房地产评估报告最终结果要点

房地产估价报告

项目名称：银川市金凤区西苑小区住宅

委托方：张永军

估价方：银川万达房地产评估有限公司

估价人员：吴建勇12010246186 吴建超 12010246170

谢等弟12010246177 王丽君12010246157

卢晓倩12010246166 马艳娟12010246171

张亮 12010246153

估价作业日期：2013年1月1日--2013年1月3日

估价报告编号：万达房估字[2013]第0435号

目录

致委托方函 (3)

估价师声明 (4)

估价的假设和限制条件 (5)

房地产估价结果报告 (6)

一、委托方 (6)

二、估价方 (6)

三、估价对象 (6)

四、估价目的 (6)

五、估价时点 (6)

六、价值定义 (7)

七、估价依据 (7)

八、估价原则 (8)

九、估价方法 (8)

十、估价结果 (8)

十一、估价作业日期 (8)

十二、估价报告应用的有效期 (8)

十三、估价人员 (9)

房地产估价技术报告 (10)

一、个别因素分析 (10)

二、区域因素分析 (11)

三、市场背景分析 (11)

四、最高最佳使用分析 (12)

五、估价方法选用 (12)

六、估价测算过程 (15)

七、估价结果确定 (18)

附件

致委托方函

张永军先生：

承蒙委托，我公司于2013年1月1日至1月3日，对位于银川市金凤区，建筑面积为83.13m2西苑小区3号楼3单元301室进行市场价格评估，为您出售房屋提供参考依据。

估价人员根据估价目的，遵照我国相关的法律、法规和制度，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对该部分房地产在估价时点(基准日)的客观合理价值进行了评定估算，最终确定估价对象在估价时点的客观合理价值(总价值)为人民币43.07万元（大写金额为肆拾叁万零七百圆人民币）

吴建勇建房估证字[2005]035号

估价的假设和限制条件

一、本项估价的假设条件

1.本报告在评估过程中，假设委估房地产为商业用途，在未来剩余使用年限内不改变房地产用途。

2.假设委估房地产产权合法，没有产权纠纷。

3.假设委估房地产现状满足所采用的城市规划、用途管制和限制条件，另有说明的除外。

二、本项估价的限制条件

1.本报告有关资料由委托方提供，未对资料的真实性进行核实，如因资料不实而导致估价失实、失误和错误，责任不在估价方和估价人员。

2.本报告仅供委托方购买该房地产提供参考依据用，不对其他用途负责。

3.本报告未考虑抵押、担保、出租等他项权利对委估对象实际价格的影响。

4.实地查勘时，对房屋仅进行一般性察看，并未进行结构性测试，不可能确定其内部缺损。

5.本报告中的建筑面积按《房屋所有权证存根》所载数据计。

6.未经本评估单位同意，评估报告的全部或任何一部分内容不得使用其他与本次项目无关的任何公开文件、通告或报告中，也不得以任何形式公开发表。

7.房地产估价报告备查编号：万达房估字[2013]第0435号。

8.本报告一式五份，四份提交委托方，一份留存评估公司。

银川市金凤区西苑小区房地产估价结果报告

一、委托方

委托方：张永军

地址: 银川市金凤区西苑小区3号楼3单元301室

联系电话：*************

二、估价方

机构名称：银川万达房地产评估有限公司

单位住址：银川市怀远路号18号

法定代表人：吴建超

联系电话：*************

三、估价对象

估价对象坐落于银川市金凤区西苑小区3号楼3单元301室，为框架剪力墙结构，总建筑面积为83.13 m2。本次评估范围房屋具备天然气、暖气、水、电等生活设施。

估价对象建成于2000年初，维护保养情况较好，成新率为87%。该估价对象所处住宅小区东至正源南街，南至黄河东路，西至丽园巷，北至祥安巷。该区域的各种基础配套设施及生活服务设施较为齐全。

四、估价目的

为出售该房产提供价格参考依据。

五、估价时点

2013年1月1日。

六、价值定义

本报告提供的价格是估价对象在估价期日、在本报告的全部限制条件下、银川市房地产市场自由开放、完全竞争状态下的公开市场价值。所谓公开市场价值是在公开市场最可能形成的价格；采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价值应是公开市场价值。

委估房地产的价格定义为：建筑物为框架剪力墙结构，用途为住宅，经济耐用年限为70年，已使用12年，尚可使用58年；委估宗地法定使用年限为50年(从2000年11月到2050年11月)，即委估宗地剩余使用年限为38年。按房地产收益的稳健性原则，该房地产的收益年限按剩余使用年限38年计的市场价格。

七、估价依据

（一）行为依据

《委托评估函》。

（二）法律法规依据

1.《中华人民共和国土地管理法》。

2.《中华人民共和国城市房地产管理法》。

3.《房地产估价规范》（GB／T 50291－1999）。

4.《城镇土地估价规程》(GB/T 18508-2001)。

5. 地方人民政府及有关部门颁布的法规文件。

（三）产权依据

《房地产权证》银房权证字第7894号．

（四）其他依据

(1)《评估约定书》

(2)估价人员实地勘查所获取的关于估价对象的现场资料;

(3)本公司掌握的有关资料。