住宅小区修建性详细规划(含图)

1.5.4社区——
一、概念解读
社区概念最早是由费孝通引入我国的，但社区 真正得到关注和发展还是近些年的事情。
社区的含义很丰富，简单地讲，社区是指“聚 居在一定地域范围内的人们所组成的社会生活 共同体”。
德国社会学家腾尼斯提出社区形成的四个条件：
• 有一定社会关系；
• 在一定地域内相对独立；
• 有比较完整的公共服务设施；
2.1.2.2日照间距：在住宅群体组合中，为保证 每户都能获得规定的日照时间和日照质量而要求 住宅长轴外墙之间保持一定的距离。
日照间距系数=L/（H1+H2-h）
L—前后两排房屋外墙面之间的垂直距离 H1—遮挡房屋建筑高度（从室外地坪至坡屋顶檐口或女儿墙上沿） H2—室外地坪高度 h—北侧房屋一层窗台上沿设计高度
住宅小区修建性详细规划
一、 概念解读
一、概念解读
什么是修建性详细规划？ 总体规划、详细规划、城市设计的关系
什么是住宅小区？ 居住区、居住小区（住宅小区）、社区、邻里单元
什么是居住用地？ 城市用地、居住用地、住宅用地的关系
一、概念解读
1.1规划编制体系（层次）
• 城乡规划包括城镇体系规划、城市规划、镇规 划、乡规划和村庄规划
公建的配套建设最主要的是要与其所服务的人 口规模相对应，才可能既方便居民使用又发挥 各配建项目的最大经济效益和社会效益。
千人指标——即居民每千人拥有的各项公共服 务设施的建筑面积和用地面积。
二、居住区主要用地规划要点
居住区公共服务设施分级配建表
类 别
项
目
居住 区
小区 组团
类 别
项
目
教 托儿所
适用：对日照要求较弱的南方地区
2.1.1.3点群式——
优点：日照和通风 条件较好，对地形 的适应能力强，可 利用边角余地
缺点：是外墙面积 大，太阳辐射较大， 视线干扰较大，识 别性较差
二、居住区主要用地规划要点
二、居住区主要用地规划要点
2.1.2住宅设计技术要求 2.1.2.1住宅间距 正面间距：按照不同方位日照间距折减系数计算。
二、居住区主要用地规划要点
日照间距特定情况下的规定
老年人居住建筑不应低于冬至日满窗日照2小时 的标准。
在原设计建筑外增加任何设施不应使相邻住宅 原有日照标准降低。
旧区改建的项目内新建住宅日照标准可酌情降 低，但不应低于大寒日满窗日照1小时的标准。
二、居住区主要用地规划要点
2.1.2.3住宅层数的相关规定
• 城市规划分为总体规划和详细规划 • 详细规划根据不同的需要、任务、目标和深度
要求，分为控制性详细规划（简称控规或控详） 和修建性详细规划（简称详规或修规） • 修建性详细规划应当符合控制性详细规划
——《中华人民共和国城乡规划法》
一、概念解读
1.2详细规划的任务
• 控规：在城市规划区内，应根据旧区改建和新 区开发的需要，编制控制性详细规划，作为城 市规划管理和综合开发、土地有偿使用的依据。
二、居住区主要用地规划要点
侧面间距
• 条式住宅：多层之间不宜小于6m(侧面有窗时 不宜小于8m)；高层 与各种层数（低层、多层、 高层）住宅之间不宜小于13m；
• 高层塔式住宅、 多层和中高层 点式住宅与侧 面有窗的各种 层数住宅之间 应考虑视觉卫 生因素，适当 加大间距。
▲多层条式住宅间距
二、居住区主要用地规划要点
二、居住区主要用地规划要点
不同城市的日照间距标准 镇江
镇江市地处长江中下游，属于第Ⅲ气候区（夏热冬冷地区）
二、居住区主要用地规划要点
不同城市的日照间距标准
建筑气候区划
Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅶ 气候区
大城市 中小城市
Ⅳ气候区
Ⅴ、
Ⅵ气
大城市 中小城市 候区
日照标准日
日照时数（h）
≥2
有效日照时间带（h）
1.9.4公共绿地——满足规定日照要求、适于安 排游憩活动设施、供居民共享的集中绿地。包括 居住区公园、小区小游园、组团绿地及其他块状、 带状绿地等。
1.10居住区用地平衡
居住区用地平衡控制指标（%）
用地构成 住宅用地（R01） 公建用地（R02） 道路用地（R03） 公共绿地（R04） 居住区用地（R）
一、概念解读
1.9居住用地构成
1.9.1住宅用地——包括住宅建筑基底占地及其 四周合理间距内的用地（包括宅间绿地、宅间小 路、住宅内院等）。
1.9.2公共服务设施用地（公建用地）——与居 住人口规模相对应的配建公共设施用地，包括建 筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。
1.9.3道路用地——居住区道路、小区路、组团 路及非公建配建的居民汽车地面停放场地。
• 泛指：不同居住人口规模的居住生活聚居地。 • 特指：城市干道或自然分界线所围合，并与居
住人口规模30000-50000人相对应，配建有一 整套较完善的、能满足该区居民物质文化生活 所需的公共服务设施的居住生活聚居地。
——《城市居住区规划设计规范》 居民日常生活所需基本可以在居住区内得到解 决，居住区实际已具备小型城市的功能。
一、概念解读
1.8居住区用地分类
在城市用地中，居住用地作为城市四大类主要 用地之一
类别名称
居住用地
工业用地
道路广场 用地
绿地
分类代号
R
M
S
G
占建设用地比 例（%）
20-32
15-25
8-15 8-15
人均建设用地 指标（㎡/人）
18-28
10-25
7-15
≥9
居住用地占建设用地比例为20-32%，人均居住 用地指标为18-28㎡/人。
其 其它管理用房
注：①▲为应配建的项目；△为宜设置的项目。
它 防空地下室
②在国家确定的一、二类人防重点城市，应按人防有关规定配建防空地下室。
大寒日 ≥3
8~16
冬至日 ≥1
9~15
日照时间计算起点
底层窗台面
• 底层窗台面是指距室内地坪0.9m高的外墙位置。
• 大城市：50万人以上，中小城市：50万人以下
镇江市属于第Ⅲ气候区，应按大寒日日照不小于2小时标准计 算日照间距系数为1.34，现行标准为新区建设1.34，旧区改建 1.31（大寒日日照不小于1小时标准）。
一、概念解读
1.5.2居住小区——
一般称小区或住宅小区，是被城市道路或自然 界限（如河流、山体、廊道等）所围合，与居 住人口规模10000-15000人相对应，配建有一套 能满足该区居民基本物质文化生活所需的公共 服务设施的居住生活聚居地。
1.5.3居住组团——
一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居 住人口规模1000-3000人相对应，配建有居民所 需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。
• 50年代末按照苏联的小区理论先后建设了不少 居住小区，并且一直延用至今，影响深远，并 不断发展完善。近年来在国家建设部门的指导 下，我国居住区组织结构开始向多元化发展。
一、概念解读
1.6居住区规模等级
以人口和用地规模来表示，主要以人口规模为依 据划分为三个等级。
居住区
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小区
户数（户） 10000~16000 3000~5000
• 详规：修建性详细规划以上一个层次规划为依 据（一般开发地块都以控规为依据），将城市 建设的各项物质要素在拟建设开发的地区进行 项目安排和空间布置。
一、概念解读
1.3修建性详细规划的内容
•建设条件分析和综合技术经济论证； •建筑、道路和绿地的空间布局、景观规划设计，
布置总平面图 •对住宅、医院、学校和幼托等建筑的日照分析 •根据交通影响分析提出交通组织方案和设计； •市政工程管线规划设计和管线综合； •竖向规划设计； •估算工程量、拆迁量和总造价，分析效益投资。
二、居住区主要用地规划要点
2.1住宅用地规划设计要点 2.2公建用地规划设计要点 2.3道路用地规划设计要点 2.4公共绿地规划设计要点
二、居住区主要用地规划要点
2.1住宅用地规划设计要点
2.1.1住宅群体空间组织形式 ◇ 行列式 ◇ 周边式 ◇ 点群式
2.1.2住宅设计技术要求
2.1.1住宅群体空间组织形式 2.1.1.1行列式——
• 有相近的文化、价值认同感。
一. 居住区规划概述
1.5.5邻里单元
• 20世纪30年代，美国学者佩 里提出了“邻里单位”的概 念，以小学的服务半径控制 邻里单位的人口规模，并作 为组织居住区的基本形式和 构成城市的“细胞”。50年 代出引入我国，并在上海曹 阳新村的建设中得到体现。
上海曹杨新村总平面（1952）
住宅层级 层数
低层 1-3
多层 4-6
中高层 7-9
高层 ≥10
无电梯住宅不应超过六层。在地形起伏较大的地 区，当住宅分层入口时，可按进入住宅后的单程 上或下的层数计算。
十二层及其以上住宅每单元应设置两个电梯。
2.1.2.4住宅净密度控制（按不同气候区控制）
对于伊犁地区来说，住宅建筑净密度（住宅建筑 基底面积与住宅用地面积的比率%）最大值为— —低层35%，多层28%，中高层25%，高层20%，混 合层取两者的指标值作为控制指标的上下限
方位
0°~15° （含）
15°~30° （含）
30°~45° （含）
45°~60° （含）
＞60°
折减 值
1.00L
0.90L
0.80L
0.90L 0.95L
•正南向为0°，表中方位为正南向偏东、偏西的方位角。 •L为当地正南向住宅的标准日照间距（m）。 •仅适用于无其他日照遮挡的平行布置的条式住宅之间。
一、概念解读
1.4城市设计——
• 以城镇发展和建设中空间组织与优化为目的， 对包括人、自然和经济社会因素在内的城市形 体环境对象所进行的研究和设计
• 对应于规划的不同层次，城市设计分为总体规 划阶段城市设计、控制性详细规划阶段城市设 计和修建性详细规划深度的城市设计
一、概念解读
1.5居住区相关概念 1.5.1居住区——
居住区 50~60 15~25 10~18 7.5~18
100
小区 55~65 12~22 9~17 5~15
100
一、概念解读
组团 70~80 6~12 7~15
3~6 100
•通过平衡和控制居住区用地指标，来衡量居住 区规划设计是否科学、合理和经济。同时也是 规划方案审定的依据之一
二、居住区主要用地规划要点
二、居住区主要用地规划要点
2.2公建用地规划设计要点
2.2.1居住区公建配建的主要项目 2.2.2公建布置形式
◇沿街布置 ◇成片布置 ◇混合布置 ◇集约布置 2.2.3公共服务设施的服务半径
二、居住区主要用地规划要点
2.2.1居住区公建配建的主要项目及规模
居住区公建按照功能性质可以分为：教育、医 疗卫生、文体、商业服务、金融邮电、市政公 用和行政管理及其他等八类。
人口（人） 30000~50000 10000~15000
组团
300~1000 1000~3000
1.7居住区规划布局形式
•居住区—小区—组团 •居住区—组团 •小区—组团 •独立式组团 •居住区-小区 特点：强化小区的 整体性，强调小区 中心绿地或绿带的 统揽作用，弱化组团 空间的独立性
一、概念解读
变电室
开闭所
路灯配电室 市 燃气调 压站
政
高压水泵房 公共厕所
公
垃圾转运站 垃圾收集点
用 居民存车处 居民停车场、库
公交始末站
务 便民店 其它第三产业设施
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消防站 燃料供应站
金 银行 融 储蓄所 邮 电信支局 电 邮电所
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管 街道 办事处 理 市政管理机构(所) 及 派出所
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社 社区 服务中心(含老年人服务中心)
幼儿园
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养老院
小学
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区 托老所
育 中学
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残疾人托养所
医 医院(200-300床)
▲ -- --
服 治安联防站
疗 门诊所
▲ -- --
居(里)委会(社区用房)
卫 卫生站
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务 物业管理
生 护理院
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供热站或热交换站
文 化 体 育
文年活化动活中动心中)心(含青少年活动中心、老▲
文化活动站(含青少年、老年活动站) --
居民运动场、馆
△
居民健身设施(含老年户外活动场地) --
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综合食品店 商 综合百货店
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业
餐饮 中西药店
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服
书店 市场
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二、居住区主要用地规划要点
优点：日照通风条件较优越，利于管线敷设和 工业化施工；
缺点：但形式单调，识别性差。 使用范围较为广泛
2.1.1.2四周式——
二、居住区主要用地规划要点
特点：具有内向集中空间，便于绿化、利于 邻里交往、节约用地、防风防寒；
缺点：但东西向比例较大，转角单元空间较 差，有漩涡风、噪音及干扰较大、对地形的 适应性差等。