中新--天津老城厢项目2#地块商业定位建议

2020/1/25
大胡同商圈实景
（三）东马路、南马路商圈
商圈名称 档次与定位 主要商业构成 主要业态组合
空置率 商圈总供应量
销售价格 租金
总结
东马路、南马路商圈
东马路中高档、南马路中低档
商场百货、娱乐设施、购物超市、快餐饮
东马路以时尚青春购物、娱乐和快餐饮类、古玩为主，少量办公；南马路以中低档百货、 食品、五金类商品为主
22
友谊新都市百 货
23 滨江购物中心
24
东方商厦
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续（一）业态研究——关于购物中心的考虑（包括百货和专卖、零售 卖场）
考虑认为： 目前全市具有影响力的商场类购物中心共有32家,
其中50%以上集中分布在滨江道-和平路商圈，另 有东马路、南京路商圈内分布有中高档、高档百 货。 大型中高端购物中心对既有商业的规模效应、平 面展示空间、停车位的要求很高，2#地块很难满 足其要求。 天津市的百货、卖场类购物中心业态主要集中在 城市的核心商圈内。 天津市消费者长期以来心目中的核心商圈一直只 有南京路-滨江道-和平路商圈，这种观念在短期 内较难改变。 结合2#地块实际情况考虑，无论从其面积体量还 是地形特征来看，均不符合发展百货、卖场类购 物中心业态。
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（二）大胡同商圈
商圈名称 档次与定位 主要商业构成 主要业态组合 空置率 商圈总供应量 销售价格 租金
总结
大胡同商圈 中低档中小商品集散地 服装箱包鞋帽类、玩具类、手机、化妆饰品类等批发 主要是中小商品的商贸业态 -----
建筑面积达到30余万平方米
--------大胡同商业区历史悠久，经营品类丰富，是中国北方地区最大的 中小商品集散地之一，商业气氛浓厚，影响力大，其定位杂乱， 档次低，但是对聚集重视投资的中小型老板具有很强的意义，
10%左右，主要集中在南马路
约合40余万平米
-------
1-8元/平米*天 目前东马路地商业（主要是新世界购物广场）由于其准确的市场定位和运作模式，影响 力明显较强；南马路的商业状况不佳，无论是市场影响力、业态还是入住率来看，暂时不 是很乐观。但是可以肯定的是随着城区的改造，后期商业设施持续供应，两大商圈正在逐 渐汇合，其商业规模的影响合力将会逐渐增强
◆鼓楼文化街的人流量目 前暂时不很乐观
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项目及周边的前景展望：
（1） 随着城市扩张进程的发展，城市的中心价值将会自然回归，其 土地资源的价值优越性会明显显现。
（2）老城厢改造工程完成后， ◆鼓楼文化街将作为老城区的发展重点，商业价值将会进一步提升； ◆鼓楼文化街四周，高层高尚住宅林立，直接的目标受众消费能力较
1
百盛商场
9
Inbase滨江道 店
17
万达商业广场
2
国际商场
10
米莱欧男人店
18
Inbase和平路 店
3
米莱欧吉利 店
11
米莱欧女人店
19
新世界购物中 心
4
津汇广场
12
滨江商厦
20
远东百货
5
伊势丹
13
6
伊都锦
14
7
麦购休闲广 场
15
8 友谊新天地 16
中原百货 劝业场 圣奥商厦 百货大楼
21 滨江金耀广场
鼓楼商业经营不善，无法借势
步行距离过长，不利于步行商业街整 体氛围的营造
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三、老城厢2#地项目商业业态定性分析
·项目受众人群分析 ·该区域商业价值初步分析 ·商圈初步定位 ·业态定位的定性分析
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项目目标受众群分析
根据天津市对该区域的城市规划，预计该区 域的目标受众群体主要分为三大类：
在餐饮比较聚集的商圈要么距离2#地较远较散，要么以 快餐业态为主。在所属直接区域内，餐饮需求量较大， 但是相关业态供应较少。可以预见到，到周边居住氛围 成熟后，面对偏好餐饮习惯和文化的天津居民，餐饮业 需求必然迫切。
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二、老城厢2#地项目特征
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项目特征
2#地块位于老城厢的中西部，由北面北城街、南面鼓楼西街、西面凤秀路、东面 城厢中路围合而成。 项目中心地块以鼓楼为核心，2#、3#地块和10#、11#地块分居鼓楼中心两侧，由 于鼓楼文化街属于天津市保护建筑，因此在其周边都规划为低密度建筑。2#、3#、 10#、11#都以低密度的风情居住区为主，配以城市公园和商业街区，形成以鼓楼为 核心的低密度区。
整体来看，居民最喜欢去的餐饮场所还是以中国特色为主，主要是中餐饭馆、餐厅， 其次是中式快餐店。
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可达人群分析
细分人群构成分析----流动人群 流动人群主要包括相对流动人群和绝对流动人群两部分 相对流动人群 指的是在该区域内工作，“日出即到，日落即归” 的商务人士、白领人群和下榻酒店的商务人士，也就是前面提到 的辅助受众人群。 目前该部分人群所占比例很少。根据周边规划商业配套来分析， 这部分客群将来会有相当的客流量。但是其效应取决于该区域的 商务氛围的预热。按照城市发展经验预计，该区域商务氛围应该 不错。
可达人群分析
细分人群构成分析----常住人群
周边高端居住区的人口规模：
社区
规模
人口规模
天津富力城
72.4万平米
约9800人
城上城--上 城豪苑
百万平米3000余户
约9300人
金领国际
1172户
3400人
万通上游国 际
TOWN中堂
600户
132户（按每户3.5 人算）
1800人 462人
天津壹街区 中央恋城
基础技术经济指标
用地面积
27369平米
总建筑面积 54151.33平米
地上总建筑面积 32830.37平米
地下总建筑面积 27111.66平米
容积率
1.2
绿化率

24%
建筑密度
41%
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项目周围现状：
◆2#地块作为鼓楼文化街的一部分，属于老城厢公建配套区，背靠天津崇化中学， 东接鼓楼，南面低密度高端社区TOWN中堂，西邻富力城综合高尚社区； ◆项目本身及周边商业基础较好，城市功能性较强；但是由于城区改造，商业业态 功能不足； ◆目前老城区改造进行中，住宅项目工程施工量繁多；
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东马路商圈
（四）和平路商圈
商圈名称 档次与定位 主要商业构成 主要业态组合
空置率 商圈总供应量
销售价格 租金
总结
和平路商圈 中低档
购物中心、大型百货、临街商铺 以购物、休闲娱乐、快餐饮为主
5%左右 大型商业面积约266000平方米；步行街总长度1200米；临街中小型店铺约120间
◆辅助受众：办公于该区域1-2公里范围内的商 务人士，该区域的办公配套群庞大，人口数量较 多，人群的消费角度具有特殊性；
◆争取受众：到此购物、观光、民俗旅游的流动 人群，其流量取决于该区域旅游品牌的推广力度 和市场反应程度，初步预计，日客流量约2万人 次，该部分人群的消费角度也具有特色性。
争取受众人群聚集区； 辅助受众人群
居民每次去大卖场、超级市场的平均花费大多在100－200元之间；餐饮场所平均每次 花费人均在60-80元之间；便利杂货店和小商品市场则大多在20－100元之间。
购物时间
大部分居民日常生活购物大概要花一个小时左右的时间，其中时间在30分钟-1小时之间 的要稍多一些。
购物半径
大多数被访居民认为可以接受的路上交通时间是在30分钟以内，以自行车或公交车为 主，推测距离为2-5公里。
1500户 16万平米
4350人 格调春天
约3000人
合计
约3.2万人
注：1.社区规模根据调研数据所得 2.按照天津市户均人口数2.9人假设计算
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泰达 城
富 力 城
海河大道
可达人群分析
细分人群构成分析----常住人群
周边高端居住区的消费能力：
·根据天津市统计人均日消费支出额，单就该部分人群，保守假设其人均每
均价35000元/平方米 8-40元/平方米*天
是传统的天津市属金街；中低端商业影响力很大。有三大主要商业群，万达、劝业 场和百货大楼；市场趋于饱和，未来发展潜力不大
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小结
结合天津市整体商业特征，我们定义老城厢商圈为区域 核心商圈级别；
该商圈周边区域商业特征：供应以百货、中小商品批发、 购物中心业态为主，临街商铺、步行街业态为辅；从商 品类型上看，主要是以服装、古玩为主，辅以一定比例 的餐饮娱乐设施。
序号 3 4
商圈 南市食品街 和平路商圈
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南市食品街
（一）南市食品街商圈
商圈名称 档次与定位 主要商业构成 主要业态组合 空置率 商圈总供应量 销售价格 租金
总结
南市食品街商圈 文化旅游、餐饮 各类餐饮、旅馆、食品
主要是中小餐饮、食品零售业态 -----
建筑面积达到3.6万平方米
--------南市食品街商业历史悠久，经营品类以餐饮、食品为主，开业于1985年， 曾经作为旅游景点盛行一时。历史上曾是有名的“天津三不管”，所以区 域氛围层次较低。现其商业定位档次低，主要服务对象是外地游客，本地 居民消费量很少。其经营状况不甚理想。
强； ◆城厢中路作为城市南北动脉一部分，北马路作为东西交通动脉，交
通便利性会进一步提升，车流、人流可达性好
◆临近地铁1、2号线交汇 处，客流量将会明显增大 （注：1号线已开通运行， 2号线计划2010年通车）
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项目劣势
地块狭长，大型主力店 面积难以展开。