城市综合体案例对比(华贸中心及银泰中心)
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➢ 客房数量：237间
➢楼层： 34-49层柏悦酒店，59—63层酒店 配套
功能分区 柏悦酒店客房： 34F-49F 酒店配套： 59F-63F ➢大堂——63F（顶层） ➢SPA——59F ➢会议室——60F ➢餐厅——61F ➢酒吧——62F
竖向交通 ➢ 首层独立大堂，3部专享电梯 ➢ 电梯直达顶层的酒店大堂，不可去往
城市综合体案例对比 4
一、北京银泰中心
项目概况
地标性城市综合体项目，物业涵盖住宅、酒店、商业和办公等，配比为 22%、12%、11%、55%
项目物业配比: ✓酒店： 31,700平方米 ✓公寓： 58,400平方米 ✓商业配套： 30,300平方米 ✓办公楼A： 72,300平方米 ✓办公楼B： 72,500平方米 物业配比：住宅22% ，酒店12% ，商业11% ，办公55%
一、北京银泰中心
主楼功能布局
中央主楼为酒店公寓楼，共63层，高249.9米，为长安街沿线最高建筑，由柏悦酒店 和极品酒店服务式公寓柏悦府、柏悦居等组成
✓功能区按楼层严格区分，并将酒店配套至于顶层，让人们可以利用银泰中心这个长安街的制高点， 欣赏到整个北京和现代化的CBD,这不仅为建筑增加了亮点，也真正体现了地标性建筑的作用
➢第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的 全球领先房地产服务提供商，为客户提供综合性 的地产服务包括写字楼、商铺、住宅、酒店式服 务公寓、估价、物业管理、资产管理、投资、市 场研究及开发顾问、市场传讯服务。公司于 1855 年创立，引领业界之先，目前已在美洲、欧洲、 亚太、非洲和中东各地设立了200家办事处及联营 机构。
城市综合体案例对比 8
一、北京银泰中心
主楼首层布局 通过不同的入口设置及专属电梯，实现人群分流
城市综合体案例对比 9
一、北京银泰中心
物业运营模式
柏悦酒店—提升项目档次
经营模式：引入中国第一家柏悦酒店， 借助柏悦品牌提升项目档次；是其在 中国唯一参与投资并全盘管理的酒店 项目
规划情况
➢ 建筑面积：37018平米
一、北京银泰中心
项目概况
公司团队实力雄厚，项目具有强大的资源整合能力
公司团队： • 开发商：北京银泰置业有限公司 • 全盘物业管理公司：凯悦国际酒店集团 • 写字楼物业管理公司：第一太平戴维斯物业顾问(北京)有限公司
➢美国凯悦国际酒店集团是世界知名的 跨国酒店集团，是五星级豪华商务酒店， 其遍布全世界43个国家，共有213间凯 悦酒店及度假酒店。
城市综合体案例对比
城市综合体案例对比 1
案例对比要点
研究目的：
选取典型案例“北京银泰中心”和“北京华贸中心”，通过对比分析得出城市综合体“垂直布局”与 “平面布局”的不同开发逻辑。
对比要点：
•相同点：
1.地段：核心城市的核心地段 2.交通：项目所在地交通系统发达 3.规划布局原则：各功能合理布局、均衡发展、相互依存、相互促进且互不干扰 4.销售节奏与运营模式：对外销售与自持运营相互配合，缓解部分开发压力 5.管理模式：专业化的管理运营团队，统一运营，最大限度的整合和共享资源 6.创新：勇于创新，形成自己的价值内核和品牌效应
•不同点：
功能布局：结合项目自身的条件，打造不同的功能布局模式，即“垂直布局”与“平面布局”，形成自 己的品牌影响力。
城市综合体案例对比 2
一、北京银泰中心
项目概况
位于CBD核心区，涵盖酒店、写字楼、公寓、商业等多项功能，中央主楼 高249.9米，共63层，是长安街上的最高建筑
项目区位：位于建国门外大街2号，北京中央商务区 (CBD)核心，北临长安街，东接三环路，国贸南侧，长 东长安街 安街与东三环交汇处，毗邻金融街和四大使馆区。 位于CBD核心区域。
•柏悦居： 7-33层精装修酒店服 务式公寓，共216套，建面 39212平米
商业：地下一层至地上3层， 裙房连接3栋塔楼，总面积 52,199平方米
VIP俱乐部： 地上5层，会议、 餐饮
会所： 地上6层，游泳、健身
物业配比：住宅22% ，酒店12% ，商业11% ，办公55%
城市综合体案例对比 7
5F\6F会所，俱乐部
B1-3F商业配套
Biblioteka Baidu中心入口
银泰大厦
✓双入口设置，联通商业， 与写字楼形成动静分区
中心入口
写字楼
写字楼
写字楼 独立入口
写字楼 独立入口
地下共4层，地下三层和四层 是车库，共1600个。地下一 层和二层是商业。
城市综合体案例对比 6
一、北京银泰中心
项目功能布局 项目包含2栋写字楼和1栋综合布局的主楼，三栋大楼呈品字形
➢北京银泰置业有限公司隶属中国银泰投资有限公司，主 要产业包括：房地产投资、大型商业百货业、能源产业及 酒店业，还从事资本经营、资产托管、股权投资、投资咨 询、基础设施开发建设等业务，与国内外数百家客商建立 了长期稳固的业务关系，目前公司总资产为1100亿元人 民币。 下属企业有银泰置地集团、银泰百货集团、银泰控股股份 有限公司、北京银泰置业有限公司等。
•中国人保财险写字楼
186m
柏悦酒 店配套
柏悦府
柏悦 酒店
249.9m
•银泰写字楼
186m
柏悦居
Park Life 都市时尚 生活中心
写字楼：两栋44层办公楼，每 栋地上面积约7.2万平米，标准 层1849平米（层高4米）
银泰大厦
•柏悦府： 主楼50—58层21套， 建面17410平米
•柏悦酒店：34-49层，59—63 层酒店配套，237间客房，建 面4万平米
银泰中心
国贸中心
国贸桥
东三环
基础数据 : ✓基地面积： 31,305平方米 ✓建筑总面积： 350,000平方米 ✓地上建筑总面积： 265,300平方米 ✓地下建筑总面积： 84,700平方米 ✓大楼覆盖率： 46% ✓绿化覆盖率： 21% ✓容积率： 8 ✓建筑形态：超高层
城市综合体案例对比 3
项目开发节奏:
2003年9月10日
2005年12月16日
2005年12月26日
2007年8月
2008年10月18日
开工日期
住宅首次开盘时间
写字楼开盘时间
竣工日期
商业开业时间
城市综合体案例对比 5
一、北京银泰中心
项目平面布局
银泰中心的规划设计将功能与自身特点相结合，同时做到由内而外与由外而内的相互 协调。项目整体由3栋相互独立又相互联系的超高层大楼构成
➢楼层： 34-49层柏悦酒店，59—63层酒店 配套
功能分区 柏悦酒店客房： 34F-49F 酒店配套： 59F-63F ➢大堂——63F（顶层） ➢SPA——59F ➢会议室——60F ➢餐厅——61F ➢酒吧——62F
竖向交通 ➢ 首层独立大堂，3部专享电梯 ➢ 电梯直达顶层的酒店大堂，不可去往
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一、北京银泰中心
项目概况
地标性城市综合体项目，物业涵盖住宅、酒店、商业和办公等，配比为 22%、12%、11%、55%
项目物业配比: ✓酒店： 31,700平方米 ✓公寓： 58,400平方米 ✓商业配套： 30,300平方米 ✓办公楼A： 72,300平方米 ✓办公楼B： 72,500平方米 物业配比：住宅22% ，酒店12% ，商业11% ，办公55%
一、北京银泰中心
主楼功能布局
中央主楼为酒店公寓楼，共63层，高249.9米，为长安街沿线最高建筑，由柏悦酒店 和极品酒店服务式公寓柏悦府、柏悦居等组成
✓功能区按楼层严格区分，并将酒店配套至于顶层，让人们可以利用银泰中心这个长安街的制高点， 欣赏到整个北京和现代化的CBD,这不仅为建筑增加了亮点，也真正体现了地标性建筑的作用
➢第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的 全球领先房地产服务提供商，为客户提供综合性 的地产服务包括写字楼、商铺、住宅、酒店式服 务公寓、估价、物业管理、资产管理、投资、市 场研究及开发顾问、市场传讯服务。公司于 1855 年创立，引领业界之先，目前已在美洲、欧洲、 亚太、非洲和中东各地设立了200家办事处及联营 机构。
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一、北京银泰中心
主楼首层布局 通过不同的入口设置及专属电梯，实现人群分流
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一、北京银泰中心
物业运营模式
柏悦酒店—提升项目档次
经营模式：引入中国第一家柏悦酒店， 借助柏悦品牌提升项目档次；是其在 中国唯一参与投资并全盘管理的酒店 项目
规划情况
➢ 建筑面积：37018平米
一、北京银泰中心
项目概况
公司团队实力雄厚，项目具有强大的资源整合能力
公司团队： • 开发商：北京银泰置业有限公司 • 全盘物业管理公司：凯悦国际酒店集团 • 写字楼物业管理公司：第一太平戴维斯物业顾问(北京)有限公司
➢美国凯悦国际酒店集团是世界知名的 跨国酒店集团，是五星级豪华商务酒店， 其遍布全世界43个国家，共有213间凯 悦酒店及度假酒店。
城市综合体案例对比
城市综合体案例对比 1
案例对比要点
研究目的：
选取典型案例“北京银泰中心”和“北京华贸中心”，通过对比分析得出城市综合体“垂直布局”与 “平面布局”的不同开发逻辑。
对比要点：
•相同点：
1.地段：核心城市的核心地段 2.交通：项目所在地交通系统发达 3.规划布局原则：各功能合理布局、均衡发展、相互依存、相互促进且互不干扰 4.销售节奏与运营模式：对外销售与自持运营相互配合，缓解部分开发压力 5.管理模式：专业化的管理运营团队，统一运营，最大限度的整合和共享资源 6.创新：勇于创新，形成自己的价值内核和品牌效应
•不同点：
功能布局：结合项目自身的条件，打造不同的功能布局模式，即“垂直布局”与“平面布局”，形成自 己的品牌影响力。
城市综合体案例对比 2
一、北京银泰中心
项目概况
位于CBD核心区，涵盖酒店、写字楼、公寓、商业等多项功能，中央主楼 高249.9米，共63层，是长安街上的最高建筑
项目区位：位于建国门外大街2号，北京中央商务区 (CBD)核心，北临长安街，东接三环路，国贸南侧，长 东长安街 安街与东三环交汇处，毗邻金融街和四大使馆区。 位于CBD核心区域。
•柏悦居： 7-33层精装修酒店服 务式公寓，共216套，建面 39212平米
商业：地下一层至地上3层， 裙房连接3栋塔楼，总面积 52,199平方米
VIP俱乐部： 地上5层，会议、 餐饮
会所： 地上6层，游泳、健身
物业配比：住宅22% ，酒店12% ，商业11% ，办公55%
城市综合体案例对比 7
5F\6F会所，俱乐部
B1-3F商业配套
Biblioteka Baidu中心入口
银泰大厦
✓双入口设置，联通商业， 与写字楼形成动静分区
中心入口
写字楼
写字楼
写字楼 独立入口
写字楼 独立入口
地下共4层，地下三层和四层 是车库，共1600个。地下一 层和二层是商业。
城市综合体案例对比 6
一、北京银泰中心
项目功能布局 项目包含2栋写字楼和1栋综合布局的主楼，三栋大楼呈品字形
➢北京银泰置业有限公司隶属中国银泰投资有限公司，主 要产业包括：房地产投资、大型商业百货业、能源产业及 酒店业，还从事资本经营、资产托管、股权投资、投资咨 询、基础设施开发建设等业务，与国内外数百家客商建立 了长期稳固的业务关系，目前公司总资产为1100亿元人 民币。 下属企业有银泰置地集团、银泰百货集团、银泰控股股份 有限公司、北京银泰置业有限公司等。
•中国人保财险写字楼
186m
柏悦酒 店配套
柏悦府
柏悦 酒店
249.9m
•银泰写字楼
186m
柏悦居
Park Life 都市时尚 生活中心
写字楼：两栋44层办公楼，每 栋地上面积约7.2万平米，标准 层1849平米（层高4米）
银泰大厦
•柏悦府： 主楼50—58层21套， 建面17410平米
•柏悦酒店：34-49层，59—63 层酒店配套，237间客房，建 面4万平米
银泰中心
国贸中心
国贸桥
东三环
基础数据 : ✓基地面积： 31,305平方米 ✓建筑总面积： 350,000平方米 ✓地上建筑总面积： 265,300平方米 ✓地下建筑总面积： 84,700平方米 ✓大楼覆盖率： 46% ✓绿化覆盖率： 21% ✓容积率： 8 ✓建筑形态：超高层
城市综合体案例对比 3
项目开发节奏:
2003年9月10日
2005年12月16日
2005年12月26日
2007年8月
2008年10月18日
开工日期
住宅首次开盘时间
写字楼开盘时间
竣工日期
商业开业时间
城市综合体案例对比 5
一、北京银泰中心
项目平面布局
银泰中心的规划设计将功能与自身特点相结合，同时做到由内而外与由外而内的相互 协调。项目整体由3栋相互独立又相互联系的超高层大楼构成