2008年案例考试试题及答案

2008年案例考试试题及答案

一、问答题（共3题，每题0分。请将答案写在答题纸对应的题号下）

（一）某市土地储备中心以拍卖方式出让一宗住宅用地，甲、乙两家房地产开发公司拟参加竟买，甲公司委托丙房地产估价机构进行应价评估，最高应价评估结果为12 000万元。乙公司委托丁房地产估价机构评估出的最高应价为15 000万元。若该两家房地产估价机构的评估结果均是合理的，请分析两者差异的主要原因。

（二）某公司于5年前在公开市场上以2 000万元购得一宗出让性质的办公用地，投入1 000万元建成办公用房一幢。目前，该办公用房的市场价值为4 000万元，若5年来房屋建安工程造价水平基本稳定，则有观点认为该宗土地的重新取得价格上涨了1 000万元。请问上述观点是否正确?为什么?

（三）某城市房管部门直管公房，产权证载用途为住宅，地处繁华商业区内，建筑面积为1 500㎡，占地2 900㎡，土地使用权性质为划拨，房屋建于1955年，后经过两次大修，目前处于正常使用状态。现政府拟将该房地产出售，委托房地产估价机构评估其市场价值。经过调查了解，该区域内建筑容积率为3及以下的商业用途土地价格为2万元/㎡，商品住宅销售均价为1.2

万元/㎡。

据此，估价师拟定了以下两种估价思路：

1．以商品住宅销售均价为基础估价；

2．以商业用途土地价格为基础估价。

请问：

1．上述两种估价思路中哪种较合适?并说明理由。

2．针对你所选的估价思路，描述其估价技术路线。

二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分。每小题的备选答案中只有一个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内）

（一）王某于1999年在某城市中心城区购买了一幢6层的百货大厦，为保证正常经营，于2004年初进行了重新装修。2006年初，王某委托房地产估价机构评估该大厦的市场价值，评估结果为800万元。一年后王某因病去世，临终前留下遗嘱：总价值800万元的大厦由其一儿一女平均继承。为此，该大厦处分前兄妹俩达成书面协议：妹妹获得该大厦的一、二层，哥哥获得三至六层。

1．若结合周边类似房地产价值分析，该大厦一至六层的价值比例关系为：

1：0.7：0.6：0.5：0.4：0.3，则哥哥应向妹妹支付补偿款（）万元。

A．11.43

B．11.77

C．22.86

D．23.53

2．因该大厦800万元的价值为2006年初的评估结果，一年后处分该房地产时，兄妹俩共同委托甲房地产估价机构对该大厦重新进行价值评估。估价中正确的选择是（）。

A．若选用市场法，应按当地房地产市场价格变化进行价值分析

B．若选用市场法，应结合大厦各层业态进行价值分析

C．若选用收益法，其净收益中应扣除分摊的年均装饰、装修费用

D．若选用收益法，其净收益中不应扣际分摊的年均装饰、装修费用

3．兄妹俩处置该房地产需要办理的房屋所有权登记手续为（）。

A．房屋所有权注销登记

B．房屋所有权初始登记

C．房屋所有权变更登记

D．房屋所有权转移登记

4．若哥哥将其房地产出租后，又与银行签订了抵押合同，并委托房地产估价机构评估，则房地产估价师在抵押估价报告中应提示（）。

A．该房屋租赁关系不能对抗已登记的抵押权

B．如未通知承租人，则该抵押合同效力待定

C．如不办理抵押登记，该抵押合同无效

D．如处置该抵押物，该租赁合同对受让人依然有约束力

（二）甲公司所有的厂房位于某城市中心，于1986年4月30日建成投入使用。建筑结构为框架结构，厂房的经济寿命为50年。甲公司于2006年4月将该厂房转让给乙公司，转让后乙公司将厂房改建为百货超市，并补交了土地使用权出让金，将土地变更为商业用途，土地使用期限为40年。自2006年4月30日起至2046年4月29日止，约定不可续期。2008年4月30日，乙公司以该商业房地产作价出资成立合资公司。

5．如果采用收益法估价，下列关于该宗商业房地产的收益年限说法正确的是（）。

A．该宗商业房地产的收益年限为28年

B．该宗商业房地产的收益年限为28年，但须考虑剩余年限土地使用权价值的影响

C．该宗商业房地产的收益年限为38年

D．该宗商业房地产的收益年限为38年，但须考虑建筑物剩余经济寿命的影响

6．若该百货超市由乙公司自行经营，经营状况正常，年经营收入为6000万元，年销售成本及经营成本共4000万元，管理费、财务费用为年经营收入的6%，商品销售税金及附加为年经营收入的8．5%，经营利润为年经营收入的10%。若2008年4月30日同类建筑物重置价值为4500万元，房屋资本化率为8%，土地资本化率为6%。采用直接资本化法测算该宗物业的价值为（）万元。

A．6625

B．7333

C．7571

D．8833

7．下列关于该宗房地产由工业用途改为商业用途的表述中正确的是（）。

A．项目改建投入的成本费用应包括：工业用途房地产的购买价格、补交的土地出让金、商业改造工程费用、管理费、专业费、投资利息和利润

B．项目改建的前提是投入成本小于项目产生的经济收益

C．项目改建在法律上主要考虑工业房地产的产权是否合法D．项目改建在技术上应首先考虑解决停车场问题

（三）甲公司在城乡结合部有一宗面积为5 000㎡的综合用地，地上有三幢房屋，临路为店面，院内有一处仓库和一处住宅用房，基本情况见下表：

8、如果对上述房地产进行估价，当利用成本法测算土地价格时，不应计入土地取得相关税费的是（）。

A．耕地占用税

B．征地管理费

C．耕地开垦费

D．新增建设用地有偿使用费

9、如果评估店面和仓库的房地产价值均为200万元，住宅价值为195万元，则按土地价值进行分摊，店面应分摊的土地份额为（）。

A．22.22%

B．33.61%