土地储备过程中引入PPP模式可行性初探
基于土地储备的城轨交通项目PPP模式探讨
基于土地储备的城轨交通项目PPP模式探讨作者：崔良政来源：《科学与财富》2020年第23期摘要：随着社会经济的不断发展，我国城市化的发展速度在不断的加快，人们的生活水平得到了很大的改善，生活质量逐渐上升。
近年来由于国家的发展速度过快，导致土地的开发过度逐渐出现土地储备不足的情况，对土地的分配不合理的问题，对城市化的发展带来很大的影响。
为了改善该情况的发生，我国相关的政府部门对土地的储备提出了轨道交通的PPP模式，将土地储备和城市轨道建设有效的结合起来，二者相互辅助产生良好的利益关系，确保土地的有效利用，不但提高了城市轨道建设的水平，同时也保障了土地的储备，进而实现政府和投资者之间的利益关系。
本文对土地储备的城轨交通项目PPP模式进行了浅要的探讨。
关键词：土地储备;城轨交通项目;PPP模式;城市城轨交通的不断发展对城市的发展具有很大的影响，为城市的发展带来了节能环保、安全高效、提升城市形象、带动区域发展等优势，逐渐成为城市建设的关键。
在其发展的过程中，政府逐渐提高城市城轨建设的重视度，在政府资金投入有限的情况下，可以通过PPP模式逐渐引入私人投资者，将私人投资者引入到其建设中，可以提高交通项目的运营效率，保障其顺利的建设下去，对我国城轨的发展具有很大的作用。
我国逐渐将PPP模式引入到了城轨发挥在发展中，各个城市的城轨建设逐渐利用PPP模式引入更多的投资者，比如：北京地铁奥运支线、深圳地铁4 号线二期工程的BOT模式、南京地铁1 号线的“轨道+ 土地”模式等相关的建设，都投入例如PPP模式，突破了传统融资模式的局限，提高了城市轨道发展的就经济效益，但是在实际的发展中存在着一些问题，需要相关的管理人员提高对其发展的重视度。
第一，BT项目在回购和后期的运营的过程中会给政府的发展带来很大的影响，导致政府背上沉重的债务，造成旧债未还、新债又添的情况，为政府的发展带来很大的压力。
BT项目是一项私人投资的项目，他们只负责投资对工程后期的建设没有关系，导致工程后期的建设存在质量不达标的问题，影响城轨后期的使用。
【发改PPP一等奖论文选登⑤】关于“PPP土地一体化交易”的实践及思考
【发改PPP一等奖论文选登⑤】关于“PPP土地一体化交易”的实践及思考PPP导向标·国家发展改革委指导编者按：去年12月15日，国家发展改革委投资司面向PPP专家库组织开展了PPP主题征文活动。
今年2月3日，征文活动截止。
经过专家严格评选和综合打分，共评出一等奖20篇、二等奖30篇。
3月9日，PPP导向标发布了主题征文评选结果。
并拟由“PPP导向标”、“清华PPP研究中心”公众号及中国经济导报陆续刊登相关征文。
现刊登第5期，以飨粉友，并请持续关注为盼！北京市万商天勤律师事务所副主任、高级合伙人张晓峰一前言2016年10月，中国的土地供应机制迎来了有可能是2004年土地招拍挂时代开启以来最大的一次的制度革新，财政部、国家发改委、国土资源部罕见在一个月内先后发文，目标都指向了PPP项目有关土地的供应机制创新问题。
其中：财政部于2016年10月11日发布的《关于联合公布第三批政府和社会资本合作示范项目》（财金〔2016〕91号）规定：“依法需要以招标拍卖挂牌方式供应土地使用权的宗地或地块，在市、县国土资源主管部门编制供地方案、签订宗地出让（出租）合同、开展用地供后监管的前提下，可将通过竞争方式确定项目投资方和用地者的环节合并实施。
”国家发改委于2016年10月24日发布的《传统基础设施领域实施政府和社会资本合作项目工作导则》（发改投资〔2016〕2231号）指出“各地要积极创造条件，采用多种方式保障PPP项目建设用地。
如果项目建设用地涉及土地招拍挂，鼓励相关工作与社会资本方招标、评标等工作同时开展”。
国土资源部办公厅于2016年10月28日发布的《产业用地政策实施工作指引》（国土资厅发〔2016〕38号）明确“下列情形可将通过竞争方式确定项目投资主体和用地者的环节合并实施：（一）采用政府和社会资本合作方式实施项目建设时，相关用地需要有偿使用的”。
上述规定无一例外的指出把确定PPP项目的社会资本方与确定用地者的环节合并实施，但在采购方式和采购条件上不尽相同，为便于表述，笔者把通过一个采购（出让）程序中确定PPP项目投资人以及所涉土地的使用权人统称为“PPP+土地一体化交易”。
土地综合开发项目(CLDP)中的PPP模式应用
中伦土地投资团队知识整理成果系列——从土地一级开发时代到PPP时代——土地综合开发项目（CLDP）中的PPP模式应用引言：政府和社会资本合作模式（或称“政企合作模式”、“公私合营模式”、“PPP模式”）是指政府与社会资本在基础设施和公共服务领域建立的一种长期合作关系。
这一模式肇始于17世纪至19世纪的英、美、法等国家的公路、桥梁的特许经营，并在今天被广泛应用于基础设施和公共服务设施的建设和运营。
2014年9月23日，财政部发布《财政部关于推广运用政府和社会资本合作模式有关问题的通知》（财金(2014)76号），拉开了在全国范围内推广PPP模式的序幕；2014年11月29日，财政部发布了《政府和社会资本合作模式操作指南（试行）》（财金(2014)113号）和《政府和社会资本合作项目通用合同指南》；2014年12月2日，国家发改委也同步发布了《国家发展改革委关于开展政府和社会资本合作的指导意见》（发改投资(2014)2724号）。
2014年11月，汕头市政府向财政部上报其与中信集团合作推动的中信滨海新城项目为PPP示范项目。
该项目旨在通过政府采购方式，签署一系列政企合作协议，由企业进行项目的投资、建设和运营全流程操作，实现政府债务调控和政企多元化平等合作的双赢。
中信滨海新城项目以汕头市海湾隧道项目为合作重心，辐射开发土地规划面积168平方公里，预计总投资超500亿元，其以新型的PPP模式为核心领衔实施国家新型城镇化战略。
本团队作为该项目的法律顾问，在2011年至2013年期间，为该项目的政企合作模式的设计、合作协议的谈判和签署、建设工程等方面提供了全程法律服务。
基于这一项目经验、并在针对现行政企合作相关立法和政策进行研究的基础上，我们在国内首次提出了政企合作框架下的土地综合开发项目（Comprehensive Land Development Project, CLDP）模式，作为政企合作遵照PPP原则进行土地一级开发和基础设施/公共服务设施建设/运营模式的新探索。
田园综合体采用PPP模式的可行性分析
田园综合体采用PPP模式的可行性分析随着城市化的进程加速，人们对于自然环境、生活品质的要求越来越高，田园综合体应运而生，成为了城乡结合部的新兴业态。
而在运营模式方面，PPP模式更是备受关注。
本文将从田园综合体发展现状、PPP模式运营优劣势以及田园综合体采用PPP模式的可行性分析三个方面，探讨PPP模式在田园综合体中的应用。
一、田园综合体现状田园综合体是指以农业为基础，利用农村优美的自然环境和丰富的农产品资源，融合了农业旅游，农业观光，采摘旅游，康养旅游，文化旅游等多种形式为一体集旅游、休闲、娱乐、健身、体验、教育、文化于一身的农村综合性服务设施。
目前，我国田园综合体的建设发展得非常迅速，已经成为乡村振兴的重要体现。
数据显示，截至2020年底，全国田园综合体的规模已达91000余家，其中PPP模式运营的田园综合体占比较低，但是趋势逐渐明显。
二、PPP模式运营优劣势PPP合作模式是指政府和社会资本按照一定比例合资成立合作公司，由合作公司负责项目建设、运营管理和投融资等事宜，政府则承担监管和服务的职责。
在田园综合体运营管理中，PPP模式有以下优势。
1、节省成本PPP模式能够有效分担项目建设、运营管理和资金承担等风险，减少项目运营和投资的成本负担，同时也能大大提高项目建设和运营的效率。
作为田园综合体PPP合作的专业机构，资本方可以获得专业的经营管理经验，为农村旅游开发和营销打造出全新模式，以最少的成本和时间提升产业的价值，增加收益。
2、降低运营压力PPP模式中政府和社会资本各自分工，交由专业的运营方处理，可以大大降低政府对项目的关注度，加快项目实施进度，提高政府的绩效管理和财务管理水平。
同时，资本方也可以通过与政府合作联动，增加政策支持，拓宽资源渠道，优化相关政策，减少运营不稳定因素，提高项目的运营水平。
3、风险共担PPP合作模式意味着政府、社会资本和专业的运营方共同拥有利益，相互利益捆绑，共同承担商业运营风险。
PPP项目的可行性研究报告
PPP项目的可行性研究报告一、项目背景近年来，随着PPP（政府和社会资本合作）模式在全国范围内的推广，越来越多的PPP项目在各地启动。
PPP项目是指政府与社会资本合作，通过政府和社会资本双方协作，在政府财政资金投入的基础上，由社会资本承担大部分或全部的投资、建设、运营、管理和风险的一种项目合作模式。
目前，PPP项目已广泛应用于基础设施领域，如交通运输、水利、环保、能源等，为提高公共服务保障水平，完善基础设施建设提供了新的发展模式。
二、项目概述本项目拟由政府与社会资本合作，共同出资建设一座现代化的城市轨道交通系统。
随着城市化的进程，城市交通日益拥堵，给城市居民的出行带来了极大的不便，严重影响了城市的发展和居民的生活品质。
因此，建设一座现代化的城市轨道交通系统成为城市基础设施建设的急需之举。
三、可行性分析1. 政策环境分析根据国务院《PPP项目建设管理办法》，PPP项目是指政府和社会资本根据合同约定，在公共服务领域开展合作的一种模式。
国家鼓励PPP项目在基础设施建设、公共服务领域等领域开展合作，鼓励社会资本参与基础设施建设和城市化进程。
2. 市场环境分析城市轨道交通系统是城市基础设施建设中的一个重要组成部分，对城市的经济发展和居民的生活质量具有重要意义。
目前，我国城市轨道交通系统建设不足，大部分城市的轨道交通系统仍处于起步阶段，因此市场需求潜力非常巨大。
3. 技术条件分析城市轨道交通系统建设需要大量的专业技术支持，包括城市规划、土地征用、设计建造、设备采购等多个领域的专业技术支持。
目前，国内外城市轨道交通系统建设经验丰富，技术条件良好，能够满足我国城市轨道交通系统建设的需要。
4. 资金条件分析城市轨道交通系统建设需要大量的资金支持，包括土地征用费、工程建设费、设备采购费等多个方面的资金支持。
作为PPP项目，政府可以通过提供资金、土地、政策支持等多方面支持，吸引社会资本参与，共同投入建设资金。
5. 社会效益分析城市轨道交通系统建设对于城市的发展和改善居民的出行条件具有重要意义。
浅析地级市运用PPP融资模式的可行性
浅析地级市运用PPP融资模式的可行性作者：魏超来源：《消费导刊》2016年第09期摘要：PPP融资模式对于缓解公共基础设施建设资金不足、提升公共服务效率、降低地方政府债务规模等方面发挥着重要作用。
近年来，地方各级政府纷纷探索落实PPP融资模式，不断推出涉及供水、供暖、污水处理、垃圾处理、环境综合整治、轨道交通等多个领域PPP融资模式的项目试点，吸引更多的社会资本参与公共基础设施的建设和运营中去。
关键词：PPP融资模式垃圾处理养老公共基础设施建设一、PPP融资模式概述PPP（政府和社会资本合作）融资模式通常理解为公共部门通过与私人部门建立合作伙伴关系，提供公共产品或服务的一种模式。
这种模式兴起于20世纪90年代的英国，成功应用于城市交通、医院、学校等基础设施领域，随后在欧洲、美洲等地区的一些国家得到广泛采用，许多国家设立专门的政府机构来推动PPP的发展，至今PPP融资模式已在全球范围内得到广泛应用。
PPP融资模式引入私人部门投资可以弥补政府投资不足的问题，充分盘活社会资本，而且民营企业的参与能够提高工作效率，节约管理成本和资金成本，有助于提升基础设施项目的建设水平和服务水准，可以说PPP是一种双赢互利的融资模式。
它的特征主要有：一是以项目为主体，一切活动围绕PPP项目展开；二是有限追索贷款，贷款人只能在贷款的某个特定时间段以及某些规定范围内对项目借款人或者公私合作双方进行追索；三是风险分担合理，私营部门通常只需要承担商业风险，由政府来承担政策变动、罢工等政治风险和利率变动、通货膨胀等系统风险。
二、地级市运用PPP融资模式的可行性研究（以潍坊市为例）2014年潍坊市以金融为运作主体成立了PPP运作中心，制定了PPP实施指南。
截止目前，潍坊市已启动11个PPP项目，总投资130亿元。
济青高铁潍坊段项目是非常具有代表性的PPP项目。
济青高铁是国内第一条由地方为主投资建设的高速铁路，是国家“四纵四横”铁路网太青客专的重要组成部分。
PPP模式下的土地储备项目实用性研究
PPP模式下的土地储备项目实用性研究关键词:PPP模式；土地储备；实用性研究引言：所谓的PPP模式，是指政府与社会资本，就公共产品或公共服务的提供，所签订的长期合作的合同模式，这种模式之下，能够通过市场竞争机制引入社会资本，有效的解决政府公共财政资金不足的问题[1]。
自从我国的土地储备制度的开始实行以来，对于城市基础设施的完善、土地市场的宏观调控上都发挥了重要的作用。
但是，也为地方政府带来了严重的债务负担，将PPP模式引入到土地储备项目中，采用政府与社会资本合作的新模式，能够有效的提升土地储备的效率、降低土地储备过程的成本，进一步促进城市的建设和发展，提升城市化的发展速度和发展质量。
一、我国土地储备项目运行中面临的发展难题（一）贷款担保的方式面临巨大的金融风险和收购成本在我国，行使土地收购职能的是具有公共部门性质的土地储备机构，由于土地的收购往往需要涉及到大量的资金，而当地政府在项目的初期往往不会投入大量的资金，这造成了巨大的资金缺口，于是土地储备机构通常就会向商业银行进行抵押贷款，主要是以保证和土地使用权抵押这两种形式进行[2]。
一般就是由财政部或其他的政府部门与银行进行协商，并签署相应的“承诺书”，但实际上这种“承诺书”并没有法律效益，因为政府和事业单位是不能作为保证人的，而一旦土地出让计划延期，土地储备机构又无法及时的偿还贷款，就会造成金融风险。
（二）土地流转过程缺乏明确的计划，致使效率低下在我国，土地出让之前必须要先进行土地收购，在进行土地的收购过程中，往往是由当地政府根据新城建设和旧城拆迁的实际需要进行的统筹安排。
而土地出让是由土地储备机构进行组织的，其计划的依据是房地产的市场状况和地方城市的未来发展规划。
这种出让晚于收购的模式，使得土地储备机构会始终处于被动的地位，在计划的制定时缺乏一定的明确性，进而导致了土地的流转效率低下。
二、土地储备项目引入PPP模式的发展利好（一）民间资本的注入提升资金实力一方面是土地收购的资金缺口大，一方面是社会上有大量的闲散资金，将两者进行结合，能够有效的实现资源互补，既填补了土地收购过程中的资金缺口，使土地储备机构不必冒巨大的风险向商业银行贷款，也能够提升土地储备机构的收购能力，使当地的房地产行业的发展速度和水平都得到了有效的保证。
PPP模式在城市土地开发和城市建设中的应用及前景分析_城市建设模式
PPP模式在城市土地开发和城市建设中的应用及前景分析_城市建设模式PPP模式在城市土地开发和城市建设中的应用及前景分析【摘要】ppp模式作为紫暗金生产生活多方面进行过程中被普遍采用的模式，在实际进行的过程中同样的被广泛的应用于城市土地开发和城市建设的过程中，那么基于ppp模式在城市开发和城市建设中的应用的高效率的存在，对其在城市土地开发和城市建设中的应用及前景分别进行描述，从而有效的发挥ppp模式在城市土地开发和城市建设中的应用水平。
随着我国社会经济的发展，我国在西宁土地产业的开发过程中，由于政府为主要的开发建设主体，社会和市场的参与在一定程度上受到了政府的控制和限制，那么这在一定程度上造成了现今城市土地开发和城市建设的低效率、低水平现象的出现。
面对这一问题的所在，现今政府在进行城市土地建设的过程中力求能够在实现土地可持续发展的目标下，通过政府与社会企业等多方面参与体的共同合作，从而实现土地的高校利用。
那么，作为一政府为诸岛、企业、社会等多方面的参与的模式的创建ppp模式的建设及应用则有着非常重要的应用优势。
所以，不断强化对ppp模式的应用对于整体上促进城市土地的开发和城市建设起着非常必要的现实意义。
1、Ppp模式的应用介绍分析Ppp模式在现代化生产社会中的应用作为一种全新的应用模式，其最初的提出目的且最为主要的应用方向是能够优化融资结构，通过多方面融资条件的建立和融资单位的参与从而帮助某一事物的营运奠定强有力的资金基础。
现今随着ppp模式应用的优势在不断发挥的前提下，这一模式的应用已经基本上能够在充分的利用公共资源从而为公共服务的建设和发展提供支撑和保障。
就这一应用模式而言，现今我国各方面在进行ppp模式应用的过程中，其需要大量的准备时间，此模式的应用的准备时间较长、应用风险大、应用程序复杂，涉及到的利益主体也比较多样化，所以此项目在实际应用的过程中特别是在应用于土地开发和城市建设这样比较重点型的国建项目建设中，政府和私人等多方面参与体必须严格的考虑其条件的是否充足性和满足性，并通过建立完善的考核指标，通过技术指导方式的建立以此提高此模式在城市土地生产建设中的科学应用。
PPP项目中土地使用权问题调研
一、项目公司如何取得PPP项目土地使用权依据《关于规范政府和社会资本合作合同管理工作的通知》附件《PPP项目合同指南（试行）》（财金〔2014〕156号，现行有效）第二章“PPP项目合同的主要内容”第六节“项目用地”规定“政府方以土地划拨或出让等方式向项目公司提供项目建设用地的土地使用权及相关进入场地的道路使用权，并根据项目建设需要为项目公司提供临时用地。
项目的用地预审手续和土地使用权证均由政府方办理，项目公司主要予以配合。
上述土地如涉及征地、拆迁和安置，通常由政府方负责完成该土地的征用补偿、拆迁、场地平整、人员安置等工作，并向项目公司提供没有设定他项权利、满足开工条件的净地作为项目用地。
”实践中，如果签署PPP项目合同的政府方（政府或政府授权机构）是对使用权拥有一定控制权或管辖权的政府或政府部门（例如，县级以上政府），在PPP 项目实施中，该政府方负责取得土地使用权对于项目的实施一般更为经济和效率。
而且，根据相关法律的规定和实践，对于城市基础设施用地和公益事业用地及国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地，大多采用划拨的方式，项目公司一般无法自行取得该土地使用权。
故实践中，一般由政府方以划拨方式取得土地使用权后，再授权项目公司使用，具体见下述说明。
二、南正街PPP项目用地是否能以划拨方式取得南正街的土地兼有公益和营利两个方面，如果突出其公益性的话，政府方可以通过划拨方式取得土地使用权。
（一）土地使用权的划拨取得根据《中华人民共和国城市房地产管理法》（1995年1月1日起施行，现行有效）二十三条“土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。
”以及第二十四条：“下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：（二）城市基础设施用地和公益事业用地；（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地。
田园综合体采用PPP模式的可行性方案总结
田园综合体采用PPP模式的可行性分析PPP 融资模式已广泛应用于我国的公共设施和基础设施建设中，但其在田园综合体建设中的应用尚不多，有很大潜力。
田园综合体是集现代农业、旅游休闲、田园社区于一体的特色小镇，是极具特色的现代农业庄园和理想的现代乡村居所的有机结合体。
田园综合体作为一种农业和农村可持续发展的新业态，在城乡一体化的新格局下能够得到政策鼓励和呵护，就因为它顺应了农业供给侧改革，符合产业转型升级的要求，它能够在我国国民经济增长的新模式、新常态条件下，满足城乡居民对高端生活、旅游和消费的各种新型需要，创新性提供宜居宜养宜旅的高品质农业产品和服务供给。
田园综合体建设将一二三产业“三产融合”，需要以完善的基础设施为基础，目前地方政府财政压力大，资金缺乏是田园综合体建设的最大障碍，而在当前我国农村，仅仅依靠农民的力量来解决资金缺乏的问题是不够的，采用PPP模式，可以通过发挥政府资金的“杠杆”作用，撬动社会资本，有效解决田园综合体建设中资金不足的问题，通过竞争性方式择优选择具备项目经营能力和履约能力的社会资本，将农村的资源优势与社会资本在资金、筹划、运营等方面的优势结合，更好的推动田园综合体发展。
一、田园综合体采用PPP模式的可行性分析（一）田园综合体PPP项目具备良好的运作条件首先，PPP模式不仅是一种投融资模式，也是一种全新的项目管理理念，政府推广PPP 模式的目的是加强基础设施和公共服务，从建设内容上看，田园综合体不仅建设具有经营性质的设施，还承担具有一定的公益性质设施的建设，田园综合体项目符合政府推广PPP模式的根本目的。
其次，PPP 模式已在我国公共设施和基础设施领域广泛运用并且积累了丰富的经验，田园综合体通过PPP模式进行建设，可以明确政府部门和社会资本各自的责任和义务，有利于降低田园综合体建设过程中的各种风险，提高田园综合体建设的效果。
政府通过招标方式引进综合实力强的社会资本参与田园综合体的建设。
土地储备项目可行性研究报告
项目用地情况
01
土地面积
报告应明确项目所涉及的土地面积， 包括总用地面积、已征收面积、可用 地面积等。
02
土地来源
说明土地的来源和性质，如征收、划 拨、出让等，并详细阐述不同来源土 地的具体情况。
03
地形地貌
对项目所涉及土地的地形地貌进行描 述，包括地形起伏、地质条件等。
用地性质及权属情况
用地性质
控制措施
制定实施过程中的控制措施，包括监督、反馈、调整等，确保项目按计划进行， 及时解决实施过程中的问题。
07
项目投资估算与资金筹措
项目总投资估算
建设投资
包括征地拆迁、市政基础设施、公共服务设 施建设等费用。
土地购置费
按照土地出让合同约定的土地购置价格和相关费用 计算。
其他费用
包括可行性研究费、勘察设计费、招标代理 费等。
足国民经济发展和产业转型升级的需求。
弥补区域发展短板
02
分析项目所在地区的现状及存在问题，论证项目对于弥补区域
发展短板、优化资源配置、提高地区发展能力的作用。
提高居民生活水平
03
项目能否改善居民的生活条件，提高生活质量，实现社会福利
最大化。
项目对区域经济的贡献
拉动经济增长
分析项目对地区生产总值、工业 增加值、固定资产投资等经济指 标的拉动作用。
项目管理流程与制度建设
项目管理流程
明确项目管理流程，包括项目立项、调查、分析、评估、决策、实施等环节，确保项目按照规范流程 进行。
项目管理规章制度
制定项目管理规章制度，规范项目管理的各个环节，确保项目管理规范化、标准化。
项目实施进度计划及控制措施
实施进度计划
PPP模式中涉及土地的若干问题思考
PPP模式中涉及土地的若干问题思考崔祥作者简介：崔祥，系江苏现代资产投资管理顾问有限公司投融资事业部项目总监，现代研究院研究员。
摘要：PPP（Public-Private Partnership）模式，即公私合营模式在满足公共基础设施建设投资和管理效率等方面具有一定的优势，作为一种融资模式被地方政府引进，在交通、轨道交通、水务、能源等基础设施建设领域有了大规模的运用，并在公用事业、土地整理方面进行了积极的探索。
PPP项目操作过程中会涉及土地问题，本文对PPP 项目中主要土地法律问题和PPP模式在土地开发应用中存在的问题作了探讨，以便在PPP操作过程中能快速解决遇到的土地问题。
关键字：PPP模式土地使用权法律问题2016年6月8日发布的财政部《关于组织开展第三批政府和社会资本合作示范项目中报筛选工作的通知》（财金函[2016] 47号）中，列举的PPP项目领域包括：能源、交通运输、市政公用、水利、环境保护、农业、林业、科技、保障性安居工程、医疗、卫生、养老、教育、文化、体育等适宜采用PPP模式的公共服务领域。
可以看出，绝大部分的PPP项目都会涉及到土地问题，保证项目建设用地，成了众多PPP项目落地的关键。
通过在PPP咨询服务过程中，对PPP 项目中涉及的土地问题进行归纳整理，以便在今后的服务过程中能快速理解并解决PPP项目中的土地问题。
本文就PPP项目中的主要土地法律问题和PPP模式在土地开发应用中的问题作了探讨。
一、PPP项目中的主要土地法律问题（一）土地使用权的使用方式根据《国务院办公厅转发财政部发展改革委人民银行关于在公共服务领域推广政府和社会资本合作模式指导意见的通知》国办发[2015]42号保障项目用地有多种方式，实行多样化土地供应，保障项目建设用地。
涉及基础设施建设或者公共服务领域的土地可以采用出让、租赁等有偿使用方式获得，也可以通过无偿划拨方式取得。
有偿使用方式《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十九条明确规定“国有土地的有偿使用方式包括：（一）国有土地使用权出让；（二）国有土地租赁；（三）国有土地使用权作价出资或入股。
ppp项目 可行性研究报告
ppp项目可行性研究报告第一部分：项目背景随着我国经济的持续发展和社会的不断进步，人们的生活水平不断提高，对各种服务的需求也日益增加。
随之而来，PPP项目（政府与社会资本合作）得到了政府的高度重视和支持。
PPP项目是指政府与社会资本合作，共同出资、共同建设、共同运营、共同分享风险和回报的公共基础设施和公共服务项目的合作模式。
政府与社会资本通过长期合作，共同推动经济发展，提升公共服务水平，实现互利共赢的目标。
本可行性研究报告主要对某市的市政府与社会资本合作建设一个健康公园的PPP项目进行深入分析和研究。
通过对项目的背景、市场分析、技术可行性、社会影响、经济效益、风险分析等方面的综合评估，形成科学、可行的建议，为项目立项提供决策支持。
第二部分：项目需求分析1.项目背景健康公园是市政府在城市建设中十分看重的一个项目，其建设对提升城市品质，改善市民生活起到了极大的作用。
通过市政府与社会资本合作的模式，可以在更短的时间内建设更多的健康公园，提升城市的品质和市民的生活质量。
2.需求分析（1）市民需求随着城市化进程的不断加快，市民生活压力不断增加，健康问题日益突出，市民对休闲健身设施的需求也越来越迫切。
而传统的公共健身场所和公园已经无法满足市民的需求，迫切需要新型的健康公园来满足市民的健康需求。
（2）政府需求市政府也非常看重健康公园的建设，此举不仅可以提升城市品质，更重要的是提升市民的生活质量和健康水平。
因此，市政府十分欢迎PPP项目的合作，以加快健康公园的建设速度。
第三部分：市场分析1.行业发展状况随着我国城市化进程的不断加快，城市公共休闲健身设施的需求日益增加，并且市场上已经出现了一些新型的健康公园项目，受到了市民的热烈欢迎。
2.竞争分析当前市场上已经有了一些传统的公园和健身设施，但是存在一些问题，例如设施老化、服务水平不高、设施不够完善等。
由于市场需求的不断增加，现有的健康公园已经无法满足市场的需求。
3.市场前景根据市场趋势和消费者需求，未来健康公园市场有望迎来更大的发展空间。
PPP模式在土地整理中的瓶颈问题与应用路径思考
PPP模式在土地整理中的瓶颈问题与应用路径思考【摘要】土地整理融资难是影响和制约土地开发整理和产业化形成的瓶颈问题，迫切需要寻找出一种高效的，并符合市场效率和资源优化配置的融资模式。
ppp模式是投资者、实施者和受益者在应对土地整理中资金短缺问题经过互相博弈形成的一种现实选择。
【关键词】ppp模式；土地整理；应用路径土地整理对保障国家粮食安全，保持全国耕地总量动态平衡具有极其重要的作用。
通过挖掘土地利用潜力，改变土地利用方式，实现土地资源的优化配置。
近年来，我国传统自上而下的土地整理项目因实施的是行政主导式的模式，存在着投资模式单一、公众参与度低下、项目设计变更频繁等诸多问题，投资者、实施者和受益者相分离使得对主体激励也很不足，导致总体效率偏低。
为了解决传统模式下资金短缺等问题，我国开始探索土地整理融资模式，ppp 模式就是这种现状下多种因素互相博弈形成的现实选择。
一、土地整理过程中的融资困境目前，我国土地整理项目融资主要依靠政府，绝大部分资金来源于三个部分：一是政府财政拨款，二是银行信贷或集合委贷获取资金，三是通过信托公司发行信托产品筹措资金。
统一收购开发整理的制度实施后，客观上要求对需要盘活的土地实行敞开收购。
在目前政府部门财力普通吃紧的现实情况下，通过银行信贷或信托筹资成为土地整理项目融资的一个重要途径，但由于国家宏观调控，信贷政策从紧，想通过这两种方式实现融资也变得异常困难。
土地整理融资难的问题进一步凸显，资金来源受限必定会严重影响和制约土地开发整理的推进和产业化形成，迫切需要另辟蹊径，寻找出一种适合、高效的融资模式。
近年来湖南、重庆、江苏等地在土地整理项目中尝试性地引入了ppp模式并取得较好效果。
二、ppp模式及其优势ppp（pub1ic—private-partnership）模式是指政府与私人组织间为提供某种公共物品或服务，彼此间形成一种伙伴式的合作关系，并通过签署合同来明确双方的权利和义务，以确保合作的顺利完成，最终使合作各方达到比预期单独行动更为有利的结果。
高标准基本农田建设中PPP模式应用思考
高标准基本农田建设中PPP模式应用思考1. 引言1.1 背景介绍中国自改革开放以来，农业领域取得了长足的发展，但在基本农田建设方面仍存在一些亟待解决的问题。
在这种情况下，采用公私合作（PPP）模式在高标准基本农田建设中的应用备受关注。
PPP模式是指政府、社会资本和行业领域之间在项目投资、建设和运营管理等方面进行合作的一种模式。
在推动基本农田建设的过程中，运用PPP模式可以有效整合各方资源，降低投资风险，提高项目效益。
由于中国基本农田面积的不断减少，特别是受城市扩张和农用地转移的影响，高标准基本农田建设显得尤为迫切和重要。
随着农业现代化进程的加快和农业生产方式的转变，高标准基本农田建设对于我国农业发展具有重要意义。
为了更好地推动高标准基本农田建设，借鉴和应用PPP模式是一个值得探讨的选项。
通过引入社会资本和市场机制，不仅可以提供更多的资金支持，还可以推动技术创新和管理机制的改进，从而更好地保障高标准基本农田建设的实施和推广。
【完成】1.2 问题提出在高标准基本农田建设中，农田面积和质量是关乎国家粮食安全和农业可持续发展的重要问题。
在当前农田建设中存在着诸多问题，如资金短缺、技术落后、管理不规范等，导致高标准基本农田建设进展缓慢。
急需探讨一种有效的解决途径。
本文将通过对PPP模式在高标准基本农田建设中的应用进行深入研究，探讨其优势和不足之处，并提出相应的解决措施，旨在为推动高标准基本农田建设提供新的思路和方法。
【200字】1.3 研究意义高标准基本农田建设是国家农业现代化和农村振兴战略的重要组成部分，对于保障粮食安全、改善农民生产生活条件、促进农业可持续发展具有重要意义。
而采用PPP模式进行高标准基本农田建设，可以有效整合政府、企业和农民的资源，推动农田建设项目的顺利实施，提高农田建设效率和质量。
本文旨在探讨PPP模式在高标准基本农田建设中的应用问题，旨在总结PPP模式在农田建设中的优势和不足，为进一步推动高标准基本农田建设提供参考和借鉴。
土地综合整治项目PPP模式应用研究
/ 105CHINA MANAGEMENT INFORMATIONIZATION 土地综合整治是将获得的土地按照规划，通过整理、复垦、开发、基础设施和公共设施建设，提高土地利用效率，促进城乡经济发展。
国土资源部发布《全国土地整治规划（2016-2020年）》，大力推进土地综合整治，推动新农村建设。
土地综合整治项目投资回收周期长，资金占有率高，导致政府财政压力大，因此，政府在土地综合整治中需要寻找新的融资渠道。
笔者通过研究国外城镇化建设融资模式，发现国外在城镇基础设施建设上，积极拓展多种融资渠道，引导社会资本介入，并不断创新融资方式。
国内关于土地综合整治方面的研究文献较多，但对采用PPP 模式进行土地综合整治的研究比较欠缺。
因此，本文将探讨PPP 模式在土地综合整治项目中应用的可行性，构建合理的项目组织结构和操作流程，分析存在的关键问题，并提出建议，为土地综合整治项目的融资提供一定参考。
1 土地综合整治PPP 项目的可行性笔者针对我国土地综合整治的特点及PPP 模式的特征，探讨PPP 模式引入土地综合整治项目的可行性。
1.1 政治环境党的十八届三中全会提出要发挥市场在资源配置中的决定性作用，鼓励政府和社会资本合作，建立土地整治建设奖励制度，调动社会资本积极加入土地综合整治工作中，鼓励社会资本参与土地整理和复垦开发工作，开创多种土地综合整治融资渠道，加快土地整治工作进程。
1.2 经济环境土地综合整治项目需要稳定的资金做保障，通过PPP 模式引入社会资本能够有效解决建设前期的投资问题，减轻政府财政压力。
城镇化发展、土地资源紧缺导致地价不断上涨，社会资本通过参与土地综合整治，进行商业设施建设，获得投资回报。
因此，政府在土地综合整治项目中引入PPP 模式，不仅解决了政府资金短缺的问题，而且社会资本投入也得到回报。
1.3 社会环境政府通过采用PPP 模式开展土地综合整治，能够加强农村基础设施建设，改善农村生产、生活条件，提高村民生活质量；提高土地综合整治效率，促进城乡资源均衡配置，优化用地结构布局，推动城乡一体化进程。
土地开发整治可行性研究方法
土地开发整治可行性研究方法作者：向长江来源：《中国房地产业》 2016年第14期文/ 向长江贵州省余庆县关兴镇国土资源管理所贵州余庆 564400【摘要】土地开发及其整治过程中，涉及到很多方面的内容，比如土地开发本身的整治经济性、社会性以及生态性等。
本文将对土地开发与整治的可行性进行分析，并在此基础上就如何引入PPP 模式，谈一下个人的观点和认识，仅供参考。
【关键词】可行性；土地开发；整治；研究从理论上来讲，可行性研究是土地开发与整治的预测中心，其目的在于达到投资效果。
基于经济和技术两个视角考虑，应当确保技术可能性以及经济上的合理性。
通过对项目进行综合评价，判断技术上的先进与否、经济合理性。
一、土地开发整治可行性研究对于土地开发整治而言，这是农业建设和发展的范畴，作为其可行性论证与环境、能源以及建筑和加工等，除具有一定的共性外，还表现出独特性。
（一）综合性土地开发整治过程中，涉及到的土地即可应用在农、林以及畜牧业建设和发展用地，又可作为工况交通、城市建设、生态用地以及旅游用地和特殊用地。
然而，对于基本农业用地而言，在开发过程中直接受到环境因素的影响，决定了人、环境以及生物系统的建设复杂度，而且涉及到土地自身、气象环境因素等，只有科学合理的确定开发资源深度及其规模，协调开发。
在土地开发系统中，应当解决好土地、过程因子的多层次应用生态系统开发，并非单纯地进行开荒种粮，而是对适应的资源和土地等按知识、措施以及技术密集要求，调整系统，并且综合开发、合理布局，从而达到各种因子的相互已存和互补。
土地开发整治工作中，还要综合化，这并非偶然出现的，而是土地构成因素以及土地本身的复杂性、经济性决定的。
对于农业而言，对于经济和自然之间，综合性更为突出。
（二）严密性在土地开发整治过程中，尤其是农田土地建设时，需加强水利、林业以及生态工程建设。
通过土建将田间灌溉、排水以及林、井、路和电力等结合田间，以此来发挥效益。
在措施分配过程中，应当做好平面合理配置、功能有序发挥以及空间适宜结构构建和土地建设组合。
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土地储备过程中引入PPP模式可行性初探
摘要：PPP模式是一种全新的公共部门和私营企业协作的关系，在世界范围内当
中的公共基础设施建设当中都引入了该模式，在我国单一的土地所有制形式导致
人们的需求和土地供给关系有着很大的不平衡性，而PPP模式的存在，在很大程
度上则降低了土地金融的风险，解决了土地储备高成本，低效率的问题，但是从
目前的模式应用来看，该模式的各种研究性储备项目较少，基于这种现状，本篇
文章就探讨了土地整理项目当中应用PPP模式的相关方法。
关键词：PPP模式；土地储备；可行性
PPP模式翻译成中文指的是公私合作制或公私伙伴关系，这一模式最早是由
公共经济部门和私人经济部门共同建立的一种新型合作伙伴关系，目前在我国的
公共基础设施建设当中应用较为广泛，而我国目前的土地储备和供需之间有着很
大的不平衡关系，因此，在土地储备过程当中，引入PPP模式则可以将某些公共
部门的资源和私人部分的资金进行有效的结合，真正意义上消除了公共部门资源
利用率低下的问题，也实现了土地收购和出让双赢，甚至是多赢的局面，由此可
以看出这一模式对于我国土地储备过程有着十分积极的意义。
一、我国土地储备过程中存在的问题
目前我国土地出让之前必须先要经历土地收购这一环节，而担当土地收购任
务的主要部门是具有公共部门性质的土地储备机构，但是由于土地储备机构只是
代行部分政府职权的机构，并不是真正意义上的土地使用者，不具有土地的所有权，因此在土地储备中心的土地收购和出让过程当中会产生很多的问题，主要分
为以下几个方面。
1.土地储备贷款担保方式存在漏洞
目前我国土地储备机构向商业银行贷款的担保主要利用的是保证和土地使用
抵押，这两种方式在实际的保证贷款的过程当中，一般都会先由财部门或者相关
的部门和银行进行协商，向银行部门出具一份保证承诺书，带到银行部门考虑全
面之后，再为土地储备机构发放土地储备贷款，但是事实上，政府和事业单位并
不能作为保证人向银行提出贷款需求，因为它们的担保行为在法律上是没有任何
效力的。
此外，土地储备中心自身的性质也恰恰决定了土地使用权抵押方式，在
法律上是没有任何效力的，由此可以看出如果土地出让计划不能够按期落实，那
么就会导致土地储备机构还款困难，会有一定的金融风险发生。
2.土地收购主要依靠商业银行贷款，加大了土地收购成本
目前我国政府初始投入的资金极为有限，再加上土地储备中心自有的资金不足，在储备中心收购土地过程当中的资金来源主要来源于银行贷款，我们都知道
一般土地收购所需要的资金数额都是十分巨大的，在出让之前也会消耗大量的资金，如果产生了银行贷款或者是其他土地平整等费用，就会产生高额的贷款利息，这不仅仅加大了土地收购的成本，同时也很大程度上降低了土地储备中心的利润。
并且我国许多土地储备中心为了获取利润，在出让过程当中将部分的成本转移到
开发商身上，开发商为了保证自己的经济效益，又将其转到终端客户身上，这一
过程也推动了我国房价的上涨。
3.土地收购和出让计划不明确
目前我国土地收购计划的制定一般都是根据城市旧城改造和新区建设等方面
的发展，最终由政府部门决定的，并且土地储备委员会的成员要根据房地产市场
状况和城市整体的规划进行综合的考虑，这就导致土地储备中心在土地收购和出
让过程中一直处于被动的地位，土地收购和出让的非市场化运作也有可能导致土
地的高收购低出让的现象发生，一旦这些现象发生，就会导致政府机构的土地流
转效率大大下降。
4.补偿标准过低
据了解，目前我国政府征购土地的标准非常的低，再加上政府征购程序不够
透明和科学，往往打着公共利益的旗号来进行土地的征购工作，此外，由于补偿
费发放的监管不到位，使得真正的补偿款到达失地者手中的款项少之又少，而土
地乃财富之母，人们一旦失去了生活的土地，那么自己的生活乃至生存根本没有
办法得到保障，在这种情况下，就会激发失地者和政府之间的矛盾。
这也成为了
社会不和谐因素的组成部分之一。
二、引入PPP融资模式的优势
目前我国土地储备在发展过程当中暴露出来的种种的弊端，这些弊端的产生
也促使部分专家学者对土地储备的融资模式进行了新一轮的探讨，从笔者看来，PPP模式无疑是一种有效的融资模式，这种融资模式可以有效的利用社会闲散资金，降低土地流转的成本，达到资源的优化配置。
1.利用民间资本市场弥补土地储备机构资金不足
由于土地的收购项目资金设计量比较大，而政府初始投入的资金有极其有限，再加上个别的储备中心没有办法得到注册资金，导致在土地储备的过程当中只好
向商业银行寻求贷款，即使是这样也没有办法满足收购资金的需求，而如果政府
部门和相关的储备中心可以利用民间资本市场，就可以大大缓解土地储备机构的
资金困境，有效的提高土地储备机构的土地收购能力。
2.提高土地流转效率
由于土地市场是一个不完全的市场，土地获取成本将会直接影响到房屋销售
的价格，再加上土地储备中心是政府土地收购的代理机构，没有办法脱离政府部
门的消极影响，同时也不可能真正消除政府机构的低效率、高成本这一特点，但
是在实际的收购过程当中，可以和私营企业灵活合作，这样可以大大缩短土地收
购和让出的周期，减少了流转的成本，也在一定程度上抑制了房价的上涨。
3.风险分担实现最佳的经济效益
在土地储备的过程当中，会遇到各种的风险，比如说系统风险、市场供求风险、非系统风险等等，这些风险的存在都会对土地储备造成一定的负面影响，而PPP模式可以对项目每一个可能的风险进行明确和界定，并猜政府和企业之间进
行合理的分配，真正意义上实现了资金价值和最佳的经济效益。
总结
综上所述，目前我国土地储备过程当中还存在一系列的问题，这就要求相关
的专家学者开始探究新型的土地储备融资模式，本篇文章提及的PPP模式则可以
很好的解决这一问题，有效的消除公共资源利用的低效率问题，实现了土地收购
和出让的双赢。
参考文献
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