4房地产开发项目的区位条件分析

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3.开发潜力分析（P82） 3.开发潜力分析（P82） 开发潜力分析 房地产开发应追求最高最佳利用，也就是说在技术可行、 房地产开发应追求最高最佳利用，也就是说在技术可行、 规划许可且财力允许的前提下达到最有效利用。 规划许可且财力允许的前提下达到最有效利用。 4.土地使用权获取方式分析（P83） 4.土地使用权获取方式分析（P83） 土地使用权获取方式分析 从目前国内获取土地使用权的途径和方式来看，有通过 从目前国内获取土地使用权的途径和方式来看， 政府土地出让和从当前土地使用者手中转让等两种途径。 政府土地出让和从当前土地使用者手中转让等两种途径。 4.2.2区位的影响因素（P83**） 4.2.2区位的影响因素（P83**） 区位的影响因素 1.行政因素 1.行政因素 2.自然因素 2.自然因素 3.经济因素 3.经济因素 4.社会因素 4.社会因素 5.环境因素 5.环境因素
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4.3不同类型房地产区位分析（P84） 4.3不同类型房地产区位分析（P84） 不同类型房地产区位分析 4.3.1住宅项目区位分析（P84） 4.3.1住宅项目区位分析（P84） 住宅项目区位分析 居住用地的区位选择，一般应考虑以下主要因素： 居住用地的区位选择，一般应考虑以下主要因素： 1.基础设施完备程度 1.基础设施完备程度 水、电、煤气等；托儿所、中小学、医院、邮局商业零售网 煤气等；托儿所、中小学、医院、 点、文化娱乐设施 第一，先看基础设施的完备程度 第一， 第二， 第二，看设施水平 第三， 第三，看使用保证率 2.公共交通便捷程度：出行时间、 2.公共交通便捷程度：出行时间、出行支出 公共交通便捷程度 出行地点：居住地、工作地、 出行地点：居住地、工作地、购物中心和游乐场 出行工具：公共交通系统；大城市： 出行工具：公共交通系统；大城市：地铁
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3.环境：自然环境、 3.环境：自然环境、人文环境 环境 自然环境：绿化、视觉效果、空气、 自然环境：绿化、视觉效果、空气、水土 人文环境：人口文化层次构成、 人文环境：人口文化层次构成、职业构成 4.人口 4.人口 主要包括：人口数量、人口素质、家庭规模和结构、 主要包括：人口数量、人口素质、家庭规模和结构、家庭收入水 平、人口流动性等 4.3.2商业项目区位分析（P85） 4.3.2商业项目区位分析（P85） 商业项目区位分析 1.交通便捷性 1.交通便捷性 第一，交通网络的发达程度，商品运输是否方便， 第一，交通网络的发达程度，商品运输是否方便，运输经济成本 和时间成本的高低 第二，是否有密集、发达的交通路线，还要距离近， 第二，是否有密集、发达的交通路线，还要距离近，车子运行时 间和商家一致 第三，消费者进出商业设施的便利性，台阶少，要防滑， 第三，消费者进出商业设施的便利性，台阶少，要防滑，有手推 车通道，残疾人通道， 车通道，残疾人通道，停车位
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4.2区位条件分析概述（P81） 4.2区位条件分析概述（P81） 区位条件分析概述 4.2.1区位分析的内容 4.2.1区位分析的内容 房地产开发项目的区位分析包括： 房地产开发项目的区位分析包括： 地域因素的分析、项目选址分析、开发潜力分析、土地使用权获 地域因素的分析、项目选址分析、开发潜力分析、 取方式分析 1.地域因素的分析与选择（P81） 1.地域因素的分析与选择（P81） 地域因素的分析与选择 主要考虑项目所在地区的政治、法律、经济、文化教育、 主要考虑项目所在地区的政治、法律、经济、文化教育、自然条 件等因素。 件等因素。 2.项目选址分析（P82） 2.项目选址分析（P82） 项目选址分析 对房地产项目坐落地点和周围环境、基础设施条件的分析与选择， 对房地产项目坐落地点和周围环境、基础设施条件的分析与选择， 主要考虑项目所在地点的临街状况、建设用地的大小、利用现状、 主要考虑项目所在地点的临街状况、建设用地的大小、利用现状、 交通、城市规划、土地取得代价、拆迁安置难度、 交通、城市规划、土地取得代价、拆迁安置难度、基础设施完备 程度以及地质、水文、噪声、空气污染等因素。 程度以及地质、水文、噪声、空气污染等因素。
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“宁要浦西一张床，不要浦东一套房” 宁要浦西一张床，不要浦东一套房” 宁要浦西一张床
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4.1.2城市功能分区（P78） 4.1.2城市功能分区（P78） 城市功能分区 一般分为：商业区、居住区、 一般分为：商业区、居住区、工业区等若干功能区 1.商业区（P78） 1.商业区（P78） 商业区 商业区按其功能从高到低可分为： 商业区按其功能从高到低可分为： 中央商业区、城区商业区和街区商业区 中央商业区、 （1）中央商业区（或中央商务区，称为CBD） 中央商业区（或中央商务区，称为CBD） CBD 在经济比较发达的大城市或特大城市，具有全市商业、 在经济比较发达的大城市或特大城市，具有全市商业、 交通信息中心功能的区域（北京国贸地区） 交通信息中心功能的区域（北京国贸地区） （2）城区商业区 是城市的二级商业中心， 是城市的二级商业中心，在规模和影响力方面都次于中 央商业区，是城市中某一城区的商业、交通和信息中心， 央商业区，是城市中某一城区的商业、交通和信息中心， 在中小城市中，属于高层次的商业区（北京的西单） 在中小城市中，属于高层次的商业区（北京的西单）
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2.标志性 2.标志性 场所的标志性越高， 场所的标志性越高，越容易引起客流的重视 3.适应性 3.适应性 表现在获得土地时，要考虑土地的面积、周围环境， 表现在获得土地时，要考虑土地的面积、周围环境，基 础设施条件，建筑时要考虑建筑的构造材料等。 础设施条件，建筑时要考虑建筑的构造材料等。 如：对于大型综合超市，建筑面积通常要1万平方米以 对于大型综合超市，建筑面积通常要1 上，层高在8米以上，还要包括货物通道，专用的卸货 层高在8米以上，还要包括货物通道， 区、库房等。 库房等。 4.购买力 4.购买力 投资者要仔细研究商圈内维持商业设施存在的最低服务 人口数量及一定的消费能力
区位条件分析（P76） 第4章 区位条件分析（P76）
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4.1区位与房地产价值（P76） 4.1区位与房地产价值（P76） 区位与房地产价值
4.1.1区位 4.1.1区位 1.区位的概念（P76） 1.区位的概念（P76） 区位的概念 指特定地块所处的空间位置及其相邻地块间的相互关系 2.区位的内涵（P77） 2.区位的内涵（P77） 区位的内涵 狭义的区位： 狭义的区位： 指某一具体投资项目的场地在城市中的具体位置 广义的区位： 广义的区位： 除了其地理位置外，往往还包括该地所处的社会、经济、 除了其地理位置外，往往还包括该地所处的社会、经济、 政治环境，基础设施，自然环境或背景， 政治环境，基础设施，自然环境或背景，进行投资的成 本以及所面临的竞争关系等（把握动态的眼光） 本以及所面临的竞争关系等（把握动态的眼光）
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作业： 作业： 1.区位宜接近原料产地的是（ 1.区位宜接近原料产地的是（ 区位宜接近原料产地的是 ）。
A、葡萄酒厂、羊毛加工厂、水果罐头厂 葡萄酒厂、羊毛加工厂、 B、服装加工厂、羊毛加工厂、水果罐头厂 服装加工厂、羊毛加工厂、 C、造船厂、飞机制造厂、电子装配厂 造船厂、飞机制造厂、 D、钢铁厂、时装加工厂、家具厂 钢铁厂、时装加工厂、 2.啤酒厂、家具厂、面包加工厂的区位属于（ 2.啤酒厂、家具厂、面包加工厂的区位属于（ 啤酒厂 A、原材料指向型 C、劳动力指向型 B、技术指向型 D、市场指向型 ）。
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（3）街区商业区（P79） 街区商业区（P79） 是城市最低一级的商业中心， 是城市最低一级的商业中心，供应的商品大多是购买频 率高的日用消费品，其主要功能是方便市民生活。 率高的日用消费品，其主要功能是方便市民生活。 2.工业区（P79） 2.工业区（P79） 工业区 根据各种工业的特点（如污染状况、占地面积等），可 根据各种工业的特点（如污染状况、占地面积等），可 ）， 以将工业分成内圈工业区、外圈工业区和远郊工业区。 以将工业分成内圈工业区、外圈工业区和远郊工业区。 （表见后） 表见后） 3.居住区（P79） 3.居住区（P79） 居住区 居住区是人们生活、休息的场所。 居住区是人们生活、休息的场所。一般位于中央商业区 与内圈工业区之间，或内圈工业区与外圈工业区之间。 与内圈工业区之间，或内圈工业区与外圈工业区之间。
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4.3.4工业项目区位分析（P88） 4.3.4工业项目区位分析（P88） 工业项目区位分析 考虑因素包括： 考虑因素包括： 1.原材料资源数量的多少 1.原材料资源数量的多少 2.连接原材料供应基地和产品销售市场的交通运输成 2.连接原材料供应基地和产品销售市场的交通运输成 本的高低 3.技术人才和劳动力供给的可能性 3.技术人才和劳动力供给的可能性 4.水电资源供给的充足程度 4.水电资源供给的充足程度 5.环境污染的防治政策 5.环境污染的防治政策
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4.3.3写字楼项目区位分析（P87） 4.3.3写字楼项目区位分析（P87） 写字楼项目区位分析 写字楼：是专业商业办公用楼的别称， 写字楼：是专业商业办公用楼的别称，指公司或企事业单位 从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关的场地。 从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关的场地。 写字楼项目区位选择所包含的特殊因素主要有以下一个方面： 写字楼项目区位选择所包含的特殊因素主要有以下一个方面： 1.办公集聚度 1.办公集聚度 尽量选择在中央商务区内 2.配套服务完善度 2.配套服务完善度 酒店、餐馆、茶馆、邮政快递、 酒店、餐馆、茶馆、邮政快递、订票及文印服务 3.交通便利性 3.交通便利性 公共汽车、 公共汽车、地铁 4.前瞻性 4.前瞻性 发展趋势
3、工厂的生产效率和经济效益在很大程度上决定于 A、原料类型 C、运输成本 B、劳动力数量 D、零部件数量
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4.某工业城市拟在适当的位置新建化工厂、自来水厂、钢铁厂、 4.某工业城市拟在适当的位置新建化工厂、自来水厂、钢铁厂、水 某工业城市拟在适当的位置新建化工厂 泥厂，请根据影响工业区位的主要因素，同时考虑对环境的保护， 泥厂，请根据影响工业区位的主要因素，同时考虑对环境的保护， 选择合适的区位，布局相关企业。 选择合适的区位，布局相关企业。 理由是： （1）化工厂宜布局在 处，理由是： 。 理由是： （2）自来水厂宜布局在 处，理由是： 。 （3）钢铁厂宜布局在 处，理由是 。 （4）水泥厂宜布局在 处，理由是 。