土地价值研判报告

土地价值研判的分析报告

调查项目：金沙湾花园（中华大道与中良路交接处）调查组员：

调查时间：2009年9月28日

房地产地段的选择，对房地产投资的成败有着至关重要的作用。房地产之所以具有增值性，很大程度上是由于土地在增值。土地增值潜力的大小、利用效果的好坏，都与地段有着密切的联系。增值潜力大是房地产投资获利的首要条件。所以，我们可以认为，地段在房地产开发中起着重要作用，有时甚至是决定性的。这就是房地产的“地段论”。

本次调查主要是针对土地价值研判，地块优劣势分析两大方面对番禺区中华大道与中良路交界的金沙湾花园地块进行了实地调查，收集一手资料和二手资料。通过这些资料，我们了解到该项目地块的一些基本信息。然后把一手资料和二手资料相结合，对项目地块进行了土地价值研究分析，得出该块地块最适宜的开发性质，结合该项目地块优劣势价值的总体评价，给提升地块价值提出一些可行性的方法和技术。

2.1调研目的

通过调查研究中华大道与中良路交界处的金沙湾花园项目地块，进行实地调研，了解现时该项目地块周边环境及状况，分析该项目地块优劣势价值，并针对其不足之处提出一些可行性的建议，以提升地块价值。

2.2调研内容

1）土地价值研判：

①地理位置；

②周边景观；

③周边环境与污染；

④市政配套设施；

⑤临近楼盘素质。

2）地块优劣势分析：

①地块的优势；

②地块的劣势；

③地块的机会；

④地块的威胁

3）结论

①该项目地块最适宜的开发性质；

②项目地块优劣势的总体评价；

③提升地块价值的一些可行性的方法和技术。

2.3调研对象

经过分析研究，拟定以番禺区中华大道与中良路的金沙湾花园项目地块为对象进行调研。

2.4调研方法

我们主要是采用实地勘察与访谈，网络查询等方法。

2.5调查时间

2009年9月28日

2.6调查组员

吴丽芳 李康梅 庞小燕

3.1项目地块基本情况调查

该项目地块位于番禺市桥镇中华大道与中良路交界处。地块总占地面积有1500多平方米。该住宅区的东侧是德贤路，西侧是中良路，南侧是市良路，北侧是中华大道。整体来看，该小区的交通是相当方便的。从桥南路过市桥大桥就可到达番禺区市中心与商业区—市桥，从南沙大道可通往珠海，深圳，从市良路可达到佛山，顺德等。该地块周边的市政配套有沙湾中心医院，沙湾人民医院，沙湾东区肉菜市场，沙湾文化中心，禺山中学，广州番禺职业技术学院等。

3.2项目地块土地价值研判

1、自然区位（地理位置上的四至情况）

地理位置

金色城品 祈福

水城 金沙湾花园 昊龙花园

未开发地

第三章 项目地块价值调研分析

（1）未开发地的北面：北侧是中华大道（路对面是金沙湾花园）（2）未开发地的南面：南侧是市良路（与怡景苑相邻）

（3）未开发地的西面：西侧是中良路（路对面是祈福水城）

（4

金色城品

2、经济区位：该空置地地处番禺市桥南郊中良路

（1）从南区的发展前景看该空置地的价值

★定位：番禺规划新的文化商业中心锁定在市桥南区，未来的南区将成为“番禺中心组团、城市文化与商业中心、融精品商业、休闲度假、文化娱乐于一

体的，具有南国水乡特色的生态生活园区”。

★重点规划大配套：南区商业“十一五”发展规划显示：积极引入和培育具有竞争力的流通大企业、大集团，重点推进南区商业中心等商业圈的规划建设，

打造番禺经济发展新亮点。

★30万平方米的巨无霸商圈：南区商业中心将作为一个总体量约30多万平方米的大商圈来进行规划。随着投资环境的不断改善，10多个高尚住宅小区

落成，南区商业逐渐成形成市，一个未来番禺的“珠江新城”、一个领袖番

禺的都市级中心商圈雏形已现。

（2）从该空置地的区位看该其开发方向

该空置地附近有多个番禺知名楼盘，如万科金色城品、喜盈雅境、昊龙花园、祈福水城等，该片区为纯生活居住区，区内只允许布置小规模的一类工业用地，其它工业将逐步迁出南郊。

周边环境

1、自然景观：

附近有南区公园，远一点的沙湾镇紫坭村有初建于清末的宝墨园。

2、人文、历史景观：

该未开发区所在的沙湾镇是一个具有800年历史的文明古镇，悠久的历史孕育了璀璨的文化。沙湾自古以来文风鼎盛，名家辈出，文化积淀丰厚。在这块土地上，孕育了广东音乐的代表人物“何氏三杰”，诞生了《赛龙夺锦》、《雨打芭蕉》等传世名曲；沙湾留耕堂、宝墨园、三善古庙群堪称岭南建筑艺术的杰作；

沙湾飘色被誉为名闻遐迩的民间艺术瑰宝；还有醇香诱人的传统小吃——姜埋奶。沙湾因此面享有“文化之乡”的美誉。1998年以来，沙湾镇先后被命名为中国民间艺术之乡、广东音乐之乡、广东醒狮之乡、广东飘色之乡、广东省体育先进镇、广州市高标准文明示范镇、广东省文明示范镇和2000年广东农村综合实力“经济强镇”。2005年9月16日，被评为中国历史文化名镇。

环境、污染

（1）水质污染：沿市良路有一条已经被污染的河涌，有难闻的异味。

（2）工业污染：还有少量的工业排污对周边环境造成污染

市政配套设施

交通条件：

（1）交通网：市良路与西环路的的十字路口处有一条高速公路，通往南沙大道、广珠、广深。

（2）公交网：市良路洋五洲站就有20路和12路公交车经市桥繁荣的商业圈。

邻近楼盘素质

项目周边有很多成熟的楼盘，例如：喜盈雅境，荷景花园，金沙湾花园，昊龙花园等，这些楼盘的社区配套相当完善，同时也有很多新楼盘，例如：金色城品，祈福水城。

昊龙花园是小高层，趋于欧式化建筑，喜盈雅镜主要的户型设计是大户型的两房和三房，祈福水城是价格优势，万科金色城品主打新生活，首推假复式，中高档住宅。