上海市嘉定区嘉定新城主城区板块市场研究分析

上海市嘉定区嘉定新城主城区板块市场分析

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上海市嘉定区

嘉定新城主城区板块

市场报告

部门：投资咨询部

报告人：董佩飞

目录

一．区域分析 (6)

1.区域简介 (6)

2.区域大环境及规划 (7)

3.区域历史发展 (9)

4.区域配套 (10)

5.板块比较 (18)

6.总结 (23)

二．区域市场分析 (23)

1.产品分布、产品基本信息及产品周边配套 (23)

2.产品供应分析 (29)

3.产品去化分析 (31)

4.产品价格分析 (36)

5.客源分析 (37)

6.区域市场总结 (38)

三．产品分析 (39)

1.总规分析 (39)

2.立面分析 (41)

3.户型分析 (42)

4.景观与配套分析 (45)

5.建材智能化分析 (45)

6.产品总结 (46)

四．市场报告总结 (47)

一．区域分析

1.区域简介

嘉定新城是上海市城市总体规划确定的近期重点发展的三座新城之一，将建成以现代服务业、世界级体育休闲产业和高科技产业为核心的现代化城市，是上海都市圈西北翼的区域性核心城市。

而嘉定新城主城区则位于嘉定新城的中心区域，也是未来整个嘉定新城板

块市政规划的重点区域，市政规划800亿元的支出将投入这个区域。

嘉定新城主城区位于

嘉定区中北部，板块北部区

域为配套成熟的老城区，西

至沈海高速公路，东至澄浏

中路，南至上海绕城高速公

路，北至胜竹路。板块南部

区域为“十二五”重点建设

的新城区域，西至沈海高速

公路，东至沪嘉高速公路，

北至上海绕城高速公路，南

至宝安公路。北部老城区，

南部区域

2.区域大环境及规划

嘉定新城主城区北部与嘉定北部板块相连，东部与安亭汽车城板块相连，西部与南翔板块相连。嘉定新城主城区处于嘉定新城大区位的核心位置，安亭汽车城板块，南翔板块则组成了嘉定新城主城区的两翼。

大环境区位图 嘉定新城三大板块比较图

新城主城区 安亭汽车城 南翔

规划面积 120平方公里 40平方公里 40平方公里 规划人口 50-60万

15万

15万

发展定位

1. 嘉定区的政治，

经济，文化中心 2. 嘉定新城核心区

位，嘉定新城核心功能空间载体

1. 以全国最重要的

汽车产业基地之一为目标，进一步发展汽车产业生态链

2. 上海市区对外的

交通枢纽

1.发挥距离市区近的优势，发展现代居住，传统古镇风貌和都市工业

嘉定新城主城区，是嘉定新城城市核心功能的空间载体，是嘉定区的政治、经济、文化中心。嘉定新城主城区规划人口约50万，规划面积120

嘉定北部

嘉定

主

南翔

安亭

平方公里(其中城市建设用地约80平方公里，生态文化园区和绕城森林约40平方公里)。

规划嘉定新城主城区是集商业商务，文化教育，科研培训、运动休闲、旅游度假、生活居住和都市工业等功能于一体的综合性的现代化城区。其中，需要重点培育的是现代服务业、生活居住和都市工业三大功能。空间布局上，嘉定新城主城区区分为F1体育休闲区、南部城区、生态文化园区、北部城区(包括嘉定老城)、都市产业区和绕城森林等六个分区。

嘉定新城主城区空间布局细化

F1休闲体育区

F1上海国际赛车场及其周边赛车文化配套，东至漳浦河，西至松鹤路、东环路，南至宝安公路，北至规划中的郊区环线高速公路，总面积约5.3平方公里

F1休闲产业

区

北部城区

南部城区

生态文化园区

绕城森林

区

都市产业区

生态文化园区上海北郊生态湿地（12.6平方公里）东至胜辛路，南至

宝安公路，西至嘉松北路，北至沪宜公路；紫气东来景观

工程（55.28公顷）东至阿克苏路、南靠天祝路、北至塔

秀路、西至温泉路；（60.89公远香湖顷）

都市产业区主要集中在马陆镇沪嘉公路的东侧发展，主要以高科技，

高效益，产业集聚、环境优异，生态型的现代化工业园区。

绕城森林区主要集中在嘉定新城主城区中心区域边缘，总建面40平方公里，是嘉定新城城市环境品质保障之一，也是嘉定新城城市结构的特色所在。是新城持续吸引力的依托。规划绕城森林以生态森林和近郊公园为主，并内可适当设置生态型高档别墅以及低强度、低密度的社会公共设施。

南部城区西靠沈海公路，东至沪嘉高速公路，北至上海绕城高速公路，南至宝安公路，目前大量市政配套、商业配套在建，

政府投入800亿元，3-5年内可完成，未来是整个嘉定板

块的核心区域，所有配套设施均可辐射周边安亭，马陆，

南翔，嘉定北部各个居住区

北部城区（嘉定

老城）配套成熟的老城区，西至沈海高速公路，东至澄浏中路，南至上海绕城高速公路，北至胜竹路

结论：整个板块除了北部老区有历史以外，其余生态文化，绿色景观，F1运动均属于新建项目，南部核心区诸多配套属于在建项目，等到真正成熟还需3-5年的时间，所以：

1.未来整个北部城区板块对于市区内的客源的吸引力由于其区位和配套的劣势不如整个主城区的核心区域，所以北部房地产市场的客源更多会是以对老板块有着情节感的当地客源为主。

2.随着核心区域内的配套逐步的完善，和政府完善的规划和大资金量的投入，房地产市场对新城主城区中心板块的未来普遍被看好。

3.区域历史发展

公元1218年南宋时期建县的嘉定，是座江南历史文化名城。因此，在建设新城时绝不能割裂悠久的历史文脉，所以，新城的文化也是与嘉定比不可分。

嘉定是上海市历史文化名镇，以“教化嘉定”昭名于世。自古文风昌盛，县学、书院、塾、诗社、藏书蔚然成风，不仅明清之际一百八十余名进士金榜题名，