广州天河城考察报告

整体业态及商家个数比例
0% 1% 0% 0%
项目总体业态面积 及商家个数 业态 百货/超市 具体分类 超市 便利店 百货 娱乐/休闲 影院 儿童娱乐中心 面积 11220 220 23100 2000 5500 725 2820 4385 740 2723 1765 7500 526 295 140 400 820 40 380 570 60 比例 16.14% 0.32% 33.22% 2.88% 7.91% 1.04% 4.06% 6.31% 1.06% 3.92% 2.54% 10.79% 0.76% 0.42% 0.20% 0.58% 1.18% 0.06% 0.55% 0.82% 0.09% 个数 1 3 7 1 1 8 45 12 11 18 6 5 14 8 3 4 2 1 2 5 1 比例 0% 1% 3% 0% 0% 4% 22% 6% 5% 9% 3% 2% 7% 4% 1% 2% 1% 0% 1% 2% 0%
天河城经验总结： 天河城以“TEE MALL”为经营定位，以经 营中高档产品为主，是至今为止广州经营最成功 的大型综合商场，分析其经营成功的原因，主要 有以下几点： 第一：在开业初期，天河城经营策略为以吉 之岛、天河城百货等大商家带动其他商铺的兴旺 ； 第二：天河城为广州首家“只租不卖”的综 合商场，没有分散卖，从而能让整个商场能执行 统一经营、统一管理； 第三：根据市场变化，不断创新，错位经营 。随着天河商圈竞争的加剧，天河城在经营管理 上依据市场变化，在提升商场装修档次的基础上 调整经营品牌，引进一线品牌商家，走高档路线 ，与周边其他商场错位经营，从而保证商场的持 续旺场 第四：商业业态布控较好，人流动线设计合 理。
天河城广场市场调查报告
一、项目概况
建筑面积：天河城广场占地4.4万 平方米，总建筑面积33万平方米； 天河城购物中心建筑面积达16万平 方米。地面7层、地下3层，其中8 层为商业经营场地，建筑面积约11 万平方米。地下两层为停车场 经营定位：集办公、购物、休闲于 一体的大型综合商业中心； 主力店：吉之岛，天河城百货，城 市英雄动漫、奥特莱斯折扣店、飞 扬影院； 开发商：广东天河城(集团)股份有 限公司； 所处位置：位于广州城市新中轴线 上，地铁1、3号线交汇处； 开业时间：1996年8月18日正式开 业； 停车场：700多个停车位；
地理位置交通图
天河城地理位置及交通极为便利 位于广州城市新中轴线上，地铁1、3号线交汇处 是城市的核心中央商务区
二、总体商业概况
序 楼层 总面积 业态定位 主力商家及面积 1 负一层
租金水平：购物中心首层约800元-1600元/平方米
重点品牌商家 店铺数 中庭数量及面积、附属 量 设施 层高 柱距 各走廊宽 店铺面积区 店铺开 店铺进 度 间 间 深 电梯数量 扶梯数量 备注 按7成使用率 算
2 首层
3
二层
4
三层
5
四层
五层
7
六层
8
七层
吊顶下3 米，估算 11259 超市 吉之岛11220平方 吉之岛 1 无 4-4.5米 110*120 77 84 梁在1.2 米左右 ZARA500平方，丝芙兰400 欧米茄、LACOSTE、，Mango 吊顶下3 110间商 平方、A|X 200平方， 、izzue/b+ab、浪琴表、 2个中庭：720平方， 米，估算 6.6-12、 5229 国际一二线精品百货 铺，63 5.5、3.6 30-90 5-10米 7-9米 CK50平方、GUESS 60平方、 TUDOR、SWAROVSKI、星巴克、 200平方 梁在1.2 15 个商家 G-STAR150平方 ROLEX 米左右 吊顶下3 85间商 国内一二线男装及女 卡宾、江南布衣、圣大保罗、 米，估算 6.6-12、 7115 天河城百货、3200平方 铺、51 无 5.5、3.6 30-90平方 5-10米 7-9米 装 犁人坊、玛丝菲尔、 梁在1.2 15 个商家 米左右 18间商 吊顶下3 铺（含 明廊眼镜、眼镜88、东方眼 米，估算 6.6-12、 10-12 9255 金饰化妆品眼镜 天河城百货，8000平方 百货） 无 5.5、3.6 80-100平方 8-12米 镜、广天藏品 梁在1.2 15 米 11个商 米左右 家 吊顶下3 23个商 飞扬影院4000平方建面1400 米，估算 6.6-12、 100平方9722 影院、数码天地 天河城百货，4200平方 家，38 无 5.5、3.6 5-15米 3-30米 个位置5个厅、数码园 梁在1.2 15 2000平方 个商铺 米左右 吊顶下3 10个商 米，估算 6.6-12、 9360 运动及儿童天地 天河城百货，8400平方 玩通天800平方 家，20 无 5.5、3.6 60-800平方 6-30米 6-30米 梁在1.2 15 个商铺 米左右 吊顶下3 11个商 大型游艺厅及特色餐 米，估算 6.6-12、 800-1000平 20-30 9444 环游嘉年华5500平方 宴江南、金刚宴、银座小拾 家，14 无 5.5、3.6 6-20米 饮 梁在1.2 15 方 米 个商铺 米左右 吊顶下3 7个商家， 大型餐饮及百货折扣 天河城百货折扣店，2000 稻香、怡景、必胜客、泰满 米，估算 6.6-12、 20-60 9350 12间商 无 5.5、3.6 500-3000 15-60米 店 平方 冠、 梁在1.2 15 米 铺 米左右 70734
公共设施概况
项目公共设备情况汇总 设备 楼层面积 楼层
负一层 13750平方 是否有主 主通道宽 次通道宽 走廊宽度（最 中庭 次通道 度 度 宽、最窄） 数量 否 3.6米 3.6米 无 30*24=720 平方， 16.5*12=20 0平方，吉 之岛上方还 有2*50平方 中空 无 无 无 无 无 无 中庭尺寸 中庭配套 垂直梯数 垂直梯距 洗手间数 洗手间距 扶梯数量扶梯距离 设施 量 离 量 离 4组 35-45米 5组 80-100米 4间 80-100米
5组
4组
5组
6组
5组
9组
5组
8组
5组
6组
4组
4组
4组
4组
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
4组
2组
9
车位数：约 700 个；卸货区面积： 平方米 物业管理费： 60元/平方 户外广告数量： 78块 ；营业时间： 8：00-22：00 车场进出： 东进南出，西为卸货区入口 户外广告牌数量：东：2大：6*13米，7*21米，8小 3*3 南：2大：5*15；9小：5*5 西：2大：吉之岛6*6，美柡：7*20；5小：5*5 北：电子显示屏三块：7*3二块，12*7一块，商家门头广告3块：2*3，进入门内有一中庭720平方，有24块1.5*2的广告位，洗手间电梯旁5*4=20块：
美容美发/个人护 理 1.45% 儿童系列 1.24% 珠宝精品类 1.96%
家居 0.06% 数码 4.79%
配套/其他 0.32% 超市 16.14% 便利店 0.32%
餐饮 17.24%
服装 11.41% 娱乐/休闲 10.79%
国际二线
国内一线 国内二线 不知名 合计
70980
70980 70980 70980 70980
运动及用品
家居/数码
运动及体育用品
家居生活、家私 影音、数码 花店 银行、旅行社 地产代理 合计 69527 100.00% 207 100% 40 3333 225 0.06% 4.79% 0.32% 1 22 26 0% 11% 13%
配套
天河城总体业态面积比例
整体商家品牌档次比例
整体商家品牌档次比例 经营档次 超市 餐饮 总面积 70980 70980 面积 25000 12480 比例 35% 18% 个数 1 31 比例 0.59% 18.24%
3.6米 3.6米 3.6米 3.6米 3.6米 3.6米
6.6米、3.6米 6.6米、3.6米 6.6米、3.6米 6.6米、3.6米 6.6米、3.6米 6.6米、3.6米
无 无 无 无 无 无
无 无 无 无 无 无
9组 8组 6组 4组 4组 2组
15-25米 25-60米 25米左右 25-30米 20-30米 60米
备注：收费：8:00～22:00，每车位5元/半小时；22:00～8:00（次日），10元/次/车；24小时最高限价每个车位80元。 优惠：只有在天河城百货消费满250元以上，才可免费停车一个小时，500元两个小时封顶；超过两个小时的按5元/小时的收费标准计算。
营运状况
开业时间：1996年8月18日 经营定位： 集购物、美食、娱乐、休闲、服务于一体的现代大 型购物中心 形象广告语： “把北京路搬进了天河城广场”， “购物消闲新感受，尽在天河城广场” 主力店、半主力店：吉之岛天贸百货、天河城百货 、飞扬电影城、城市英雄游戏机中心 目标顾客群：以广州市民为主，来穗旅游人士为辅 商圈范围：核心商圈——天河区 次级商圈——广州市 辐射商圈——珠三角 每日客流量:平日30万、节假日80万 售 价：不售 管理费：60元/平方米 营业时间：am10：00—pm10：00 最新租售率：100％ 物业开发融资方式：自有＋贷款 物业经营机构：天贸（集团）股份有限公司 物业管理公司：天贸物业管理公司
5组 5组 5组 4组 4组 4组
80-100米 80-100米 80-100米 80-100米 80-100米 80-100米
4间 4间 4间 4间 4间 4间
80-100米 80-100米 80-100米 80-100米 80-100米 80-100米
分析 1、单层面积约1.2万-1.4万平方米；长度约110米，宽度约120米； 2、主通道宽度约6.6米-22米； 3、走廊宽度约在3.6米-6.6米； 4、中庭尺寸直径约在24米-30米，为活动现场及手扶梯方便人流导向； 5、手扶梯每层平均6组左右，距离约在30米； 6、垂直梯每层4-5组，每组3部并排排列其中一部为无障碍电梯，可通往负三层至七层； 7、洗手间每层4组，相距约80-100米
天河城业态比例图
0%
5% 16% 0% 超市 便利店 百货 影院 儿童娱乐中心 溜冰场 男装 女装
珠宝精品类 鞋/皮具/箱包 美食 服装/配饰/鞋帽
1% 1% 0% 1% 0% 1% 3% 6% 1% 4% 8% 1% 11%
溜冰场
男装 女装 综合店 鞋/皮具/箱包 轻便餐饮 特色餐饮 大型酒楼 珠宝/首饰/配饰 钟表 工艺品/艺术品/礼 品 眼镜 玩具/童装 美容美发/个人护理 玩具 童装 美容美发/SPA 化妆品 药品/健康产品 个人护理综合店
天河城业态分布
负一层：吉之岛整层 首层：以国际二线品牌为主，溶入快时尚 品牌 ZARA、G-STAR、GUESS、丝芙 兰、SWAROVSKI、劳力士 、帝舵 二层：主要是国内一二线品牌服装 三层：主要是以天河城百货为主，占90% ， 四层：主要是数码手机产品为主，主力店 有电影院， 五层：天河城百货，少许多租区域业态为 儿童服装及玩具 六七层：主要为城市英雄动漫为主力店， 周边轻便餐饮及中式酒楼 天河城百货分布在二、三、四、五、七楼， 由于商业结构，天河城百货被分为几块，层 与层之间没有直接连接，七楼的天河城百货 主要经营业态为天河城名品折扣店。
首层
13750平方
有
6.6米 +16.5米
3.6米
6.6米、3.6米
2
无
6组
25米左右
5组
80-100米
4间
80-100米
二层 三层 四层 五层 六层 七层
13750平方 13750平方 13754平方 13750平方 13750平方 13750平方
有 有 有 有 有 有
6.6米+9 米 6.6米 6.6米 6.6米 6.6米 6.6米
4%
33% 3%
综合店 鞋/皮具/箱包
分析 1、业态面积方面，百货比例最大33.22%，其次为 餐饮16.95%，第三四分别为超市与娱乐16.14% 与10.79%； 2、商家个数方面，时装比例最大34.12%，其次为 餐饮18.24%，第三为儿童产品16.47%； 3、综合来讲，天河城作为国内最知名历史最悠久 的购物中心之一，主要以百货、餐饮、品牌服 饰为主，娱乐业态比重较大