经营性房屋租赁承租人权益研究_以承租人权益的特殊保护为重心
相关主题
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
6． 租赁权的地位方面。 经营性房屋租赁权对于承租人 来说具有重要意义，首先，承租人的经营活动能否持续进行
收稿日期： 2011-11-17 作者简介： 梁 伟（1987－），男，安徽合肥人，安徽大学法学院民商法专业硕士研究生，研究方向：民商法。
- 75 -
《
》2011 年第 6 期
依赖于租赁权的稳定性；其次，承租人营业资产是否能够转 让直接取决于租赁权能否处分。因为租赁权关系着承租人经 营活动的命脉，加上经营性房屋在数量上的稀缺性，租赁合 同更多的处于出租人的掌控之中，承租人处于较为被动的地 位，这造成了合同当事人实质上的不平等。居住性房屋租赁 仅仅用于生活居住，因此承租人无重大利益直接依附于租赁 权之上，另外，更换居住性房屋通常较为便捷，所以承租人并 不过多的受牵于租赁权，合同当事人地位较为平等。
三、经营性房屋租赁的界定 经营性房屋租赁的具体表现形式是多种多样的，根据 经营性房屋本身的不同可划分为：商铺租赁、写字楼租赁、 厂房租赁等；根据具体用途不同可划分为：生产加工型租 赁、产品销售型租赁、服务提供型租赁、货物仓储型租赁等。 “商铺租赁区别于租赁的一般规则，起决定性作用的是商铺 租赁所承载的营业价值。”[5]不同的经营性房屋租赁承租人 利益保护需求度不同，只有符合一定条件的经营性房屋租 赁在制度设置与解释上才能给予相应的特殊保护。例如，在 仓库租赁中无需赋予承租人转让租赁权的权利，因为此时 承租人的商业信用、顾客资源等营业资产并不依赖于仓库 租赁权，承租人的相关利益无需通过转让租赁权来维护，此 时若赋予承租人此项权利，则是对承租人的过分保护，是对 出租人所有权的侵犯。因此，法律给予特殊保护的经营性房 屋租赁需要具备一定的条件，主要有以下两个方面： 1．合法有效的租赁合同。“按《民法通则》以及合同法的 有关规定，合同的一般生效要件包括：（1）订立合同的当事 人应该具有相应的民事行为能力； （2）意思表示真实； （3）合 同不违反法律或者社会公共利益。”[6]具体到经营性房屋租 赁合同中，首先，出租人应当具有完全民事行为能力，并且 对房屋享出租权，承租人必须符合相关商事法律对于商主 体极其代表人的规定；其次，房屋租赁双方当事人基于自己 的意志签订合同，并无胁迫等违背意思自治原则的情形；再 次，租赁标的物必须是经营性用房，如若租赁居住性房屋私 自从事工商业经营，其不得作为经营性房屋租赁对待；第 四，合同内容合法且不损害社会公共利益，不得从事法律禁
4． 租赁时间方面。 任何商主体都希望自己的经营活动 能持久进行下去，并且不断发展；另外，承租人从事工商业 活动投入较大经营成本，这使得承租人不会轻易更换租赁 场所，因此，经营性房屋租赁的期待租期较长。居住性房屋 租赁的租期较多的依赖于承租人工作的稳定性以及经济情 况，在工作变动时，通常会选择更换住房；在承租人具备购 买能力时，通常选择购房居住，这就决定了居住性房屋租赁 合同的不定期性与短期性。
二、现有法律框架下经营性房屋租赁承租人权益的现状 我国房屋租赁立法忽视经营性房屋租赁的特殊性，采 取一体立法的模式，在现有的法律框架下，经营性房屋租赁 承租人权益难以得到充分的保护，教条的适用一般租赁的 基本规则，必将使承租人权益遭受巨大损害，也不利于整个 社会经济的稳步发展。主要体现在以下三个方面： 1． 经营性房屋具体用途受到限制。 工商业经营活动丰 富多样，但承租人是否可以在经营性房屋内从事合同约定 以外的经营活动？我国《合同法》第 217 条规定“ ：承租人应 当按照约定的方式使用租赁物。对租赁物的使用方法没有 约定或者约定不明确，依照本法第 61 条的规定仍不能确定 的，应当按照租赁物的性质使用。”实践中，承租人通常是在 有了具体的经营规划后租赁经营性房屋，因此在合同签订 时常常约定了租赁用途，此时依据现有的法律规定承租人 从事合同约定外的经营活动将构成违约；即使未约定租赁 用途，承租人转变经营活动也将受制于出租人的意志。但 是，经济发展和商事活动的规律使得承租人的经营活动需 要具备一定的灵活性。正如有的学者所说“ ，商人的商事经 营活动虽然在一定时期内具有稳定性, 但基于商事活动的 发展规律和社会经济的发展变化, 商人的商事经营活动不 可能一成不变，而时刻面临扩张和变更的可能。”[2]因此，限 制房屋租赁用途，束缚了承租人的经营自由，抑制了承租人 财富创造的能动性，不利于市场经济的繁荣发展。 2． 承租人优先承租权未得到肯定。 当经营性房屋租赁 合同到期后，承租人是否有权继续承租房屋？我国《合同法》 第 235 条规定“ ：租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。” 第 236 条规定“ ：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出 租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为 不定期。”因此，经营性房屋租赁承租人无优先承租权，租赁 期间届满后，承租人是否能够继续承租房屋取决于出租人， 在出租人拒绝的情况下，承租人只有终止经营活动另谋它 业。此时，承租人将蒙受巨大损失。首先，承租人在短期内难 以收回从事工商业活动投入的成本；其次，掠夺了承租人苦 心经营的成果，包括：良好的商誉、稳定的顾客群以及工商 业活动的未来收益；再次，承租人将投入较大成本寻找新的 租赁场所。工商业活动的持续进行取决于租赁权能否延续， 租赁权的延续取决于出租人的意志，这也使得整个工商业 经营的命运处于不确定的状态。因此，有必要赋予承租人在 同等条件下的优先承租权。这并不损害出租人利益，出租人 作为理性经济人投资经营性房屋的目的在于出租营利，在 同等条件下承租人继续承租房屋维持原本稳定的租赁关系 保证了出租人的利益且避免了出租人寻找新承租人所遭受 的损失。 3． 经营性房屋租赁权转让缺乏具体规定。 对于租赁权
3． 承租人方面。“我国采取商主体法定原则，它包括商 主体类型法定、商主体内容法定和商主体公示法定三个方 面。”[1]经营性房屋租赁的承租人为商法人、商合伙、商个人 等从事工商业经营的商主体，因此，其必须具备法律规定的 条件，并依法定程序成立。居住性房屋租赁的承租人基本为 自然人，在具备相应的民事行为能力的条件下即可成为承 租人。虽然经营性房屋租赁合同的签订者一般表现为自然 人，但实质上该自然人只是商主体的代表人，因此，该自然 人除需要符合法律关于自然人民事行为能力的规定外，同 时需要符合相关商事法律对于商主体以及商主体代表人的 规定。
租赁，导致了经营性房屋租赁承租人权益处于保护不利的局面，因此有必要在租赁用途、租赁权续展、租赁权转让方
面给予特殊规制。
关键词： 经营性房屋租赁； 承租人权益； 特殊规制
中图分类号： D923
文献标识码： A
文章编号： 1672-0547（2011）06-0075-03
一、经营性房屋租赁的内涵 依据租赁用途的不同，房屋租赁可分为居住性房屋租 赁和经营性房屋租赁。经营性房屋租赁，又称非居住性房屋 租赁，是指具有营业资质的商主体承租非居住性房屋用于 工商业经营活动，向出租人支付租金的行为。经营性房屋租 赁与居住性房屋租赁的共同点在于，二者皆是承租房屋加 以使用并支付租金；二者的主要区别在于，房屋用途不同。 正是因为房屋用途不同，导致了两种租赁在法律关系内容 以及双方当事人的利益平衡上存在差异。经营性房屋租赁 有其固有的特殊性，主要有以下几点： 1． 租赁用途方面。 经营性房屋租赁目的在于从事工商 业经营，工商业经营种类丰富多样决定了经营性房屋租赁 具体用途的多样性；居住性房屋租赁用于个人或家庭生活 居住，具体用途单一。为满足经营性用途的需要，一方面，经 营性房屋的位置较为特殊，一般位于交通便利的繁华地带， 这决定了经营性房屋在数量上的有限性；另一方面，承租人 通常需要对租赁房屋进行大规模的装饰、装修，并购置其它 配备资产，因此承租人需要投入较大的经营成本。另外，经 营性房屋在建设规划上即为商用，居住性房屋不得私自用 于工商业经营。我国《物权法》第 77 条规定“ ：业主不得违反 法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主 将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规 约外，应当经有利害关系的业主同意。” 2． 租赁房屋来源方面。正如前文所述，由于经营性房屋 对于地理位置要求较高，造成了经营性房屋在数量上的有 限性，而随着市场经济的发展，商业机遇的增加，人们创业 激情不断提高，更多的人在寻求合适的房屋从事工商业经 营活动，这就形成了经营性房屋供不应求的局面，经营性房 屋成了稀缺性资源。因此，新的商主体大多是从前承租人手 中转让获得租赁权，这也被实践所印证。居住性房屋租赁承 租人往往是直接寻找出租人，并与之签订租赁合同。
5． 合同基础关系方面。 传统法律理论认为房屋租赁合 同是建立在出租人与承租人之间的信赖关系之上，但经营 性房屋租赁更多的是建立在利益关系之上。首先，随着现代 交通、通讯等科技的发展，社会流动性变大，生活已不再局 限于以往的熟人社会，市场经济对于效率和利益的要求使 得经济活动参与人更注重经济效益；其次，传统理论强调信 赖关系是依寄于道德感来防范承租人违约，但是在经营性 房屋租赁中，承租人的营业资产与经营利益远大于其所支 付的租金，这一客观情况杜绝了承租人在主观上违约的可 能性。
- 76 -
《
》2011 年第 6 期
止以及不道德的经营活动。 2． 商事经营活动直接依赖于租赁权。 正如有的学者所
说“, 承租人必须为商业目的而实际使用租赁物，对租赁物 使用的程度依据具体情况而定。但是使用租赁物必须为促 进商业，而不仅仅是为商业经营提供便利；对租赁物的使用 必须构成商业上实质的和主要的行为，而不是次要的和辅 助性的行为。”[7]笔者认为具体可以从以下两个方面做出判 断分析：首先，顾客群对于租赁场所的依存度。顾客群是无 形营业资产中的最重要的组成部分“ ，顾客群作为商事营业 资产中的无形构成要素其重要性表现在，在商事经营中，无 论是生产商还是服务商，其商事生产或服务都要通过自己 的商事顾客得以实现，没有顾客群的存在，就不可能有商事 经营，商人生产或购进的商品便不可能再销售出去。难以想 象一个没有顾客群的商人还能继续维持什么经营活动。商 人可以开发、保有、维持顾客群，以牟取更大的商业利益。”[8] 顾客群对于租赁场所依赖程度在不同的商事经营中是不同 的，应视具体情况对待。其次，经营活动的持续进行与营业 资产的转让对于租赁场所的依赖程度。在此可以采取事实 的判断标准，若更换经营场所使得经营活动无法继续进行 或者商主体遭受较大损失，则可以认定经营性活动持续进 行依赖于租赁场所；当别除租赁权后，若营业资产无法转让 或者营业资产贬值较大，则说明了营业资产转让对于租赁 场所具有较大依赖程度。
政法论坛
《
》2011 年第 6 期
Biblioteka Baidu
经营性房屋租赁承租人权益研究
—— —以承租人权益的特殊保护为重心
梁伟
（安徽大学， 安徽 合肥 230601）
摘 要： 经营性房屋租赁是房屋租赁的一种特殊类型，与居住性房屋租赁存在诸多区别，而我国有关于房屋租赁的法律主要
立足于后者采取一体立法的模式，忽略了经营性房屋租赁的特殊性。 一般租赁基本规则难以完全适用于经营性房屋
是否可以转让我国合同法没有直接规定。传统理论认为， “租赁合同以承租人使用、收益租赁物为直接目的，承租人
所取得的仅是对租赁物的使用、收益权，而非租赁物的所有 权。由于租赁合同转移的仅是租赁物的使用权，因而承租人 并不享有对租赁物的处分权。”[《 3] 合同法》第 88 条规定“ ：当 事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务 一并转让给第三人。”租赁权与承租人义务同时并存，因此 承租人转让租赁权必须经出租人同意，承租人无权单方决 定转让租赁权。但是，这忽略了经营性房屋租赁权可以依承 租人单方意志转让的现实意义。一方面，租赁权的转让是营 业资产转让的基础。在高度城市化的现代商业社会，土地无 疑成为稀缺的商业资源，寸土寸金已成为普遍现象，在这种 情况下，经营者往往不自己建造场地或房屋，而是通过租赁 的方式来获得经营场所，因此租赁权能否转让直接决定着 营业资产转让的成功与否。另一方面，现实生活中租赁权普 遍通过转让方式流转，这也是经营性房屋租赁界以及工商 业经营界默认的事实，已经成为一种商业习惯。另外，房屋 租赁权的物权化也使得租赁权转让具备了法理基础。关于 租赁权的性质存在诸多争议，但正如有的学者所说“ ：由于 社会的发展是一个逐步进行的过程，承租人对租赁权物权 效力的需求是逐步增加的，当租赁权只需要具备部分物权 效力既可满足社会需要时，此时，原有的债权模式己不能满 足社会需求，但租赁权又没有具备完全的物权效力的需要， 因此也不能选择物权这种逻辑模式，所以立法此时就只能 选择介于物权、债权之间的这种模式，这就是租赁权的物权 化模式。”[4]
收稿日期： 2011-11-17 作者简介： 梁 伟（1987－），男，安徽合肥人，安徽大学法学院民商法专业硕士研究生，研究方向：民商法。
- 75 -
《
》2011 年第 6 期
依赖于租赁权的稳定性；其次，承租人营业资产是否能够转 让直接取决于租赁权能否处分。因为租赁权关系着承租人经 营活动的命脉，加上经营性房屋在数量上的稀缺性，租赁合 同更多的处于出租人的掌控之中，承租人处于较为被动的地 位，这造成了合同当事人实质上的不平等。居住性房屋租赁 仅仅用于生活居住，因此承租人无重大利益直接依附于租赁 权之上，另外，更换居住性房屋通常较为便捷，所以承租人并 不过多的受牵于租赁权，合同当事人地位较为平等。
三、经营性房屋租赁的界定 经营性房屋租赁的具体表现形式是多种多样的，根据 经营性房屋本身的不同可划分为：商铺租赁、写字楼租赁、 厂房租赁等；根据具体用途不同可划分为：生产加工型租 赁、产品销售型租赁、服务提供型租赁、货物仓储型租赁等。 “商铺租赁区别于租赁的一般规则，起决定性作用的是商铺 租赁所承载的营业价值。”[5]不同的经营性房屋租赁承租人 利益保护需求度不同，只有符合一定条件的经营性房屋租 赁在制度设置与解释上才能给予相应的特殊保护。例如，在 仓库租赁中无需赋予承租人转让租赁权的权利，因为此时 承租人的商业信用、顾客资源等营业资产并不依赖于仓库 租赁权，承租人的相关利益无需通过转让租赁权来维护，此 时若赋予承租人此项权利，则是对承租人的过分保护，是对 出租人所有权的侵犯。因此，法律给予特殊保护的经营性房 屋租赁需要具备一定的条件，主要有以下两个方面： 1．合法有效的租赁合同。“按《民法通则》以及合同法的 有关规定，合同的一般生效要件包括：（1）订立合同的当事 人应该具有相应的民事行为能力； （2）意思表示真实； （3）合 同不违反法律或者社会公共利益。”[6]具体到经营性房屋租 赁合同中，首先，出租人应当具有完全民事行为能力，并且 对房屋享出租权，承租人必须符合相关商事法律对于商主 体极其代表人的规定；其次，房屋租赁双方当事人基于自己 的意志签订合同，并无胁迫等违背意思自治原则的情形；再 次，租赁标的物必须是经营性用房，如若租赁居住性房屋私 自从事工商业经营，其不得作为经营性房屋租赁对待；第 四，合同内容合法且不损害社会公共利益，不得从事法律禁
4． 租赁时间方面。 任何商主体都希望自己的经营活动 能持久进行下去，并且不断发展；另外，承租人从事工商业 活动投入较大经营成本，这使得承租人不会轻易更换租赁 场所，因此，经营性房屋租赁的期待租期较长。居住性房屋 租赁的租期较多的依赖于承租人工作的稳定性以及经济情 况，在工作变动时，通常会选择更换住房；在承租人具备购 买能力时，通常选择购房居住，这就决定了居住性房屋租赁 合同的不定期性与短期性。
二、现有法律框架下经营性房屋租赁承租人权益的现状 我国房屋租赁立法忽视经营性房屋租赁的特殊性，采 取一体立法的模式，在现有的法律框架下，经营性房屋租赁 承租人权益难以得到充分的保护，教条的适用一般租赁的 基本规则，必将使承租人权益遭受巨大损害，也不利于整个 社会经济的稳步发展。主要体现在以下三个方面： 1． 经营性房屋具体用途受到限制。 工商业经营活动丰 富多样，但承租人是否可以在经营性房屋内从事合同约定 以外的经营活动？我国《合同法》第 217 条规定“ ：承租人应 当按照约定的方式使用租赁物。对租赁物的使用方法没有 约定或者约定不明确，依照本法第 61 条的规定仍不能确定 的，应当按照租赁物的性质使用。”实践中，承租人通常是在 有了具体的经营规划后租赁经营性房屋，因此在合同签订 时常常约定了租赁用途，此时依据现有的法律规定承租人 从事合同约定外的经营活动将构成违约；即使未约定租赁 用途，承租人转变经营活动也将受制于出租人的意志。但 是，经济发展和商事活动的规律使得承租人的经营活动需 要具备一定的灵活性。正如有的学者所说“ ，商人的商事经 营活动虽然在一定时期内具有稳定性, 但基于商事活动的 发展规律和社会经济的发展变化, 商人的商事经营活动不 可能一成不变，而时刻面临扩张和变更的可能。”[2]因此，限 制房屋租赁用途，束缚了承租人的经营自由，抑制了承租人 财富创造的能动性，不利于市场经济的繁荣发展。 2． 承租人优先承租权未得到肯定。 当经营性房屋租赁 合同到期后，承租人是否有权继续承租房屋？我国《合同法》 第 235 条规定“ ：租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。” 第 236 条规定“ ：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出 租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为 不定期。”因此，经营性房屋租赁承租人无优先承租权，租赁 期间届满后，承租人是否能够继续承租房屋取决于出租人， 在出租人拒绝的情况下，承租人只有终止经营活动另谋它 业。此时，承租人将蒙受巨大损失。首先，承租人在短期内难 以收回从事工商业活动投入的成本；其次，掠夺了承租人苦 心经营的成果，包括：良好的商誉、稳定的顾客群以及工商 业活动的未来收益；再次，承租人将投入较大成本寻找新的 租赁场所。工商业活动的持续进行取决于租赁权能否延续， 租赁权的延续取决于出租人的意志，这也使得整个工商业 经营的命运处于不确定的状态。因此，有必要赋予承租人在 同等条件下的优先承租权。这并不损害出租人利益，出租人 作为理性经济人投资经营性房屋的目的在于出租营利，在 同等条件下承租人继续承租房屋维持原本稳定的租赁关系 保证了出租人的利益且避免了出租人寻找新承租人所遭受 的损失。 3． 经营性房屋租赁权转让缺乏具体规定。 对于租赁权
3． 承租人方面。“我国采取商主体法定原则，它包括商 主体类型法定、商主体内容法定和商主体公示法定三个方 面。”[1]经营性房屋租赁的承租人为商法人、商合伙、商个人 等从事工商业经营的商主体，因此，其必须具备法律规定的 条件，并依法定程序成立。居住性房屋租赁的承租人基本为 自然人，在具备相应的民事行为能力的条件下即可成为承 租人。虽然经营性房屋租赁合同的签订者一般表现为自然 人，但实质上该自然人只是商主体的代表人，因此，该自然 人除需要符合法律关于自然人民事行为能力的规定外，同 时需要符合相关商事法律对于商主体以及商主体代表人的 规定。
租赁，导致了经营性房屋租赁承租人权益处于保护不利的局面，因此有必要在租赁用途、租赁权续展、租赁权转让方
面给予特殊规制。
关键词： 经营性房屋租赁； 承租人权益； 特殊规制
中图分类号： D923
文献标识码： A
文章编号： 1672-0547（2011）06-0075-03
一、经营性房屋租赁的内涵 依据租赁用途的不同，房屋租赁可分为居住性房屋租 赁和经营性房屋租赁。经营性房屋租赁，又称非居住性房屋 租赁，是指具有营业资质的商主体承租非居住性房屋用于 工商业经营活动，向出租人支付租金的行为。经营性房屋租 赁与居住性房屋租赁的共同点在于，二者皆是承租房屋加 以使用并支付租金；二者的主要区别在于，房屋用途不同。 正是因为房屋用途不同，导致了两种租赁在法律关系内容 以及双方当事人的利益平衡上存在差异。经营性房屋租赁 有其固有的特殊性，主要有以下几点： 1． 租赁用途方面。 经营性房屋租赁目的在于从事工商 业经营，工商业经营种类丰富多样决定了经营性房屋租赁 具体用途的多样性；居住性房屋租赁用于个人或家庭生活 居住，具体用途单一。为满足经营性用途的需要，一方面，经 营性房屋的位置较为特殊，一般位于交通便利的繁华地带， 这决定了经营性房屋在数量上的有限性；另一方面，承租人 通常需要对租赁房屋进行大规模的装饰、装修，并购置其它 配备资产，因此承租人需要投入较大的经营成本。另外，经 营性房屋在建设规划上即为商用，居住性房屋不得私自用 于工商业经营。我国《物权法》第 77 条规定“ ：业主不得违反 法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主 将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规 约外，应当经有利害关系的业主同意。” 2． 租赁房屋来源方面。正如前文所述，由于经营性房屋 对于地理位置要求较高，造成了经营性房屋在数量上的有 限性，而随着市场经济的发展，商业机遇的增加，人们创业 激情不断提高，更多的人在寻求合适的房屋从事工商业经 营活动，这就形成了经营性房屋供不应求的局面，经营性房 屋成了稀缺性资源。因此，新的商主体大多是从前承租人手 中转让获得租赁权，这也被实践所印证。居住性房屋租赁承 租人往往是直接寻找出租人，并与之签订租赁合同。
5． 合同基础关系方面。 传统法律理论认为房屋租赁合 同是建立在出租人与承租人之间的信赖关系之上，但经营 性房屋租赁更多的是建立在利益关系之上。首先，随着现代 交通、通讯等科技的发展，社会流动性变大，生活已不再局 限于以往的熟人社会，市场经济对于效率和利益的要求使 得经济活动参与人更注重经济效益；其次，传统理论强调信 赖关系是依寄于道德感来防范承租人违约，但是在经营性 房屋租赁中，承租人的营业资产与经营利益远大于其所支 付的租金，这一客观情况杜绝了承租人在主观上违约的可 能性。
- 76 -
《
》2011 年第 6 期
止以及不道德的经营活动。 2． 商事经营活动直接依赖于租赁权。 正如有的学者所
说“, 承租人必须为商业目的而实际使用租赁物，对租赁物 使用的程度依据具体情况而定。但是使用租赁物必须为促 进商业，而不仅仅是为商业经营提供便利；对租赁物的使用 必须构成商业上实质的和主要的行为，而不是次要的和辅 助性的行为。”[7]笔者认为具体可以从以下两个方面做出判 断分析：首先，顾客群对于租赁场所的依存度。顾客群是无 形营业资产中的最重要的组成部分“ ，顾客群作为商事营业 资产中的无形构成要素其重要性表现在，在商事经营中，无 论是生产商还是服务商，其商事生产或服务都要通过自己 的商事顾客得以实现，没有顾客群的存在，就不可能有商事 经营，商人生产或购进的商品便不可能再销售出去。难以想 象一个没有顾客群的商人还能继续维持什么经营活动。商 人可以开发、保有、维持顾客群，以牟取更大的商业利益。”[8] 顾客群对于租赁场所依赖程度在不同的商事经营中是不同 的，应视具体情况对待。其次，经营活动的持续进行与营业 资产的转让对于租赁场所的依赖程度。在此可以采取事实 的判断标准，若更换经营场所使得经营活动无法继续进行 或者商主体遭受较大损失，则可以认定经营性活动持续进 行依赖于租赁场所；当别除租赁权后，若营业资产无法转让 或者营业资产贬值较大，则说明了营业资产转让对于租赁 场所具有较大依赖程度。
政法论坛
《
》2011 年第 6 期
Biblioteka Baidu
经营性房屋租赁承租人权益研究
—— —以承租人权益的特殊保护为重心
梁伟
（安徽大学， 安徽 合肥 230601）
摘 要： 经营性房屋租赁是房屋租赁的一种特殊类型，与居住性房屋租赁存在诸多区别，而我国有关于房屋租赁的法律主要
立足于后者采取一体立法的模式，忽略了经营性房屋租赁的特殊性。 一般租赁基本规则难以完全适用于经营性房屋
是否可以转让我国合同法没有直接规定。传统理论认为， “租赁合同以承租人使用、收益租赁物为直接目的，承租人
所取得的仅是对租赁物的使用、收益权，而非租赁物的所有 权。由于租赁合同转移的仅是租赁物的使用权，因而承租人 并不享有对租赁物的处分权。”[《 3] 合同法》第 88 条规定“ ：当 事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务 一并转让给第三人。”租赁权与承租人义务同时并存，因此 承租人转让租赁权必须经出租人同意，承租人无权单方决 定转让租赁权。但是，这忽略了经营性房屋租赁权可以依承 租人单方意志转让的现实意义。一方面，租赁权的转让是营 业资产转让的基础。在高度城市化的现代商业社会，土地无 疑成为稀缺的商业资源，寸土寸金已成为普遍现象，在这种 情况下，经营者往往不自己建造场地或房屋，而是通过租赁 的方式来获得经营场所，因此租赁权能否转让直接决定着 营业资产转让的成功与否。另一方面，现实生活中租赁权普 遍通过转让方式流转，这也是经营性房屋租赁界以及工商 业经营界默认的事实，已经成为一种商业习惯。另外，房屋 租赁权的物权化也使得租赁权转让具备了法理基础。关于 租赁权的性质存在诸多争议，但正如有的学者所说“ ：由于 社会的发展是一个逐步进行的过程，承租人对租赁权物权 效力的需求是逐步增加的，当租赁权只需要具备部分物权 效力既可满足社会需要时，此时，原有的债权模式己不能满 足社会需求，但租赁权又没有具备完全的物权效力的需要， 因此也不能选择物权这种逻辑模式，所以立法此时就只能 选择介于物权、债权之间的这种模式，这就是租赁权的物权 化模式。”[4]