高端项目商业定位策划报告.pptx
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• 消费需求：适合全家人的综合消费场所 日常生活零售类：日用品、食品、超市、医药保健品等； 品质生活零售类：品牌服饰、精品服饰、化妆品、体育用品、家居/家具用品等； 餐饮：知名连锁品牌餐饮、特色餐饮、西餐厅、咖啡厅、茶社； 休闲娱乐：健身中心、SPA、休闲会馆、娱乐演艺、KTV、儿童游乐、文化教育设施、运动设施等。
高端项目
商业定位策划报告
目录
0. 项目概况及指标 1. 项目综合开发条件分析 2. 目标客群界定 3. 商业主题定位策划 4. 商业分区功能建议 5. 商业经营模式建议 6. 商业规划设计建议
2
项目立地环境综合评述
优越的立地环境，适合商业设施的长期、稳定发展。
评价项目 数量
消费市场 分布
环境
增长率
客源基数大，但存在分流现象； 1
品牌商户资源有限。
1 有一定的发展潜力，但未来竞争将逐渐激烈。
1 有进一步发掘、提升的可能
1 消费市场容量及用地条件限制扩张。
B等：20分 —— 非常好的立地环境
评分规则
对每个项目进行-1～2分的打分：
2分：很好
0分：较差
1分：较好
-1分：很差
各项目打分之和为立地环境评价总分， 对照评分等级可知项目立地环境的最终 等级。
O 【SW T——机遇分析】
房地产投资处于快速增长期，特别表现在非住宅地产投资上，政府的支持、投资市场的火热、消费 市场契机：
者投资意识的提升为项目开发投资型商业设施提供市场保障。 随着经济的发展，收支水平的不断提高，将为项目的发展提供更为强大的消费力支撑； 消费契机： 消费观念的逐渐转变，对消费品质的不断追求，都为项目适度超前开发提供可靠的依据。 市级商圈的地位不容动摇，商业发展高峰期来临，未来区域商业氛围将更加浓厚； 现有商业设施普遍商业模式落后、商业品质较低、业态单一，这都为项目开发更高品质的商业项目 商业契机： 留有了开发空间，差异化经营的实现成为可能； 万达等高品质项目的引入，对区域整体商业形象提升、商业品质的优化、消费客群的细分、商户资
都市活力新生代
他们是16-30岁，接受过高等教育的本地青年精英； 他们学业初成、事业起步，经济独立，对新生活充满热情； 他们消费意识超前、消费欲望强烈，时尚敏锐度高； 他们是学生、是白领、是自由职业者、是新文化青年，他们是都市中坚力量的基础； 他们强调个性、表现欲强烈、喜欢接受并挑战新生事物； 他们喜欢逛街、喜欢运动、喜欢交际、喜欢美食、喜欢游乐、喜欢哈韩哈日……
他们，多位于30—45岁之间；家庭美满、事业稳定，收入颇丰；
他们，追求品质的生活、偏爱品位和时尚；
他们，注重圈层、渴望被尊重。
享受生活
追求品位
偏爱时尚
注重家庭
品牌、个性
8
目标客群界定
都市中产阶层
• 消费习惯：他们习惯于目的地型消费，偏爱消费地点的圈层感或标识感，注重感官享受，并借此衡量 品牌或商品的价值。其次由于这类客户对偏好型商业忠诚度较高，易于养成消费习惯，因此他们更喜 欢一站式消费，包括生活消费、品质消费、商务消费、家庭消费，均可以一站式解决，同时消费过程 中关注身份感、社交感的树立.
构成状况
道路状况 交通环境 交通流量
集客手段
现有商业 竞争环境
区位
规模 定位
未来商业 竞争环境
竞争对手 资源保证
发展空间
商圈拓展性 商圈特色化 设施扩张性
分数
评论
1
市级核心商圈辐射区域，发展潜力大、客流 量相对稳定。
2 主要以市区为主，兼顾辖市县。
2 随着商圈的发展，将有一定增长。
2
全客层，侧重年轻消费群体、中高收入群体， 商务客群。
1
临市政主干道，西侧沿界面道路对于商业设 施而言相对狭窄，有待改善。
1 交通流量较大。
2
项目四至道路有三条拥有公交站点，辐射整 个市区。
1
目前商业氛围一般，有待培养，与主要竞争 对手毗邻。
2 与现有设施相比项目具备一定的规模优势
1 现有设施先进性不足为项目留有开发空间。
1
能够成直接竞争威胁的项目有限，提高差异 化水平将有一定发展空间。
• 品牌认知：此类客户因为年龄层次偏大，同时因为地处三线城市，且终日为工作忙碌，因此对时尚与 流行并不敏感，对品牌的认知度也不敏感，他们更依赖于对整个商场或购物中心的品牌认可来认知品 牌，他们习惯来青岛、北京等地的知名商业设施进行消费，这种追捧不是对某个专卖品牌的追捧而是 对商场的追捧。
9
目标客群界定
源的增多等均有正面的积极作用，商业开发环境更加优越； 项目契机： 借助周边商业资源，凭借自身品牌优势，营造以项目为核心的新商圈、新地标存在可能性。
5
目标客群界定
依托区域发展及项目自身资源优势，覆盖区域内广泛的中端及以上消费客群， 并锁定都市中坚人群为项目的核心消费群，满足日常消费的各个层面。
项目消费客群组成
区域现状
都市中等以上收入
家庭消费客群
综合体
（200万的城区人口） 自身住宅及周边
中高端居住人群
及商务人群
区域未来
每年1%的城市化水平 区域餐饮
提升率带来的
休闲娱乐
将近10万的
带来的跨区
新增城市人口
源自文库
人群
区域景观 带来的城市 休闲人群
项目消费客群描述
都市中坚力量
都市中产阶层 商界的中高管理人员 政界要员及公务员 都市活力新生代 白领阶层 时尚年轻消费群体
6
目标客群界定
细分核心客群消费关注点，满足其多元化的生活需求。
生活的关注点
多重的社会属性使得他们成为城市 商业多元需求的代言者：
领导/职员
父母/子女 伙伴/客户
爱人/恋人 朋友/同事
都市中坚力量
商业发展思考： 多元化的生活需求
7
目标客群界定
都市中产阶层
他们，或是私企/个体老板，或是企业高管，或是政府官员，总之他们是城市的中流砥柱
A等：19～30分
对于商业设施的开发和业态组合而 言是非常好的立地环境
B等：8～18分
对于商业设施的开发和业态组合而 言是较好的立地环境
C等：-3～7分
对于商业设施的开发和业态组合而 言是较差的立地环境
D等：-15～-4分
对于商业设施的开发和业态组合而 言是非常差的立地环境
3
项目SWOT分析
综合前述对项目城市发展环境、区位交通环境、商业竞争环境、消费市场环境等方面的分析， 阐述本项目存在的优势和劣势，未来发展面临的机遇和挑战。
10
都市活力新生代
商业活动要丰富、参 与性、体验性强。
商业建筑及装饰设计要新 颖、色彩感强烈、吸引眼
高端项目
商业定位策划报告
目录
0. 项目概况及指标 1. 项目综合开发条件分析 2. 目标客群界定 3. 商业主题定位策划 4. 商业分区功能建议 5. 商业经营模式建议 6. 商业规划设计建议
2
项目立地环境综合评述
优越的立地环境，适合商业设施的长期、稳定发展。
评价项目 数量
消费市场 分布
环境
增长率
客源基数大，但存在分流现象； 1
品牌商户资源有限。
1 有一定的发展潜力，但未来竞争将逐渐激烈。
1 有进一步发掘、提升的可能
1 消费市场容量及用地条件限制扩张。
B等：20分 —— 非常好的立地环境
评分规则
对每个项目进行-1～2分的打分：
2分：很好
0分：较差
1分：较好
-1分：很差
各项目打分之和为立地环境评价总分， 对照评分等级可知项目立地环境的最终 等级。
O 【SW T——机遇分析】
房地产投资处于快速增长期，特别表现在非住宅地产投资上，政府的支持、投资市场的火热、消费 市场契机：
者投资意识的提升为项目开发投资型商业设施提供市场保障。 随着经济的发展，收支水平的不断提高，将为项目的发展提供更为强大的消费力支撑； 消费契机： 消费观念的逐渐转变，对消费品质的不断追求，都为项目适度超前开发提供可靠的依据。 市级商圈的地位不容动摇，商业发展高峰期来临，未来区域商业氛围将更加浓厚； 现有商业设施普遍商业模式落后、商业品质较低、业态单一，这都为项目开发更高品质的商业项目 商业契机： 留有了开发空间，差异化经营的实现成为可能； 万达等高品质项目的引入，对区域整体商业形象提升、商业品质的优化、消费客群的细分、商户资
都市活力新生代
他们是16-30岁，接受过高等教育的本地青年精英； 他们学业初成、事业起步，经济独立，对新生活充满热情； 他们消费意识超前、消费欲望强烈，时尚敏锐度高； 他们是学生、是白领、是自由职业者、是新文化青年，他们是都市中坚力量的基础； 他们强调个性、表现欲强烈、喜欢接受并挑战新生事物； 他们喜欢逛街、喜欢运动、喜欢交际、喜欢美食、喜欢游乐、喜欢哈韩哈日……
他们，多位于30—45岁之间；家庭美满、事业稳定，收入颇丰；
他们，追求品质的生活、偏爱品位和时尚；
他们，注重圈层、渴望被尊重。
享受生活
追求品位
偏爱时尚
注重家庭
品牌、个性
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目标客群界定
都市中产阶层
• 消费习惯：他们习惯于目的地型消费，偏爱消费地点的圈层感或标识感，注重感官享受，并借此衡量 品牌或商品的价值。其次由于这类客户对偏好型商业忠诚度较高，易于养成消费习惯，因此他们更喜 欢一站式消费，包括生活消费、品质消费、商务消费、家庭消费，均可以一站式解决，同时消费过程 中关注身份感、社交感的树立.
构成状况
道路状况 交通环境 交通流量
集客手段
现有商业 竞争环境
区位
规模 定位
未来商业 竞争环境
竞争对手 资源保证
发展空间
商圈拓展性 商圈特色化 设施扩张性
分数
评论
1
市级核心商圈辐射区域，发展潜力大、客流 量相对稳定。
2 主要以市区为主，兼顾辖市县。
2 随着商圈的发展，将有一定增长。
2
全客层，侧重年轻消费群体、中高收入群体， 商务客群。
1
临市政主干道，西侧沿界面道路对于商业设 施而言相对狭窄，有待改善。
1 交通流量较大。
2
项目四至道路有三条拥有公交站点，辐射整 个市区。
1
目前商业氛围一般，有待培养，与主要竞争 对手毗邻。
2 与现有设施相比项目具备一定的规模优势
1 现有设施先进性不足为项目留有开发空间。
1
能够成直接竞争威胁的项目有限，提高差异 化水平将有一定发展空间。
• 品牌认知：此类客户因为年龄层次偏大，同时因为地处三线城市，且终日为工作忙碌，因此对时尚与 流行并不敏感，对品牌的认知度也不敏感，他们更依赖于对整个商场或购物中心的品牌认可来认知品 牌，他们习惯来青岛、北京等地的知名商业设施进行消费，这种追捧不是对某个专卖品牌的追捧而是 对商场的追捧。
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目标客群界定
源的增多等均有正面的积极作用，商业开发环境更加优越； 项目契机： 借助周边商业资源，凭借自身品牌优势，营造以项目为核心的新商圈、新地标存在可能性。
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目标客群界定
依托区域发展及项目自身资源优势，覆盖区域内广泛的中端及以上消费客群， 并锁定都市中坚人群为项目的核心消费群，满足日常消费的各个层面。
项目消费客群组成
区域现状
都市中等以上收入
家庭消费客群
综合体
（200万的城区人口） 自身住宅及周边
中高端居住人群
及商务人群
区域未来
每年1%的城市化水平 区域餐饮
提升率带来的
休闲娱乐
将近10万的
带来的跨区
新增城市人口
源自文库
人群
区域景观 带来的城市 休闲人群
项目消费客群描述
都市中坚力量
都市中产阶层 商界的中高管理人员 政界要员及公务员 都市活力新生代 白领阶层 时尚年轻消费群体
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目标客群界定
细分核心客群消费关注点，满足其多元化的生活需求。
生活的关注点
多重的社会属性使得他们成为城市 商业多元需求的代言者：
领导/职员
父母/子女 伙伴/客户
爱人/恋人 朋友/同事
都市中坚力量
商业发展思考： 多元化的生活需求
7
目标客群界定
都市中产阶层
他们，或是私企/个体老板，或是企业高管，或是政府官员，总之他们是城市的中流砥柱
A等：19～30分
对于商业设施的开发和业态组合而 言是非常好的立地环境
B等：8～18分
对于商业设施的开发和业态组合而 言是较好的立地环境
C等：-3～7分
对于商业设施的开发和业态组合而 言是较差的立地环境
D等：-15～-4分
对于商业设施的开发和业态组合而 言是非常差的立地环境
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项目SWOT分析
综合前述对项目城市发展环境、区位交通环境、商业竞争环境、消费市场环境等方面的分析， 阐述本项目存在的优势和劣势，未来发展面临的机遇和挑战。
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都市活力新生代
商业活动要丰富、参 与性、体验性强。
商业建筑及装饰设计要新 颖、色彩感强烈、吸引眼