三、四线城市商业案例分析(宜昌卓悦、宜昌万达、宜昌国贸、荆州美佳华、襄阳华洋堂、十堰武商)
论目前国内三四线城市商业地产现状机遇和挑战
论目前国内三四线城市商业地产现状机遇和挑战作者：田梦迪安冰冰张莹来源：《商场现代化》2015年第17期摘要：伴随着中国国内市场经济的建立和完善，我国的商业地产也迅速的发展。
尤其受到城镇化建设的影响，更为商业地产业的发展提供了机遇。
商业地产的发展对我国经济的发展起到了极大的推进作用，但与此同时，商业地产业与面临着挑战，尤其针对于三四线城市，商业地产的机遇更大，面临的挑战也不可小视。
对此，我们将以部分的三四线城市为例，分析三四线城市商业地产的现状，把握三四线城市商业地产的发展机遇，客观冷静的对待三四线城市商业地产业的挑战，使商业地产业可以更好的促进国内经济的发展。
关键词：三四线城市；商业地产；现状；机遇；挑战改革开放以来，尤其是这几年来，随着国内经济的不断发展，开始越来越多的出现人口转移的现象。
农村的人口迁到相应的乡镇上；乡镇的人口转移到规模比较小的城市，也就是我们通常所说的三四线城市；而本来居住在三四线城市的人口则转移到了一二线城市。
只要人口迁移，居住场所便是人们首先考虑的重要问题，因此，人口转移势必带来了商业地产业的发展机遇，促进了商业地产业的发展，同时也带动了我国经济的快速发展。
然而，在商业地产业高速发展的时刻，也存在了许多的问题。
在2014年，商业地产政策一改过去的限购、限贷、限价等全面束缚，回归市场主导常态。
全国商业地产的开发和销售增速普遍的下降，销售面积负增长，全国平均房价持续下跌，因此，商业地产市场的改革迫在眉睫。
一、三四线城市的现阶段的商业地产供应现状现阶段我国的商业地产供应现象可以从两方面来看：（1）三四线城市商业地产投放数量持续增加，增速放缓；（2）房价2014年下半年下跌，2015年将平缓增长。
我们以洛阳焦作新乡等城市考察，近五年来，洛阳和焦作的商业地产的投放数量每年都在增加，2014年洛阳商业地产土地成交量为2702亩，较上一年增长1.27%。
较全国的平均水平来看，三四线城市商业地产的房产投放数量在2014年的情况比较的稳定，可见相比一二线城市来说，三四线城市商业地产供应不确定性较强。
三四线城市商业地产开发的基本思路范文
三四线城市商业地产开发的基本思路三四线城市商业地产开发的基本思路三四线城市商业物业的总量相对偏小，因此可变可调的商业经营空间也相对较小，小城市的商业形成，非朝夕之功。
所以，应顺应经济发展与消费时势而为，将原有的零散与杂乱商业因势利导，聚集而成新优势，这须在规划上坚决根植于解决零散与杂乱之根本原因，统筹经营成本、协调各方利益、引导消费习惯等，如此，才能使新商业形成气候，否则搬用大都市的造市往往难以成功。
三四线城市商业地产，其实是有较大的可操作性与消费引导性，首先中国有大量的乡镇居民与农村农民，存在大量的消费市场，只是需要去挖掘与激发而已，再就是整个全国的经济在发展，有许多经济较好收入者，都纷纷回家乡做事。
还有就是到处在招商引资，促进就业率，激发消费。
但是，其中存在的问题也有许多，如何启动三四线城市的商业，就要看经济发展的时机与商业地产进入的时机，时间早了消费的认知度不高，时间晚了市场已经被占领，因为三四线城市的商业空间是有限的。
经典派在长期的三四线城市商业地产实战过程中，积累了丰富的实操经验，认为以下十点可作为三四线城市商业地产操盘的基本准则。
1.重视项目地段商脉“地段、地段、还是地段”的戒律应时刻铭记在心。
非市中心商业项目最好不要盲目开发去做，一定要模拟比照调研与挖掘分析项目地段的商业价值，不要看到地价成本比较诱人就蠢蠢欲试，不然会死得很难看。
商业项目的投资开发，在严格遵从地段理论的基础上，要根据项目区域的商业现状与格局，结合城市经济增长与发展规划，充分研判项目地段的商业现实价值与潜在价值，项目地段一定要贴近目标消费群体。
2.产权商铺合理定价在三四线城市，无论是住宅开发还是商业地产开发，项目销售价格上都市有“天花板”现象，价格“天花板”形象的出现，主要是由于当地人口规模数量、家庭结构、收入水平、经济状况、发展速度及人口增长速度等因素造成的。
在三四线城市开发商业地产，一定要对市场情况进行深入体验式的市场调查和严谨的营销论证，避免过大投入成本造成利润损失。
最新三四线城市项目操盘全思路与执行案例
最新三四线城市项目操盘全思路与执行案例这是一份最新的三四线城市商业项目操盘方案，时间跨度接近3年半：从项目招商前期准备(2013年9月)直到项目开业(2017年1月)，方案中对所有环节都做了缜密的分析与实施步骤的详解。
具体内容：当地市场商业状况考察分析、项目定位、招商原则、业态规划、功能组合、租金体系与策略、招商推广策略、招商条件与收益预测、招商操作程序与后期管理、团队建设与人员培训。
本项目位于宁国市，宁国地处安徽省东南部，皖南山区东北侧，东邻浙江，西靠黄山，连接皖浙两省七个县市，距沪、宁、杭三城市170-300公里，是皖南山区之咽喉，南北商旅通衢之要道。
第一部分宁国市商业发展现状及项目定位一、宁国市商业状况简析近年来随着宁国居民收入的增加、购买力提高，商业随之发展，来满足消费者需求，但整体的发展水平，略显滞后。
主要表现：1、商业集中度高，社区商业中心发展不均衡现宁国市商业形成了以西津区宁城路、城东路、津河路、东风路，南山区宁阳路、山门路及周边辐射全市，项目所在区域宁国大道和青龙东路以及凤形新区的商业基础相对薄弱。
2、商业零售业态单一主要以百货店、大型超市、专业市场和专卖店为主，各业态相对独立，无衔接载体。
3、商业零售运营模式单一，缺乏核心竞争力现宁国市的零售运营模式仍以百货联营扣点、店铺或店中店租赁、超市量贩等为主，商管公司管理运营的购物中心模式缺乏专业性。
4、商业受周边城市辐射严重，中高档、流行时尚类的商业定位缺乏随着政府的重视和大力扶持，宁国市在未来几年内的商业格局将出现重大的变化，本项目就是宁国首个城市商业综合体!二、项目简析1、项目位置本项目位于宁国市宁国大道和青龙路交汇处，是宁国市政、商、住核心区位。
项目所处的宁国大道贯穿城市南北，连接南京,黄山，杭州，纵横城市内外交通;皖赣铁路宁国站近在咫尺;多个公交站点9条公交线路，均匀分布项目周边;学校、商业、医院、高档生活区在此交汇共生。
2、项目规模总占地面积115.2亩，总建筑面积约40万㎡，是宁国市首家集居住、购物、餐饮、休闲、娱乐、商务、办公、酒店、观光、文化等于一体的大型城市综合体。
三、四线城市商业地产市场分析
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小结
三、四线城市的地产开发的机遇与风险共存，由于这些城市的人文特点、发展现状、消费水平和一、 二线城市存在较大差别，因此必须谨慎对待，防止因盲目开发出现过剩化、水土不服等不良后果。
在消费习惯上，三、四线城市需要有一个培育的过程。业内人士表示，三、四线城市的市场是存在 的，但是这些城市对品牌的认知、购买力等都与一、二线城市不能相比，因此开发商因地制宜地调 整项目的产品和结构显得尤其重要。
中央政治局会议表示：2013年国内将“着力扩大内需，积极积极稳妥推进城 镇化”，未来将主要通过内需拉动和投资来稳定改善经济走势。
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第二篇 三、四线城市房地产开发现状
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2011-2012年各线典型城市商品住宅销售量情况
单位：万平方米
城市能级 一线 二线 三四线 分析：
2011年 2748.43 8012.02 2598.29
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早在2009年，就有一小部分企业转战三、四线楼市。 2011～2012年，就在一、二线城市限购调控逐渐加码之时，城市化进程较慢的三、四线城市，开 始迎来一个快速发展的节点。 2012年以来，随着国内一、二线城市房地产市场竞争的加剧，供求逐渐趋于饱和以及土地招拍挂 政策的实行，再加之银行信贷政策的日益收紧、投资收益率逐渐走低等原因，越来越多的房地产商 开始进军地县级城市的三、四线房地产市场。 投资界有一句名言：“不要把鸡蛋放在一个篮子里”。宏观调控下的众多房地产企业，选择了把 “鸡蛋”放到三、四线市场。 以河南为例，根据业内的信息，郑州注册的房地产公司有八九百家，有项目的也就200来家。目前 进军三四线市场的企业，有七八十家，有的是主动“下乡”，有的是被迫“出走”。 万达、绿地、东方今典、宝龙、正商……从郑州转道去河南各地市甚至县级市的房地产企业名单， 能列很长。
城市综合体案例
和谐广场依托鲁商集团强大的资金实力和银座品牌，成功奠定西部商圈核心占位，其整体规 划设计布局值得借鉴，但购物中心设计弊端需要吸取教训。
项目面积14万 ，商业面积8万， 地上7层 ，地 下三层，物业涵盖购物中心、写字楼、公寓、星级 酒店。 以品牌餐饮娱乐休闲店，吸聚周边客群； 星期八小镇儿童成长体验成为特色之一； 部分LOFT公寓可居住也可办公。上下两层，复 式，实用面积120多平，南北通透，挑高客厅4.95 米。
3、济南案例
海蔚广场
位于济南次商圈，集百货商场、超市、住宅、写字楼、公 寓、室内淘宝街、精品街等于一体的购物休闲娱乐中心。
海蔚广场，位于历城区花园路101号，由山东海蔚置业有限公司 开发，占地面积72亩，规划建筑面积约17万平方米，是一项集 写字楼、百货店、高层住宅、商铺为一体的大型综合性商贸居 住组团。
东广场
共1.9万平米超大型户外广场，能够作为商家路演，宣传 用地，提升整体商业形象。
项目1期不设地下停车场，广场可提供600个地面停车位， 基本满足1期车位需求
北广场
北广场 12000M2
二期
一期
南广场
南广场 7000M2 西南公园
项目二期规模升级，塔楼和裙楼兼有，物业类型丰富， 并设地下停车场，总体量约8万㎡。
常住人口（万人） 60-70 75-85
新老区结合部优势挖掘：交通可达性高，既为新区提供商业配套服务，又是老区商业 升级的重要载体
新老城区交汇处，城市主干道 旁，路网密集，交通可达性高 ；
三水广场路网图
住宅区
紧临17万平米西南公园，能 够有效吸纳公园内休憩游玩人 群的消费需求；
项目周边是规划中的中高端住宅用地，区域 消费潜力随着人口导入不断增强
中国一二线城市的标杆市集案例
我国一二线城市的标杆市集案例近年来，我国城市化的进程加快，城市商业也日益兴盛。
在这种背景下，城市市集作为重要的商业载体，扮演着连接城市与居民的桥梁作用。
一二线城市的市集发展情况备受关注，有许多优秀的市集案例成为行业的标杆。
接下来，我们将介绍一些我国一二线城市的标杆市集案例，从中发现其成功之处，为其他市集提升提供参考。
1. 长沙橘子洲头市集长沙橘子洲头市集是我国知名市集案例之一，该市集素以江边景观和特色美食而闻名。
市集位于长沙市岳麓区橘子洲景区，周边环境优美，吸引了大量游客和市民前来参观购物。
该市集在规划和定位方面做到了精准。
在市场定位上，长沙橘子洲头市集立足于本地特色和旅游资源，将市场定位于旅游消费和休闲购物。
在市场规划上，长沙橘子洲头市集将特色美食、手工艺品和文化体验有机结合，打造出了一个集购物、餐饮、娱乐为一体的综合性市集。
长沙橘子洲头市集还注重体验式消费的构建。
市集上的商品多以本土特色和手工艺品为主，给用户带来了独特的购物体验。
市集还开设了各种文化活动和表演，给用户带来了丰富的娱乐体验。
这种体验式消费模式吸引了大量的顾客，也使市集在长沙的消费市场上独具竞争力。
2. 上海田子坊市集田子坊市集位于上海市黄浦区，是上海的又一著名市集案例。
田子坊市集的成功在于它的古镇风情和特色文化。
该市集在历史文化保护和利用方面做了很多工作。
市集所在的田子坊地区，是上海的历史文化遗存之一，保存着许多历史建筑和古老街巷。
市集在开发利用过程中，充分保护并利用了这些历史遗迹，保持了古镇的原汁原味。
市集还注重挖掘和传承田子坊地区的文化传统，组织了各种传统手工艺品展示和文化活动，吸引了大量的游客和文化爱好者。
另外，田子坊市集还在文化创意产品的引进和孵化方面下了很大功夫。
市集吸引了大量的文化创意店铺入驻，这些店铺以传统工艺为基础，融入了现代元素，推出了一系列具有地方特色和文化内涵的商品。
这些文化创意产品不仅受到了年轻人的追捧，也成为了外国游客争相购物的商品。
三四线城市综合体 案例研究
定位：
集购物、休闲、旅游、餐饮、娱乐、 康体、商务、居住等多功能于一体的大规模城市综合体
项目区位：位于南大街、延陵路，是常州市经济、地
理、交通的黄金坐标点。
项目规模：项目以商业功能为主体，总建面47万方，
包含28万平米商业，13万平米住宅，6万平米办公酒店。
1
莱蒙购物中心——项目以商业为核心，通过复合的业态形式、 合理的规划布局、强势的主力店带动，辐射常州全市
专卖店等购物及休闲游乐设施
明亮的建筑及滨河景观风情
主力店 沃尔玛、横店影视
定位 宿迁高尚文化生活社区 功能 宿迁首创情景洋房及 业态 高层住宅
亮点 国际级的设计和景观配套
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中茵海华——雄踞盐城商业区核心位置，以升级城市商业中心 职能为己任，打造大规模、综合业态、一站式商业中心
中茵海华
项目区位：地处盐城市中心，建军中路、 解放中路，成熟商业区核心位置，辐射盐城 全市，购物休闲消费能力旺盛。
项目规模：总建筑面积约16万平方米，由 12万平方米商业广场、3万多平方米高档住 宅以及1万平方米酒店式公寓组成。
项目定位：集购物、娱乐、居住、办公多 功能于一体的一站式商业中心
项目入市时间：项目2004年启动，适逢盐 城城市化启动阶段，城市中心职能处于升级。
3
中茵海华——城市核心区位、中高端一站式服务定位、现代化 的规划布局和产品打造、多业态品牌店导入是其成功的关键
租售价格：一层商铺售价：2.3-3万元/㎡；二层70008000元/㎡；商铺租金：一层3-10元/㎡/天
驱动因素：城市核心区位，中高端一站式服务定位、 现代化的规划布局以及产业品打造、多业态品牌店导入
案例总结
• 以城市能级提升为背景，主动占位城市中心，与城市共成长 依托城市核心地段，踏准城市化浪潮，以城市能级提升为己任
三四线城市商业中心业态与招商特点
三四线城市商业特点特殊性三: 全品类、一站式的购物中心市场风险较小消费特征不同, 也意味着三四线城市购物中心的定位会和一二线城市有所区别。
一二线城市的城市空间大, 购物中心需要细分消费者, 营造特色购物中心才能避免同质化竞争。
而三四线城市的购物中心很少走高大上路线, 又由于人口基数有限, 需要便利的“全”、“一站式”购物空间。
但在体量控制的情况下, 无法容纳大型综合购物中心, 可采用大型主题卖场代替。
大型主题卖场恰恰是专业类别里“全”和“一站式”购物中心。
总而言之, 三四线购物商业开发讲究“全”和“一站式”, 全品类、一站式的购物中心相对而言市场风险较小。
特殊性四：前期做好财务预算, 并确定销售模式国内除极少数实力雄厚的开发商全部自持外, 大部分都采用租售并举的方式回笼资金。
通常售后返租项目的返租比例在8%-10%, 而三四线城市实际市场租金回报仅在3%-4%。
所以, 在前期需要做好财务测算, 确定好销售模式, 是售后返租还是直接销售, 若采取售后返租, 就要在培育期做好租金补贴准备。
同时在定位时就要考虑销售与持有商业之间的比例及关系, 可以将持有部分的商业与销售的商业街在空间上区隔开来, 以确保持有部分商业经营不会受到影响。
二、三四线城市商业之开发现状与基本思路1.存在的问题与基本准则存在的问题:三四线城市商业地产为何屡败屡战？而又在接连不断地开发呢？这也许和三四线城市商业地产起步的“原罪”有关：①误读商业地产需求,缺乏长远的规划蓝图；②往往以本土的开发企业为主,对商业地产开发既缺乏雄厚的资金实力, 又缺乏必要的专业人才士与商业理念；③政府规划部门统筹不到位规划、把关不严格；④商业地产运营服务伙伴不专业。
操盘基本准则:①重视项目地段商脉；②产权商铺合理定价；③严格把控商业规模；④先定位再商业规划；⑤业态定位及比例因地制宜；⑥提前和潜在商家接触；⑦合理配置租售节奏；⑧品牌搭配协调平衡。
2.业态分布、组合与开发模式一般三四线城市商业综合体开发基本原则: 高形象、中档次、可售性定位。
破解三四线城市商业地产招商难题
破解三四线城市商业地产招商难题作者：林海彬来源：《中国房地产·市场版》2015年第09期在泡沫泛滥的商业地产领域，有效供给不足而无效供给过剩。
地段好、配套完善、设计规划符合商业经营的物业可以说房租高企，商户们挤破头都难进；而一些地段相对较偏、设计不科学、配套不完善的商业地产项目却无人问津大量空置，招商成了大难题。
对于三四线城市的商业地产而言，后一种现象尤为严重。
一些由住宅或者其他产业转型而来，缺乏商业地产开发、专业策划、招商销售、运营经验的老板们一头扎进商业地产，这才发现，里面的水不是一般的深。
那么，三四线城市的商业地产如何破解目前遇到的招商难题呢？一、定位不宜过高三四线城市的商业地产定位，要切合实际，不要总是看“北城天街”“万达广场”“万象城”之类，一门心思搞“高端、大气、上档次”，脱离当地实际的消费水平。
定位过高，就会脱离实际消费群体，招商也不容易成功，就算招来了高端大牌商户也会因为缺乏消费支撑而留不住。
即使是定位于区域性的商业体，也必须先吸引到本市、本县的基本客流，否则就是无本之木，无源之水。
二、规模不宜过大现在的商业综合体购物中心层出不穷，一个体量比一个大，都想以大取胜。
没有考虑到当地的市场承载力，有的甚至已经透支了当地未来10-20年以上的消费潜力。
考虑商业地产规模的大小，不仅要看自己、看未来，还要看现在、看别人，要做专业的市场调研和科学的商业规划。
从经验看，20万左右人口的县城里约2万平方米的单体购物中心是比较好的，考虑到未来发展，也不要超过3万平方米。
地级市约5万平方米的单体购物中心比较合适，再大就没有人气了，消费力和消费习惯也支撑不了。
三、招商方式要灵活按照大城市商业地产招商的模式，先招主力百货和超市，然后次主力店，再是招小商户。
但是这里有一个问题，很多大城市的主力百货不一定愿意去小城市，即使招来了，条件开的很苛刻，有的不但不给你租金，还要你倒贴装修费。
而且这样的大商户在一二线城市做惯了，他的顾客群、经营理念、推广手法和三四线城市的实践、习惯是不一样的，真正经营效果实际上是一个未知数。
三、四线城市商业案例分析(宜昌卓悦、宜昌万达、宜昌国贸、荆州美佳华、襄阳华洋堂、十堰武商)
商业定位
经营概况 户数
建筑形态 核心业态 经营模式
宜昌卓越投资开发有限公司 总建筑面积7.3万平米，其中商业面积4万平米、酒店式公寓2.5万平米、写字 楼1万平米 2012.5 252个 20% / 4.60 KFC、武商量贩超市（8000㎡）、ZARA（4000㎡湖北区最大旗舰店） 宜昌核心商业区的第一座室内步行街式购物广场 集商业金融、文化娱乐、行政办公、居住为一体的综合商业项目 目前各商铺商超已经投入营业，部分在进行品牌调整 总户数295户 ，当期户数295户 购物综合体+酒店式公寓 大型连锁超市、电影院、特色餐饮、大型专业店，品牌服饰等 纯租金模式
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项目区位
位于襄阳两大传统商圈之一的解放路商圈内，长征路与丹江路的交汇点，人流集中， 商业繁荣。
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项目概况
地址
襄樊长征路36号
开发商背景 襄樊市华洋堂百货有限公司 开业时间 2012.9.10 营业面积 40000平方米左右
门口停车场 3100平方米
楼高 内部设施
42米 中央空调，红外线防盗系统，原装进口三菱双向自动扶梯、客梯、观光梯
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华洋堂经营特征
特色： •秉持“名品进名店，名店卖名品”的经营理念，品牌定位于中高档，目标客群定位准 确； •经营年代久，在襄樊商城中有一定的代表性，在市民心中有很高的地位； •经常有老顾客光临，顾客忠诚度较高； •采用统一经营，统一管理的模式，商业管理水平较高，商场活动和折扣的力度较大， 经常会有各种 促销活动，赢得消费者的赞赏； •商场整体的推广活动做得很充足，有完善的网站系统，自身的DM广告、杂志；
大歌星KTV
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万达皇冠假日酒店
酒店面积约1080平方米。宴会厅采用挑高8.1米的无柱式全钢架结构，共拥有11间多功能 会议厅，超过300个停车位 ，成为宜昌市唯一一家五星级大酒店。
三四线城市商业地产的挑战与机遇
三四线城市商业地产的挑战与机遇作者：陈敏来源：《中国房地产·市场版》2014年第05期一、三四线城市的分类通常，三线城市包括地级市+少部分较弱的省会城市，如嘉兴、台州、荆州等约110个城市；四线城市主要为数目众多的县级市。
但站在商业地产的角度，对三四线城市的分类，可以更看重人均可支配收入、人均消费性支出，其次看消费人口基数及社会消费品零售额这类指标。
表现良好的三四线城市，几乎全部集中在长三角、珠三角、福建沿海城市，这类三四线城市有一个共同特点，就是民营经济在国民经济中占比远超内地城市。
二、三四线城市商业地产发展现状与挑战1.开发商开发理念短视：三四线城市商业地产开发，仍以本地或本省住宅起家的开发商为主，全国性的商业地产开发商如万达、宝龙等进入城市有限，华润、中粮等更是只关注一二线城市。
这类“土豪”开发商绝大多数都是抱着住宅开发商的理念去开发商业地产，表现为在当地政企关系强，拿地有优势，但资金实力有限，缺乏对商业的理解，更缺乏商业招商及运营能力。
因此，基本以销售商铺为主，卖完就走，或者售后返租，返租期到往往一筹莫展，这给当地政府也埋下不稳定因子。
专业能力欠缺：驰骋三四线城市的地方开发商拿地往往有巨大的优势，但缺乏专业的操盘能力，因此在对项目的前期定位、商业规划、营销推广、招商运营等诸多方面存在巨大缺陷。
有的项目往往盖好了才开始考虑招百货、超市，招商仓促，布局毫无章法。
专业人才欠缺：即便是在一二线城市，商业地产爆发式的涌现亦凸显出专业人才的匮乏。
很多人只是在万达“镀金”出来之后便身价倍增，但在离开万达体系之后，表现出的“水土不服”实则是专业不过硬的缘故。
这点劣势在三四线城市无限放大，万达、宝龙在诸如晋江、江阴这类城市就面临着本地招不到人，一线城市招了人不愿意去。
用二等的人才领着一等的薪水去三等的城市干一票就走，其结果就是项目频频换将，运营如履薄冰。
内部管理混乱：部分开发商任人唯亲而非唯才是举，一般公司各个部门都由不懂行的自己人掌管，外行管理内行的现象见怪不怪，造成专业人才进入难、进入发挥空间小的尴尬局面。
二三线城市综合体运营盈利模式与案例分析
二三线城市综合体运营盈利模式与案例分析随着国内经济的不断发展和城市化的加速推进，二三线城市的综合体运营也日益成为热门话题。
综合体作为商业地产的重要形态之一，融合了购物中心、住宅、办公楼等多种功能，成为了城市商业生活的重要场所。
然而，二三线城市综合体的运营盈利模式与一线城市存在一些差异，本文将对二三线城市综合体的运营盈利模式进行分析，并结合实际案例进行具体分析。
一、盈利模式分析：1.租金收入：综合体运营商通常会将商铺出租给品牌商家，通过收取租金来获取收益。
而在二三线城市，租金收入相对较低，因此需要在商户的选择上更加谨慎，选择具有一定品牌影响力和市场竞争力的商户，以保证租金的稳定收入。
2.销售提成：综合体通常会与商户签订销售提成协议，将商户销售额的一部分作为提成收取。
这一模式可以激励商户提高销售额，从而提高综合体的盈利能力。
在二三线城市，销售提成通常会比一线城市更加灵活，根据市场情况和商户实际情况进行调整。
3.场地租赁：综合体内一些辅助设施，如广告牌位、场地租赁等也可以成为综合体的盈利来源。
这一模式可以通过与企业合作进行广告合作，将一些闲置场地进行租赁，从而增加综合体的收入。
4.品牌合作：综合体可以与品牌商家进行合作，通过品牌授权、特许经营等方式，获取一定的品牌合作费用。
在二三线城市，品牌合作费用较少，需要根据市场需求和品牌影响力进行相应调整。
二、综合体运营盈利案例分析：以某二线城市A综合体为例，该综合体地处城市中心地带，集购物、餐饮、娱乐于一体。
1.租金收入：该综合体通过将商铺出租给本地和跨市品牌商家，稳定了租金收入。
同时，对于重点商户，综合体采取了积分制度，根据销售额和商户综合评分进行积分，并根据积分情况给予一定的租金优惠，以增加商户对该综合体的忠诚度。
2.销售提成：该综合体与商户签订销售提成协议，将商户销售额的一部分作为提成收取。
综合体还设置了销售竞赛，对销售额排名靠前的商户给予一定奖励，以激励商户提高销售额。
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位置：
14
项目数据汇总
地理位置 总建筑面积
商建面积
伍家岗沿江大道特166号 47㎡
20万㎡ 五星级酒店 智能化写字楼 购物中心 国际影院 大型餐饮 体育健身 大型电玩
分布业态
开业时间
2010.11.29
15
各楼层主力店落位情况
楼层 主力店 万达百货 步行街 1F 大玩家超乐场 国美电器 皇冠假日酒店 万达百货 2F 大歌星KTV 皇冠假日酒店 国美电器 万达百货 奇乐儿儿童城 于襄阳两大传统商圈之一的解放路商圈内，长征路与丹江路的交汇点，人流集中， 商业繁荣。
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项目概况
地址 开发商背景 开业时间 营业面积 门口停车场 楼高 内部设施 经营状况 租金收取 外部装修
襄樊长征路36号 襄樊市华洋堂百货有限公司 2012.9.10 40000帄方米左右 3100帄方米 42米 中央空调，红外线防盗系统，原装进口三菱双向自动扶梯、客梯、观光梯 装修陈旧，一定程度上影响了客流量，但在襄阳的商业地位不容小觑 商厦提取销售额的20%—30%利润点，业态不同，提点不同 全玻璃幕墙，但外观略显陈旧
建筑形态
核心业态 经营模式
购物综合体+酒店式公寓
大型连锁超市、电影院、特色餐饮、大型专业店，品牌服饰等 纯租金模式
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项目区位图
卓悦广场位于宜昌市黄金 地段，北邻云集隧道，南依宜 昌长途车站，背靠宜昌火车站， 与国贸隔街相望 。
4
入驻商家
楼层
已入驻商家
B1 F1
武商量贩超市
ZARA、Pull&Bear、Bershka、ZARA HOME、 Stradivarius、VERO MODA、SELECTED、 Paparou、KFC ZARA、ONLY、La Chapelle、Modifier、Honeys、 Hotwind、FION、ELLE、SATCH、韩国 LOCK LOCK、屈臣氏 La Chapelle、PEACEBIRD、Unisex
数字国贸： 20亿——2010年，国贸集团实现销售收入20亿元，同比增长18%； 2.5亿——国贸集团15年来累计纳税2.5亿元； 2.28亿——2011年，国贸集团投资2.28亿元，加快构建现代产业体系； 500万——国贸集团15年累计慈善捐款500万元； 400万——2011年国贸投资400万元用于信息化建设；
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外围人、车流动线
充分利用地块沿主干 道较长展开面的优势， 在项目两端设置广场， 很好的引导了人流，创 造了不错的商机。
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宜昌万达广场
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项目概述
地理区位： 宜昌万达位于宜昌伍家岗区 ，沿江大道与夷陵大道之间。东邻万寿路、南依沿江大道、北靠
位置： 地处广州副中心，白云新城，广州市白云区旧机场，距市中心8KM
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3F帄面图
3F： 时尚男女装 儿童游乐
异国特色餐饮
潮流饰品
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4F帄面图
4F： 时尚餐饮 时尚电玩 柏斯琴行 时尚水吧
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5F帄面图
5F： 潮流量贩KTV 西餐 特色中餐
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6F帄面图
6F： 金逸国际影城
品牌快餐、风味小吃、 特色火锅
地方特产 特色冰激凌、 时尚水吧
位置： 地处广州副中心，白云新城，广州市白云区旧机场，距市中心8KM
市建设的重要区域。
建筑指标：项目总用地面积22740万㎡，总建筑面积71431㎡。
轨道交通：公交 7路、8路、9路、11路、13路经过此地。 8KM 地处广州副中心，白云新城，广州市白云区旧机场，距市中心
发展概况：该路段属于荆州商业的核心区域，云集国际及国内的众多顶级品牌，近千家吃、穿、用门店，是 整个荆州品牌最多、类别最全、消费最集中的商业步行街之一。
胜利一路、西至夷陵大道。
建筑指标：项目总用地面积8.49万㎡，总建筑面积47万㎡。
轨道交通：公交 1路、2路、4路、103路经过此地，紧邻宜昌港客运站。 地处广州副中心，白云新城，广州市白云区旧机场，距市中心 8KM
发展概况：该区属于伍家岗和西陵区交接的门户地带，周边建成及在建大型居住区众多，路网发达，交通便 利，是城市发展与建设的重要区域之一。
•商场整体的推广活动做得很充足，有完善的网站系统，自身的DM广告、杂志； 劣势：
•建筑有些过时，商场内部装修略显老旧，人流动线受建筑布局的影响；
•在各大新兴商圈的夹击下，一部分客户被分流了； •商场以服装，珠宝，化妆品为主，娱乐、餐饮相对缺乏，业态相对单一；
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宜昌国贸
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开发商简介
宜昌国贸集团是鄂西渝东规模最大、实力最强的现代商业集团。经过多年发展，集团已形成百货、农业、 旅游、物流、酒店餐饮、文化、房地产等七大产业抱团发展的良好格局。集团旗下拥有优质企业近30家，在岗 员工6000余人，综合实力位居全省同行前列，在鄂西渝东遥遥领先。
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柏斯琴行、欢乐动漫城、皇家大厨焖锅
唛霸KTV 金逸国际影城、可丽爱甜品店
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1F帄面图
1F: 国际时装品牌 个人用品超市 国际餐饮，时尚咖啡 时尚数码，潮流饰品
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2F帄面图
2F：
国际时装 时尚箱包 时尚男女装 国际运动 国际餐饮 潮流家居、饰品
位置：
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项目数据汇总
地理位置 业态组合 开业时间 占地面积 建筑面积 商业面积 停车位 4F 荆州市沙市区北京中路与江汉路交汇处 购物、休闲、娱乐、餐饮、文化、旅游 2008年12月 22740㎡ 71431㎡ 56000㎡ 300个 星级影院、美食广场、特色餐饮店、电玩中心、 儿童乐园、美容美发、健身房 运动服装及用品、男女休闲装、女性内衣、家居 床用、美容院 女性服饰、内衣生活馆、精美饰品、情侣服饰、 特色餐饮 高档休闲男女装、成熟女装、职业女装、化妆品、 珠宝、饰品、皮鞋皮具 停车场
3F 楼层
2F
1F
-1F
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楼层分布图
一楼以“名店”为主题，主要定位为中 高档品牌名店，业态包括特色美食、服饰、 化妆品、鞋类皮包、珠宝。 配套服务：银行、自动取款机、服务台、 电影售票处。
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餐饮
美佳华广场餐饮业经营较好，汇聚 众多风味美食：日韩料理、西餐、川菜、 粤菜，糕点以及快餐，丰富了当地人的生 活需求。
开业时间 停车位 绿化率 / 容积率 主力店
2012.5 252个 20% / 4.60 KFC、武商量贩超市（8000㎡）、ZARA（4000㎡湖北区最大旗舰店）
商业定位
宜昌核心商业区的第一座室内步行街式购物广场
集商业金融、文化娱乐、行政办公、居住为一体的综合商业项目
经营概况 户数
目前各商铺商超已经投入营业，部分在进行品牌调整 总户数295户 ，当期户数295户
定位 高端精品百货 丰富百姓生活 都市时尚女性 运动休闲
宜昌国贸宣传片6分
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代表项目——宜昌商场
主营：时尚百货馆、商务男装馆、现代女装馆、折扣休闲馆
宜昌商场成立于1983年，与国贸大厦隔街相望。2004年改造重张后定位于大众百货，实 行“市场化经营、品牌化管理”，主营低、中档品牌和商品。
宜昌商场便捷舒适的购物环境、实惠低廉的商品价格满足了普通工薪阶层的时尚需求，
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核心产业——零售
百货零售是国贸集团的核心主业，国贸集团拥有国贸大厦、宜昌商场、丹尼斯购物广场、新世界 购物广场四大百货店，四大卖场同处宜昌最繁华的夷陵广场周围，共同组成总营业面积逾11万帄方米、 区域市场份额突破75%、三峡区域首屈一指的核心商圈。
名称 国贸大厦 宜昌商场 丹尼斯广场 新世界广场
宜昌卓悦广场
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宜昌卓悦广场
宜昌卓悦广场由一幢裙楼和两幢塔楼组成，总占地面积1.28万帄米。广场由6层的商业裙楼、 21层的酒店式公寓、14层的写字楼，3层的地下室组成，是宜昌核心商业区的第一座室内步行街 式购物广场。
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项目概况
地理位置
开发商 商业规模
位于宜昌市西陵区，国贸大厦对面
宜昌卓越投资开发有限公司 总建筑面积7.3万帄米，其中商业面积4万帄米、酒店式公寓2.5万帄米、写字 楼1万帄米
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入驻品牌
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国际精品馆
时尚莎莎、瑾泉、欧菲姿、梦妆、雅漾、珀莱雅、自然堂、泊美、ZA、 卡姿兰、欧珀莱、兰蔻、美宝莲、羽西、悠莱、DHC、佰草集、丸美、天奴 、周大福、周生生、瑞士西马、CARSYDA珈仕达 等。
广告宣传
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襄阳华洋堂
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项目简介
襄阳华洋堂是一家集购物、娱乐、休闲等多功能为一体的现代化综合百货商场。自2002
年入驻襄阳以来，引进各类世界知名品牌400余个，成为襄阳地区时尚高端百货商场，引领襄
阳时尚发展潮流。几年来，通过自身的不断努力发展，已成为襄阳传统的商业百货老大，是世 界知名品牌进驻襄阳首选店。
被誉为普通市民的“购物天堂”。
地理位置 开业时间 经营面积 4F
宜昌东山大道108号 2004年 1.5万㎡ 羊毛衫、内衣裤袜、休闲折扣、五金建 材、钢琴乐器 少女装、淑女装、老年装、羽绒服、整烫 间 商务男装、休闲男装、童装世界、家居床 品、面料制衣 超市、钟表、医药、通讯、珠宝、化妆品
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大歌星KTV
以小包间为主，设施齐全，成为当地首屈一指的 娱乐中心。