2013璧山调研报告

9月 3903 4453 6435 6686
10月 3791 4558 6621 5994
11月 3832 4673 6651 6272
12月 3713 5222 7040 7030
时间
1月
合计
7185
环比增涨 2.1%
同比增涨 48.3%
2月
5792 ‐19.4% 7.3%
3月 4月 5月 6月 7月 8月
点
规划为西部第一个深绿性生态城市与百万级城市，城市潜力 较大。
璧山房地产市场分析
璧山宏观经济分析
与主城9区比较生产总值1183356万 元，排名第9，增速排名第一。
璧山GDP增长速度微降，但GDP 任然保持在19%的高速增长速度。
区县名称
渝中区 大渡口区 江北区 沙坪坝区 九龙坡区 南岸区 北碚区 渝北区 巴南区 璧山县
城市三大功能定位： 老城核心区 主城后台服务区
老城区： 以行政、商贸、文化、 居住为主
生态宜居新城区： 集聚区域人口的高品质 生态宜居城市，以居住 为主，配套有商业。
生态宜居新城区
城市居住、商业中心向西南转移 工业产业、商务功能向南北扩展
区域工业增长极： 构建疏解主城工业的优 化升级基地，配套主城 的高新技术产业基地
6933 7374 7434 7144 7198 6610
19.7 %
6.4%
0.8%
‐3.9%
0.7%
‐8.2%
38.8 %
20.6%
48.8%
31.2%
29.8%
12.3%
9月
6686 1.2% 3.9%
10月 11月 12月
5994 6272 7030 ‐10.4% 4.6% 12.1%
‐9.5% ‐5.7% ‐0.1%
49.17 41.35 34.96 21.29 24.58 28.77
0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
数据来源：重庆网上房地产
城镇人均支配性收入与社会零售总额的快速增加，反映了居民购买能力的加强，居民的 生活水平进一步提高，势必会推动璧山县城的房地产市场快速发展。
5月 137.09 194.87 120.04 112.41
6月 85.05 195.29 133.17 113.51
7月 123.94 210.73
148 94.25
8月 68.46 178.78 187.49 98.31
9月 96.26 209.02 259.43 122.41
10月 138.38 300.91 264.24 150.83
城市经济发展状况 房地产投资占固定投资比重逐年上升
240
220.1 100.00%
210
180 150
135
120 90 60
72.71 79.36 32.92 40.68 54.86
30
80.00% 60.00% 40.00% 20.00%
0
0.00%
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
城市经济发展状况
璧山人民生活富足，消费能力强
25000 20000 15000 10000
5000
9870
城镇居民人均可支配收入（元）
增速 20615
10910
12640
14435
15842
17702
20.00% 15.00% 10.00%
5.00%
0
0.00%
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
2011年，市场整体均价6832元/㎡（套内均8504元/㎡），较2010年整体均价上涨 14.6%，价格显示重庆房地产市场稳健发展，势头良好。
元/㎡
8000 6000 4000 2000
0
2008年 2009年 2010年 2011年
1月 4148 3943 4844 7185
2008年-2011年各月主城区房地产成交均价（建面）走势图
全县共有总户数213807户，总人口（户籍人口）616963人，其中非农业人 口146797人，比上年增加2026人，比上年增长1.4%。常住人口51.34万人，其中， 城镇人口17.6万人，城镇化率达到34.3%，比上年提高1.5个百分点。在总人口 中,男性317064人，女性299899人，性比例为105.7。
140
70
0
2008年 2009年 2010年 2011年
1月 126.08 84.34 161.78 163.91
2月 60.08 163.32 111.12 64.89
2008年-2011年各月主城区房地产成交量走势图
3月 86.85 212.82 194.38 123.55
4月 103.39 274.1 260.69 145.64
数据来源：重庆璧山政府官网
璧山宏观经济分析
指标名称
璧山生产总值 工业 建筑业
增加值（亿）
118.3 74.4 8.2
同比增速%
19.1 27.2 26.1
2012年上半年璧山各产业产值及增
速
900000
30.0
800000 700000
27.0
25.0
600000
20.0
500000 400000
隧道
大学城隧道的贯通，使璧山县城只需8分 钟到大学城，28分钟到沙坪坝三峡广场
轻轨 轻轨1号线，预计2015年全线贯通
快速通 成渝辅助快速通道将于2013年完工，至 道 北部新区只需16分钟
高铁
成渝高铁通车将于2013年通车到主城菜 园坝只需4分钟。
璧山整体空间结构布局
西部功能 拓展轴
中央生态绿带
11月 111.69 189.84 191.46 157.08
12月 131.62 220.81 207.66 178.34
数据来源：重庆网上房地产
2011年受调控影响，投资投机需求受抑制，且部分刚性需求量亦受调控影响减 小，月均成交120万方/月，较正常水平下降40%。
重庆市房地产发展现状
宏观市场背景与趋势研判
16.97%
15.93% 16.9155%.00%
12.34 9.7812.32%
璧山概况和总体规划
璧山区位
璧山概况
1.1 璧山县概况 璧山县位于重庆市以西，东经106 °02‘至东经106°20’，北纬
29°17‘至29°53’。东西宽15.5公里，南北长66.5公里，县域面积915平方公 里。东邻沙坪坝、九龙坡；南界江津；西连铜梁、永川；北接合川、北碚。璧 山地处重庆西大门，是川东、川北、渝西各县市到重庆的交通要道。1995年7月 成渝高速公路开通后，从县城以南15公里的青杠街道上高速公路至重庆（陈家 坪），里程为23公里。 1.2 璧山县人口
全社会固定投资额快速上升， 2012年上半年GDP总额达到 118.3亿元，同比增长19.1%。
全社会固定资产投资额（亿元）
全社会固定资产投资增速
房地产开发投资额逐年上升比重稳定 上升
40
28.28%
37.3 30.00%
25.00%
30
21.5
20.00%
20 10
15.81% 13.58% 4.47 6.43 9.87
2010
2011
4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0
商品房 施工面积(万平米)
2006
8864.37
商品房 竣工面积(万平米)
2224.84
2007 2008 2009 2010 2011
10579 11639.27 13052.60 17138.50 20397.24
重庆市房地产发展现状
2012年重庆市上半年发展现状
西、北两大区域占比增加，南部区域供应减少，北区依旧为主力 舒适型户型增
加。北部区域（江北区、渝北区、北部新区、北碚区）商品住宅总供应量约203 万平方米，占主城区总供应量的42%，中西部区域（九龙坡区、大渡口区、沙 坪坝区、渝中区）的总供应量约180万平方米，占主城总供应量的37%。
2月 4060 3668 5400 5792
3月 4099 3756 4996 6933
4月 4108 4231 6113 7374
5月 4105 4321 4995 7434
6月 4242 4252 5444 7144
7月 3977 4117 5547 7198
8月 4155 4029 5888 6610
璧山调研报告
重庆房地产市场现状 璧山概况和总体规划 璧山房地产市场分析 小结
区域规划分析
重庆市房地产现状
重庆市房地产发展现状
宏观市场背景与趋势研判
2006‐2011重庆市商品房施俊工面积统计
25000
20000
15000
10000
5000
0 2006
2007
2008
2009
房商屋品建房筑施施工工面面积积 房商屋品建房筑竣竣工工面面积积
地区生产总值(万元)
绝对额
排序
3620236
3
543903
10
2533555
5
2900879
4
3675840
2
2009379
6
1562351
8
3904812
1
1791708
7
1183356
9
增 绝对额 14.0
7.3 14.9 17.9 6.1 12.5 15.2 14.3 9.5 19.1
速(%) 排序 6 9 4 2 10 7 3 5 8 1
2253 2367.94 2907.05 2626.59 3424.33
数据来源：重庆网上房地产
2006年到2011年重庆市商品房建筑施工面积稳步增长，商品房竣工面积近两年来 也呈线性增长，预计未来两年内重庆商品房市场供应量保持稳定增长。
重庆市房地产发展现状
宏观市场背景与趋势研判
万方
350
280
210
东部核心功能集 聚轴
区域联系通道
交通方便，生态融合，集聚县域核心功能，依托西部通道，组合多 个次级节点，实现县域统筹发展。
璧山城市功能定位及发展方向
后台 服务 区
绿岛 新区 中心
老城 核心 区
工业园 区
重庆主城后台服务区： 面向主城商务金融服务、 西永的研发后台服务和 教育延伸区、民营中小 企业的总部基地。
璧山区域位置
离主城最近的区县，重要的拓展区域
东邻沙坪坝、九龙坡；南界江津；西连铜梁、永川；北接合川、 北碚。璧山地处重庆西大门，是川东、川北、渝西各县市到重庆 的交通要道。
璧山道路交通状况
交通便利快捷，道路宽广畅通
类别
线路
路网
二条国道、一条省道和一条城市干道（国 道成渝高速公路、国道319、省道108、 永嘉大道）
15.0
300000
10.1 10.0
200000
5.9
100000
5.0
0 第一产业
第二产业
0.0 第三产业
1‐6月(万元) 47920
826418
309018
Βιβλιοθήκη Baidu
同比±%
5.9
27.0
10.1
比重%
100 62.9 6.9
贡献率%
100 64.3 12.7
拉动力%
100 12.3 2.4
璧山2012年上半年GDP达到118.3亿元，同比增长19.1%，第二产业高速发展， 强力拉动GDP增长。同时第二产业在整个经济发展中所占比重越来越大，房地 产市场推动着社会地区经济发展。
绿岛新区核心区将承载璧山居住及商业发展 转移，是璧山未来高端住宅、商业及政务中 心。 本项目位于工业园区内，园区形成璧山经济 发展的功能核心，成为拉动璧山经济发展的 增长极。
区位概况
璧山处于成渝高速经济圈，渝遂高速经济圈。
小
结
重庆一小时经济圈，离主城区最近的区县城市，是主城最重
观
要的拓展区域，城市区位明显。
80
60
2011年璧山社会消费品零售总额达到60亿，
2012年上半年社零总额达到33.94亿，同比
40
增长19.2%，社会消费品零售总额快速增加。
20
城镇人均可支配收入增速明显，多 年排名重庆区县前列，2012年上半 年 城 镇 人 均 可 支 配 收 入 12352 元 ， 同比增长14.8%。
社会消费品零售总额（亿元） 60
数据来源：重庆网上房地产
重庆市房地产发展现状
2012年重庆市上半年发展现状
新增批准预售总量环比同 比均下降2成，商品住宅占 比微跌；
高层小高层产品占比87%， 别墅洋房供应占比略增；
高层供应量缩减 别墅供应 增加；
商品房成交量回升 仅次于 2009年同期。
2012年1‐6月重庆主城区取得预售许可证的商品房面积为851.53万㎡， 环比下降21%。其中，商品住宅批准预售面积709.73万㎡，环比下 降19%。
重庆市房地产发展现状
2012年重庆市上半年发展现状
2012年上半年重庆主城区商品房成交金额660.3亿元，成交均价6666元/平方米。与去 年同期相比，成交均价下跌407元/平方米，降幅达到5.8%；同比微涨1.6%。 2011年上 半年是重庆商品房成交均价最高的半年，但从2011年8月主城区商品房成交均价下跌 到7000元/平方米以下后，一直到2012年上半年，主城区月度成交均价均未超过7000 元/平方米，且价格的波动幅度也较大，与2011年上半年相比，成交均价下降的趋势非 常明显。