洛阳豪迈置业夹马营项目开发思路
合集下载
相关主题
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
•单击输入文字内 容
河南精顺房地产营销策划有限公司
论瀍河楼市，余子皆碌碌，唯恒大绿洲不得不提 恒大绿洲让瀍河——
第一次有了崛起的江湖传说
恒大扩张效果之一：客源扩张
客源跨区扩张 在固守瀍河本部基础上 东至偃师，西达涧西，外延其他郊县 呈现了一个大盘的超距辐射力。
恒大绿洲成交客群区域比例
西工 10%
河南精顺房地产营销策划有限公司
恒大解决方案二：一流软硬件品质
7湖、7园，8广场、百余种、千株名贵植物 低密度，欧陆风情，生态洋房，建筑阶梯型排列，1： 1.1超宽楼距 戴德梁行24小时大管家式南派服务
恒交房标准，洛阳首度。 对外宣称价值1500元/平米的装修标准，名牌洁具、名牌 建材的应用，极大的提升了产品性价比。 但实质上，装修成本应在500元/平米左右，创造了极大 的溢价空间。
• “金谷更谁夸富丽，铜驼无处问兴亡”，洛阳隋唐八大景之一 的“铜驼暮 雨” 发生地，大致在原瀍河林校附近。
• 本案所处的夹马营路，是宋太祖赵匡胤及宋太宗赵匡义出生之地，故夹马营 路又称双龙巷。
曹操点将台遗址
孔子入周问礼碑
区位特点
济源市 洛阳吉利区
洛阳市区飞地
本案
洛阳偃师市
洛阳辖下县级市
洛阳的东大门区域，成为吉利、济源、偃师和东部诸城进入洛阳的咽喉
洛阳豪迈置业夹马营项目开发思路
地价361万元/亩 楼面地价约1550元/平米 单位成本约3300元/平米左右
河南精顺房地产营销策划有限公司
本案目前面临的最大问题
成本
高于
市价
该区域现房价约3200元/平方左右
河南精顺房地产营销策划有限公司
能否解决这个难题 是本案取得合理利润的关键
本方案旨在为项目的成功操作提供策略上的建议，并 不着重于后期的产品定位与营销，仅仅在策略的基础 上提出产品和营销的要点。
廛河 1285 1882 3186
洛龙 1680 2375 2287
新区 2672 2648 2919
【相关数据来源于精顺研究院市场研究中心】
分析问题
•区域解析
•区域市场分析
•自身分析
解决问题
•策略线 •产品线 •营销线
达成目标
••单城击市输运入营文字目内标 容•开发利润目标 •容•单品击牌输构入建文字目内标
河南精顺房地产营销策划有限公司
恒大解决方案五：性价比塑造
开盘必特价·特价必升值 这是恒大麾下几乎所有项目的营销必杀技…… 纵横国内数十城，屡试不爽 在洛阳，现房现景大社区的开盘85折，魅力难挡
通过将规模、品牌、实力分别在配套、品质、 性价比、营销上的嫁接，恒大展现了一个大盘的超 距跨域辐射力
但是 ——
200 150 100
50 0
2007年 2008年 2009年
涧西 62.64 40.36 75.2
西工 新区 瀍河 老城 高新
61.72 78.04 19.74 8.64 14.78 26.86 75.13 4.85 11.49 8.38 43.78 146.37 17.21 8.95 4.36
100
50
0
2007年 2008年 2009年
涧西 47.52 84.86 37.95
西工 38.36 42.13 26.15
新区 136.11 129.36 55.78
瀍河 12.17 14.85 19.02
老城 18.09 16.71 6.91
高新 12.7
7 3.46
各区域2007-2009年销售面积对比图（单位：万平米）
恒大解决方案四：样板营销、渠道建设
卖房先造景、卖房卖精装 无盲点高密度大版面轰炸式广告覆盖 户外/报广/短信/电视/电台/车体/网络 一线巨星开盘助兴……
河南精顺房地产营销策划有限公司
• 各大户外 • 高频次报广 • 全市短信轰炸 • 车体 • 电视、电台 • 网络、QQ群
河南精顺房地产营销策划有限公司
华丽的表象下，真相是什么？
除去开盘当日 与巨量的推广投入、庞大的货量对比 销售业绩不成比例
• 首批房源开盘后，根据房管局备案数据统计测算，平均每月去 化仅在40套左右，业绩与中心城区楼盘相较，并不瞩目；
• 而根据我们通过案场内部渠道了解，实际每月销售仅在20套左 右，其案场共有销售人员约30人，平均每人每月不足1套；
【相关数据来源于精顺研究院市场研究中心】
市区各区楼市【供/销/价】阶段走势
2007－2009年商品房住宅分区均价对比图
单位：元
4000
3000
2000
1000
0
2007年 2008年 2009年
西工 2283 2675 3088
涧西 2170 2910 3253
高新 1865 2078 2920
老城 2113 2722 2948
涧西 8%
其他地区 7%
吉利 8%
偃师 12%
瀍河 35%
老城 20%
恒大扩张效果之二：价格崛起
恒大虽在瀍河 价格直逼市区主要城区楼盘价格 并带动瀍河其他楼盘价格跟风 从而使瀍河楼市均价出现飞跃
恒大解决方案一：丰富配套、产品线
53万平米配套面积 会所/酒店/商业/运动中心/名校联办中小学、幼儿园 坦途通社区，多个社区景观湖 产品涵盖洋房、小高层、高层
河南精顺房地产营销策划有限公司
楼市地位
长期以来，瀍河是洛阳城市发展中被遗忘的土地。
• 楼盘少，且基本为中小型低端项目 • 价位长期处于洛阳市区最末位置 • 处于被其他城区辐射的地位，客群以区内消化为主，略微影响
到至接壤的老城处，并受主要城区对客群分流。
河南精顺房地产营销策划有限公司
05-08年瀍河GDP占全市比例
河南精顺房地产营销策划有限公司
分析问题
解决问题
•区域解析
•区域市场分析
•自身分析
•策略线 •产品线 •营销线
达成目标
••单城击市输运入营文字目内标 容•开发利润目标 •容•单品击牌输构入建文字目内标
•单击输入文字内 容
河南精顺房地产营销策划有限公司
历史人文
• 瀍河，寂寞的表象下，曾有一段荣耀的历史岁月。如曹操点将台、孔子入周 问礼处、铜驼暮雨等
05-08年瀍河与全市人均可支 配收入
河南精顺房地产营销策划有限公司
洛阳市各区大张量贩
从本图表中可以从 一个侧面看出，瀍 河核心区的零售业 较不发达，有可以 提升的机会。
河南精顺房地产营销策划有限公司
市区各区楼市【供/销/价】阶段走势
各区域2007-2009年投放面积对比图（单位：万平米）
150
河南精顺房地产营销策划有限公司
论瀍河楼市，余子皆碌碌，唯恒大绿洲不得不提 恒大绿洲让瀍河——
第一次有了崛起的江湖传说
恒大扩张效果之一：客源扩张
客源跨区扩张 在固守瀍河本部基础上 东至偃师，西达涧西，外延其他郊县 呈现了一个大盘的超距辐射力。
恒大绿洲成交客群区域比例
西工 10%
河南精顺房地产营销策划有限公司
恒大解决方案二：一流软硬件品质
7湖、7园，8广场、百余种、千株名贵植物 低密度，欧陆风情，生态洋房，建筑阶梯型排列，1： 1.1超宽楼距 戴德梁行24小时大管家式南派服务
恒交房标准，洛阳首度。 对外宣称价值1500元/平米的装修标准，名牌洁具、名牌 建材的应用，极大的提升了产品性价比。 但实质上，装修成本应在500元/平米左右，创造了极大 的溢价空间。
• “金谷更谁夸富丽，铜驼无处问兴亡”，洛阳隋唐八大景之一 的“铜驼暮 雨” 发生地，大致在原瀍河林校附近。
• 本案所处的夹马营路，是宋太祖赵匡胤及宋太宗赵匡义出生之地，故夹马营 路又称双龙巷。
曹操点将台遗址
孔子入周问礼碑
区位特点
济源市 洛阳吉利区
洛阳市区飞地
本案
洛阳偃师市
洛阳辖下县级市
洛阳的东大门区域，成为吉利、济源、偃师和东部诸城进入洛阳的咽喉
洛阳豪迈置业夹马营项目开发思路
地价361万元/亩 楼面地价约1550元/平米 单位成本约3300元/平米左右
河南精顺房地产营销策划有限公司
本案目前面临的最大问题
成本
高于
市价
该区域现房价约3200元/平方左右
河南精顺房地产营销策划有限公司
能否解决这个难题 是本案取得合理利润的关键
本方案旨在为项目的成功操作提供策略上的建议，并 不着重于后期的产品定位与营销，仅仅在策略的基础 上提出产品和营销的要点。
廛河 1285 1882 3186
洛龙 1680 2375 2287
新区 2672 2648 2919
【相关数据来源于精顺研究院市场研究中心】
分析问题
•区域解析
•区域市场分析
•自身分析
解决问题
•策略线 •产品线 •营销线
达成目标
••单城击市输运入营文字目内标 容•开发利润目标 •容•单品击牌输构入建文字目内标
河南精顺房地产营销策划有限公司
恒大解决方案五：性价比塑造
开盘必特价·特价必升值 这是恒大麾下几乎所有项目的营销必杀技…… 纵横国内数十城，屡试不爽 在洛阳，现房现景大社区的开盘85折，魅力难挡
通过将规模、品牌、实力分别在配套、品质、 性价比、营销上的嫁接，恒大展现了一个大盘的超 距跨域辐射力
但是 ——
200 150 100
50 0
2007年 2008年 2009年
涧西 62.64 40.36 75.2
西工 新区 瀍河 老城 高新
61.72 78.04 19.74 8.64 14.78 26.86 75.13 4.85 11.49 8.38 43.78 146.37 17.21 8.95 4.36
100
50
0
2007年 2008年 2009年
涧西 47.52 84.86 37.95
西工 38.36 42.13 26.15
新区 136.11 129.36 55.78
瀍河 12.17 14.85 19.02
老城 18.09 16.71 6.91
高新 12.7
7 3.46
各区域2007-2009年销售面积对比图（单位：万平米）
恒大解决方案四：样板营销、渠道建设
卖房先造景、卖房卖精装 无盲点高密度大版面轰炸式广告覆盖 户外/报广/短信/电视/电台/车体/网络 一线巨星开盘助兴……
河南精顺房地产营销策划有限公司
• 各大户外 • 高频次报广 • 全市短信轰炸 • 车体 • 电视、电台 • 网络、QQ群
河南精顺房地产营销策划有限公司
华丽的表象下，真相是什么？
除去开盘当日 与巨量的推广投入、庞大的货量对比 销售业绩不成比例
• 首批房源开盘后，根据房管局备案数据统计测算，平均每月去 化仅在40套左右，业绩与中心城区楼盘相较，并不瞩目；
• 而根据我们通过案场内部渠道了解，实际每月销售仅在20套左 右，其案场共有销售人员约30人，平均每人每月不足1套；
【相关数据来源于精顺研究院市场研究中心】
市区各区楼市【供/销/价】阶段走势
2007－2009年商品房住宅分区均价对比图
单位：元
4000
3000
2000
1000
0
2007年 2008年 2009年
西工 2283 2675 3088
涧西 2170 2910 3253
高新 1865 2078 2920
老城 2113 2722 2948
涧西 8%
其他地区 7%
吉利 8%
偃师 12%
瀍河 35%
老城 20%
恒大扩张效果之二：价格崛起
恒大虽在瀍河 价格直逼市区主要城区楼盘价格 并带动瀍河其他楼盘价格跟风 从而使瀍河楼市均价出现飞跃
恒大解决方案一：丰富配套、产品线
53万平米配套面积 会所/酒店/商业/运动中心/名校联办中小学、幼儿园 坦途通社区，多个社区景观湖 产品涵盖洋房、小高层、高层
河南精顺房地产营销策划有限公司
楼市地位
长期以来，瀍河是洛阳城市发展中被遗忘的土地。
• 楼盘少，且基本为中小型低端项目 • 价位长期处于洛阳市区最末位置 • 处于被其他城区辐射的地位，客群以区内消化为主，略微影响
到至接壤的老城处，并受主要城区对客群分流。
河南精顺房地产营销策划有限公司
05-08年瀍河GDP占全市比例
河南精顺房地产营销策划有限公司
分析问题
解决问题
•区域解析
•区域市场分析
•自身分析
•策略线 •产品线 •营销线
达成目标
••单城击市输运入营文字目内标 容•开发利润目标 •容•单品击牌输构入建文字目内标
•单击输入文字内 容
河南精顺房地产营销策划有限公司
历史人文
• 瀍河，寂寞的表象下，曾有一段荣耀的历史岁月。如曹操点将台、孔子入周 问礼处、铜驼暮雨等
05-08年瀍河与全市人均可支 配收入
河南精顺房地产营销策划有限公司
洛阳市各区大张量贩
从本图表中可以从 一个侧面看出，瀍 河核心区的零售业 较不发达，有可以 提升的机会。
河南精顺房地产营销策划有限公司
市区各区楼市【供/销/价】阶段走势
各区域2007-2009年投放面积对比图（单位：万平米）
150