习惯的养老社区。 因 此,从现实来看,我国目前真正符合养老地产要求的房 产项目还比较少，养老地产在我国尤其是城市地区有 着很大的发展空间和市场需求。 现有的老年福利设 施，其选址规划、户型设计、设施建设等都与真正意义 上的老年地产相差很远,尤其缺乏具备相关专业服务 技能的从业人员。 [8]