保利地产-核心能力分析
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保利地产核心能力分析
1
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目录
1
前言
2
行业特征
3
行业关键成功因素
4
行业核心能力
5
保利三大核心能力
6
保利三大需完善能力
2
前言
TCQ011129BJ(GBh)
认清行业本质，打造核心能力，保障持续经营
动荡的环境，严格的调控，激烈的竞争，多变的需求，使得地产成为高风险行业。为了
保证基业常青，地产企业必须锻造出持续发展的能力——核心竞争能力。
6
保利三大核心能力
战略预见能力，资本实力，市场研究能力
TCQ011129BJ(GBh)
行业 特征
完善 能力
关键 因素
自身 能力
通过将构成地产企业核心能力的基本条件与保利目前发展情况，资源拥有情况进行对比分 析，发现保利地产拥有三大核心能力，即：战略预见能力；市场研究能力；资本实力。
在企业未来的发展中应充分运用已有核心能力，实现企业的稳健，快速发展。
地域性
资本密 集性
开发项目与所在地的政策、法规、规划密切相关，具有浓厚的地域性，无法通 过“标准产品”向全国推销。
地产行业属于公认的资本密集行业。
形象模 大型地产公司逐步加强了品牌建设，但是形象不突出，品牌形象模糊。 糊
4
行业关键成功因 素
行业特征决定行业六大关键成功因素： 战略远见，创新，资源整合，市场研究，
抓住机会迅速扩张
02年9月，实行股份制改革，开始 战略转型。05年，晋身中国房地产品 牌价值五强，08年实现销售收入205亿。
主营业务增长率高 于同行优秀企业
成功抓住06-08的地产热潮, 主
单位:亿
500
亿
400
300 200
100
主营业务收入增长比较
200% 160% 120% 80% 40% 0%
8.2
城市平均销售额比较 8.1
进入市场，可迅速在不增加管理难度的基10
19
14
础上扩大规模。
0
保利
金地
资料来源：上市公司年报
13.7 30 万科
进入城 市个数 16
12
单个城
8
市销售
额
（亿） 4
0
10
保利三大需完善能力
TCQ011129BJ(GBh)
资源整合能力，创新能力，品牌建设能力
通过将构成地产企业核心能力的基本条件与保利目前发展状况，资源拥有情况进行对比分 析，发现保利地产三大能力存在不足，即：资源整合能力，创新能力，品牌建设能力。
自身 能力
土地没有库存成本，由政府垄断，其根据市场需求调节供应的行为决定了地价 的刚性。
地产行业对GDP的增长贡献大，与宏观经济保持一致的周期性，属政府重点调 控对象。
同质性
地产业技术含量低，无法通过技术领先形成差异化，导致竞争手段单一，价格 竞争不可避免。
“香港模式”流行，开发商将资金、土பைடு நூலகம்、设计、工程、物业管理、环境等多种 集成性 变量因素组合成自己的产品。
关键成 功因素
市场研究：全面市 场调研、把握个体 或群体需求、快速 反。
资源整合：充分利
用社会资源，形成 利益共同体。
地域性
5
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行业核心能力
六大关键成功因素对应地产企业六大核心能力： 战略预见能力，创新能力，资源整合能力，市场研究能
力，资本实力，品牌建设能力
企业无法控制政策环境、市场环境的变化，只有通过完善和提升内部能力才能有效把握市 场机会，适应环境的变化，提高生存能力。
保利收 入 金地收 入 万科收 入 保利增 长率
金地增 长率 万科增 长率
营业务的增长率远高于同行企业,企
0
-40%
业迅速做大。
2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年
*选取08年销售额100亿以上在沪深两市上市的地产企业为对比分析。
资料来源：上市公司年报
8
保利三大核心能力
资金运营，品牌建设
土地垄断性、周期性
战略远见：预先把
握经济周期，政策
调控方向，才能逢
低买入土地，逢高
品牌建设：品牌建 设关系未来，需投
卖出产品，保障安 全。
创新：技术无法垄 断，创新速度及创
入资金系统建设。
新能力可超越对手。
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行业 特征
完善 能力
关键 因素
自身 能力
资本实力：资本需 求量大，需要较强 融资能力，加快资 金周转速度。
核心能力的打造应当是有目的，有针对性，系统的过程，其过程可以概括为以下动态过
程：
认识行 业特征
强化完 善能力
抓住关 键因素
认知自 身能力
认识行 业特征
强化完 善能力
抓住关 键因素
认知自 身能力
当前环境
未来环境
3
行业特征
土地垄 断性
周期性
周期性，同质性，集成性，地域性等
h
行业 特征
完善 能力
关键 因素
7
保利三大核心能力
核心能力之一：战略预见能力
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行业 特征
完善 能力
关键 因素
自身 能力
阶段 经验积累 快速扩张
巩固发展
时间 1992年-2002年 2002年-2006年
2006年至今
成绩 广州房地产30强 80亿投资，200万开发量 市值600亿
定位 精品地产，文化地产 立足广州，布局全国 最大型企业
企业的核心能力应当具备充分的用户价值；具备独特性；较强的延展性，应该为企业打 开多种产品、区域市场提供支持，促进企业的整体发展。
地产企业核心能力的评估和打造应紧紧抓住前述的六大关键成功因素，六大关键成功因素 对应六大核心能力，即：战略预见能力，创新能力，资源整合能力，市场研究能力，资本实力， 品牌建设能力。
完善 能力
关键 因素
自身
能力
全国布局，市场信息灵敏
截至目前，保利地产进入全国19个城市，
辐射中、东部经济发达区域，基本完成全国布
局。
因此，具有全面市场调研能力、及时把
握市场变化情况，熟悉各区域地产市场特色，
形成规模经济。
精耕市场潜力大
40
从城市平均销售额来看，保利与行业30
领袖存在较大差距，说明通过精耕目前已20
核心能力之二：资本实力雄厚
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行业 特征
完善 能力
关键 因素
自身 能力
宏调下扩张不减速
应对政策及市场变化风险强
新增项目建筑面积比较（单位：万平方米）
1000
934
800
639.6 594
600
465
400
200
0 保利
万科
资料来源：上市公司年报
2007年 2008年
08年竞争对手大幅度放缓扩张步伐，但有资本 支持的保利地产仍保持了07年的扩展速度。
资本实力是六大核心能力里唯一一个 属于资源类项目，具有一定的垄断性，保 利地产作为保利集团地产主要运作平台， 拥有保利集团的强大资金实力为后盾，集 团深厚的军方背景，使得政府关系良好， 能得到银行积极信贷支持。
强大资本实力保障了公司安全，具备 逆市扩展能力。
9
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保利三大核心能力
行业 特征
核心能力之三：市场研究能力
保利地产核心能力分析
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目录
1
前言
2
行业特征
3
行业关键成功因素
4
行业核心能力
5
保利三大核心能力
6
保利三大需完善能力
2
前言
TCQ011129BJ(GBh)
认清行业本质，打造核心能力，保障持续经营
动荡的环境，严格的调控，激烈的竞争，多变的需求，使得地产成为高风险行业。为了
保证基业常青，地产企业必须锻造出持续发展的能力——核心竞争能力。
6
保利三大核心能力
战略预见能力，资本实力，市场研究能力
TCQ011129BJ(GBh)
行业 特征
完善 能力
关键 因素
自身 能力
通过将构成地产企业核心能力的基本条件与保利目前发展情况，资源拥有情况进行对比分 析，发现保利地产拥有三大核心能力，即：战略预见能力；市场研究能力；资本实力。
在企业未来的发展中应充分运用已有核心能力，实现企业的稳健，快速发展。
地域性
资本密 集性
开发项目与所在地的政策、法规、规划密切相关，具有浓厚的地域性，无法通 过“标准产品”向全国推销。
地产行业属于公认的资本密集行业。
形象模 大型地产公司逐步加强了品牌建设，但是形象不突出，品牌形象模糊。 糊
4
行业关键成功因 素
行业特征决定行业六大关键成功因素： 战略远见，创新，资源整合，市场研究，
抓住机会迅速扩张
02年9月，实行股份制改革，开始 战略转型。05年，晋身中国房地产品 牌价值五强，08年实现销售收入205亿。
主营业务增长率高 于同行优秀企业
成功抓住06-08的地产热潮, 主
单位:亿
500
亿
400
300 200
100
主营业务收入增长比较
200% 160% 120% 80% 40% 0%
8.2
城市平均销售额比较 8.1
进入市场，可迅速在不增加管理难度的基10
19
14
础上扩大规模。
0
保利
金地
资料来源：上市公司年报
13.7 30 万科
进入城 市个数 16
12
单个城
8
市销售
额
（亿） 4
0
10
保利三大需完善能力
TCQ011129BJ(GBh)
资源整合能力，创新能力，品牌建设能力
通过将构成地产企业核心能力的基本条件与保利目前发展状况，资源拥有情况进行对比分 析，发现保利地产三大能力存在不足，即：资源整合能力，创新能力，品牌建设能力。
自身 能力
土地没有库存成本，由政府垄断，其根据市场需求调节供应的行为决定了地价 的刚性。
地产行业对GDP的增长贡献大，与宏观经济保持一致的周期性，属政府重点调 控对象。
同质性
地产业技术含量低，无法通过技术领先形成差异化，导致竞争手段单一，价格 竞争不可避免。
“香港模式”流行，开发商将资金、土பைடு நூலகம்、设计、工程、物业管理、环境等多种 集成性 变量因素组合成自己的产品。
关键成 功因素
市场研究：全面市 场调研、把握个体 或群体需求、快速 反。
资源整合：充分利
用社会资源，形成 利益共同体。
地域性
5
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行业核心能力
六大关键成功因素对应地产企业六大核心能力： 战略预见能力，创新能力，资源整合能力，市场研究能
力，资本实力，品牌建设能力
企业无法控制政策环境、市场环境的变化，只有通过完善和提升内部能力才能有效把握市 场机会，适应环境的变化，提高生存能力。
保利收 入 金地收 入 万科收 入 保利增 长率
金地增 长率 万科增 长率
营业务的增长率远高于同行企业,企
0
-40%
业迅速做大。
2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年
*选取08年销售额100亿以上在沪深两市上市的地产企业为对比分析。
资料来源：上市公司年报
8
保利三大核心能力
资金运营，品牌建设
土地垄断性、周期性
战略远见：预先把
握经济周期，政策
调控方向，才能逢
低买入土地，逢高
品牌建设：品牌建 设关系未来，需投
卖出产品，保障安 全。
创新：技术无法垄 断，创新速度及创
入资金系统建设。
新能力可超越对手。
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行业 特征
完善 能力
关键 因素
自身 能力
资本实力：资本需 求量大，需要较强 融资能力，加快资 金周转速度。
核心能力的打造应当是有目的，有针对性，系统的过程，其过程可以概括为以下动态过
程：
认识行 业特征
强化完 善能力
抓住关 键因素
认知自 身能力
认识行 业特征
强化完 善能力
抓住关 键因素
认知自 身能力
当前环境
未来环境
3
行业特征
土地垄 断性
周期性
周期性，同质性，集成性，地域性等
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行业 特征
完善 能力
关键 因素
7
保利三大核心能力
核心能力之一：战略预见能力
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行业 特征
完善 能力
关键 因素
自身 能力
阶段 经验积累 快速扩张
巩固发展
时间 1992年-2002年 2002年-2006年
2006年至今
成绩 广州房地产30强 80亿投资，200万开发量 市值600亿
定位 精品地产，文化地产 立足广州，布局全国 最大型企业
企业的核心能力应当具备充分的用户价值；具备独特性；较强的延展性，应该为企业打 开多种产品、区域市场提供支持，促进企业的整体发展。
地产企业核心能力的评估和打造应紧紧抓住前述的六大关键成功因素，六大关键成功因素 对应六大核心能力，即：战略预见能力，创新能力，资源整合能力，市场研究能力，资本实力， 品牌建设能力。
完善 能力
关键 因素
自身
能力
全国布局，市场信息灵敏
截至目前，保利地产进入全国19个城市，
辐射中、东部经济发达区域，基本完成全国布
局。
因此，具有全面市场调研能力、及时把
握市场变化情况，熟悉各区域地产市场特色，
形成规模经济。
精耕市场潜力大
40
从城市平均销售额来看，保利与行业30
领袖存在较大差距，说明通过精耕目前已20
核心能力之二：资本实力雄厚
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行业 特征
完善 能力
关键 因素
自身 能力
宏调下扩张不减速
应对政策及市场变化风险强
新增项目建筑面积比较（单位：万平方米）
1000
934
800
639.6 594
600
465
400
200
0 保利
万科
资料来源：上市公司年报
2007年 2008年
08年竞争对手大幅度放缓扩张步伐，但有资本 支持的保利地产仍保持了07年的扩展速度。
资本实力是六大核心能力里唯一一个 属于资源类项目，具有一定的垄断性，保 利地产作为保利集团地产主要运作平台， 拥有保利集团的强大资金实力为后盾，集 团深厚的军方背景，使得政府关系良好， 能得到银行积极信贷支持。
强大资本实力保障了公司安全，具备 逆市扩展能力。
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保利三大核心能力
行业 特征
核心能力之三：市场研究能力