房地产企业风险管理研究

房地产企业风险管理研究

发表时间：2018-11-05T16:33:57.587Z 来源：《防护工程》2018年第21期作者：王祥峰

[导读] 当这些风险事故积累到一定程度时，就会引起企业的风险损失。所以说，风险影响因素是引起房地产企业风险最直接、最核心的原因。

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摘要：在房地产行业，成熟的开发商总是很大程度能透过风险看到机会，但有些开发商却被风险挡在了殿堂之外。不论是国家政策，还是行业政策，又或者是市场行情的变化，对房地产企业都构成或多或少的风险，为此，房地产企业必须时刻关注政策风险、市场形势所带来的风险，科学研判，稳妥应对。

关键词：房地产企业；风险识别；风险应对

1 我国房地产企业存在的风险

1.1 确定性风险和不确定性风险

确定性风险是指在某些特定的环境中，风险的结果可以预测，并且预测的准确率极高。换言之，确定风险反映的是一种特殊的事件，这种事件会带来多个不确定的结果，而且每一个不确定的结果的出现都有一个可测定的概率值，因此这个事件的结果是可以预测的。不确定性风险是指在某些环境中，风险的结果不可以预测。换言之，不确定性风险各种各样，并且无法对它的结果进行肯定的预测。这种风险的组成主要包括3个方面：风险影响因素、风险事故和风险损失，这3方面的关系密不可分。房地产企业在风险因素的影响下会出现各种风险事故，当这些风险事故积累到一定程度时，就会引起企业的风险损失。所以说，风险影响因素是引起房地产企业风险最直接、最核心的原因。

1.2 外部风险和内部风险

1.2.1 外部风险

房地产企业的外部风险主要包括政策性风险和市场供求风险2个方面的内容。

政策性风险：在房地产投资过程中，政府的土地供应政策、价格政策、税费政策、金融政策、环境保护政策等都会影响到房地产企业收益目标的实现，从而给企业带来不可预测的风险。

市场供求风险：根据国际通行习惯，住房空置率的合理区间为5%～10%，在这个区间内，住房处于供求平衡状态，有利于经济的正常发展;住房空置率在10%～20%，则属于危险区，在此区间内，不仅要引起房地产企业重视，更要使其采取措施加大住房销售力度，只有这样，企业才有可能保持正常发展;如果住房空置率在20%以上，则属于住房重积压区，处于这个区间的房地产企业如果不能及时控制和调整住房空置率，很有可能使得企业处于病态发展状态。

1.2.2 内部风险

房地产企业的内部风险主要包括投资决策风险、项目管理风险和财务风险3个方面的内容。

投资决策风险：由于房地产企业自身的各种特点，投入资金金额巨大，而且开发的周期比较长。因此，房地产企业投资决策必须准确，如果投资决策不准确，无疑会给房地产企业带来巨大的风险。

项目管理风险：这方面内容无疑是对投资者的一种挑战。投资者对企业管理不善，主要体现在4个方面：首先，房地产企业领导人所在职位超出自身的能力范围，导致无法正常经营和管理;其次，房地产企业员工没有掌握各自岗位所要求的专业技能，专业技术和水平不高;再次，房地产企业与其他企业之间没有处理好各种合同关系;最后，房地产企业存在一些违法或违章行为。这些问题的存在，很容易造成各种各样的风险。

财务风险：主要是指房地产企业由于投资不慎，导致投资负债率较大，同时又不能在其他机构或者资金市场获取所需资金用来规避投资风险。

2 房地产企业风险管理方法

2.1 企业管理目标的设定

房地产企业在其经营管理过程中，需设定合理的经营目标才能保证企业成功经营。而这些目标是企业日常经营管理过程中信息收集、事件识别、风险评估的前提和基础。房地产企业应当通过制定程序制度使经营目标与企业的愿景相协调，并且确保这些所企业所制定的经营目标与其面临的风险符合企业愿意承受的风险水平。房地产企业一般将承受的风险水平分为：重要风险、一般风险以及轻度风险。由于各房地产企业的业务模式、承受风险水平能力、对风险水平的偏好等不同。各风险因素可以自行选择风险程度、风险因素的组合。

2.2 房地产企业按风险水平进行风险识别、评估

风险识别可借助风险目录等工具，结合实际情况采取不同的方法开展工作，如财务报表分析、内控评价、现场调研、管理层访谈等方法。各职能部门应在识别本单位工作目标、工作计划的基础上，认真梳理各条线业务流程，对可能影响目标或计划实现的潜在风险性质进行鉴别。

2.3 房地产企业按风险水平进行风险应对

2.3.1 重要风险应对的措施

资金风险的应对措施：一是获取银行房地产开发贷款是房地产项目首要开发资金来源；二是利用预售房款资金支付开发建设费用；三是如果通过以上两种方式仍然不能满足项目的资金需求，就可以通过施工方垫资、信托、基金、民间借贷的方式，这种筹资方式资金到位迅速，但是资金成本较高。

施工风险的应对措施：施工风险最大的影响因素是项目工期，需要房地产项目现场施工管理人员配合制总包合同中的相关条款，约定工期拖延导致的后果使工期保证措施切实做好，从而降低施工风险的发生。

政治风险的应对措施：该类型风险主要发生在房地产企业对外投资业务中，无论企业采取何种交易模式，交易对手实际控制人的政治风险是首先考量因素，往往因实际控制人出现政治风险导致项目转让或停止开发。

政策风险的应对措施：房地产企业面临的政策风险主要是国家出台的一系列针对房地产调控政策的不连续性和不确定性。而且基本上处于完全不对等的位置上。政策是强势的，掌握着企业的生杀大权；而企业又是弱势的，甚至是集体失语的。房地产企业应当建立健全政

策收集、政策研究制度，做到事前预警、事后纠错机制。

2.3.2 一般风险的应对措施

市场风险的应对措施：加强宏观经济政策和属地房地产政策研究，趋利避害的调整开发节奏和营销方案。成本风险的应对措施：首先选择一个最科学合理的项目设计方案，其次对项目开发建设实施全程的成本监控，以降低成本风险发生的概率以及带来的利润的损失。

环境风险的应对措施：环境风险主要是在施工、营销过程中出现的各类影响项目开发的外部因素，房地产企业应做好风险防范预案，降低意外事件发生时带来的损失及不利影响。

财税风险的应对措施：发挥财务部门在房地产项目开发全流程介入的职能，诸如交易方选择、尽职调查、方案设计、投资条件落实、项目开发等相关工作是非常重要而且必要的，在此过程中需重点进行纳税筹划、财务安排等工作。

2.3.3 轻度风险的应对措施

房地产企业面临的轻度风险主要由物业管理风险、审批风险、内部风险、舆情风险、道德风险所构成，而往往此类风险是企业可控风险，房地产企业应加强内控体系建设化解此类风险。

2.3.4 房地产企业风险监控

房地产企业的风险应对会随着企业目标、组织架构、人员、内控流程的变化而不再有效。而监控的目标是确保企业风险管理的运行持续有效，因此，房地产企业各业务部门应开展持续性监控，风险管理部门或内审部门负责专项评价并建立上报机制。

3 结束语

总之，对于房地产企业的风险，大多管理者想到的是能应对，采用的方式是接受、减轻等被动的应对措施。风险存在于项目的整个生命周期，在项目的每个阶段都存在。所以在项目开始前期，就要为每个已经识别的风险做好“准备”。这些风险的准备包括制度上、人力、资金上准备。在制度上，要建立风险管理体系，制定风险管理流程，落实到岗位、并做好风险预算，保证风险发生时，能有一系列的既定动作进行。

参考文献：

［1］马知瑶．房地产开发企业供应链风险管理研究［D］．杭州：浙江大学，2018．［2］杨廷远．房地产企业风险叠加研究［D］．太原：山西财经大学，2015．

［3］崔志坚．我国房地产项目全程精细化管理研究［J］．中外企业家，2016(2)：9－12．［4］刘彬．浅析房地产开发项目风险管理［J］．科技创新导报，2016(8)：55－61．