农村宅基地使用权能否随意转让买卖
农村宅基地可以买卖吗
农村宅基地可以买卖吗
宅基地使⽤权⼈依法对集体所有的⼟地享有占有和使⽤的权利，有权依法利⽤该⼟地建造住宅及其附属设施。
那宅基地使⽤权可以买卖吗?下⽂是店铺⼩编为⼤家整理的相关知识，欢迎⼤家阅读!
农村宅基地可以买卖吗
我国农村宅基地的买卖是被允许的，但⼜有诸多的限制条件。
宅基地使⽤权的转让必须同时具备以下条件：
(1)转让⼈拥有⼆处以上的农村住房(含宅基地);
(2)同⼀集体经济组织内部成员转让;
(3)受让⼈没有住房和宅基地，符合宅基地使⽤权分配条件;
(4)转让⾏为征得集体组织同意;
(5)宅基地使⽤权不得单独转让，地随房⼀并转让。
宅基地使⽤权不得单独转让，有下列转让情况之⼀，应认定⽆效：
(1)城镇居民购买;
(2)法⼈或其他组织购买;
(3)转让⼈未经集体组织批准;
(4)向集体组织成员以外的⼈转让;
(5)受让⼈已有住房，不符合宅基地分配条件。
以上就是店铺的⼩编为⼤家带来的农村宅基地可以买卖吗的相关法律知识。
在我国宅基地买卖是允许的，但限制多多，⼤家在进⾏宅基地买卖的时候⼀定要注意相关的规定，否则就是⽆效的。
如有其他法律问题，欢迎来店铺进⾏在线法律咨询。
物权法106条
物权法106条物权法第106条规定，对于土地承包经营权、宅基地使用权、农村集体经济组织成员持有的其他权益等不动产权利，承包者或者使用权人可以将其有偿转让、继承、赠与或者以其他方式依法处分。
不动产转让应当依法履行有关登记手续。
首先，我将讨论物权法第106条中关于土地承包经营权的转让。
农村土地承包经营权的转让是农村土地经营制度改革的重要内容，也是土地农业生产力实现最优配置的关键环节。
根据物权法规定，土地承包经营权转让必须通过合法的方式进行。
转让方应该依法办理转让手续，并按照规定清算承包经营权所形成的各项原始权益和利益。
其次，物权法第106条还允许宅基地使用权的转让。
宅基地使用权的转让是指宅基地使用权人通过有偿转让、赠与等方式将宅基地使用权变更为其他人的权益。
这意味着宅基地使用权人可以根据个人或家庭的需要，将宅基地使用权进行转让，以实现合理利用和最优配置。
另外，农村集体经济组织成员持有的其他权益也可以根据物权法第106条的规定进行转让。
这些其他权益包括农村集体资产股份、农村集体利益份额等。
集体经济组织成员可以通过转让、继承、赠与等方式处分自己持有的这些权益。
无论是土地承包经营权、宅基地使用权还是农村集体经济组织成员持有的其他权益，其转让必须依法进行登记手续。
这意味着转让方必须在不动产权属登记机构进行登记手续，确保权益的合法性和有效性。
登记手续的办理需要提供相关的证明材料，并按照登记规定缴纳相应的费用。
总的来说，物权法第106条为土地承包经营权、宅基地使用权以及农村集体经济组织成员持有的其他权益的转让提供了法律基础和规范。
这些规定有利于促进土地资源的合理配置，推动农村经济的发展，保护农民和农村集体经济组织成员的合法权益。
在实际操作中，需要依法办理登记手续，确保转让的合法性和有效性。
论农村宅基地使用权的有条件转让
取得 、 行使 、 消灭等各个环节都 有法可依 ， 极大地 促进 了我
国 城 市 房 地 产 市 场 的 发 展 。 现 阶 段 涉 及 农 村 宅 基 地 使 用
房后 ， 宅基地使用权一同转让 。
但在实践 中， 地法院对于农村房屋买卖 以及由此涉 各 及的农村 宅 基地 使用 权转 让 合同 秉承合 同无 效 的原 则。 如北 京市 高级人 民法 院下发 了京高法发 ［０ ４ ３ １号 《 ２０ ］９ 关 于印发农村私 有房屋 买卖 纠纷合 同效力认定 及处理 原则
论 农村 宅基 地使 用权 的有 条 件转让
杨 既福 ， 杨
摘
艳
（ 庆 交 通 大 学 ， 庆 ４０ ７ ） 重 重 ０ ０４
要 ： 国现有的农村 宅基地使用权转让制度 已不符合 当前农村 经济社 会发展 的需要 ， 我 具有很 大的法律 缺
陷。有条件地允许农村 宅基地使 用权 自由转让具有重要 的法理价值和现 实意义 ， 在一定屋拆迁管理条例 》 《 、 城镇 国有土 地使用 权出让 组织 和个人必须合理的利用土地 。 从表述看 ， 法作为根 ” 宪 和转 让暂行条例》 部 门规章 层面 有国家 土地 矿产 资源局 本大法 ， ， 并未 禁止土地 使用权转 让 ， 只是说 不得非法 转让
制定的《 土地登记规则》 建设部 制定 的《 市房屋权 属登 土地使用 权 ， 法 的土地 使用权 转让 是允许 的。《 、 城 合 土地管 记管理办法》， 各地方还 制定 了大 量的城 市房 地产 管理和 理法》 ３条第 ３款 规定 ： 任何单位 和个人不 得侵 占、 第 “ 买 国 有 土 地 管 理 的 地 方 法 规 和 地 方 政 府 规 章 。 虽 说 城 市 房 卖 或 者 以其 它 形 式 非 法 转 让 土 地 。 土 地 使 用 权 可 以依 法
最高法公布：宅基地使用权纠纷典型案例
最高法公布：宅基地使用权纠纷典型案例| 附裁判规则2015-12-28 lgzlawyer 文章来源裁判规则收揽法院最新裁判标准，汇聚类案法律适用规则。
本期导读：农村集体组织成员能否将宅基地转让给城镇户口人员？根据现行法律规定及国家政策，宅基地等集体所有土地使用权带有很强的社会保障功能，只能在本集体经济组织成员内部享有和流转，否则，转让合同一律无效。
但在实践中，违法流转却大量存在。
本文以12月4日最高人民法院公布的合同纠纷典型案例——邹克友诉张守忠合同纠纷案为契机，整理了最高人民法院在审判实践中的相关观点和案例，供读者参阅。
最高法公布典型案例1.楼基地转让给非本集体经济组织成员的，该转让协议无效，转让人应向受让人返还购买楼基地款——邹克友诉张守忠合同纠纷案【本案要旨】楼基地所占土地性质系集体所有土地，且转让人取得该楼基地系基于原宅基地及房屋重新规划、拆迁后的补偿利益，其性质等同于宅基地。
将该楼基地转让给非本集体经济组织成员，违反了我国法律、行政法规的强制性规定，法院依法确认该转让协议无效，受让人不能取得涉案楼基地的使用权。
因无效合同取得的财产应当予以返还，转让人应向受让人返还购买楼基地款。
转让人明知涉案楼基地依法不能转让给本集体经济组织以外成员仍进行转让；作为日常生活大宗交易，受让人在未确认土地性质的情况下即购买涉案楼基地，双方对于合同无效均有过错，应当各自承担相应的责任。
来源：最高人民法院2015年12月4日发布合同纠纷典型案例相关案例.jpg1.农村集体组织成员违反规定将宅基地转让给城镇户口人员的行为无效——吴桂连、杨尚霖诉谢运珍、吴国铭、吴国宁宅基地使用权案【本案要旨】在我国，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，有着特定的身份条件限制，非集体经济组织成员无权取得。
农村集体经济组织成员对宅基地只有使用权而无所有权和处分权，任何人都不能非法买卖或者非法转让宅基地。
具有农村户口才能取得宅基地，城镇人口则不可以。
从什么时候起禁止宅基地房买卖了
从什么时候起禁止宅基地房买卖了？
律师解答：1998年8月29日《土地管理法》第四次修订后就禁止宅基地的买卖了。
1998年8月29日之前宅基地是可以买卖的，也可以过户拿证。
实践中，由于法律的滞后性，2000年左右还有局部买家能过户，2000年之后根本就不能过户了，1998年8月29日之后无法过户的宅基地买卖合同就会被认定为无效。
如下面这个案件，法院就认为1998年5月14日签订的合建协议是有效的。
判决书节选：
本案中,曾某、叶某在其已取得村镇建房许可证的集体土地上进行建房的过程中,因建房资金短缺,在自愿的根底下采取由他人出资、自己出地出工的合建形式与谢某签订《合建协议》,没有证据显示各方当事人之间存在欺诈、胁迫、恶意串通或者损害社会公共利益等情形。
另外,《合建协议》是于1998年5月14日签订,该协议所涉宅基地及房屋是于1998年11月取得《农村(圩镇)宅基地使用证》。
当时实施的是1988年修正的《中华人民共和国土地管理法》,根据该法第二条第四款及第四十一条关于“国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让〞、“城镇非农业户口居民建住宅,需要使用集体所有的土地的,必须经县级人民政府批准,其用地面积不得超过省、自治区、直辖市
规定的标准,并参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安置补助费〞的规定可知,当时的法律既不禁止集体所有土地使用权的转让,也不禁止城镇非农业户口居民使用集体所有的土地。
故曾某等人于1998年5月签订的《合建协议》没有违反当时法律、行政法规的强制性规定。
2024宅基地转让法律怎么规定宅基地转让
2024宅基地转让法律怎么规定宅基地转让一、2024宅基地转让法律怎么规定宅基地转让法律怎么规定宅基地转让的法律规定1、农村宅基地使用权的转让：从受让的主体上，可以分为向本集体经济组织成员和非本集体经济组织成员转让。
如果受让方也是本集体经济组织成员，经过集体经济组织同意，则应当认定买卖行为有效。
因为根据《宪法》第十条，宅基地属于集体所有，其所有权属于集体，而农民作为经济组织的成员，対于宅基地拥有的是用益物权，即使用和收益的权利，其处分宅基地使用权的行为属于无权处分。
根据《合同法》第五十一条，无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
所以，如果事后经过农村集体组织同意，应当认定合同有效。
反之，则应认定其合同无效。
也就是说，对于此种情况，取得农村集体经济组织的同意，以及进行登记是转让有效的前提。
而向本集体经济组织成员以外的人转让农村宅基地使用权的行为是无效的。
理由是《宪法》第十条，宅基地属于集体所有，《土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。
且宅基地使用权具有人身属性，非本集体经济组织成员无法取得。
然而，在现实当中转让农村宅基地使用权的形式主要表现为农村居民对其在宅基地上建造的自有房屋进行转让，根据《物权法》第六十四条私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。
农村居民在宅基地上建造的房屋属于农民个人所有，这一点不存在争议。
在这种情况下，如果受让方是本集体经济组织的成员，则其有效无效的区分与前述情形一样。
如果房屋买卖合同的受让方不是本集体经济组织成员，根据《物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
据此，似乎可以认定，转让房屋的协议是有效的，其实不然，理由是：根据《合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。
农村宅基地房屋买卖是否合法
农村宅基地房屋买卖是否合法农村宅基地房屋买卖是否合法?我们来看下⾯这个案例：【案情再现】甲与⼄系某村不同村民⼩组的村民，80年代，两⼈签订了房屋买卖协议，约定甲将⾃⼰的宅基地房屋出售给⼄并实际交付使⽤，办理了宅基地使⽤权变更⼿续，并进⾏了公证。
现甲以法律禁⽌宅基地房屋转让为由，要求依法确认两⼈之间宅基地房屋的买卖合同⽆效。
⽽⼄认为，其与甲之间宅基地房屋的买卖⾏为合法有效。
问题⼀：农村村民是否有权⾃⾏处分宅基地房屋?法律规定，农村村民对其合法建造的房屋享有所有权、并依法享有占有、使⽤、收益的权利。
但是，基于农村宅基地的⼈⾝依附性和社会保障属性，村民在处分农村房屋时受到⼀定的限制。
如：《⼟地管理法》第62条规定：“农村村民⼀户只能拥有⼀处宅基地，……农村村民出卖、出租住访后，再申请宅基地的，不予批准。
”⼜如，国办发〔1999〕39号《关于加强⼟地转让管理严禁炒卖⼟地的通知》第2条规定，农民的住宅不得向城市居民出售。
国发〔2004〕28号《国务院关于深化改⾰严格⼟地管理的决定》第10条规定，禁⽌城镇居民在农村购置宅基地。
问题⼆：农村房屋买卖有效的具体情形有哪些?虽然法律没有明确规定农村房屋买卖有效的具体情形，但在司法实践中存在这样⼀种共识，即如果买卖双⽅都是同⼀集体经济组织的成员，经过了宅基地审批⼿续的，可以认定房屋买卖合同有效。
那么，如果双⽅不是同⼀集体经济组织成员，是否影响房屋买卖合同的效⼒呢?在具体司法实践中，确认宅基地房屋买卖的效⼒，应当综合考虑房屋转让时间、转让是否经过审批以及受让⼈的⾝份等因素，从⽽作出相应的认定。
如果系争宅基地房屋买卖已经履⾏完毕，受让⼈在该房中长期居住，且已办理了宅基地使⽤权变更⼿续，从诚实信⽤原则和维护社会稳定的⾓度出发，可维持居住现状，不直接认定⽆效。
因为如果确认合同⽆效，可能使不诚信的⼈从中获利，不利于社会秩序的稳定。
问题三：“同⼀集体经济组织”应该如何界定?实践中经常会遇到“同村不同组的村民是否属于同⼀农村集体经济组织成员”的问题。
关于农村房屋买卖是否合法的法律依据
关于农村房屋买卖是否合法的法律依据《物权法》草案第十五章规定了宅基地使用权，从草案规定可看出，草案允许农村房屋出售。
该草案第272条：建造在宅基地上的住房所有权转让的，宅基地使用权同时转让。
第273条：建造在宅基地上的住房所有权抵押的，在实现该抵押权时，宅基地使用权同时转让。
由此可见，草《物权法》草案第十五章规定了宅基地使用权，从草案规定可看出，草案允许农村房屋出售。
该草案第272条：建造在宅基地上的住房所有权转让的，宅基地使用权同时转让。
第273条：建造在宅基地上的住房所有权抵押的，在实现该抵押权时，宅基地使用权同时转让。
由此可见，草案对房屋所有权与宅基地使用权的关系采用地随房走。
土地管理法规定的土地的使用权不得用于非农建设其立法本意旨在维持农业用地的数量，保证农民的生存之本和粮食供应，而宅基地本来就是建设用地，其主体变更不会导致农业用地的减少，故该条不适用于宅基地，作为认定农村的住宅出售给城市居民的房屋买卖合同无效的依据也违反立法本意。
因为宅基地一旦划拨给村民使用，集体经济组织对其所有的土地实际上并不能行使更多的权利。
当村民出售房屋时，仅仅是宅基地的使用权人换了另外的主体，村民并不能通过出售房屋而从中获得宅基地的收益，他只能获得出售建筑物的利益。
国家对耕地的保护是采取严格的政策，而宅基地与耕地性质不同，经过合法报批，宅基地上已建造了建筑物或附着物，一般不会再恢复到耕地性质，允许农村村民出售房屋与国家对耕地的保护政策并无抵触。
宅基地使用证书是当地区、县(自治县)、或市人民政府土地管理部门颁发的，只有当地区、县(自治县)、或市人民政府土地管理部门对宅基地使用证书的涂改才是有效的。
他人涂改宅基地使用证书是违法的，而且，有可能构成犯罪。
当然，最好能让当地区、县(自治县)、或市人民政府土地管理部门在原宅基地使用证书上改成你的名字或者给你颁发新的宅基地使用证书；如果不能，不必强求。
因为从登记制度的设定目的来看，登记的作用在于公示，即世人周知该权利的存在。
农村宅基地上的房屋可以买卖吗法院拍卖
一、农村宅基地上的房屋可以买卖吗法院拍卖
人民法院可以拍卖农村宅基地上的房屋，但是司法实践中一般较少适用。
这主要是因为，根据我国土地管理法第62条的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。
因此，农村宅基地上的房屋是农民赖以生存的生活资料。
为了维护社会的稳定，保障农民的居住权，一般情况下，法院都不会直接拍卖被执行人的宅基地上的房屋。
二、农村宅基地有纠纷找哪个部门解决
如果是宅基地权属纠纷，应该先到乡镇人民政府或县级国土资源部门进行处理，对处理的决定不服经过行政复议后，方可行政诉讼，应到县级人民法院。
若是宅基地权属清楚、可以直接向宅基地所在地的县级人民法院提起诉讼。
法律快车提示，我国的农村宅基由村上批，乡里备案，如果宅基地发生纠纷由乡级、县级相关部门负责仲裁。
对仲裁不服的可以向基层人民法院提起民事诉讼。
三、农村宅基地买卖协议受法律保护吗
应当区分以下三种情况：我国相关法律、法规禁止将农村宅基地使用权向本集体经济组织成员以外的人转让，因此，对于同一个集体经济组织成员之间的宅基地买卖行为，应该认定买卖协议有效。
而对于对于城镇居民购买宅基地的买卖协议来说，其买卖行为违反了法律的强制性规定，因此，该买卖协议是无效的。
法院认定宅基地买卖合同是否有效，主要会考虑以下几方面内容：
1.法律、法规、部门规章和政策;
2.宅基地上房产交付的实际情况;
3.卖房人的现有居住条件;
4.该房产项下的土地使用权性质;
5.是不是同一个集体经济组织的成员。
对于城镇居民购买宅基地的买卖合同来说，因为
法律法规已有明确规定，此种情况下的宅基地买卖合同违反了法律的强制性规定，因此，该买卖合同是无效的;。
在农村宅基地可以买卖吗
在农村宅基地可以买卖吗农村的宅基地是不可以⾃由买卖的，因为《中华⼈民共和国⼟地管理法》明确规定，宅基地是集体财产，⽽且农村的宅基地都是⼀户⼀宅，就算想要把宅基地给卖出去，也只能卖给本村村民，⾃⼰把宅基地卖出以后，就不能再向村委会申请宅基地了。
⼀、在可以买卖吗?农村宅基地是不可以⾃由买卖的。
我国农村的⼟地制度是集体所有制，从根本上来说，是农村，农民所拥有的是宅基地的使⽤权。
因此，宅基地既不可以在城乡之间⾃由买卖。
《中华⼈民共和国⼟地管理法》第⼗⼀条农民集体所有的⼟地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理;已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民⼩组经营、管理;已经属于乡(镇)农民集体所有的，由乡(镇)农村集体经济组织经营、管理。
⼆、农村宅基地的法律特征有哪些?农村的享有是与集体经济组织成员的资格联系在⼀起的，在⼀定程度上具有福利性质和社会保障的功能。
因此，宅基地使⽤权具有以下⼏个特点：1、宅基地使⽤权的主体为集体经济组织成员。
农民申请宅基地很⼤程度上因为其是农村集体经济组织的成员，每⼀个成员都有权以个⼈或户的名义申请宅基地，并且农村宅基地的性质不会随村民⾝份变化⽽改变。
2、宅基地使⽤权的⽤途具有限制性。
农民获得宅基地使⽤权后，只能在该⼟地上建造房屋，并作为⽣活资料使⽤的⾃⽤住房。
3、宅基地使⽤权具有福利性和⽆期限性。
宅基地具有⼀定的福利性质，这种福利主要表现在农民能够廉价取得宅基地，获取基本的⽣活条件，从⽽享有的最低限度的福利。
因为提供了⽆期限的宅基地，农村居民享有了基本稳定的居住条件，客观上维护了农村⽣活的稳定。
因此，宅基地使⽤权只是基于集体经济组织成员资格⽽享有的⼀项福利性权利，只能在本集体经济组织成员之间流转。
综上所述，农村的有条件限制，原则上可以卖给本村村民，卖给城镇居民的话，宅基地买卖是⽆效的，⽽且在本⼈把宅基地使⽤权转让给其他村民以后，就意味着⾃⼰在本村没有资格重新审批宅基地了。
农村宅基地买卖应谨慎
农村宅基地买卖应谨慎案情：城郊村民李某已有宅基地，后村民小组又给他分了一份宅基地。
时逢城市开发，土地升值，李某便与王某签订了宅基地使用权转让合同，李某将这份宅基地以5万元的价格转让给王某，王某将款项支付给李某。
当王某开始建房时，被邻居张某阻止，致使王某无法建房。
王某以侵权为由，将邻居张某诉至法院，请求停止侵权，排除妨碍。
邻居张某以王某无权取得宅基地使用权为由，请求驳回李某的诉讼请求。
评析：一、本案所涉法律问题1、李某能否取得这份宅基地的使用权。
《土地管理法》第62条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其他宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第44条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
”根据上述法律规定，李某在已拥有宅基地的情况下，显然不能取得这份宅基地的使用权。
2、李某与王某的宅基地使用权转让合同的效力。
根据《合同法》第52条之规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同视为无效合同。
从本案来看，李某因不能取得争议宅基地的使用权，则争议宅基地的使用权就不能作为合同的标的物，因此，该宅基地使用权转让合同为无效合同。
3、王某的诉讼请求能否被支持。
因李某与王某的宅基地使用权转让合同为无效合同，王某不能取得宅基地的使用权，则王某建房的权益就不受法律保护。
显然，邻居张某就不能构成对王某的侵权。
因此，人民法院应当予以驳回王某的诉讼请求。
同时，还应当向土地管理部门发出司法建议书，对该案所反映的情况予以调查处理。
二、农村宅基地使用权的特点我国农村宅基地的使用权具有以下几个特点：1、宅基地的所有权归农民集体。
《宪法》第10条规定：“……宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。
”因此，宅基地的所有权属性，已经用根本法的形式固定为集体所有。
农村宅基地买卖注意事项
农村宅基地买卖注意事项在农村，宅基地是农民安身立命的重要基础。
随着农村经济的发展和土地价值的提升，宅基地买卖的情况时有发生。
然而，宅基地买卖并非简单的交易行为，其中涉及到诸多法律法规和政策规定，需要买卖双方谨慎对待，以避免不必要的纠纷和损失。
下面就为大家详细介绍农村宅基地买卖的注意事项。
一、了解相关法律法规首先，要明确农村宅基地的所有权属于农村集体经济组织，农民只拥有宅基地的使用权。
根据我国现行法律规定，宅基地是不能自由买卖的，但在符合一定条件的情况下，可以在本集体经济组织内部进行流转。
同时，《土地管理法》等相关法律法规对宅基地的面积、使用用途等都有明确的规定。
在进行宅基地买卖时，必须遵守这些法律法规，确保交易的合法性。
二、确认买卖双方的资格1、卖方资格卖方必须是宅基地的合法使用者，且拥有完整的宅基地使用权证书。
如果宅基地存在权属争议、被依法征收等情况，是不能进行买卖的。
2、买方资格买方必须是本集体经济组织内部成员，且符合“一户一宅”的原则。
也就是说，买方在购买宅基地之前，不能已经拥有其他宅基地。
此外，买方还应当具备使用宅基地的实际需求，比如用于建设自住房屋等。
三、办理合法的手续1、申请与审批买卖双方应当向所在的农村集体经济组织提出申请，并经过村民会议或者村民代表会议的讨论通过。
之后，报乡镇人民政府审核，由县级人民政府批准。
2、变更登记在获得批准后，买卖双方应当及时办理宅基地使用权的变更登记手续，将宅基地的使用权变更到买方名下。
只有完成了变更登记，买方才能真正拥有宅基地的合法使用权。
四、注意合同的签订1、合同内容宅基地买卖合同应当包括买卖双方的基本信息、宅基地的位置、面积、四至界限、交易价格、付款方式、交付时间、违约责任等重要条款。
2、合同形式合同应当采用书面形式，双方签字盖章，并注明签订日期。
3、合同效力合同的内容应当符合法律法规的规定，否则可能会被认定为无效合同。
五、价格的确定宅基地的价格应当合理公平，不能过高或过低。
民法典宅基地使用权能否买卖
民法典宅基地使⽤权能否买卖宅基地是农村经济集体的⼟地之⼀，村民兴建房屋时，要申请使⽤宅基地。
取得宅基地使⽤权后，可以办理确权登记，兴建的房屋⼀般可以办理房产证，那么民法典宅基地使⽤权能不能买卖?店铺⼩编整理相关知识，希望对⼤家有帮助。
⼀、民法典宅基地使⽤权能否买卖民法典规定，宅基地可以买卖的，但需要满⾜⼀定的条件，宅基地买卖规定，按《⼟地管理法》规定处理。
⼆、相关法律规定《中华⼈民共和国民法典》第三百六⼗⼆条【宅基地使⽤权的定义】宅基地使⽤权⼈依法对集体所有的⼟地享有占有和使⽤的权利，有权依法利⽤该⼟地建造住宅及其附属设施。
第三百六⼗三条【宅基地使⽤权取得、⾏使和转让的法律适⽤】宅基地使⽤权的取得、⾏使和转让，适⽤⼟地管理的法律和国家有关规定。
《中华⼈民共和国⼟地管理法》第六⼗⼆条农村村民⼀户只能拥有⼀处宅基地，其宅基地的⾯积不得超过省、⾃治区、直辖市规定的标准。
⼈均⼟地少、不能保障⼀户拥有⼀处宅基地的地区，县级⼈民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、⾃治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。
农村村民建住宅，应当符合乡(镇)⼟地利⽤总体规划、村庄规划，不得占⽤永久基本农⽥，并尽量使⽤原有的宅基地和村内空闲地。
编制乡(镇)⼟地利⽤总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地⽤地，改善农村村民居住环境和条件。
农村村民住宅⽤地，由乡(镇)⼈民政府审核批准;其中，涉及占⽤农⽤地的，依照本法第四⼗四条的规定办理审批⼿续。
农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。
国家允许进城落户的农村村民依法⾃愿有偿退出宅基地，⿎励农村集体经济组织及其成员盘活利⽤闲置宅基地和闲置住宅。
国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改⾰和管理有关⼯作。
通过上述分析可以知道，依据《民法典》和《⼟地管理法》规定，宅基地可以进⾏买卖的，但只能由本村的村民进⾏买卖，村民出售宅基地使⽤权后，不能再申请使⽤劳动。
宅基地买卖法律后果(3篇)
第1篇宅基地是我国农村居民依法取得并用于居住的土地，是我国农村土地制度的重要组成部分。
宅基地买卖是指宅基地使用权人将其宅基地使用权转让给他人，从而实现宅基地使用权的流转。
宅基地买卖在我国农村土地市场中日益活跃，但由于相关法律法规尚不完善，宅基地买卖过程中可能产生一系列法律后果。
本文将从宅基地买卖的法律性质、法律效力、法律风险等方面对宅基地买卖的法律后果进行分析。
一、宅基地买卖的法律性质宅基地买卖属于土地使用权转让的一种形式，具有以下法律性质：1. 有偿性：宅基地买卖是有偿的，买卖双方应遵循等价有偿原则，支付相应的对价。
2. 自愿性：宅基地买卖是买卖双方基于自愿原则达成的协议，不得强迫他人转让或接受转让。
3. 有期限性：宅基地使用权具有期限性，一般不得超过70年。
4. 有条件性：宅基地买卖需符合国家法律法规和政策规定，不得损害国家利益和社会公共利益。
二、宅基地买卖的法律效力1. 合同效力：宅基地买卖合同依法成立，对双方具有约束力。
合同生效后，双方应按照约定履行义务。
2. 物权效力：宅基地使用权转让后，受让人依法取得宅基地使用权，原使用权人丧失宅基地使用权。
3. 行政效力：宅基地买卖需依法办理相关手续，取得宅基地使用权证书，否则买卖行为无效。
三、宅基地买卖的法律风险1. 法律风险：（1）违反法律法规：宅基地买卖可能违反国家法律法规和政策规定，如未经批准擅自转让、转让给非农业户口人员等。
（2）损害他人权益：宅基地买卖可能损害其他宅基地使用权人的合法权益，如未经其他宅基地使用权人同意转让等。
（3）交易风险：买卖双方可能因信息不对称、评估不准确等原因，导致交易价格不合理。
2. 行政风险：（1）处罚：宅基地买卖未依法办理相关手续，可能被行政机关依法处罚。
（2）收回：宅基地使用权转让后，如发现存在违法行为，行政机关可依法收回宅基地使用权。
3. 民事风险：（1）合同纠纷：买卖双方可能因合同条款、履行义务等方面产生纠纷。
宅基地以租代售法律后果(3篇)
第1篇在我国，宅基地是农民集体经济组织成员依法享有的土地使用权，是农村居民的基本居住用地。
近年来，随着城市化进程的加快和土地市场的活跃，一些地区出现了宅基地以租代售的现象。
这种做法在一定程度上满足了农民的住房需求，但也带来了一系列法律后果。
本文将就宅基地以租代售的法律后果进行分析。
一、宅基地以租代售的概念宅基地以租代售，是指宅基地使用权人在未取得宅基地使用权证书的情况下，将宅基地使用权出租给他人，并由他人支付租金的行为。
这种做法实质上是一种变相的土地买卖，违反了我国土地管理法律法规。
二、宅基地以租代售的法律后果1. 违反土地管理法律法规宅基地以租代售违反了我国《土地管理法》的相关规定。
《土地管理法》第二十三条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地。
”第四十四条规定：“农村村民宅基地的买卖、出租、抵押等行为，应当依法办理登记手续。
”因此，宅基地以租代售行为属于违法行为。
2. 土地使用权流转风险宅基地以租代售可能导致土地使用权流转风险。
由于宅基地使用权人未取得宅基地使用权证书，其土地使用权的流转缺乏法律依据，一旦出现纠纷，宅基地使用权人的权益难以得到保障。
3. 土地资源浪费宅基地以租代售可能导致土地资源浪费。
由于宅基地使用权人未取得宅基地使用权证书，其土地使用权无法合法流转，导致宅基地闲置或低效利用，从而造成土地资源的浪费。
4. 影响农村社会稳定宅基地以租代售可能导致农村社会不稳定。
由于宅基地使用权流转缺乏法律依据，可能导致纠纷频发，进而影响农村社会稳定。
5. 法律责任追究宅基地以租代售行为将面临法律责任追究。
根据《土地管理法》第八十三条规定：“违反本法规定，非法占用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，恢复土地原状，并处非法占用土地每平方米五十元以上一百元以下罚款。
”此外，根据《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。
我国土地所有制有哪几种形式
一、我国土地所有制有哪几种形式？两种基本形式：国家所有和农民集体所有。
二、农村居民如何申请办理宅基地手续？农村村民建房须由本人申请，村、社同意后报乡镇人民政府审查，并报县级国土资源管理部门批准。
对农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不得超过省市标准（享受面积计算：以农业集体经济组织为单位，人均耕地在0.3亩以下宅基地面积为20平米，0.31至0.8亩为25平米，0.81以上为30平米）。
已拥有宅基地并具备相应面积的情况下，不再报批新的宅基地。
三、农村宅基地是否可以买卖、转让、出租？宅基地属于集体所有，农村村民只有宅基地使用权，没有所有权，不能随意处置宅基地。
四、农民集体所有土地是否可以出让？除国家征用外，集体土地使用权不得出让，不得用于经营房产开发，也不得转让，出租用于非农建设。
国办（1999）39号文件规定：“农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农建设”。
根据上述规定农民集体所有的土地不得出让。
五、对农村村民非法占用土地建住宅的行为如何处罚？按照《土地管理法》第一款规定，农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用土地上新建的房屋。
六、对买卖或者以其他形式非法占用土地行为如何处罚？对买卖或者以其他形式非法转让行为的处罚应根据《土地管理法》第七十三条和《实施条例》第三十八条处理。
具体为：（1）没收违法所得。
（2）限期拆除新建的建筑物和其他设施。
这是指违反土地利用总体规划建造的建筑物和其他设施，恢复土地原状。
（3）没收新建的建筑物和其他设施。
这是指符合土地利用总体规划的建筑物和其他设施。
（4）罚款。
罚款额为非法所得的50%以下。
（5）刑事责任。
是指情节严重构成犯罪的根据《刑法》第228条，移送检察机关。
七、对擅自将集体土地使用权出让、转让或者出租用于非农业建设行为如何处罚？按照《土地管理法》第81条，《土地管理实施条例》第39条规定，擅自将农民集体所有的土地使用权出让，转让或者出租于非农建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。
对农村宅基地法律属性的再思考
。
如下几方面特点。 第一， 农村宅基地是保 障农村社会秩序和维持农 民村集体组织 为了保障农 民生产 生活需要而对集体土地使用权进行再分配的一种形式。虽然近年 来我 国加快了城镇化建设 的进程 ， 大量 的农村劳动力开始进入城 市务Ｔ ， 并在城市购买 了住宅 ， 但是他们 同样拥有农村宅基地 的使 用权 。受到传统乡土观念 的影 响， 大部分农 民不愿意舍弃农村宅 基地 ， 而且在现有法律规定之下 ， 农村宅基地的使用权并不能够实 现 自由转让 ， 这也就限制 了相 当一部分农民走 出农村 ， 实现劳动力 资源转移 ， 也就只能依托现有 的土地从事农业生产劳动。 应肖说 ， 农村宅基地仍然是现阶段农村集体组织土地资源分 配的主要形式 。而且由于我国农村人 口所 占比重较大 ， 农 民生存 和农业生 产对于土地 的依赖程度 并没有明显降低 ， 因此可 以说 ， 农村 宅基地仍然是维护 我国农村 社会秩序和保 障农 民生活的必
一
义 卜的住宅 不同 ， 农村 的“ 小产权房 ” 产权并不 明晰 ， 非常容易导 致矛盾 纠纷 。很 多城镇市 民南于种种 原因 ， 转而到农 村购买“ 小 产权房 ” ， 这种做法无 疑严重扰乱 了现有的房地产市场秩序 ， 也 无 法 切实保护购房者的投资安全 。 ２ 当 前我 国 法律 制 度 对 于农 村 宅 基 地 使 用 权 有 关 规 定存 在 的 主
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笔者认为 ， 现 阶段我国法律制度对 于农村宅基地使用 权有关 规定主要存 在以下几方面 问题 。 第一 ， 现行法律制度的有关规定不 完善 。我 国现有法律制度 对 于农 村宅 基地使用权 的规定散见 于有关 法律法规之 中。其 中 我 国《 宪法》 规定 了农村宅基地归属于农村集体所有 ， 而《 物权法》 中涉及 到农 村宅基地的共有 四个法条 ， 但相 比于其 他用益物权 ， 这些法 条的规定还显得 比较简单 。这 些法律规定只是对农村 宅 基地的基本属性 进行 了框定 ， 但 是对 于农村宅基地的流转 过程却 没有相应进行规范 ， 相关法律制度还存在着严重的不完善。 第二， 农村宅基地 用益物权 的法律属性不 明确 。 《 物权法》 将 农村宅基地使用权划分到了用益物权之 中， 但很 显然相关的法律 规 定却违背 了这个原则。按 照现行规定 ， 农 村宅 基地 的获得必须 要经过政府有关部门的批 准 ， 也就是说 宅基地 的所有权和使用权 是分开 的。在农村宅基地行政 审批程序 尚未完成之前 。 作为所有 权人是没有任何处分权利 的 ， 这与用益 物权 的法律特点是完令不 符 合的。 此外 ， 我国现有法律制度规定农村 宅基地使用权不能随意处 分 和转让 ， 而用益物权 的最主要特点之一就是不动产所有者可以 根据 自己的意愿随意处理其个 人不动产 ， 而这显然不能真正使得 农村宅基地使用权真正成为用益物权 。 ３ 对于明确农 村宅基地使用权法律属性的建议 笔者认 为， 既然《 物权法》 已经将农村宅基地使用权纳入了用 益物权 ， 而且 也得到了大多数专 家和学者 的支持 ， 为 了明确这个 法律属． 胜， 我 们需 要通 过 以下 几 方 面 措 施 加 以 实 现 。一 是 要 修 改 相关法律规定 ， 将不符合用益物权规 定的内容进行调整和完善 ， 实现法律规定 的统一 。二是要规定农村宅基地使用 权的可转让 性， 制定完善的管理办法 ， 危 许农村宅基地使用权进入流转 渠道 ， 充分发挥其经济效益 。三是要 尽快解决 “ 小产权 房” 等遗留问题 ， 本着最大限度保护投资者权益的原则 ， 根据用益物权 的特点制定 解决措施 ， 充分体现其法律 属 『 生。
《土地管理法》所涉农村宅基地及房屋买卖问答
《土地管理法》所涉农村宅基地及房屋买卖问答一、什么是农村宅基地？宅基地作为与房屋不可分割的组成部分，是指专门用于建造房屋（住宅）为目的的那部分土地。
也就是说，宅基地是指建了房屋、建过房屋或决定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地，建过房屋但已无上盖物、不能居住的土地及准备建房屋用的规划地三种类型。
根据我国农民的长期生活习惯，农村居民宅基地一般包括居住生活用地，如住房、厨房、牲畜房、仓库、农机房、厕所用地；四旁绿化用地，如房前屋后的竹林、林木、花圃用地；其他生活服务实施用地，如水井、地窖、沼气池用地等几部分。
在我国农村大多数地区，宅基地就是一家一户的农民居住生活的庭院用地。
农村居民宅基地的所有权依照法律规定归集体所有，农民对宅基地依法只享有使用权，农村居民宅基地使用权是农民群众的一项重要的财产权利。
二、什么是农村宅基地使用权？农村宅基地使用权，是指农村居民在法律允许范围内对宅基地的占有、使用、收益的权利。
虽然农村居民住房全归私人所有，但根据我国法律规定，宅基地属于农村集体所有农民个人没有所有权，只有使用权，因此，农村居民新建住宅应当向农村集体经济组织或者农村村民委员会提出申请经过乡镇人民政府审核，由县级人民政府批准，并且不得转让、出租或抵押。
但如果国家建设需要征用土地，或者乡村的土地利用规划、村镇规划需要改变土地用途，或村民宅基地的实际使用面积过大，远远超过当地规定的标准，经过村民代表大会或村民大会讨论通过，报请乡（镇）人民政府审查、同意，基本核算单位有权调剂或重新安排使用。
但应对原有宅基地的建筑物和树木等给予合理赔偿，不得平调。
三、宅基地使用权包括哪些内容？宅基地使用权的范围比较广泛主要包括以下几方面：1、占有权。
宅基地使用权人经依法申请批准取得宅基地使用权，便享有对宅基地的独占权，任何组织个人不得非法侵占、擅自使用或剥夺其宅基地的使用。
对于宅基地上旧有的建筑设施及其他林木，所有人或管理人应在合理期限内做出处理，不得影响宅基地使用权人的使用。
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农村宅基地使用权能否随意转让买卖？《土地管理法实施条例》第6条规定：“依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物而导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。
土地所有权、使用权的变更自变更登记之日起生效。
”根据这一规定，农村居民买卖、转让或者集成房屋后，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行宅基地使用权变更登记。
根据相关法律法规规定，农村村民转让买卖的只有房屋，而不是宅基地，购买者需要使用房屋的支撑土地即宅基地的，需经宅基地所有权集体同意，报经有关人民政府批准，并对宅基地使用权按当地国家建设征用标准给与补偿后才能办理土地使用权变更登记手续。
依法转让地上建筑物的，只变更土地使用权而不变更所有权。
故办理变更登记时，土地所有权仍属原集体所有，不能变更为国有或其他集体所有，变更登记的只是使用用权，有的地方在办理类似的变更登记时，认为只要集体同意，并对集体给与一定补偿后就将土地所有权由原集体所有变更为国家所有的做法是没有法律依据的。
因为要将集体所有土地转为国家所有，是有严格的法律程序的，必须按照国家建设征用集体土地的报批程序报省级以上人民政府批准，且征地权只在县级或县级以上人民政府。
对于宅基地所有者的集体，应严格管好本集体所有的宅基地，不能让村民以转让房屋的名义随意转让宅基地，土地登记机关也不能对未经集体同意、未对集体土地使用权进行补偿，擅自购买民房，并向购买宅基地的行为进行土地使用权变更登记，使违法行为合法化。
农村房屋买卖纠纷合同效力认定问题的调查分析农村、农民、农业问题是涉及我国经济全面稳定发展的重大问题，保护农民的合法权益，既是各级政府机关的重要工作，也是司法机关的神圣职责。
农民利益体现为方方面面，其中一个重要的方面是农民财产权利的保护。
而在诸多财产类型中，房屋是农民的安身立命之本。
但是，我国法律目前对于农村房屋的规范尚比较杂乱，尤其是涉及农村房屋买卖合同效力的规范政出多门，导致在司法实践中对于这一法律问题理解各异，判决千差万别。
笔者通过对2003年北京市某基层人民法院审理的涉及农村房屋买卖合同效力的案件的调查，试图说明农村房屋买卖合同案件的审理现状以及笔者对于法律适用的一些看法。
一、基本情况及存在的问题2003年，该院共审结涉及农村房屋买卖合同效力的案件16件，其中：判决11件，调解4件，撤诉1件。
判决的11件案件中，有4件判决房屋买卖合同有效，7件判决房屋买卖合同无效。
上述案件共涉及三种情况下房屋买卖合同的效力问题：一是无权处分房屋的人签订的房屋买卖合同；二是房屋没有办理过户登记；三是农村房屋出卖给市民的房屋买卖合同。
针对以上问题，不同的法官就同一事实做出的判决却迥然不同：1、无权处分房屋的人签订的买卖合同。
一年内，该院共审结涉及无权处分房屋的人签订的买卖合同案件2件，其中判决1件，调解1件。
对这一问题的认识基本不存在差异。
两案均认为无权处分人签订的房屋买卖合同，房屋所有权人不予追认的，房屋买卖合同无效，双方当事人返还房屋和价款。
2、房屋没有办理过户登记是否影响房屋买卖合同的效力。
对于这一问题，判决中存在两种观点：一种观点是房屋买卖应以变更登记过户为生效要件，房屋没有办理过户登记，房屋买卖合同无效。
其法律依据是土地管理法第12条的规定：“…依法转让地上建筑物、构筑物等附着物等致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政管理部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权使用权变更登记。
土地所有权使用权变更自变更登记之日起生效。
”和《中华人民共和国土地管理法实施条例》第6条的规定：“…依法转让地上建筑物、构筑物等附着物等致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政管理部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权使用权变更登记。
土地所有权使用权变更自变更登记之日起生效。
”另一种观点认为，房屋是否过户不影响房屋买卖合同的效力，理由是：依法成立的合同，自成立时生效。
自愿订立买卖房屋协议，协议的有关内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同有效。
手续的办理与否不影响买卖房屋协议的效力。
3、关于农村房屋出卖给市民的房屋买卖合同是否有效的问题。
这一问题存在较大的分歧。
一种观点认为违反法律、行政法规强制性规定的合同为无效合同，农村房屋不得出卖给市民，房屋买卖合同无效。
其依据主要是土地管理法规定的“农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；和国务院办公厅1999年发布的《关于加强土地转让严禁炒卖土地的通知》规定“农村房屋不得向城市居民出售”；另一种观点认为双方出于真实意思表示而订立的合同是依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。
当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同。
可见，审判实践中基于相同的事实，却出现了截然相反的判决，这种同案不同判的现象不但无法起到定纷止争的作用，而且将损害司法部门的权威，造成极大的负面影响。
二、对审理农村房屋买卖合同效力案件的一些看法笔者认为，判断合同的效力，应当以合同法规定的合同有效要件为标准，符合合同有效要件的合同为有效合同，欠缺任何一个有效要件的合同均为无效合同。
我国合同法规定的合同有效要件主要包括四个方面：一是合同当事人是具有民事权利能力和民事行为能力的自然人和法人，具备相应的权限。
无民事行为能力人订立的合同无效，限制民事行为能力人订立的与其年龄、智利状况不符的合同，其法定代理人不予追认的无效；无处分权的人订立的合同，权利人不予追认的无效；无代理人权的人订立的合同，被代理人不予追认的无效；二是意思表示真实，因欺诈、胁迫而订立的合同为可撤销的合同，法院应根据受欺诈、胁迫方的请求撤销或者变更该合同；因重大误解而订立的合同，法院可根据任何一方当事人的请求撤销或者变更该合同；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效；以合法形式掩盖非法目的的合同无效；三是内容不违背法律强制性规定和公序良俗。
因欺诈、胁迫损害国家利益的合同无效；损害社会公共利益的合同无效；违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效；显失公平的合同，应根据当事人任何一方的请求予以变更或者撤销；四是形式上符合法律的要求或者当事人的约定，法律规定或者当事人约定必须采用特定形式，未采用特定形式的无效。
根据上述标准，笔者认为：1、无处分权的人处分他人房屋而订立的房屋买卖合同权利人不予追认的无效。
只有财产的所有人和有权处分该财产的人才能处分该财产。
根据合同法规定，没有处分权的人订立的处分财产的合同，只有经权利人追认或者无权处分人事后取得了所有权的，合同才有效，权利人不予追认的，合同无效。
2、房屋过户登记不是房屋买卖合同的有效要件，未办理房屋过户登记不影响房屋买卖合同的效力，只要房屋买卖合同符合合同的有效要件，合同即有效。
理由是：（一）从登记制度的设定目的来看，登记的作用在于公示，即使世人周知该权利的存在。
债权和物权的区别决定了只有物权变动才需要登记，债权变动不需要登记。
物权和债权是权利体系重最为重要的两种权利，物权是绝对权，具有对世性，排他性；债权是相对权，具有对人性，并存性，即债权的权利人只能要求特定的债务人履行债务，而物权的权利人有权排除任何人对物权的干涉，一物之上只能存在一个同类的物权，而几个债权可就同一标的物并存。
这就决定了物权必须以一定的方式使世人周知，以达到排除别人干涉的目的；而债权的对人性决定了只要债务人知道该债权的存在就足够，债权人能且只能请求债务人向自己履行。
就房屋而言，登记的只能是房屋所有权的变动，而非房屋买卖合同。
明确了这一点，就可以合理解释土地管理法的规定了。
土地管理法12条规定"……依法转让地上建筑物、构筑物等附着物等致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政管理部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权使用权变更登记。
土地所有权使用权变更自变更登记之日起生效。
"这里的登记所要求的是作为物权的土地使用权的登记，而非土地使用权合同转让合同的登记。
（二）从登记的法律性质来看，过户登记是房屋买卖合同效力的内容之一，不可将其与房屋买卖合同的有效要件相混淆。
物权法和债权法是民法的两个重要领域。
债权法要规范债权的产生、变更及其消灭，使债权产生、变更、消灭的行为是债权行为，合同是最重要的债权行为之一。
债权行为的特点在于它能够产生债权债务，需要一定的履行行为才能够使债权债务消灭。
就房屋买卖合同而言，单有房屋买卖合同的订立还不能产生房屋所有权转移的效果，房屋买卖合同的效力是出卖人负有向买受人交付房屋并进行过户登记的义务，买受人负有交付价款并协助出卖人进行过户登记的义务。
进行过户登记是房屋买卖合同所产生的当事人的义务之一，是合同效力的体现，这正是以合同的生效为前提的，而不是合同的有效要件。
综上所述，登记是土地使用权转移的要件，而非房屋买卖合同的要件，没有办理过户登记的效果是房屋所有权不变更，但是不影响已成立的房屋买卖合同的效力。
3、将农村房屋出售给市民的房屋买卖合同有效。
理由是：一，根据合同法的规定，判断合同的有效与否的标准，只能是合同的有效要件，该院审理的几起涉及农村房屋买卖的案件，均是具有完全行为能力的当事人真实的意思表示，均以书面形式进行，唯一可能导致其无效的理由就是违反法律、行政法规的强制性规定，各判决的认定合同无效的理由也均是如此。
下面就针对其合法性做一具体分析：判决中认定农村房屋买卖无效的依据有两个：一是国务院办公厅1999年发布的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》第2条第2款：“农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”,另一个依据《土地管理法》第63条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。
”以上述二法条为依据判决农村房屋买卖合同无效是对法律的误解，理由是：（一）我国合同法规定，违反法律行政法规的合同无效，该条将认定合同违法的标准限制于法律、行政法规，也就是说，除法律、行政法法规之外，即使合同的订立违背了其他部门颁布的规范性文件的强制性规定，也不能据此认定合同无效。
最高人民法院发布的《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释》又进一步强调了这一点，其第4条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”，我国立法法的规定，“全国人民代表大会和全国人民代表大会常务委员会行使国家立法权。