辽宁省营口市房地产开发建设房屋建筑面积和竣工率数据分析报告2019版
吉林省住房和城乡建设厅关于吉林省2019年度房地产估价报告评审结果的通报-吉建房〔2020〕1号
吉林省住房和城乡建设厅关于吉林省2019年度房地产估价报告评审结果的通报正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------吉林省住房和城乡建设厅关于吉林省2019年度房地产估价报告评审结果的通报吉建房〔2020〕1号各市（州）住房城乡建设局、房产局,各县（市）住房城乡建设局、房产局，长白山管委住房城乡建设局，各房地产估价机构、房地产估价分支机构：根据《房地产估价机构管理办法》（建设部令第142号）和《注册房地产估价师管理办法》（建设部令第151号）等规定，为规范房地产估价行为，提升房地产估价报告质量，省住房城乡建设厅委托省房地产业协会对房地产估价机构出具的估价报告进行了检查评审。
现将有关情况通报如下：一、评审情况2019年度房地产估价报告评审随机抽取了在我省执业的房地产估价机构（含分支机构）于2018年10月1日至2019年10月1日期间出具的1份房地产估价报告。
全省142家房地产估价机构中，6家2018年优秀报告机构为2019年免检机构；8家机构因2018年10月1日至2019年10月1日期间未出具报告未参加评审。
对128家房地产估价机构随机抽取的128份报告，由省房地产业协会组织专家依据《房地产估价规范》、《国家房地产估价报告评审标准》和《吉林省房地产估价规程》进行评审,同时对不合格报告，由专家复核组进行再次复核。
二、评审结果此次评审，合格报告119份，合格率92.9%；不合格报告9份，不合格率7.1%。
其中，吉林瑞德房地产土地估价有限公司等119家机构为报告合格单位；吉林鑫建元资产房地产评估有限公司等9家机构为报告不合格单位。
三、加强房地产估价报告管理（一）对评审报告结果不合格的机构，列为重点监督对象。
建筑和工程行业2021年10月固定资产投资数据点评：狭义基建边际改善，地产数据持续回落
2021年11月16日行业研究狭义基建边际改善，地产数据持续回落——2021年10月固定资产投资数据点评建筑和工程事件：11月15日，国家统计局公布10月份固定资产投资数据。
2021年1-10月份，固定资产投资累计增速6.1%，前值7.3%；房地产开发投资累计增速7.2%，前值8.8%。
点评：2021年1-10月份，广义基建投资累计同增0.7%，单10月同增-4.6%，环增-0.1pcts；狭义基建投资累计同增1.0%，单10月同增-2.4%，环增4.1pcts。
狭义基建单月增速回升，或受益于资金面回暖。
10月狭义基建单月增速较上月明显回升，同时，10月份社融单月增速14.2%，环增30.5pcts，其中政府债券融资额单月增速25.1%，环增45.3pcts，10月狭义基建单月增速回升或受益于资金面回暖。
广义基建增速与狭义基建增速走势出现差异，主要由于电热燃水投资增速放缓导致。
2021年1-10月份，新开工面积累计同增-7.7%，单10月同增-33.1%，环增-19.6pcts；竣工面积累计同增16.3%；单10月同增-20.6%，环增-21.6pcts。
新开工中期受土地成交低迷影响，长期受销售增速下滑压制。
10月新开工单月增速加速回落，或与土地成交增速持续走弱有关，今年三季度以来住宅类土地成交增速断崖式下滑，并且10月单月增速大幅仍未见好转，预计新开工增速仍将低迷。
从销售层面来看，10月销售面积单月增速为-21.7%，环增-8.5pcts；今年以来销售单月增速的持续下滑，将会在资金层面抑制房企拿地能力，进而抑制开工能力，这一因素预计将较长时间压制新开工增速。
竣工单月增速下滑明显，或受房企资金链紧张影响。
今年9-10月，竣工单月增速显著下滑，或与近期开发商资金链偏紧有关：10月房地产开发资金单月增速为-9.5%，环增1.7pcts，已连续4个月保持负增长。
投资建议：我们判断年内狭义基建单月增速有望回正，全年累计增速或低于上年同期，预计新开工增速仍将低迷，判断竣工增速放缓为阶段性扰动，随着近期房地产资金端政策有松动，结合国家保交房的政策思路，竣工端增速或将回暖。
4万亿后遗症
4万亿后遗症：三四线城市土地出让过剩成“鬼城”请注意，这不是电影剧照：宽阔的马路上没有车流，锈迹斑斑的钢筋斜插在天空，烂尾建筑外的防护网游魂似的随寒风摇曳。
请注意，这不是某部末世灾难片的外景地，而是摄影师记录下的营口沿海产业基地2013年4月5日的街头景象。
这些照片似乎在告诉我们一个不敢相信的事实，而且与之相似的事情每天都在三、四线城市里发生。
原标题：三四线城市“空城计”本刊记者谢思聿编辑袭祥德摄影潘景隆经历了2012年土地市场的持续低迷后，新一轮城镇化适时地为市场注射了一剂强心针。
已经有人算过一笔账，4亿人、40万亿投资——近期由发改委主导的《促进城镇化健康发展规划2011-2020年》初稿编制完成，规划中提及这一轮城镇化将拉动40万亿投资，涉及20多个城市群，180多个地级市，1万多个城镇，以及4亿新增城镇人口。
地方政府趁势而起，从地级市到省会城市，各种产业园、城市新区以及城市带规划层出不穷。
各级官员四处奔走，招商引资与土地出让同步并举。
上一轮4万亿救市计划所造成的三、四线城市土地出让过剩的后遗症尚未解决，新一轮巨量土地供应狂潮已经席卷而至。
开发商们摩拳擦掌，准备分享房地产行业最后一场饕餮盛宴。
“这或许是房企们最后一轮机会。
”首创置业（02868.HK）董事长刘晓光在一次会议上如是说，他认为房企们应研究如何将地产与产业相结合，在这一轮城镇化过程中寻机扩张。
但刘晓光应该不会想到，在距离北京不远的辽宁营口，他的老部下李兵在沿海产业基地经营地产已经6年，如今却走得步履艰难。
沿海产业基地是辽宁省“五点一线”沿海经济带园区之一，最初建立在一片废弃的盐田和滩涂之上。
2007年，五矿集团在这里圈下30平方公里土地，成立了五矿（营口）产业园（以下简称“五矿产业园”）。
作为园区副总经理，李兵一直负责地产板块的运营。
他说，自己眼见着这个城市的兴起与发展，却阻挡不了它渐渐走向萧条。
“他们迟早会发现，地价便宜是没有用的。
河南省滑县房地产开发90平方米以下和144平方米以上住宅竣工面积数据分析报告2019版
河南省滑县房地产开发90平方米以下和144平方米以上住宅竣工面积数据分析报告2019版引言本报告借助数据对滑县房地产开发90平方米以下和144平方米以上住宅竣工面积进行深度剖析，从房地产开发竣工房屋总面积，房地产开发住宅竣工面积，房地产开发90平方米以下住宅竣工面积，房地产开发144平方米以上住宅竣工面积等方面进行阐述，以全面、客观的角度展示滑县房地产开发90平方米以下和144平方米以上住宅竣工面积真实现状及发展脉络，为需求者制定战略、为投资者投资提供参考和借鉴。
滑县房地产开发90平方米以下和144平方米以上住宅竣工面积分析报告的数据来源于权威部门如中国国家统计局、重点科研机构及行业协会等，数据以事实为基准，公正，客观、严谨。
本报告旨在全面梳理滑县房地产开发90平方米以下和144平方米以上住宅竣工面积的真实现状、发展脉络及趋势，相信能够为从业者、投资者和研究者提供有意义的启发和借鉴。
目录第一节滑县房地产开发90平方米以下和144平方米以上住宅竣工面积现状 (1)第二节滑县房地产开发竣工房屋总面积指标分析 (3)一、滑县房地产开发竣工房屋总面积现状统计 (3)二、全省房地产开发竣工房屋总面积现状统计 (3)三、滑县房地产开发竣工房屋总面积占全省房地产开发竣工房屋总面积比重统计 (3)四、滑县房地产开发竣工房屋总面积（2016-2018）统计分析 (4)五、滑县房地产开发竣工房屋总面积（2017-2018）变动分析 (4)六、全省房地产开发竣工房屋总面积（2016-2018）统计分析 (5)七、全省房地产开发竣工房屋总面积（2017-2018）变动分析 (5)八、滑县房地产开发竣工房屋总面积同全省房地产开发竣工房屋总面积（2017-2018）变动对比分析 (6)第三节滑县房地产开发住宅竣工面积指标分析 (7)一、滑县房地产开发住宅竣工面积现状统计 (7)二、全省房地产开发住宅竣工面积现状统计分析 (7)三、滑县房地产开发住宅竣工面积占全省房地产开发住宅竣工面积比重统计分析 (7)四、滑县房地产开发住宅竣工面积（2016-2018）统计分析 (8)五、滑县房地产开发住宅竣工面积（2017-2018）变动分析 (8)六、全省房地产开发住宅竣工面积（2016-2018）统计分析 (9)七、全省房地产开发住宅竣工面积（2017-2018）变动分析 (9)八、滑县房地产开发住宅竣工面积同全省房地产开发住宅竣工面积（2017-2018）变动对比分析 (10)第四节滑县房地产开发90平方米以下住宅竣工面积指标分析 (11)一、滑县房地产开发90平方米以下住宅竣工面积现状统计 (11)二、全省房地产开发90平方米以下住宅竣工面积现状统计分析 (11)三、滑县房地产开发90平方米以下住宅竣工面积占全省房地产开发90平方米以下住宅竣工面积比重统计分析 (11)四、滑县房地产开发90平方米以下住宅竣工面积（2016-2018）统计分析 (12)五、滑县房地产开发90平方米以下住宅竣工面积（2017-2018）变动分析 (12)六、全省房地产开发90平方米以下住宅竣工面积（2016-2018）统计分析 (13)七、全省房地产开发90平方米以下住宅竣工面积（2017-2018）变动分析 (13)八、滑县房地产开发90平方米以下住宅竣工面积同全省房地产开发90平方米以下住宅竣工面积（2017-2018）变动对比分析 (14)第五节滑县房地产开发144平方米以上住宅竣工面积指标分析 (15)一、滑县房地产开发144平方米以上住宅竣工面积现状统计 (15)二、全省房地产开发144平方米以上住宅竣工面积现状统计 (15)三、滑县房地产开发144平方米以上住宅竣工面积占全省房地产开发144平方米以上住宅竣工面积比重统计 (15)四、滑县房地产开发144平方米以上住宅竣工面积（2016-2018）统计分析 (16)五、滑县房地产开发144平方米以上住宅竣工面积（2017-2018）变动分析 (16)六、全省房地产开发144平方米以上住宅竣工面积（2016-2018）统计分析 (17)七、全省房地产开发144平方米以上住宅竣工面积（2017-2018）变动分析 (17)八、滑县房地产开发144平方米以上住宅竣工面积同全省房地产开发144平方米以上住宅竣工面积（2017-2018）变动对比分析 (18)图表目录表1：滑县房地产开发90平方米以下和144平方米以上住宅竣工面积现状统计表 (1)表2：滑县房地产开发竣工房屋总面积现状统计表 (3)表3：全省房地产开发竣工房屋总面积现状统计表 (3)表4：滑县房地产开发竣工房屋总面积占全省房地产开发竣工房屋总面积比重统计表 (3)表5：滑县房地产开发竣工房屋总面积（2016-2018）统计表 (4)表6：滑县房地产开发竣工房屋总面积（2017-2018）变动统计表（比上年增长%） (4)表7：全省房地产开发竣工房屋总面积（2016-2018）统计表 (5)表8：全省房地产开发竣工房屋总面积（2017-2018）变动统计表（比上年增长%） (5)表9：滑县房地产开发竣工房屋总面积同全省房地产开发竣工房屋总面积（2017-2018）变动对比统计表 (6)表10：滑县房地产开发住宅竣工面积现状统计表 (7)表11：全省房地产开发住宅竣工面积现状统计表 (7)表12：滑县房地产开发住宅竣工面积占全省房地产开发住宅竣工面积比重统计表 (7)表13：滑县房地产开发住宅竣工面积（2016-2018）统计表 (8)表14：滑县房地产开发住宅竣工面积（2017-2018）变动统计表（比上年增长%） (8)表15：全省房地产开发住宅竣工面积（2016-2018）统计表 (9)表16：全省房地产开发住宅竣工面积（2017-2018）变动统计表（比上年增长%） (9)表17：滑县房地产开发住宅竣工面积同全省房地产开发住宅竣工面积（2017-2018）变动对比统计表（比上年增长%） (10)表18：滑县房地产开发90平方米以下住宅竣工面积现状统计表 (11)表19：全省房地产开发90平方米以下住宅竣工面积现状统计分析表 (11)表20：滑县房地产开发90平方米以下住宅竣工面积占全省房地产开发90平方米以下住宅竣工面积比重统计表 (11)表21：滑县房地产开发90平方米以下住宅竣工面积（2016-2018）统计表 (12)表22：滑县房地产开发90平方米以下住宅竣工面积（2017-2018）变动分析表（比上年增长%） (12)表23：全省房地产开发90平方米以下住宅竣工面积（2016-2018）统计表 (13)表24：全省房地产开发90平方米以下住宅竣工面积（2017-2018）变动分析表（比上年增长%） (13)表25：滑县房地产开发90平方米以下住宅竣工面积同全省房地产开发90平方米以下住宅竣工面积（2017-2018）变动对比统计表（比上年增长%） (14)表26：滑县房地产开发144平方米以上住宅竣工面积现状统计表 (15)表27：全省房地产开发144平方米以上住宅竣工面积现状统计表 (15)表28：滑县房地产开发144平方米以上住宅竣工面积占全省房地产开发144平方米以上住宅竣工面积比重统计表 (15)表29：滑县房地产开发144平方米以上住宅竣工面积（2016-2018）统计表 (16)表30：滑县房地产开发144平方米以上住宅竣工面积（2017-2018）变动统计表（比上年增长%） (16)表31：全省房地产开发144平方米以上住宅竣工面积（2016-2018）统计表 (17)表32：全省房地产开发144平方米以上住宅竣工面积（2017-2018）变动统计表（比上年增长%） (17)表33：滑县房地产开发144平方米以上住宅竣工面积同全省房地产开发144平方米以上住宅竣工面积（2017-2018）变动对比统计表（比上年增长%） (18)第一节滑县房地产开发90平方米以下和144平方米以上住宅竣工面积现状滑县房地产开发90平方米以下和144平方米以上住宅竣工面积现状详细情况见下表（2018年）：表1：滑县房地产开发90平方米以下和144平方米以上住宅竣工面积现状统计表第二节滑县房地产开发竣工房屋总面积指标分析一、滑县房地产开发竣工房屋总面积现状统计表2：滑县房地产开发竣工房屋总面积现状统计表二、全省房地产开发竣工房屋总面积现状统计表3：全省房地产开发竣工房屋总面积现状统计表三、滑县房地产开发竣工房屋总面积占全省房地产开发竣工房屋总面积比重统计分析表4：滑县房地产开发竣工房屋总面积占全省房地产开发竣工房屋总面积比重统计表指标数量（万平方米）占总值比重四、滑县房地产开发竣工房屋总面积（2016-2018）统计分析表5：滑县房地产开发竣工房屋总面积（2016-2018）统计表五、滑县房地产开发竣工房屋总面积（2017-2018）变动分析表6：滑县房地产开发竣工房屋总面积（2017-2018）变动统计表（比上年增长%）六、全省房地产开发竣工房屋总面积（2016-2018）统计分析表7：全省房地产开发竣工房屋总面积（2016-2018）统计表七、全省房地产开发竣工房屋总面积（2017-2018）变动分析表8：全省房地产开发竣工房屋总面积（2017-2018）变动统计表（比上年增长%）八、滑县房地产开发竣工房屋总面积同全省房地产开发竣工房屋总面积（2017-2018）变动对比分析表9：滑县房地产开发竣工房屋总面积同全省房地产开发竣工房屋总面积（2017-2018）变动对比表（比上年增长%）第三节滑县房地产开发住宅竣工面积指标分析一、滑县房地产开发住宅竣工面积现状统计表10：滑县房地产开发住宅竣工面积现状统计表二、全省房地产开发住宅竣工面积现状统计分析表11：全省房地产开发住宅竣工面积现状统计表三、滑县房地产开发住宅竣工面积占全省房地产开发住宅竣工面积比重统计分析表12：滑县房地产开发住宅竣工面积占全省房地产开发住宅竣工面积比重统计表指标数量（万平方米）占总值比重四、滑县房地产开发住宅竣工面积（2016-2018）统计分析表13：滑县房地产开发住宅竣工面积（2016-2018）统计表五、滑县房地产开发住宅竣工面积（2017-2018）变动分析表14：滑县房地产开发住宅竣工面积（2017-2018）变动统计表（比上年增长%）六、全省房地产开发住宅竣工面积（2016-2018）统计分析表15：全省房地产开发住宅竣工面积（2016-2018）统计表七、全省房地产开发住宅竣工面积（2017-2018）变动分析表16：全省房地产开发住宅竣工面积（2017-2018）变动统计表（比上年增长%）八、滑县房地产开发住宅竣工面积同全省房地产开发住宅竣工面积（2017-2018）变动对比分析表17：滑县房地产开发住宅竣工面积同全省房地产开发住宅竣工面积（2017-2018）变动对比表（比上年增长%）第四节滑县房地产开发90平方米以下住宅竣工面积指标分析一、滑县房地产开发90平方米以下住宅竣工面积现状统计表18：滑县房地产开发90平方米以下住宅竣工面积现状统计表二、全省房地产开发90平方米以下住宅竣工面积现状统计分析表19：全省房地产开发90平方米以下住宅竣工面积现状统计表三、滑县房地产开发90平方米以下住宅竣工面积占全省房地产开发90平方米以下住宅竣工面积比重统计分析表20：滑县房地产开发90平方米以下住宅竣工面积占全省房地产开发90平方米以下住宅竣工面积比重统计表指标数量（万平方米）占总值比重四、滑县房地产开发90平方米以下住宅竣工面积（2016-2018）统计分析表21：滑县房地产开发90平方米以下住宅竣工面积（2016-2018）统计表五、滑县房地产开发90平方米以下住宅竣工面积（2017-2018）变动分析表22：滑县房地产开发90平方米以下住宅竣工面积（2017-2018）变动统计表（比上年增长%）年份房地产开发90平方米以下住宅竣工面积（万平方米）变动值六、全省房地产开发90平方米以下住宅竣工面积（2016-2018）统计分析表23：全省房地产开发90平方米以下住宅竣工面积（2016-2018）统计表七、全省房地产开发90平方米以下住宅竣工面积（2017-2018）变动分析表24：全省房地产开发90平方米以下住宅竣工面积（2017-2018）变动统计表（比上年增长%）八、滑县房地产开发90平方米以下住宅竣工面积同全省房地产开发90平方米以下住宅竣工面积（2017-2018）变动对比分析表25：滑县房地产开发90平方米以下住宅竣工面积同全省房地产开发90平方米以下住宅竣工面积（2017-2018）变动对比表（比上年增长%）第五节滑县房地产开发144平方米以上住宅竣工面积指标分析一、滑县房地产开发144平方米以上住宅竣工面积现状统计表26：滑县房地产开发144平方米以上住宅竣工面积现状统计表二、全省房地产开发144平方米以上住宅竣工面积现状统计平方米以上住宅竣工面积现状统计表表27：全省房地产开发144三、滑县房地产开发144平方米以上住宅竣工面积占全省房地产开发144平方米以上住宅竣工面积比重统计分析表28：滑县房地产开发144平方米以上住宅竣工面积占全省房地产开发144平方米以上住宅竣工面积比重统计表四、滑县房地产开发144平方米以上住宅竣工面积（2016-2018）统计分析表29：滑县房地产开发144平方米以上住宅竣工面积（2016-2018）统计表五、滑县房地产开发144平方米以上住宅竣工面积（2017-2018）变动分析表30：滑县房地产开发144平方米以上住宅竣工面积（2017-2018）变动统计表（比上年增长%）六、全省房地产开发144平方米以上住宅竣工面积（2016-2018）统计分析表31：全省房地产开发144平方米以上住宅竣工面积（2016-2018）统计表七、全省房地产开发144平方米以上住宅竣工面积（2017-2018）变动分析表 32：全省房地产开发144平方米以上住宅竣工面积（2017-2018）变动统计表（比上年增长%）八、滑县房地产开发144平方米以上住宅竣工面积同全省房地产开发144平方米以上住宅竣工面积（2017-2018）变动对比分析表 33：滑县房地产开发144平方米以上住宅竣工面积同全省房地产开发144平方米以上住宅竣工面积（2017-2018）变动对比表（比上年增长%）2018 28.43% -7.86%。
2019 开发区土地集约利用评价技术要点
数据与范围相对应：监测统计中采用的数据应与开发区评价 范围（依法批准范围和实际管理范围）相对应。
技术延续性：除《技术方案》中特殊说明外，涉及的基本概 念、用地分类与定义、指标内涵等与《规程》一致。
监测统计数据收集
监测统计数据收集
省级公示方案提交经公示后加盖省级自然资源主管 部门公章的.pdf格式电子文件。
新参评开发区、有范围调整开发区怎么办？
①新参评开发区
开发区基本信息：代码、名称、设立时间、 级别、《公告目录》上面积及与之相符的开 发区批复坐标（txt格式；2000坐标系）；
不在《公告目录》上的新参评开发区省内自 行编制代码；
指标体系
工业主导型 （11项）
指标体系
产城融合型（8项）
1.土地开发率：已达到供地条件土地面积与除不可建设土地以外土地总面积之比 2.土地供应率：已供应国有建设用地面积与已达到供地条件的土地面积之比 3.土地建成率：已建成城镇建设用地面积与已供应国有建设用地面积之比 4.工业用地率：工矿仓储用地面积与已建成城镇建设用地面积之比 5.综合容积率：已建成城镇建设用地总建筑面积与已建成城镇建设用地面积之比 6.建筑密度：已建成城镇建设用地内建筑基底总面积与已建成城镇建设用地面积之比 7.工业用地综合容积率：已建成城镇建设用地范围内工矿仓储用地上的总建筑面积与工矿仓 储用地面积之比 8.工业用地建筑系数：已建成城镇建设用地范围内工矿仓储用地上的建筑物构筑物基底面积 、露天堆场和露天操作场地的总面积与工矿仓储用地面积之比 9.工业用地固定资产投入强度：已建成城镇建设用地范围内的工业（物流）企业累计固定资 产投资总额与工矿仓储用地面积之比 10.工业用地地均税收：已建成城镇建设用地范围内的工业（物流）企业税收总额与工矿仓储 用地面积之比 11.土地闲置率：已供应国有建设用地中闲置土地面积与已供应国有建设用地面积之比 12.综合地均税收：已建成城镇建设用地范围内的二、三产业税收总额与已建成城镇建设用地 面积之比 13.人口密度：评价范围内的常住人口与已建成城镇建设用地面积之比
2024年房地产估价师-房地产开发经营与管理考试历年真题摘选附带答案
2024年房地产估价师-房地产开发经营与管理考试历年真题摘选附带答案第1卷一.全考点押密题库(共100题)1.(判断题)(每题 1.00 分)在房地产投资中，追求利益最大化是每一位投资者的共同目的，因此，收益最大是评判.选择投资方案唯一的标准。
（）2.(多项选择题)(每题 2.00 分) 制订租售方案的工作内容主要包括()。
A. 租售价格确定B. 宣传手段选择C. 租售进度安排D. 广告设计及安排E. 市场租售对比分析3.(判断题)(每题 1.00 分)房地产开发投资通常属于长期投资，它形成了房地产市场的增量供给。
（）[2008年真题]4.(单项选择题)(每题 1.00 分)某市2019年新开工的房屋建筑面积为100万m2，2018年末完工转入2019年继续施工的房屋建筑面积为30万m2，2019年竣工的房屋建筑面积为70万m2。
那么，该市房屋的平均建设周期为（）年。
A. 1.4B. 1.9C. 2D. 35.(单项选择题)(每题 1.00 分)公共租赁住房投资、绿色住宅示范项目投资等属于（）。
A. 固定资产投资、流动资产投资和稀有资产投资等B. 生产性投资和非生产性投资C. 政府投资、非盈利机构投资D. 企业投资和个人投资6.(单项选择题)(每题 1.00 分) 某家庭以30万元购买了一套住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为9%，按月等额还款，如果该家庭于第6年年初一次提前偿还贷款本金7万元，则从第6年开始的抵押贷款月还款额将减少（）元。
A. 544.10B. 886.73C. 6300.00D. 709.387.(判断题)(每题 1.00 分) 房地产开发项目的“开发—销售”模式是房地产开发企业积累固定资产的主要方式。
（）8.(判断题)(每题 1.00 分)在非线性盈亏平衡分析中，只能出现一个盈亏平衡点。
( )9.(多项选择题)(每题 2.00 分) 关于FIRR (财务内部收益率)的说法，正确的有（）。
北京市房地产金融风险现状分析
同mi产rnciCHINA REAL ESTATE北京市房地产金融风险现状分析葛红玲杨海燕宋坤仪摘要：在我国市场经济的快速发展中，房地产行业也在蓬勃发展。
通过全面分析房地产市场的统计数据，结合北京市房地产市场现状和投融资情况，客观指出北京市房地产行业面临的金融风险及产生原因。
并针对其存在的金融风险，提出风险防范的针对性措施。
关键词：房地产市场；金融风险；防范对策中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：1001-9138-(2021)04-0040-44收稿日期：2021-03-30作者简介：葛红玲，北京工商大学国际经管学院教授。
杨海燕、宋坤仪，北京工商大学经济学院。
基金项目：北京市社会科学基金项目“京津冀地区房地产金融风险传递及预警研究”(项目编号:17YJA003)的阶段性成果。
房地产市13CHINA REAL ESTATE表1:2015-2020年北京市房地产企业施工、新开工、竣工房屋面积及增速房地产企业施工房屋面积（万平方米）1309513089.812608.612962.61251513918.6增速-4%-0.04%-3.68% 2.81%-3.45%11.22%房地产企业新开工房屋面积（万平方米）2790.22813.72475.72321.12073.23006.6增速11%0.84%-12.01%-6.24%-10.68%45.02%房地产企业竣工房屋面积（万平方米）2631.52383.11466.71557.91343.31545.7增速-14%-9.44%-38.45% 6.22%-13.77%15.07%图1:北京市与全国房地产企业房屋建筑面积竣工率25.00%20.00%15.00%10.00%北京市与全国房地产企业房屋建筑面积竣工率5.00%0.00%2Q1520162017201820192020 -•■北京市房地产企业房屋建筑面积竣工率-•-全国房地产企业房屋建筑面积竣工率数据来源：北京市统计局、国家统计局、中国报告网1北京市房地产市场及投融资情况1.1北京市房地产市场情况1.1.1北京市房地产市场供给减少表1为2015-2020年北京市房地产企业施工、新开工、竣工房屋面积及增速。
最全房地产数据(开发、竣工、资金、人均)
指标名称房地产开发投资完成额:住宅:累计值房地产开发投资完成额:住宅:经济适用住房投资:累计值频率月月1978-121980-121985-121986-121987-121988-121989-121990-121991-121992-121993-121994-121995-121996-121997-121998-0279.211998-03190.151998-04307.401998-05443.781998-06619.621998-07775.241998-08950.981998-091,134.941998-101,327.681998-111,519.431998-122,117.941999-02112.501999-03291.471999-04455.211999-05638.471999-06874.101999-071,078.781999-081,292.711999-091,522.961999-101,758.681999-112,016.061999-122,637.632000-02165.392000-03358.752000-04567.122000-05808.232000-061,125.542000-071,397.422000-081,668.162000-091,976.312000-102,272.172000-112,605.452000-123,318.742001-02216.732001-03461.322001-04721.952001-051,056.752001-061,457.982001-071,820.092001-082,196.542001-092,604.012001-102,997.922001-113,400.142001-124,278.742002-02287.0816.84 2002-03631.1448.97 2002-041,027.8281.09 2002-051,488.36126.95 2002-061,999.71184.93 2002-072,464.96241.36 2002-082,948.05290.78 2002-093,458.22344.08 2002-103,971.75389.23 2002-114,405.57438.40 2002-125,267.35580.68 2003-02411.0329.90 2003-03882.3666.43 2003-041,359.02106.49 2003-051,902.94158.92 2003-062,586.79227.66 2003-073,199.72274.03 2003-083,814.27332.39 2003-094,453.10383.23 2003-105,036.00443.40 2003-115,646.78501.39 2003-126,782.41616.86 2004-02633.4933.46 2004-031,203.0270.02 2004-041,814.63117.70 2004-052,521.01173.39 2004-063,362.35236.98 2004-074,110.93292.45 2004-084,876.94359.34 2004-095,683.92419.42 2004-106,460.96472.21 2004-117,283.66519.35 2004-128,836.95606.39 2005-02802.8729.64 2005-031,532.8660.36 2005-042,256.7996.63 2005-053,103.93144.58 2005-064,147.12204.32 2005-075,089.03260.00 2005-086,009.80314.60 2005-097,009.86374.33 2005-107,998.82426.16 2005-118,993.15476.80 2005-1210,860.93519.18 2006-02983.7327.80 2006-031,887.5461.90 2006-042,835.33100.55 2006-053,892.28148.91 2006-065,317.92216.86 2006-076,575.41274.90 2006-087,761.93348.58 2006-099,076.35407.60 2006-1010,268.48467.86 2006-1111,549.53526.39 2006-1213,638.41696.84 2007-021,277.4343.75 2007-032,461.9787.62 2007-043,657.93149.28 2007-055,042.26207.58 2007-066,954.87291.56 2007-078,593.71366.492007-0810,160.69449.03 2007-0912,049.99531.81 2007-1013,725.78618.46 2007-1115,439.89693.38 2007-1218,005.42820.93 2008-021,669.4549.76 2008-033,316.48119.79 2008-044,944.38186.20 2008-056,806.26256.06 2008-069,497.09382.42 2008-0711,486.17458.72 2008-0813,384.80546.67 2008-0915,508.31637.55 2008-1017,482.35729.12 2008-1119,332.66819.37 2008-1222,440.87970.91 2009-021,682.3561.67 2009-033,421.74126.80 2009-045,114.09203.55 2009-057,104.59294.68 2009-0610,187.86440.56 2009-0712,426.22524.49 2009-0814,844.68632.98 2009-0917,578.45761.58 2009-1019,948.53869.78 2009-1122,368.99976.20 2009-1225,613.691,134.08 2010-022,233.4264.68 2010-034,551.83134.27 2010-046,854.48207.86 2010-059,643.18301.73 2010-0613,692.29433.19 2010-0716,708.80531.27 2010-0819,876.18619.71 2010-0923,512.05716.75 2010-1026,682.92829.19 2010-1130,021.63925.18 2010-1234,026.231,069.17 2011-023,013.7058.77 2011-036,253.13146.04 2011-049,497.31236.91 2011-0513,290.41336.35 2011-0618,640.67471.78 2011-0722,789.38556.38 2011-0827,117.98653.56 2011-0931,787.77771.80 2011-1035,832.12896.43 2011-1139,856.641,014.30 2011-1244,319.501,095.63 2012-023,713.432012-037,443.072012-0410,818.272012-0515,097.652012-0620,878.572012-0725,226.452012-0829,989.612012-0935,126.172012-1039,704.122012-1144,606.472012-1249,374.212013-024,583.092013-039,012.62 2013-0413,120.65 2013-0518,363.32 2013-0625,227.14 2013-0730,318.10 2013-0835,738.46 2013-0941,979.18 2013-1047,222.48 2013-1153,112.49 2013-1258,950.76 2014-025,426.29 2014-0310,530.49 2014-0415,298.76 2014-0521,043.03 2014-0628,689.21 2014-0734,365.47 2014-0840,159.32 2014-0946,724.74 2014-1052,464.21 2014-1158,675.54 2014-1264,352.15 2015-025,921.94 2015-0311,156.22 2015-0415,870.14 2015-0521,644.55 2015-0629,505.67 2015-0735,380.18 2015-0841,097.94 2015-0947,505.17 2015-1053,149.70 2015-1159,069.18 2015-1264,595.24 2016-026,027.52 2016-0311,669.52 2016-0416,887.37 2016-0523,118.18 2016-0631,149.27 2016-0736,981.32 2016-0843,076.06 2016-0949,930.85 2016-1056,293.72 2016-1162,588.23 2016-1268,703.87 2017-026,571.07 2017-0312,981.02 2017-0418,671.32 2017-0525,422.94 2017-0634,318.26 2017-0740,683.03 2017-0847,440.04 2017-0955,109.28房地产开发投资完成额:住宅:90平方米以下住房:累计值房屋施工面积:累计值房屋施工面积:住宅:累计值月月月17,338.8911,857.1625,756.5518,025.2629,960.1221,338.3233,758.0024,199.4437,094.5026,779.8739,464.9228,656.0241,277.9630,147.3443,299.9131,772.2545,066.8633,171.6347,383.1135,110.2155,105.1141,028.3919,169.3313,910.9227,754.9220,400.0432,351.1324,048.8436,463.5727,237.5240,846.3830,668.1244,030.4133,091.9446,559.5335,074.2449,154.5737,135.4851,567.6339,072.9254,134.6941,153.6163,529.0148,304.9324,049.5917,835.6533,741.2425,794.4539,322.0430,183.7544,394.0234,236.3549,523.8938,310.1653,829.4141,688.2957,115.9644,261.7360,384.5346,814.9363,184.0349,043.4065,851.5551,185.9277,213.4959,766.1428,453.2321,914.6440,784.2931,579.7348,546.9437,681.2954,111.9842,000.7860,528.9547,048.2666,031.4151,574.8869,714.7554,446.5273,749.1957,703.9177,386.6160,599.7480,730.0463,230.9592,756.9972,077.2037,464.5928,938.8252,592.3140,952.5061,320.1847,686.3269,463.3154,049.5177,582.9260,411.1583,423.8665,111.3388,296.5768,968.6093,615.8673,157.1098,234.1576,711.62102,930.0280,316.79116,907.4691,018.0954,212.4741,763.3270,072.8654,249.2680,291.4062,148.2489,534.5669,386.4097,785.4175,730.53103,899.1780,475.98109,988.1585,048.22115,680.8089,322.04120,484.9193,021.16125,532.3196,850.33140,451.39108,196.5463,848.4049,125.3283,558.6464,417.9396,315.6174,159.42106,346.9482,086.08116,270.4390,082.23124,535.1296,495.43130,957.76101,548.06137,325.28106,468.04142,968.65110,926.55148,851.11115,521.62166,053.26127,747.6580,259.7161,359.11103,062.0779,295.38117,564.6790,570.14128,577.0999,287.33140,551.89109,090.40148,498.89115,302.17155,122.52120,808.63163,273.63127,291.94169,840.69132,616.38176,169.71137,716.46194,786.42151,498.71 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16,743.35738,064.53505,329.71房屋施工面积:商业营业用房:累计值房屋施工面积:办公楼:累计值房屋新开工面积:累计值月月月2,216.102,005.421,537.723,143.692,926.713,522.653,617.083,172.975,013.204,141.063,439.936,697.044,596.593,628.388,770.544,870.443,755.1410,227.645,032.493,848.8511,627.435,223.873,949.1113,096.285,435.924,036.8014,653.695,643.254,120.5016,219.476,539.794,559.6421,632.712,191.051,760.302,206.233,214.012,440.054,747.183,701.192,699.496,697.664,200.992,925.688,961.914,719.193,156.5011,621.475,131.073,371.8613,572.845,417.143,498.7415,387.475,735.093,632.2417,254.955,975.153,748.6519,199.276,364.383,746.3721,338.627,583.254,127.8528,259.033,125.081,654.182,873.663,764.962,266.646,142.254,431.292,529.348,677.925,051.492,737.7311,741.265,715.412,954.4515,477.516,260.893,139.9518,458.406,661.593,265.8721,022.867,109.113,376.9523,666.897,444.473,511.8725,893.567,770.923,609.5128,277.379,175.474,224.7835,946.032,988.041,812.443,750.76 4,534.932,363.137,744.98 5,549.732,550.2311,108.46 6,267.692,807.1214,355.80 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88,273.4629,116.1581,730.66 90,445.3529,941.5295,181.85 94,164.8331,054.69114,814.31 96,300.7031,671.91127,085.85 98,783.2932,450.60140,568.66 100,111.3833,044.37154,453.68 83,631.5328,753.5215,620.21 85,649.0829,613.8428,281.42 88,140.9830,199.2643,425.43 90,625.0730,857.6659,521.61 92,994.0531,529.2777,536.93 95,075.3532,245.5992,944.18 97,169.4332,873.71106,833.59 99,287.4833,540.37122,655.32 101,281.2234,030.07137,375.40 103,030.8234,529.93151,303.48 104,571.8635,029.37166,928.13 87,926.8430,217.9717,238.39 89,494.4530,771.2631,559.70 91,288.9931,372.9248,239.92 93,276.9532,016.4665,178.73 95,666.2032,709.1785,719.61 97,646.9033,325.06100,370.80 99,361.5833,848.04114,996.20 101,164.4134,365.79131,032.74房屋新开工面积:住宅:累计值房屋新开工面积:办公楼:累计值土地购置费用待开发土地面积月月年年247.6017,670.10375.4013,530.70 1,285.5758.852,966.71114.264,237.47140.735,636.18192.277,377.35242.578,575.90292.709,738.77333.2710,988.13366.5512,277.77417.0813,617.45457.4818,049.36643.21500.0013,505.171,861.7057.873,970.78138.335,654.62207.577,559.08269.259,768.53337.9511,340.43426.8412,860.99468.3014,408.61507.7716,006.51564.3717,822.24618.7123,335.33866.19733.9014,754.772,400.1467.885,152.45170.507,259.93243.809,789.21319.7412,817.11432.9415,239.03530.2717,327.98598.3319,456.69669.4821,278.79762.9823,232.46841.7029,293.311,085.071,038.8014,582.133,069.21174.986,475.45255.609,269.16322.8511,873.47431.9215,277.65532.7717,947.35632.5020,272.90727.8122,988.23862.2825,455.73927.2027,647.931,026.5534,224.101,288.281,445.8019,178.70 4,624.66135.148,729.64195.3212,058.79295.5115,527.44388.4519,876.08538.2123,264.82671.0726,375.33802.3729,607.81931.2632,474.451,003.5335,240.741,182.7543,676.441,425.062,055.1721,782.58 5,851.55207.3310,309.58306.6613,985.85435.8118,041.01619.7622,503.28763.6226,327.87886.0529,590.61996.8932,786.851,112.3235,860.111,217.9839,000.451,315.9047,949.011,704.192,574.5039,635.30 6,094.21183.6011,408.43412.8015,932.12498.1520,470.06598.3025,552.90720.2730,303.42865.6233,930.20977.1237,716.501,094.6241,103.061,175.4944,646.211,330.3854,033.971,669.752,904.3727,522.00 7,815.75312.1914,151.92475.9719,575.69650.2324,826.73827.6131,041.401,017.1435,797.251,123.4639,999.861,225.7344,930.501,397.2649,050.311,525.8553,178.251,671.9563,567.502,108.903,814.5037,523.65 8,347.89252.1515,909.43466.1222,810.28679.1329,717.45866.8037,537.141,074.4943,797.741,212.6149,349.241,358.5355,531.571,523.7360,899.191,719.9666,232.441,824.4378,135.982,136.574,873.2041,484.00 10,423.07289.3719,862.17501.9927,422.30617.8935,265.55891.6544,309.121,127.0750,170.641,278.0655,567.371,427.7560,840.171,575.1865,113.221,699.3969,537.701,887.2179,889.102,284.205,995.6048,161.10 8,457.28268.6815,945.59468.5522,332.27618.3728,682.02772.8238,487.291,072.3144,182.221,241.7550,616.411,482.8558,696.801,738.3665,391.601,939.3378,485.082,279.7792,463.472,813.576,023.7032,816.50 11,834.33365.0725,945.96653.1936,372.44980.7248,662.121,455.6063,663.601,867.0773,276.342,036.9283,244.422,372.8494,408.232,693.96104,171.792,973.04114,721.533,227.23129,467.933,678.019,999.9031,458.00 14,838.49555.5131,025.291,058.1844,088.661,539.0158,698.972,102.2376,865.752,769.6589,117.853,146.88102,089.353,604.71114,479.774,043.18124,114.714,438.55134,939.764,860.76146,034.575,360.9411,527.2540,220.76 14,832.38594.6729,427.251,287.0540,606.051,666.5053,882.172,362.2768,617.262,818.1677,139.643,226.0090,754.613,924.6799,668.024,295.79108,396.344,751.97119,905.335,410.37130,695.425,986.4612,100.1540,195.99 17,430.69721.3629,182.281,269.8741,330.011,813.5454,291.302,405.3270,629.683,001.4082,617.103,607.9493,712.754,104.18106,055.304,605.68114,084.035,031.64131,848.805,893.24145,844.806,887.2413,501.7342,280.47 12,278.79524.1921,238.35996.9331,184.061,608.9642,588.272,285.0056,673.763,098.2969,068.853,870.0680,173.594,544.0291,754.305,314.57102,879.436,012.67114,636.676,668.12124,877.007,349.1017,458.5342,136.28 9,851.53495.5816,791.32939.1225,081.111,376.3535,090.602,016.3846,890.842,688.8056,684.053,295.5965,829.513,943.1779,345.004,759.4087,752.705,296.8797,076.575,859.76106,651.306,569.1217,675.4436,638.48 10,811.49765.3119,271.041,395.2329,606.281,862.8340,767.292,440.6853,433.113,132.4464,101.653,814.7873,563.384,326.5984,680.824,945.8394,995.625,437.51104,775.575,913.65115,910.606,415.2918,778.6835,121.01 12,410.23626.8022,750.711,131.3234,799.861,709.1546,902.972,272.4261,398.812,955.5071,745.693,476.3682,131.214,047.6394,112.694,478.06本年购置土地面积房地产开发企业本年资金来源:小计房地产开发企业本年资金来源:国内贷款年年年6,641.7038,170,650.009,111,902.00 10,109.3044,149,422.0010,531,712.00 11,958.9047,959,012.0011,115,664.00 16,905.2459,976,309.0013,850,756.00 23,408.9976,963,877.0016,921,968.0031,356.8097,499,536.0022,203,357.00 35,696.48131,969,224.0031,382,699.00 39,784.70171,687,669.0031,584,126.00 38,253.73213,978,389.0039,180,778.00 36,573.57271,355,516.0053,569,795.0040,245.80374,779,610.0070,156,355.00 39,353.40396,193,602.0076,056,925.00 31,909.50577,990,365.00113,645,111.00 39,953.10729,440,427.00125,637,002.00 44,327.44856,887,322.00130,567,965.00 35,666.80965,368,076.00147,783,861.0038,814.381,221,224,714.00196,726,600.00 33,383.031,219,914,843.00212,426,108.00 22,810.791,252,030,643.00202,143,822.00 22,025.251,442,140,507.00215,123,980.00城市人均住宅建筑面积年6.707.1810.0212.4412.7413.0013.5013.7014.1714.7915.2315.6916.2917.0317.8018.6619.4220.3020.8022.7923.7025.0026.1127.1030.1030.6031.3031.6032.65 32.9136.60。
单位工程竣工验收申请报告辽建档表式11-6-92_001
施 工 单 位
（公章） 法定代表人： 年 月 日
（公章） 法定代表人：
企业技术负责人： 项目经理： 年 月 日
2012102500101市甘 1405310919000S1822
辽建档表式11-6-92
（层） （万元）
监理有限公司
月
日
月
日
监 理 单 位 开/竣工日期
申请竣工验收理由： （1）工程设计和合同约定的各项内容： （2）技术档案和施工管理资料： （3）工程质量综合验收文件： （4）工程竣工报告： （5）工程质量保修书： （6）商品住宅的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》：
பைடு நூலகம்
可否进行验收意见
总监理工程师： 年 监 理 单 位 月 日
辽建档表式11-6-92
单位工程竣工验收申请报告
单位工程名称 建 筑 面 积 结 构 型 式 建 设 单 位 设 计 单 位
南关岭矿旧区改造地块B2区 （）
工 程 地 址 层数 地上/地下 工 程 造 价 （层） （万元） 大连建实建设监理有限公司
北方沿海房地产开发（大连）有限 公司 大连都市发展建筑设计有限公司
2019年中国建筑业发展分析报告(完整版)
2019年中国建筑业发展分析报告（完整版）2020年6月30日整体根据国家统计局公布的数据，从（1）建筑业增加值、（2）建筑业固定资产投资和总产值、（3）从业人数和企业数量、（4）劳动生产率、（5）企业利润总量和行业产值利润率、（6）合同总额和新签合同额、（7）房屋建筑施工面积和竣工面积、（8）对外承包工程完成营业额和新签合同额、（9）对外劳务人员、（10）施工企业中标量、（11）公投市场专业分析、（12）近五年EPC趋势、（13）下浮率等方面，对2019年建筑业总体情况进行分析。
供大家参考！一、全国国内生产总值、建筑业增加值及两者占比情况建筑业增加值增速与国内生产总值增速偏差收窄，建筑产业地位稳固。
据国家统计局数据显示，2019年全国国内生产总值为990,865亿元，按可比价格计算，比上年增长6.1%，增速下降了0.6个百分点，实现了年初6%-6.5%的预期发展目标。
2019全年全社会建筑业实现增加值为70,904亿元，比上年增长5.6%，增速上升了0.8个百分点。
建筑业增加值增速低于国内生产总值增速0.5个百分点。
2019年，建筑业增加值占国内生产总值的7.16%，较上年上升了0.04个百分点，达到了近十年最高点。
建筑业作为国民经济支柱产业之一，地位依旧稳固。
二、全国建筑业固定资产投资及建筑业总产值情况建筑业固定资产投资持续下滑，总产值增速出现放缓。
2019年，全国固定资产投资（不含农户）551,478亿元，比上年下降13.24%。
其中，建筑业固定资产投资2,519亿元，比上年降低了19.8%，占全国固定资产投资的0.46%，比上年下降0.03个百分点。
建筑业总产值逐年增长，2019年达到248,446亿元，比上年增长了6%，增速比上年下降了4个百分点。
三、全社会就业人员、建筑业从业人数情况建筑业从业人数减少。
2019年底，全社会就业人员总数77,471万人，其中，建筑业从业人数5,427万人，比上年减少136万人，降幅2.44%。
中国住房存量研究报告
中国住房存量研究报告导读我们在业内提出了广为流行的标准分析框架：“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”。
作为土地部分研究的深化，我们在2018年报告《中国住房存量测算：过剩还是短缺》中首次测算了全国、各省级、各地级单位的城镇住房存量情况，受到市场广泛关注。
本报告进行了相应更新和完善。
研究结果表明，2020年中国城镇住房套户比为1.09，一线、二线、三四线城市分别为0.97、1.08、1.12，中国住房整体已经静态平衡，但是区域供求差异极大，随着人口往都市圈城市群流入，未来仍面临住房短缺现象，但东北、西北以及非都市圈城市群的低能级城市，由于人口外迁严重，不仅已经出现供给过剩，而且未来过剩程度还将加深。
因此，须重视区域差异中的结构性机会和风险。
新一轮房改（新房改）的关键是城市群战略、人地挂钩、金融稳定和房产税。
建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。
目录1 中国城镇有多少房子？1.1 现有城镇住房数据真伪识别1.2 研究思路与主要假设2 中国城镇住房40年：从供给短缺到总体平衡2.1 中国城镇住房从供给短缺到总体平衡，套户比从0.8到1.092.2 中国城镇住房自有率约70%，最高20%家庭拥有约40%住房2.3 中国房地产市场仍有较大发展空间3 地区层面：哪些地方房子多，哪些地方少？3.1 省级：东北地区套户比平均1.13，沪粤京5省套户比低于1.03.2 地级：22城套户比小于1，一线城市套户比略低于1正文1中国城镇有多少房子？1.1现有城镇住房数据真伪识别当前中国到底有多少城镇住房？据自然资源部消息，全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网，但住房存量数据尚未公布，未来是否公布也未可知。
官方已公布的中国城镇住房数据存在统计部门和建设部门两个来源，主要涉及人口普查家庭户住房面积、城镇人均住房建筑面积、早期部分年份城镇住宅存量、城镇住宅竣工面积等四类数据，存在一定参考价值，但均存在明显问题。
2011年辽宁大连普湾新区房地产市场研究分析报告
《辽宁沿海经济带发展规划》
辽宁沿海作为整体开发区域被纳入国家战略，而大连将作为此区域内的龙头。
2019年国务院提出振兴东北老工业基地的计 划， “五点一线”开放开发战略由此实施。
2009年7月1日国务院批准
《辽宁沿海经济带发展规划》
“五点”：大连长兴岛临港工业区、营口沿海产业基地、 盘锦辽滨沿海经济区、辽西锦州湾经济区、丹东产业园区和大 连花园口工业园区。
大连2004-2009年人均GDP发展趋势图(单位:元)
100000 80000 60000
30% 84013.00
71474.88
62939.64
421597%9.95512419%6.71 22%
14%
20%
பைடு நூலகம்18%
40000 32615.1335714.29
10%
20000
10%
0
0%
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
6000
16.20%
5000
14%
4000
3000
1961.8 2000
2150
1000
17%
18%
2569.7 3131
17%
3858.2
20% 15% 5158.1
4410
15% 15%
10%
5%
0
0%
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
GDP GDP增速
大连城市国民生产总值自2000年开始遍连续以较高的速度 增长，至2019年GDP达到5158.1亿元，增速15.2%，受国际 国内环境影响有所放缓。
企业数量 规模企业
江苏省房地产开发企业房屋建筑面积基本情况和造价数据分析报告2019版
江苏省房地产开发企业房屋建筑面积基本情况和造价数据分析报告2019版序言本报告以数据为基点对江苏省房地产开发企业房屋建筑面积基本情况和造价的现状及发展脉络进行了全面立体的阐述和剖析，相信对商家、机构及个人具有重要参考借鉴价值。
江苏省房地产开发企业房屋建筑面积基本情况和造价数据分析报告相关知识产权为发布方即我公司天津旷维所有，任何机构及个人引用我方报告，均需要注明出处。
江苏省房地产开发企业房屋建筑面积基本情况和造价数据分析报告主要收集国家政府部门如中国国家统计局及其它权威机构数据，并经过专业统计分析处理及清洗。
数据严谨公正，通过整理及清洗，进行江苏省房地产开发企业房屋建筑面积基本情况和造价的分析研究，整个报告覆盖房屋施工面积，房屋竣工面积，房屋建筑面积竣工率，房屋竣工价值，房屋竣工造价等重要维度。
目录第一节江苏省房地产开发企业房屋建筑面积基本情况和造价现状概况 (1)第二节江苏省房屋施工面积指标分析（均指房地产开发企业） (3)一、江苏省房屋施工面积现状统计 (3)二、全国房屋施工面积现状统计 (3)三、江苏省房屋施工面积占全国房屋施工面积比重统计 (3)四、江苏省房屋施工面积（2016-2018）统计分析 (4)五、江苏省房屋施工面积（2017-2018）变动分析 (4)六、全国房屋施工面积（2016-2018）统计分析 (5)七、全国房屋施工面积（2017-2018）变动分析 (5)八、江苏省房屋施工面积同全国房屋施工面积（2017-2018）变动对比分析 (6)第三节江苏省房屋竣工面积指标分析（均指房地产开发企业） (7)一、江苏省房屋竣工面积现状统计 (7)二、全国房屋竣工面积现状统计分析 (7)三、江苏省房屋竣工面积占全国房屋竣工面积比重统计分析 (7)四、江苏省房屋竣工面积（2016-2018）统计分析 (8)五、江苏省房屋竣工面积（2017-2018）变动分析 (8)六、全国房屋竣工面积（2016-2018）统计分析 (9)七、全国房屋竣工面积（2017-2018）变动分析 (9)八、江苏省房屋竣工面积同全国房屋竣工面积（2017-2018）变动对比分析 (10)第四节江苏省房屋建筑面积竣工率指标分析（均指房地产开发企业） (11)一、江苏省房屋建筑面积竣工率现状统计 (11)二、全国房屋建筑面积竣工率现状统计分析 (11)三、江苏省房屋建筑面积竣工率占全国房屋建筑面积竣工率比重统计分析 (11)四、江苏省房屋建筑面积竣工率（2016-2018）统计分析 (12)五、江苏省房屋建筑面积竣工率（2017-2018）变动分析 (12)六、全国房屋建筑面积竣工率（2016-2018）统计分析 (13)七、全国房屋建筑面积竣工率（2017-2018）变动分析 (13)八、江苏省房屋建筑面积竣工率同全国房屋建筑面积竣工率（2017-2018）变动对比分析14 第五节江苏省房屋竣工价值指标分析（均指房地产开发企业） (15)一、江苏省房屋竣工价值现状统计 (15)二、全国房屋竣工价值现状统计 (15)三、江苏省房屋竣工价值占全国房屋竣工价值比重统计 (15)四、江苏省房屋竣工价值（2016-2018）统计分析 (16)五、江苏省房屋竣工价值（2017-2018）变动分析 (16)六、全国房屋竣工价值（2016-2018）统计分析 (17)七、全国房屋竣工价值（2017-2018）变动分析 (17)八、江苏省房屋竣工价值同全国房屋竣工价值（2017-2018）变动对比分析 (18)第六节江苏省房屋竣工造价指标分析（均指房地产开发企业） (19)一、江苏省房屋竣工造价现状统计 (19)二、全国房屋竣工造价现状统计 (19)三、江苏省房屋竣工造价占全国房屋竣工造价比重统计 (19)四、江苏省房屋竣工造价（2016-2018）统计分析 (20)五、江苏省房屋竣工造价（2017-2018）变动分析 (20)六、全国房屋竣工造价（2016-2018）统计分析 (21)七、全国房屋竣工造价（2017-2018）变动分析 (21)八、江苏省房屋竣工造价同全国房屋竣工造价（2017-2018）变动对比分析 (22)图表目录表1：江苏省房地产开发企业房屋建筑面积基本情况和造价现状统计表 (1)表2：江苏省房屋施工面积现状统计表 (3)表3：全国房屋施工面积现状统计表 (3)表4：江苏省房屋施工面积占全国房屋施工面积比重统计表 (3)表5：江苏省房屋施工面积（2016-2018）统计表 (4)表6：江苏省房屋施工面积（2017-2018）变动统计表（比上年增长%） (4)表7：全国房屋施工面积（2016-2018）统计表 (5)表8：全国房屋施工面积（2017-2018）变动统计表（比上年增长%） (5)表9：江苏省房屋施工面积同全国房屋施工面积（2017-2018）变动对比统计表 (6)表10：江苏省房屋竣工面积现状统计表 (7)表11：全国房屋竣工面积现状统计表 (7)表12：江苏省房屋竣工面积占全国房屋竣工面积比重统计表 (7)表13：江苏省房屋竣工面积（2016-2018）统计表 (8)表14：江苏省房屋竣工面积（2017-2018）变动统计表（比上年增长%） (8)表15：全国房屋竣工面积（2016-2018）统计表 (9)表16：全国房屋竣工面积（2017-2018）变动统计表（比上年增长%） (9)表17：江苏省房屋竣工面积同全国房屋竣工面积（2017-2018）变动对比统计表（比上年增长%）10表17：江苏省房屋竣工面积同全国房屋竣工面积（2017-2018）变动对比统计表（比上年增长%） (10)表18：江苏省房屋建筑面积竣工率现状统计表 (11)表19：全国房屋建筑面积竣工率现状统计分析表 (11)表20：江苏省房屋建筑面积竣工率占全国房屋建筑面积竣工率比重统计表 (11)表21：江苏省房屋建筑面积竣工率（2016-2018）统计表 (12)表22：江苏省房屋建筑面积竣工率（2017-2018）变动分析表（比上年增长%） (12)表23：全国房屋建筑面积竣工率（2016-2018）统计表 (13)表24：全国房屋建筑面积竣工率（2017-2018）变动分析表（比上年增长%） (13)表25：江苏省房屋建筑面积竣工率同全国房屋建筑面积竣工率（2017-2018）变动对比统计表（比上年增长%） (14)表26：江苏省房屋竣工价值现状统计表 (15)表27：全国房屋竣工价值现状统计表 (15)表28：江苏省房屋竣工价值占全国房屋竣工价值比重统计表 (15)表29：江苏省房屋竣工价值（2016-2018）统计表 (16)表30：江苏省房屋竣工价值（2017-2018）变动统计表（比上年增长%） (16)表31：全国房屋竣工价值（2016-2018）统计表 (17)表32：全国房屋竣工价值（2017-2018）变动统计表（比上年增长%） (17)表33：江苏省房屋竣工价值同全国房屋竣工价值（2017-2018）变动对比统计表（比上年增长%） (18)表34：江苏省房屋竣工造价现状统计表 (19)表35：全国房屋竣工造价现状统计表 (19)表36：江苏省房屋竣工造价占全国房屋竣工造价比重统计表 (19)表37：江苏省房屋竣工造价（2016-2018）统计表 (20)表38：江苏省房屋竣工造价（2017-2018）变动统计表（比上年增长%） (20)表39：全国房屋竣工造价（2016-2018）统计表 (21)表40：全国房屋竣工造价（2017-2018）变动统计表（比上年增长%） (21)表41：江苏省房屋竣工造价同全国房屋竣工造价（2017-2018）变动对比统计表 (22)。
2019年项目业主单位在技术交底会上总结发言word版本 (6页)
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六、统计技术应用的要求：项目部应针对施工活动存在的问题采用统计技术加以分析，采取纠正预防措施，提高工程质量。
七、新工艺、新技术、新材料推广应用的要求：项目部在土建、水电暖通的施工过程中，至少在新技术、新工艺、新材料应用上实施其中的一项内容。
该工作由项目总工负责。
八、施工样板要求：各分部（分项）在施工前必须制作样板，经公司工程管理部评定验收后，方能大面积比照样板由近及远施工。
九、“设计变更提示”及“技术核定单”：项目部在对施工队班组操作工人技术交底时必须将图纸会审纪要、技术变更、技术核定、材料代用等原设计图纸的变更内容进行详细交底。
十、重点复核检查的内容：1、建（构）筑物定位：测量定位的标准轴线桩、水平桩、龙门板、轴线标高、尺寸。
营口市人民政府关于加快清理盘活闲置土地、闲置厂房、闲置楼宇和烂尾楼促进有效投资的实施意见
营口市人民政府关于加快清理盘活闲置土地、闲置厂房、闲置楼宇和烂尾楼促进有效投资的实施意见文章属性•【制定机关】营口市人民政府•【公布日期】2018.02.27•【字号】营政发〔2018〕5号•【施行日期】2018.01.17•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】信托与投资正文营口市人民政府关于加快清理盘活闲置土地、闲置厂房、闲置楼宇和烂尾楼促进有效投资的实施意见营政发〔2018〕5号各县（市）区人民政府，市政府各部门、各派出机构、各直属单位：为进一步深化供给侧结构性改革，加快推进企业闲置资产盘活，提高资源利用效率，拓展项目落地新空间，促进有效投资，推动经济提质增效发展，现提出如下实施意见。
一、总体要求（一）指导思想深入贯彻落实党的十九大精神，全面落实中共营口市委十二届七次全会暨经济工作会议要求，以供给侧结构性改革为主线，以提高经济发展质量和效益为中心，坚持政府主导和企业参与并举，创新工作方式方法，高标准、高质量推进闲置资产盘活利用，促进全市经济可持续健康发展。
（二）基本原则1．以企业为主体。
充分调动和发挥企业的积极性和主动性，尊重企业意愿，规范稳步推进相关工作。
2．以政府为主导。
完善政策措施，建立健全政府主导的协同工作机制，切实解决困扰闲置资产盘活利用的突出问题。
3．以市场为导向。
发挥市场对资源配置的基础性作用，鼓励形式多样的盘活模式，健全利益平衡机制。
4．坚持分类处置。
对企业的各类闲置资产和存在的主要困难进行分门别类，分别制定处置方案，增强闲置资产盘活工作的针对性和有效性。
5．依法依规推进。
以法律为准绳，严格规范相关司法程序，扎实开展闲置资产盘活工作，同时确保社会稳定。
（三）主要目标到2020年底，全市闲置资产盘活利用的长效工作机制有效建立，盘活工作取得显著成效。
经过三年动态调整盘活，闲置土地亩均投资强度、产值、税收等投入产出水平明显提高，企业闲置厂房、闲置楼宇得到有效集约利用，烂尾楼基本投入使用。
我国商品房库存量分析
9月15日出版〔DOI〕10.19653/ki.dbcjdxxb.2019.05.007〔引用格式〕王国力,贾英男,王耕.我国商品房库存量分析[J].东北财经大学学报,2019,(5):53-59.我国商品房库存量分析王国力1,2,贾英男2,王 耕2(1.东北财经大学投资工程管理学院,辽宁 大连 116025;2.辽宁师范大学城市与环境学院,辽宁 大连 116029)〔摘 要〕供给侧改革是解决我国当前经济结构性问题㊁提高经济发展的质量与效率㊁促进经济可持续发展的重要发展战略,推进供给侧改革的一项重要任务就是商品房去库存㊂本文通过选择商品房价格㊁土地价格㊁城镇居民可支配收入等指标作为商品房库存量的影响因素进行实证分析㊂选用2004 2016年我国31省市房地产业相关统计数据,建立我国东㊁中㊁西部地区的面板数据模型,研究各地区商品房库存量的主要影响因素及作用机理㊂我国东部地区和西部地区对商品房库存量影响最大的因素是城镇居民可支配收入,中部地区对商品房库存量影响最大的因素是商品房价格,并由此提出针对性的政策建议㊂〔关键词〕商品房库存量;去化周期;库存面积中图分类号:F299.23 文献标识码:A 文章编号:1008⁃4096(2019)05⁃0053⁃07 一㊁问题的提出2015年我国商品房的待售面积已经超过7亿平方米,是1999年的7倍㊂商品房库存积压了投资企业的大量资金,企业缺乏资金进行周转,无力偿还银行贷款,银行的信贷压力增加,进而会影响到整个社会经济的平稳运行,因而商品房去库存成为我国政府的主要工作之一㊂2016年我国商品房的待售面积为6.9539亿平方米,这是自2006年以来的首次下降,商品房去库存工作取得了初步成效㊂为了有针对性地进一步化解商品房库存高企问题,我国政府提出了 因城施策,分类指导”的思想,这加大了各地商品房市场调控灵活度㊁加强了地方政府主导权,但同时也要求各地方政府对当地商品房市场有更高的理解与认知,因而研究商品房库存量的影响因素及其作用机制具有重要意义㊂有关商品房库存量的研究主要是通过探讨商品房库存量的界定与计算㊁商品房库存量的影响因素来寻求商品房库存高企的原因并提出合理化建议㊂在商品房库存量的界定与计算方面,张翼[1]提出基于房地产开发企业存货周转率的测算方法,运用实际库存去化周期与狭义去化周期的比值来推算实际库存量与狭义库存量的比值,进而求得实际库存量㊂上海易居房地产研究院[2]提出大中小口径的三套库存量计算方法,认为中口径算法(即当年施工面积减去当年未获得预售许可证的施工面积,减去过去15个月的期房销售面积,减去当年竣工面积,加上待售面积)所得的结果较为合理㊂徐思超等[3]提出商品房库存量等于待售面积加施工面积减竣工面积的算法㊂张泓铭[4]提出我国商品房广义库存量的计算方法,即商品房广义库存量=新开工面35收稿日期:2019⁃07⁃27基金项目:教育部共建人文社会科学重点研究基地项目 一带一路背景下中国海洋地缘环境解析及应对策略研究”(18JJD790005)作者简介:王国力(1967-),男,河北新乐人,副教授,博士研究生,主要从事城市规划与房地产管理研究㊂E⁃mail:jet_lee 1967@September,2019积+竣工面积+上年结转施工量-销售面积-期房销售中由之前年份转入本年施工量*期房销售中进入本年施工比例㊂针对我国商品房库存高企问题,学者们主要针对我国商品房高库存量的原因进行研究㊂张媛媛[5]㊁张协奎和邬思怡[6]㊁闫玮胜[7]㊁陈虹和李超[8]通过建立VAR 模型,研究商品房库存量和影响因素之间是否存在Granger 因果关系,利用脉冲响应分析的方法来研究人口㊁土地㊁房价和税收等因素和商品房库存量之间的关系㊂王亚红和闫珍[9]运用灰色关联度模型对河南商品房库存量影响因素进行了研究,结果表明商品房投资总额与货币供应量是当地商品房库存量的主要影响因素㊂傅贻忙等[10]运用SYS -GMM 估计方法对人口结构与商品房库存量之间的关系进行研究,结果表明人口自然结构对商品房库存量的影响要显著于人口的空间和社会结构㊂陈越等[11]利用系统动力学和仿真方法对我国商品房库存量进行了模拟与预测,认为在高房价㊁高土地财政㊁高房地产投资的情况下,至2020年我国商品房库存量仍将处于不断上升的趋势㊂二、我国商品房库存量的计算我国商品房库存量一直以来都是一个模糊的概念㊂与众多发达国家已经成熟固定的房地产市场不同,我国的住房商品化起步时间较晚,每年新增的商品房面积和商品房销售面积数值庞大,商品房库存量始终是一个增量,再加上之前年份积累下来的库存㊁正在施工中的商品房等,众多因素使得准确评估商品房库存量成为难题㊂从库存面积角度分析,目前有仅统计现房库存量的狭义库存量和同时统计现房库存量与潜在库存量的广义库存量㊂现房库存量即已建成但未售出的商品房面积,许多相关的研究中都直接用待售面积来表示㊂商品房待售面积是指房地产开发企业已竣工商品房中至报告期尚未售出或出租的面积㊂这是2010年国家统计局提出并应用于各种统计年鉴中用以代替原有空置面积的概念㊂相对空置面积(某一时点上已经售出但实际无人居住的住房面积)的概念而言,待售面积具有符合我国商品房库存量留存状况㊁表达清晰㊁便于统计等方面的优点㊂但通过概念也可以看出,待售面积统计的是已建成房屋的库存量,是对现房待售情况进行计算,即 已竣工但未销售”的现有库存量㊂这种方法没能统计那些预售商品房的库存面积㊂房屋作为一种商品和普通商品不同,即使是还在建设中的未完成品也可以用于销售,真正等到房屋竣工后才进行销售的商品房规模数量并不多㊂据统计,我国商品房销售的75%左右主要采用预售模式,这有利于房地产企业更早更快地回收资金,缩短商品房的销售时间㊂从广义角度分析,未进入待售环节的在建商品房和开发商持有的待开发土地也应属于市场库存㊂因此,狭义库存量存在明显的低估商品房库存量的情况,它只是商品房库存量的子集,虽然能够在一定程度上反映商品房库存量与变化情况,但不能准确评估商品房的实际库存量㊂为了对商品房库存量进行全面分析,应该在计算商品房库存量时在待售面积的基础上加上 正施工但未预售”的潜在库存量,即广义库存量㊂但潜在库存量在国家统计局公布的相关信息中没有对应的指标数据㊂本文尝试用施工面积减去期房销售面积来衡量潜在库存量,但这样计算出的总库存量过大㊂究其原因,可以从相关概念中找到答案㊂施工面积是指报告期内施工的房屋建筑面积,包括本期新开工面积和上年开发跨入本期继续施工的房屋面积,以及上期已停建在本期复工的房屋面积㊂期房销售面积是指报告期内已经售出的在建的㊁尚未完成建设的㊁不能交付使用的房屋㊂施工面积不仅包括本期新开工施工面积,同时也包含了上年开发跨入本期继续施工的房屋面积,这就形成了重复计算,而商品房的预售面积㊁售出面积又无法在房地产企业报告或相关年鉴中找到,因而用累积新开工面积减去累积销售面积来表示商品房潜在库存量㊂这种方法不仅比第一种方法更贴近实际库存量,同时在数据的可获得性上也优于第一种计算方法,全国或各省市的数据均有显示,亦可用于地区之间的横向比较㊂从去化周期角度分析,目前主要有对应着狭义库存量和广义库存量的狭义去化周期和广义去化周期㊂去化周期就是商品房销售周期,用当年的商品房库存量与月平均销售面积之比表示㊂2017年住建部规定:对去化周期在36个月以上的地区应停止供地;18 36个月的,要减少供地;6 18个月的,要增加供地;6个月以下的,在增加供地的同时还要加快供地节奏[12]㊂可以看出,住建部将去化周期的合理范围规定在18个月左右㊂因此,本文根据去化周期的长短来选459月15日出版 取较为合理的计算我国商品房库存量的方法㊂通过计算可以得出,从狭义去化周期考虑,我国仅有青海的去化周期大于18个月,这与现阶段我国商品房去库存的总体趋势不符,说明狭义库存量低估了商品房库存量;从广义去化周期考虑,我国大部分省市的商品房去化周期大于18个月,符合商品房库存高企的情况,这说明广义去化周期更符合当前我国商品房去库存的总体趋势㊂综上所述,广义库存量更加符合我国商品房库存量的实际情况,因而本文应用的衡量商品房库存量的方法为:商品房库存量=待售面积+累计新开工面积-累计销售面积㊂三、我国商品房库存量影响因素的选择房地产业作为我国经济发展的重要支柱产业,其发展变化牵动着社会各界决策的趋势走向㊂相应地,来自社会各界的多方因素也无时无刻影响着房地产业的发展㊂作为房地产业的重要组成部分,每一次商品房库存的形成都可能是在众多因素的共同作用下产生的㊂作为我国社会主义市场经济的重要组成部分,商品房市场具有市场状况地区间差异较大㊁受法律法规及政府政策影响限制较多㊁消费投资双重性㊁供给与需求不平衡㊁买卖双方信息不对称等多种特征㊂其中,供给与需求不平衡被认为是形成商品房库存量的直接原因,即当商品房产量高于当地社会发展和人民正常生活需要时就会产生库存㊂因此,如何限制房屋过量供给㊁根据市场情况形成有效供给,了解市场需求,切实满足居民的住房需要就成为了我国商品房去库存的方法思路㊂市场三要素为人口㊁购买力和购买欲望㊂其中,人口是构成市场的最基本要素,其数量影响了市场的规模㊁其构成决定了市场需求的类型㊂在商品房市场中,城镇人口是需求和消费的主体,其数量及占总人口的比重反映了城镇的发展水平,直接决定了商品房的建设㊁销售及剩余库存量㊂在我国城镇化建设初期,城镇发展速度很快,但发展水平很低㊂2000 2010年,我国城镇建设用地增加超过80%,但包括农民工在内的城镇人口却只增长了45%,城镇化成为了 房地产化”,浪费了许多经济资源㊂因此,2015年以来我国不断推进新型城镇化建设,以人为本,完善户籍制度,让上亿的农民工也能切实享受城镇化成果的同时也拉动了商品房的需求㊂同时,我国许多省市也出台了各项人才引进政策㊂虽然名义上是为了争取人才,为城镇建设赢得新的活力,但从各种不断优惠的住房政策和不断宽松的落户政策上也能看出,这一举措也是为了增加商品房的需求,缓解城市住房高库存的压力㊂然而仅仅有需求是不够的,作为现实市场的物质基础,购买力决定了新晋城镇居民能否将库存转化为自己的住房㊂一定时期内,消费者的可支配收入水平决定了购买力水平的高低㊂因此,切实有效地提高农转非人员的素质㊁提高城镇居民可支配收入,让人民买得起房是商品房去库存的重要工作,这一点也可以从各地人才政策中高额的住房和经济补贴中得以体现㊂商品房价格作为连接房地产商和购房者的纽带,同时影响着房地产业供给与需求两端㊂在经济学原理中,价值决定价格,价格决定供求㊂理论上说当市场供过于求时,市场价格往往低于市场价值或生产价格,商品房价格会有所下降㊂然而我国各省市商品房价格近年来却只增不减,即便是经济发展水平较低的三四线城市,在国家出台了一系列抑制商品房价格上涨的政策后,商品房价格也没有下降的趋势,这一现象的原因和将对我国房地产市场带来的后果也值得探究㊂在我国,商品房市场的经营与运行不仅只靠市场这只 看不见的手”来操纵,我国政府也通过出台各项宏观政策在市场出现问题时及时进行调整,期望市场能够健康平稳地运行㊂随着经验的不断丰富,调控的手段也越来越多样,常见的有调整贷款利率㊁调控税收㊁调整首付比例㊁限贷限购等㊂同时考虑到商品房市场状况地区间差异较大的特点,我国政府近期还提出了 因城施策,分类指导”的调控思路,期望能因地制宜地切实改变各省市的商品房市场经营状况㊂然而政策这一因素无法量化,再加上其调控方向与力度的多变性㊁影响的滞后性㊁地区间的差异性,很难将其融入到商品房库存量的分析中去㊂从我国商品房供需流程上考虑,房地产企业需要从政府手中获得土地的使用权,才能在购得土地上建造商品房卖给消费者,购置土地的费用是其开发成本中最为重要的组成部分,进而影响到其销售价格㊁销售对象和销售手段㊂而土地出让收入作为地方政府最为主要的财政收入之一,能否科学制定土地价格将直接影响地方经济的平稳运行㊂因此,结合上述分析本文选择以下指标作为商品房库存量影响因素:55September,2019第一,商品房价格㊂商品房价格是同时影响商品房供求双方的重要属性㊂当只将房屋视为商品考虑时,商品房价格的上涨会阻碍居民购房,商品房库存量会增加;当只将房屋视为投资品考虑时, 买涨不买跌”的思想会让投资者在商品房价格上涨时购买房屋,商品房库存量会减少㊂事实上商品房既有商品属性又有投资品属性,商品房价格的变动具体会对商品房库存量产生怎样的影响值得探究㊂第二,土地价格㊂与国外不同,我国城市土地所有权归国家所有,企业或个人要通过招拍挂的形式争取土地使用权,而土地使用权的出让收入则成为了各地地方财政的重要组成部分,房地产企业在购置土地时所消耗的费用都属于其开发成本,最终会影响商品房价格㊂我国商品房的供给侧主要是政府和房地产企业,土地价格作为联系二者的因素,在供给侧改革的背景下应作为商品房库存量影响因素㊂第三,城镇居民可支配收入㊂居民的收入决定了居民的购买力,当前我国居民收入的增长速度远比不上商品房价格的增长速度,这种情况降低了商品房的有效需求,很有可能是造成商品房库存高企的原因,有必要将居民收入考虑为商品房库存量的影响因素㊂商品房的交易对象主要为城镇居民,因而选用城镇居民可支配收入作为商品房库存量影响因素㊂四、实证分析(一)数据来源与研究区域划分结合 因城施策,分类指导”思想,本文将我国划分为东㊁中㊁西部三部分进行商品房库存量影响因素的分析㊂东部地区包括北京㊁天津㊁河北㊁辽宁㊁上海㊁江苏㊁浙江㊁福建㊁山东㊁广东㊁海南11个省市;中部地区包括山西㊁吉林㊁黑龙江㊁安徽㊁江西㊁河南㊁湖北㊁湖南8个省市;西部地区包括内蒙古㊁广西㊁重庆㊁四川㊁贵州㊁云南㊁西藏㊁陕西㊁甘肃㊁青海㊁宁夏㊁新疆12个省市㊂此划分方法与国家统计局在2017年1月公布的全国房地产开发投资和销售情况报告中对我国东㊁中㊁西部的划分方法一致㊂选取31个省市2004 2016年的相关数据,将商品房库存量作为被解释变量,商品房价格㊁土地价格㊁城镇居民可支配收入等作为影响因素,分别对我国东㊁中㊁西部地区商品房库存量的影响因素进行分析㊂其中,商品房价格用商品房平均销售价格表示;土地价格用房地产开发企业土地购置面积与土地购置费用之比表示㊂数据来源于2004 2016年‘中国房地产统计年鉴“和国家统计局网站㊂(二)基于面板数据模型的我国商品房库存量分析通过面板数据建立得到的模型即面板数据模型[13]-[14],其一般形式可以表示成:y it =αit +X it βit +εit(1)其中,y it 是被解释变量;X it 是被解释变量;εit 是随机误差项;αit ㊁βit 为待定参数,代表了引起个体与时期间差异的潜变量的综合影响,即个体效应和时间效应㊂本文将我国31个省市分为东㊁中㊁西部三部分,以各省市商品房库存量㊁商品房价格㊁土地价格与城镇居民可支配收入的相关数据分别进行堆积,形成东㊁中㊁西部的三组面板数据,通过面板数据模型来进行商品房库存量与其影响因素关系的分析㊂在分析过程中,商品房库存量记为KC㊁商品房价格记为FJ㊁土地价格记为DJ㊁城镇居民可支配收入记为JM㊂1.原始数据取对数对原始数据取对数,分别记为lnKC㊁lnFJ㊁lnDJ㊁lnJM㊂这样做具有在不改变原有数据相对关系的前提下增加数据平稳性㊁削弱模型共线性㊁异方差性,易于研究自变量和因变量之间的弹性关系㊂设面板数据模型为:lnKC it =αi +β1lnFJ it +β2lnDJ it +β3lnJM it +εit(2)其中,i㊁t 表示第i 个省市在第t 年的相关数据;β1㊁β2㊁β3分别表示商品房价格㊁土地价格㊁城镇居民可支配收入与商品房库存量的相关系数;εit 表示随机干扰项,随着地区和时间的不同而发生变动㊂2.面板数据单位根检验建立面板数据模型首先要对数据的平稳性进行检验㊂如果对非平稳时间序列进行回归分析则可能产生伪回归现象,得出错误的结论㊂检验时间序列是否平稳即检验序列是否存在单位根,存在单位根就是非平稳时间序列,反之则证明序列是平稳的㊂如果序列是非平稳的,则需对序列进行一阶差分后再进行平稳性检验,如果仍不平稳则对序列进行二阶差分,以此类推,直到数据平稳为止[15]㊂Eviews 软件提供了LLC㊁IPS㊁ADF659月15日出版 -Fisher㊁PP-Fisher 四种单位根检验方法,检验结果如表1所示㊂由表1可知,各变量的原始数据均存在单位根,为非平稳序列㊂在经过一阶差分后都成为平稳序列,即所有检验变量为同阶单整,可以进行协整检验㊂表1东㊁中㊁西部面板数据单位根检验结果变量LLCIPSADF-Fisher PP-Fisher结果东部地区lnKC 1.5577(0.9404)2.7487(0.9970)15.5427(0.8379)15.2490(0.8513)不平稳lnFJ-2.935(0.0017)0.7867(0.7843)15.2993(0.8491)40.5753***(0.0093)不平稳lnDJ -1.9086**(0.0282)2.4785(0.9934)10.5980(0.9800)17.7934(0.7182)不平稳lnJM0.3576(0.6397)4.6697(1.0000)2.6379(1.0000)2.2683(1.0000)不平稳△lnKC -9.5134***(0.0000)-5.1004***(0.0000)64.3025***(0.0000)86.7453***(0.0000)平 稳△lnFJ -7.6315***(0.0000)-3.9804***(0.0000)51.9963***(0.0003)81.5662***(0.0000)平 稳△lnDJ -11.6450***(0.0000)-9.7585***(0.0000)112.1070***(0.0000)134.5760***(0.0000)平 稳△lnJM -9.1184***(0.0000)-3.8972***(0.0000)52.5900***(0.0000)83.0433***(0.0000)平 稳中部地区lnKC 0.9908(0.8391)3.6706(0.9999)9.6590(0.8838)9.4086(0.8956)不平稳lnFJ0.4184(0.6622)1.9303(0.9732)10.6810(0.8577)10.6593(0.8300)不平稳lnDJ -4.0556***(0.0000)-1.3047*(0.0960)23.1963(0.1086)16.3245(0.4306)不平稳lnJM0.7218(0.7648)3.5751(0.9998)4.5076(0.9977)0.3460(1.0000)不平稳△lnKC -8.7586***(0.0000)-5.0568***(0.0000)50.4386***(0.0000)63.8691***(0.0000)平 稳△lnFJ -6.2544***(0.0000)-3.0813***(0.0010)34.5935***(0.0045)43.5657***(0.0002)平 稳△lnDJ -8.9770***(0.0000)-5.1264***(0.0000)51.8234***(0.0000)90.4908***(0.0000)平 稳△lnJM -11.7517***(0.0000)-5.0301***(0.0000)52.8065***(0.0000)42.9063***(0.0000)平 稳西部地区lnKC -8.1726(0.2069)0.9361(0.8254)22.5092(0.5489)38.4301***(0.0313)不平稳lnFJ2.0543(0.9800)2.8576(0.9979)16.8101(0.8566)29.6604(0.1963)不平稳lnDJ -2.3403***(0.0096)-0.6508(0.2576)33.0798(0.1024)57.2175***(0.0002)不平稳lnJM -3.2133***(0.0007)0.6917(0.7555)28.7509(0.2296)23.1443(0.5113)不平稳△lnKC -1.8649***(0.0311)-1.6358*(0.0509)38.6427**(0.0298)85.5076***(0.0000)平 稳△lnFJ -7.7271***(0.0000)-3.8249***(0.0001)55.3843***(0.0003)77.1278***(0.0000)平 稳△lnDJ -8.9122***(0.0000)-4.0705***(0.0000)60.0799***(0.0001)139.9060***(0.0000)平 稳△lnJM -16.9761***(0.0000)-8.2229***(0.0000)95.1197***(0.0000)79.3569***(0.0000)平 稳 注:括号内对应的P 值;△lnKC㊁△lnFJ㊁△lnDJ㊁△lnJM 分别为lnKC㊁lnFJ㊁lnDJ㊁lnJM 的一阶差分;*㊁**㊁***分别表示在10%㊁5%㊁1%的显著性水平下拒绝原假设㊂ 3.面板数据的协整检验协整检验是分析变量之间是否具有长期均衡关系的方法㊂所谓的协整是指两个或多个非平稳的变量序列,其某个线性组合后的序列呈平稳性,这些变量序列间是具有协整关系的㊂本文采用Eviews 软件提供的Pedroni 和Kao 两种方法进行协整检验,由检验结果可知,我国东㊁中㊁西部地区的商品房库存量与商品房价格㊁土地价格㊁城镇居民可支配收入之间存在协整关系,这说明各变量之间存在长期稳定的关系,在此基础上对面板数据进行回归,所得的回归结果是较为可靠的㊂4.面板数据回归在对面板数据进行回归分析之前首先要确定面板数据模型的类型,具体方法为:首先通过约束检验(F 检验)来检验模型是否存在效应,若不存在效应则选择混合模型,若存在效应则运用Hausman 检验来确定模型为固定效应模型还是随机效应模型㊂在Eviews 中可以通过redundant fixed effects 功能对各地区面板数据进行约束检验,由检验结果可知,东㊁中㊁西部地区的面板数据模型均存在效应,可以排除混合模型,接下来通过Hausman 检验来选择固定效应模型或随机效应模型㊂由检验结果可知,东部地区在1%的显著性水平下拒绝了随机效应的原假设,应建立固定效应模型;而中部地区和西部地区没有拒绝原假设,应建立随机效应模型,从而可以选择对应模75September,2019型进行面板数据回归,由结果可知,我国东部地区商品房库存量最主要的影响因素是城镇居民可支配收入,回归系数为1.5551,二者呈显著正相关关系㊂东部地区的商品房价格㊁土地价格同样与商品房库存量呈正相关关系,但不显著㊂我国中部地区商品房库存量最主要的影响因素是商品房价格,回归系数为-1.8017,二者呈显著负相关关系㊂中部地区的土地价格㊁居民可支配收入与商品房库存量呈正相关关系,但不显著㊂我国西部地区商品房库存量最主要的影响因素是城镇居民可支配收入,回归系数为-2.3414,二者呈显著负相关关系㊂西部地区的商品房价格与商品房库存量呈负相关关系,土地价格与商品房库存量呈正相关关系,但都不显著㊂五、结论与建议我国东部地区对商品房库存量影响最大的因素是城镇居民可支配收入,即当城镇居民收入提高时,商品房库存量有增加的趋势㊂这是因为我国东部地区经济发展水平与城市建设水平较高,人口密集,城镇居民收入水平较高,购买能力较强,我国的一二线城市多分布于此㊂城镇居民除去衣食行㊁教育等生活必须的开销外,有更多的可支配收入用于投资,但因为投资渠道单一,更多人便进行房地产投资或者改善居住条件㊂外来人口众多,商品房价格普遍较高,投资房产短期内可通过出租赚取租金,长远考虑可以在商品房价格上涨后转让赚取差额,是一种比存款利息收益高,比股票市场风险小的理想投资理财方式㊂从开发商角度而言,充足人口㊁高位房价和旺盛购买力形成较强劲的刚性需求,房地产企业不惜高地价开发,不断增加商品房的供给,因而土地价格对这里的商品房库存量影响不大㊂另外,东部地区的外来人口多为青壮年劳动力,短期他们主要是通过租房或工作单位公寓解决住宿问题,长期他们有很强的购买潜力,以解决配偶和子女团聚上学等问题㊂但其相对乏力的购买力不足以消化东部地区不断增加的商品房供给㊂一旦商品房价格能够下降,这部分人愿意购买商品房㊂因此,东部地区商品房价格与商品房库存量呈正相关,即当商品房价格上涨时,商品房库存量增加;商品房价格下降时,商品房库存量减少㊂我国中部地区对商品房库存量影响最大的因素是商品房价格,即当商品房价格上涨时,商品房库存量有下降趋势㊂中部地区多为三四线城市,去库存政策放宽了购房条件,棚改货币化刺激了购房需求,一二线城市受到严格的房地产调控和限购限售政策影响,其投资与需求也开始溢出并流向周边的三四线城市㊂这些因素都使得近几年中部地区房地产市场十分火热,商品房价格迅速上升,财富效应让更多的人购买商品房,进一步加快了库存的去化㊂中部地区的土地价格和城镇居民可支配收入对商品房库存量具有一定的正向影响,但影响程度较小㊂我国西部地区对商品房库存量影响最大的因素是城镇居民可支配收入,与东部地区不同,西部地区居民收入的提高有助于商品房库存量的下降㊂这是因为西部地区除重庆㊁四川外其他省市经济发展水平与居民收入水平相对较低,购买能力不足是阻碍居民购房以及商品房库存量增加的主导因素㊂但是,西部地区的商品房价格与商品房库存量也呈反向关系,这说明西部地区在居民购买能力不足的情况下,依然存在投资性购房的行为,本文推测这些购房者多为外地投资者㊂目前,西部地区许多省市的城市建设还在进行之中,不断扩张的城市面积带动了商品房的开发与建设,但仅靠投资性购房不足以消化大量的商品房库存㊂结合分析所得的结论,本文为我国商品房去库存工作提出以下建议:第一,加快转变经济发展方式,减少经济发展对房地产业的依赖㊂房地产业作为经济增长的引擎已经带动我国经济增长了近二十年的时间,如今我国经济已进入新常态,传统的调控手段已无法转变经济增长的下行趋势,此时仍然依靠房地产业带动区域经济的做法是不利于经济持续长远发展的㊂因此,地方政府应减少财政收入对土地出让收入的依赖,支持鼓励当地居民进行自主创业,重视实体经济的发展,培养属于自己的新型经济增长点,这相当于为自己增加了新的税收来源㊂地方政府不再依赖土地财政收入,有利于更科学合理地制定土地价格,降低了房地产企业的建造成本,从而使商品房价格趋于平稳;自主创业成功的居民购买能力强,不会依赖于通过投资性购房来获取个人财富,炒房现象减少;良好的创业环境㊁稳定的住房价格,会不断地吸引人口集聚,增加住房需求,如此形成了房地产市场的良性循环,也会促进经济的可持续发展㊂第二,推进新型城镇化战略,落实三四线城85。
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目录第一节营口市房地产开发建设房屋建筑面积和竣工率现状 (1)第二节营口市施工房屋面积指标分析 (3)一、营口市施工房屋面积现状统计 (3)二、全省施工房屋面积现状统计 (3)三、营口市施工房屋面积占全省施工房屋面积比重统计 (3)四、营口市施工房屋面积（2016-2018）统计分析 (4)五、营口市施工房屋面积（2017-2018）变动分析 (4)六、全省施工房屋面积（2016-2018）统计分析 (5)七、全省施工房屋面积（2017-2018）变动分析 (5)八、营口市施工房屋面积同全省施工房屋面积（2017-2018）变动对比分析 (6)第三节营口市竣工房屋面积指标分析 (7)一、营口市竣工房屋面积现状统计 (7)二、全省竣工房屋面积现状统计分析 (7)三、营口市竣工房屋面积占全省竣工房屋面积比重统计分析 (7)四、营口市竣工房屋面积（2016-2018）统计分析 (8)五、营口市竣工房屋面积（2017-2018）变动分析 (8)六、全省竣工房屋面积（2016-2018）统计分析 (9)七、全省竣工房屋面积（2017-2018）变动分析 (9)八、营口市竣工房屋面积同全省竣工房屋面积（2017-2018）变动对比分析 (10)第四节营口市房屋建筑面积竣工率指标分析 (11)一、营口市房屋建筑面积竣工率现状统计 (11)二、全省房屋建筑面积竣工率现状统计分析 (11)三、营口市房屋建筑面积竣工率占全省房屋建筑面积竣工率比重统计分析 (11)四、营口市房屋建筑面积竣工率（2016-2018）统计分析 (12)五、营口市房屋建筑面积竣工率（2017-2018）变动分析 (12)六、全省房屋建筑面积竣工率（2016-2018）统计分析 (13)七、全省房屋建筑面积竣工率（2017-2018）变动分析 (13)八、营口市房屋建筑面积竣工率同全省房屋建筑面积竣工率（2017-2018）变动对比分析14 第五节营口市竣工房屋价值指标分析 (15)一、营口市竣工房屋价值现状统计 (15)二、全省竣工房屋价值现状统计 (15)三、营口市竣工房屋价值占全省竣工房屋价值比重统计 (15)四、营口市竣工房屋价值（2016-2018）统计分析 (16)五、营口市竣工房屋价值（2017-2018）变动分析 (16)六、全省竣工房屋价值（2016-2018）统计分析 (17)七、全省竣工房屋价值（2017-2018）变动分析 (17)八、营口市竣工房屋价值同全省竣工房屋价值（2017-2018）变动对比分析 (18)图表目录表1：营口市房地产开发建设房屋建筑面积和竣工率现状统计表 (1)表2：营口市施工房屋面积现状统计表 (3)表3：全省施工房屋面积现状统计表 (3)表4：营口市施工房屋面积占全省施工房屋面积比重统计表 (3)表5：营口市施工房屋面积（2016-2018）统计表 (4)表6：营口市施工房屋面积（2017-2018）变动统计表（比上年增长%） (4)表7：全省施工房屋面积（2016-2018）统计表 (5)表8：全省施工房屋面积（2017-2018）变动统计表（比上年增长%） (5)表9：营口市施工房屋面积同全省施工房屋面积（2017-2018）变动对比统计表 (6)表10：营口市竣工房屋面积现状统计表 (7)表11：全省竣工房屋面积现状统计表 (7)表12：营口市竣工房屋面积占全省竣工房屋面积比重统计表 (7)表13：营口市竣工房屋面积（2016-2018）统计表 (8)表14：营口市竣工房屋面积（2017-2018）变动统计表（比上年增长%） (8)表15：全省竣工房屋面积（2016-2018）统计表 (9)表16：全省竣工房屋面积（2017-2018）变动统计表（比上年增长%） (9)表17：营口市竣工房屋面积同全省竣工房屋面积（2017-2018）变动对比统计表（比上年增长%）10表17：营口市竣工房屋面积同全省竣工房屋面积（2017-2018）变动对比统计表（比上年增长%） (10)表18：营口市房屋建筑面积竣工率现状统计表 (11)表19：全省房屋建筑面积竣工率现状统计分析表 (11)表20：营口市房屋建筑面积竣工率占全省房屋建筑面积竣工率比重统计表 (11)表21：营口市房屋建筑面积竣工率（2016-2018）统计表 (12)表22：营口市房屋建筑面积竣工率（2017-2018）变动分析表（比上年增长%） (12)表23：全省房屋建筑面积竣工率（2016-2018）统计表 (13)表24：全省房屋建筑面积竣工率（2017-2018）变动分析表（比上年增长%） (13)表25：营口市房屋建筑面积竣工率同全省房屋建筑面积竣工率（2017-2018）变动对比统计表（比上年增长%） (14)表26：营口市竣工房屋价值现状统计表 (15)表27：全省竣工房屋价值现状统计表 (15)表28：营口市竣工房屋价值占全省竣工房屋价值比重统计表 (15)表29：营口市竣工房屋价值（2016-2018）统计表 (16)表30：营口市竣工房屋价值（2017-2018）变动统计表（比上年增长%） (16)表31：全省竣工房屋价值（2016-2018）统计表 (17)表32：全省竣工房屋价值（2017-2018）变动统计表（比上年增长%） (17)表33：营口市竣工房屋价值同全省竣工房屋价值（2017-2018）变动对比统计表（比上年增长%） (18)第一节营口市房地产开发建设房屋建筑面积和竣工率现状营口市房地产开发建设房屋建筑面积和竣工率现状详细情况见下表（2018年）：表1：营口市房地产开发建设房屋建筑面积和竣工率现状统计表第二节营口市施工房屋面积指标分析一、营口市施工房屋面积现状统计表2：营口市施工房屋面积现状统计表二、全省施工房屋面积现状统计表3：全省施工房屋面积现状统计表三、营口市施工房屋面积占全省施工房屋面积比重统计分析表4：营口市施工房屋面积占全省施工房屋面积比重统计表四、营口市施工房屋面积（2016-2018）统计分析表5：营口市施工房屋面积（2016-2018）统计表五、营口市施工房屋面积（2017-2018）变动分析表6：营口市施工房屋面积（2017-2018）变动统计表（比上年增长%）六、全省施工房屋面积（2016-2018）统计分析表7：全省施工房屋面积（2016-2018）统计表七、全省施工房屋面积（2017-2018）变动分析表8：全省施工房屋面积（2017-2018）变动统计表（比上年增长%）八、营口市施工房屋面积同全省施工房屋面积（2017-2018）变动对比分析表9：营口市施工房屋面积同全省施工房屋面积（2017-2018）变动对比表（比上年增长%）第三节营口市竣工房屋面积指标分析一、营口市竣工房屋面积现状统计表10：营口市竣工房屋面积现状统计表二、全省竣工房屋面积现状统计分析表11：全省竣工房屋面积现状统计表三、营口市竣工房屋面积占全省竣工房屋面积比重统计分析表12：营口市竣工房屋面积占全省竣工房屋面积比重统计表四、营口市竣工房屋面积（2016-2018）统计分析表13：营口市竣工房屋面积（2016-2018）统计表五、营口市竣工房屋面积（2017-2018）变动分析表14：营口市竣工房屋面积（2017-2018）变动统计表（比上年增长%）六、全省竣工房屋面积（2016-2018）统计分析表15：全省竣工房屋面积（2016-2018）统计表七、全省竣工房屋面积（2017-2018）变动分析表16：全省竣工房屋面积（2017-2018）变动统计表（比上年增长%）八、营口市竣工房屋面积同全省竣工房屋面积（2017-2018）变动对比分析表17：营口市竣工房屋面积同全省竣工房屋面积（2017-2018）变动对比表（比上年增长%）第四节营口市房屋建筑面积竣工率指标分析一、营口市房屋建筑面积竣工率现状统计表18：营口市房屋建筑面积竣工率现状统计表二、全省房屋建筑面积竣工率现状统计分析表19：全省房屋建筑面积竣工率现状统计表三、营口市房屋建筑面积竣工率占全省房屋建筑面积竣工率比重统计分析表20：营口市房屋建筑面积竣工率占全省房屋建筑面积竣工率比重统计表四、营口市房屋建筑面积竣工率（2016-2018）统计分析表21：营口市房屋建筑面积竣工率（2016-2018）统计表五、营口市房屋建筑面积竣工率（2017-2018）变动分析表22：营口市房屋建筑面积竣工率（2017-2018）变动统计表（比上年增长%）六、全省房屋建筑面积竣工率（2016-2018）统计分析表23：全省房屋建筑面积竣工率（2016-2018）统计表七、全省房屋建筑面积竣工率（2017-2018）变动分析表24：全省房屋建筑面积竣工率（2017-2018）变动统计表（比上年增长%）八、营口市房屋建筑面积竣工率同全省房屋建筑面积竣工率（2017-2018）变动对比分析表25：营口市房屋建筑面积竣工率同全省房屋建筑面积竣工率（2017-2018）变动对比表（比上年增长%）第五节营口市竣工房屋价值指标分析一、营口市竣工房屋价值现状统计表26：营口市竣工房屋价值现状统计表二、全省竣工房屋价值现状统计表27：全省竣工房屋价值现状统计表三、营口市竣工房屋价值占全省竣工房屋价值比重统计分析表28：营口市竣工房屋价值占全省竣工房屋价值比重统计表四、营口市竣工房屋价值（2016-2018）统计分析表29：营口市竣工房屋价值（2016-2018）统计表五、营口市竣工房屋价值（2017-2018）变动分析表30：营口市竣工房屋价值（2017-2018）变动统计表（比上年增长%）六、全省竣工房屋价值（2016-2018）统计分析表31：全省竣工房屋价值（2016-2018）统计表七、全省竣工房屋价值（2017-2018）变动分析表32：全省竣工房屋价值（2017-2018）变动统计表（比上年增长%）八、营口市竣工房屋价值同全省竣工房屋价值（2017-2018）变动对比分析表33：营口市竣工房屋价值同全省竣工房屋价值（2017-2018）变动对比表（比上年增长%）。