【管理制度)论不动产登记制度和不动产物权变动模式的关联与协调
论不动产物权登记制度
论文摘要不动产是人类生存的基础与前提，大多具有不可再生性和唯一性，因此其无论是对国家、社会或公民都有重大意义，所以不动产立法历来是各国民法的重点。
不动产立法在我国即将制订的物权法中占有重要位置。
而不动产登记制度必将是不动产立法中的核心问题之一。
本文拟结合司法实践和物权法理论。
对我国不动产登记制度的缺陷和立法完善略陈薄见。
目前世界各国有三种不同的不动产物权公示制度：一是契据登记制度，法国、日本、意大利、比利时、西班牙、美国多数州均采此制；二是权利登记制度，德国外，瑞士、荷兰、奥地利均采此制。
三是托伦斯登记制度，英国、爱尔兰、加拿大、菲律宾、美国加利福尼亚州、伊利诺州及马萨诸塞州等英语国家均采此制。
故实我们有对不动产物权登记制度加以研究的必要性，论文分三部分，第一部分是对不动产物权登记的含义的了解；第二部分是不动产登记的目标及性质的刨析，这里又分别详细的介绍了不动产登记的目标和登记的性质；第三部分对我国不动产权利登记的制度问题与解决方案的研究。
对我国现有的不动产登记制度存在问题一一的列出，并针对这些制度的不健全的问题作了分别的分析及对这些问题的解决方法作了个人的见解，第三部分共有五个问题的阐述：一是登记机关不统一问题的解决；二是登记中公权国力干预私权利问题的解决；三是不动产登记效力问题；四是不动产登记权利范围的问题；五是即将形成物权的债权或请求权的保护问题。
基于本文上述，确立登记行为私法、建立统一、独立、以服务于交易安全为任务的登记机关、登记赔偿制度、异议登记制度等。
《合同法》颁布之后，物权立法正式提到日程。
因我国长期将不动产物权登记视为行政管理之手段，有关不动产权利登记制度的规定较为混乱，故实有加以研究的必要。
一、不动产物权登记的含义登记，也称不动产物权登记，指经当事人申请国家专门机关将物权变动的事实记载在国家设计的专门薄册上的事实或行为。
广义上的不动产登记包括权利来源、取得时间、权利变化情况和地产的面积、结构、用途价值、等级、坐落、从坐标、图形等事项。
不动产登记与不动产物权变动的关系
不动产登记与不动产物权变动的关系
尹田
【期刊名称】《河南财经政法大学学报》
【年(卷),期】2005(020)005
【摘要】不动产物权登记的主要作用在于使物权权属关系得以透明,使第三人拥有一种判断物权种类、物权内容以及物权人的途径,保证第三人的信赖利益不致遭受损害.但在采物权变动公示成立要件主义的情况下,不动产登记的效力有可能被夸张.因此,对于不动产物权公示成立要件主义,可以理解为"凡不动产物权因当事人的意思表示而设定或者变动的,非经登记不发生效力".但不可理解为"一切不动产物权之得失变动,非经登记,不得发生效力".
【总页数】4页(P74-77)
【作者】尹田
【作者单位】北京大学,法学院,北京,100871
【正文语种】中文
【中图分类】D923.2
【相关文献】
1.不动产登记和不动产物权变动模式的协调与关联 [J], 胡蓉;李加红
2.不动产登记和不动产物权变动模式的协调与关联 [J], 胡蓉;李加红
3.不动产物权变动原因与不动产登记的关系 [J], 王兴敏
4.不动产登记制度和不动产物权变动模式的关联与协调研究 [J], 汪洋
5.不动产登记与不动产物权变动的关系 [J], 司新霞
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论不动产登记制度和不动产物权变动模式的关联与协调
论不动产登记制度和不动产物权变动模式的关联与协调【内容提要】不同模式下不动产登记制度中的申请程序、审查方式、登记簿的编制以及错误登记赔偿机制等方面存在差异，每种不动产登记制度模式都仅有一种与之相适应的不动产物权变动模式(但绝非简单的一一对应)。
我国现行不动产登记制度属瑞士式的权利登记制，这决定我国的不动产)土地(上)20011.(3)采用不以不动产为准，而依不动产权利人的登记顺序先后而作成。
登记完毕后仅在关于不动产交易的契约上注记登记的经过，不发权利证书；(5)注重不动产权利的动态。
登记簿上反映的只是一笔笔的不动产交易，看不出某个特定时刻一宗不动产上所存在的各种权利的整体状况。
采用这种模式有法国、意大利、西班牙、日本等，美国大多数州的不动产登记制度也属此类。
2.权利登记制(又称德国登记制)。
该模式中登记不仅是公示不动产权利状态的方法，而且是不动产物权变动的要件，未在登记簿上登记的不动产物权即为不存在，故此称为权利登记制。
其特点是：(1)采用实质审查主义；(2)登记有公信力；(3)采用强制登记主义，不动产物权变动不经登记不发生效力；(4)登记簿采用物的编成主义。
登记簿的编制以不动产为中心，依土地的地段、地号等事项的先后次序编制而成。
登记完毕后也是仅在关于不动产交易的契约上注记登记的经过，不发权利证书；(5)注重不动产权利的静态。
登记簿上反映的是当前每一宗不动产上所存在的各种权利的(3)其设置专门区如英格兰、爱尔兰、加拿大以及美国的少数州等。
(注：在法制史上，还有个别地区存在一种在不动产登记效力采所谓“形式的确定主义”的立法例。
在这一立法例下，登记具有绝对的法律效力；对交易相对人而言，不论其为善意或恶意，登记内容均视为正当与完全，以资保护。
十九世纪德国统一前的梅克伦堡、吕贝克、汉堡、萨克森等邦都采用过这种立法例(见史尚宽：《物权法论》，中国政法大学出版社2000年版，第43页)。
显然，“形式的确定主义”的不动产登记和不动产物权变动立法与本文中各种不动产登记模式和不动产物权变动模式均不相符，它实际上是以登记作为不动产物权得丧变更的唯一要件。
不动产登记与事实物权的协调和保护
不动产登记与事实物权的协调和保护摘要: 不动产登记可以为不动产权利的归属和内容提供参考。
就登记方式而言，它不仅可以公示不动产物权变动，而且可以促进不动产变更的有效性。
它记录了债权人在法律层面上属于财产所有人。
基于法律层面，可以推定权利人为不动产所有人，并可以推定权利的正确性，这充分体现了登记的公开性和公信力。
本文主要就不动产登记与事实物权的协调和保护进行了分析。
关键词：不动产登记；事实物权；协调引言就不动产登记簿来看，其中记载的法律物权往往同权利人事实物权不符。
基于法律层面来看，通常是统一登记公示方式，对不动产物权归属实施判断，将事实认定当作特殊情况，有限度地承认并对其实施保护。
针对法律和事实物权的矛盾协调及保护，应结合交易第三人进行判断，明确二者的优先地位，并健全有关的规章制度，为事实物权人提供相应的法律帮助。
1不动产登记的相关概念1.1不动产登记的概念根据我国现行的民法体系来看，不动产一般是指基于性质层面无法进行移动或者移动后对自身价值产生一定影响的物品。
不动产登记是指权利人或者利害关系人按照有关规定和程序提出申请，由国家专职部门工作人员通过一系列程序在不动产登记簿上记载相关不动产权利和变动情况。
严格来讲，不动产登记制度能够发挥其经济学价值从而推动市场经济发展。
1.2不动产登记档案的分类根据我国《不动产登记暂行条例》，不动产登记档案主要分为9大类：集体土地、房屋建筑、湖泊、林地、草地、耕地、森林、海域、建设用地、宅基地，这些都是由自然资源管理部门进行统一登记，其中最常登记的物品就是人们的房屋建筑。
不动产登记所需材料具体包括地役权、抵押权、各类申请材料以及申请人的相关身份信息、法律文件等，这些材料都是民生档案的重要组成部分，能够有效证明申请人的物权信息，对统一管理和查询信息等都有积极作用。
2不动产登记与事实物权的协调和保护2.1不存在交易第三人的事实物权状态鉴于这种事实上的物权状态，在不与第三方交易的情况下，它可以抵制法律物权，获得法律的承认和保护。
论不动产登记及不动产登记制度的完善
论不动产登记及不动产登记制度的完善发表时间：2008-12-30T10:36:33.543Z 来源：《科海故事博览科教创新》2008年第11期供稿作者：冉艺[导读] 本文就不动产登记的若干重要问题进行了探讨, 并针对我国不动产登记制度中的缺陷提出了完善的建议。
摘要：不动产登记制度是规范不动产物权变动、维护市场交易秩序和安全的一项重要制度.我国《物权法》,对不动产登记进行了总体的规定, 但尚不完善。
本文就不动产登记的若干重要问题进行了探讨, 并针对我国不动产登记制度中的缺陷提出了完善的建议。
关键词：不动产物权登记制度完善一、不动产登记概述不动产登记是物权变动的登记要件，是物权法中的一项重要制度。
不动产登记是经权利人申请，国家有关登记部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的事实。
不动产的登记具有界定产权的功能，对不动产物权的变动进行登记，赋予了不动产产权以国家认可的法律效力，强化了权利人对不动产的支配关系。
另外，他还起到了保护物权的作用，对物权的变动加以公示，其交易的主体能了解权力归属的状况和物权人的身份，减少欺骗交易的发生，有利于保护第三者的权益，维护交易安全。
不动产登记具有公示、公信、善意保护和警示的效力。
不动产的任何取得、转让、变更或消灭都应当登记向社会公示，并且即使登记的信息与事实不相符也应当认定是正确的，以保护第三人的合法权益，同时，当事人能够清楚地了解到不动产及其权利人的相关情况，做出有利于自己的决定。
其功能主要有: 第一,确定不动产物权的归属, 为不动产物权冲突的解决提供依据。
我国《物权法》第十六条规定:“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。
”可见, 登记是对不动产物权最有效的界定, 可以对由不动产物权引起的各种纠纷起到有效的定纷止争作用。
第二, 维护交易秩序, 保护交易安全。
通过不动产登记可以将不动产的详细信息进行记载, 进而在法律许可的范围内将其提供给社会, 服务于不动产的交易, 从而有效的避免和防止欺诈行为, 为不动产交易提供良好的、安全的环境。
不动产登记与不动产物权变动的关系
不动产登记与不动产物权变动的关系发布时间：2021-06-23T07:51:02.264Z 来源：《房地产世界》2021年1期作者：张鸿[导读] 不动产登记工作人员还应不断提升自身专业水平，减少工作中的失误，确保工作效率得到较大提升。
宜宾市不动产登记中心摘要：让物权权属关系变得更加透明是不动产权登记的主要作用，为第三人提供判断物权种类、内容及物权人的途径，确保第三人的权益不会受到损害。
相关法律规定在进行产权变更或转让时，必须要开展不动产登记工作。
所以，不动产登记可以作为不动产权物变动的法律依据，在房地产交易过程中需要处理好二者之间的关系。
关键词：不动产登记；不动产物权；关系法律明确规定，获得当事人同意后进行的不动产物权变动必须要登记，否则就不具备法律效力。
由此可见，在不动产物权变动的过程中，不动产登记工作具有十分重要的作用。
大多数不动产登记工作人员虽然不是法律专业出身，但也必须熟练掌握相关的法律知识，并详细了解不动产物权变动与不动产登记之间的联系，为当事人物权变动的顺利开展提供有力保障。
不动产登记工作人员还应不断提升自身专业水平，减少工作中的失误，确保工作效率得到较大提升。
1、不动产登记和不动产物权变动概述1.1不动产登记由《物权法》确立的物权制度就是不动产登记，指的是与权利人或权益人有相关利害关系的人通过申请，然后由专业部门在不动产登记薄上面将权利人或权益人名下的不动产物的物权以及物权变动情况记录下来。
从本质上来说，不动产登记是一种法律事实，自身具备一定的法律效力，所以可以将不动产登记过程中出现的所有证明作为法律依据，以此来维护权利人或者利害关系人的自身权益。
《物权法》确定了不动产登记，也就说明不动产登记自身具备强制性的法律效力，无法被其他登记渠道代替。
通过不动产登记确立下来的不动产物权关系，也只能通过下一次的不动产登记进行更改，其他不具备法律效力的更改途径都不会被承认，无法作为权利人物权的证据。
不动产登记和不动产物权变动模式的协调与关联
不动产登记 ，指 将 不动 产物 权变 动的 事实 登载 于 特定 国家机关簿册上的行为 。 不动产物权 变 动模 式 ，指 由法律 行 为引起 的 不动 产物权 的变更 需要 符合 何 种法定要 件方 能发 生效 力的 法律规范模 式。通说 认 为 ，各 国立法 上 的不 动产 物权 变动模式 可分为意 思主义 、形式 主义和折衷 主义三 种。 意思 主义 以法 国民法 为代 表 ：物权 因法律 行 为而 变动 时 ，仅须 当事人 的意思 表 示 即足 以发 生效 力 ，无 须 以
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６０５ 讯
关联 。不动产登记 机 关对 登记 申请 的 审查 方式有 形式 和实质审查 主义 两类 。前 者 ，登记 官吏 对 于登记 申请
公信力 ，信任 登记 簿所载 内容 的善 意第 三 人则 可 以据
登记作为其成 立或生 效 的要件 。形 式 主义又 称物 权形
式主义，以德 国民法 为代表 ：物权 因法律 行 为 而变 动 时 。须有关 于物权 变动 的意思 表示 以及履 行 登记 等法 定形式才能成 立或 生效 。折衷 主义又称债权 形式 主义 ， 以奥地利民法 和瑞 士 民法为代 表 ：物权 因法 律行 为 而 变动时 ，除当事人 的 意思 表示 外 ，还须 履行 登记 等法 定形式 ，物权 变动 才能成立或生效 。
记形式才 发生效 力 ，未在 登记 簿上 登记 的 不动 产物 权 即为不存在 ，这 类形 式为 权利 登记 制 和托 伦斯 制所 采 用。但属于权 利登记 制 和 托伦斯 制 的 国家 ，其 不动 产
机关 以国家赔 偿的方 式 向真正 权利 人 予 以赔 偿。采 用 托伦斯制 的 国家则设 立 了专 门的赔 偿基 金 ，其 资金来
源系从登记 机构 收取 的每 笔不 动产登 记 费用 中按一 定
论不动产登记制度与我国不动产登记的立法完善
论不动产登记制度与我国不动产登记的立法完善作者子尧上政内容摘要物权，是指权利人对特定物享有的直接支配和排他的权利，它反映的是一种人与人之间关系的法权。
物只有在一定的社会历史阶段上的人与人之间的关系中才能成为权利的客体，主要包括动产和不动产。
人们在现实社会中得以生存离不开物质基础，在不断的交往中必然发生物权的变动，“物权不可避免的要在交易关系当事人之间进行权属界定，并必然涉及交易第三人为代表的交易上的利益”，故其变动必须具备某些可取信于社会公众的表现形式，在国民生活中不动产具有重大经济价值，不动产登记制度作为物权变动理论的主要内容一直为学界所热论，如何正确认识我国现行立法背景下关于不动产登记制度，对未来不动产登记立法能否选择一个既能与国际接轨又适合我国国情具有重大意义。
关键词物权不动产变动登记制度立法完善不动产登记制度就是将不动产物权变动的法律事实，记载于国家专门设立的不动产登记簿的过程或事实①，即由官方或权威性的公共机构，将不动产在登记簿上予以记载，以此对不动产物权的存在予以表彰。
其主要特点在于不动产物权的表彰与不动产本身在物质上发生分离。
因此克服因占有的现实性和排他性而受到的局限。
故，可以比较准确的反映不动产物权上复杂的财产权关系，是权利的表彰具有连贯性和确定性。
一不动产登记制度的历史沿革罗马法对所有权的转移注重形式，要求采用曼兮帕蓄和拟诉弃权，以后逐渐采取占有转移和交付的方式，于是所有权必须依交付而转移。
随着社会的发展这种公示的方式日益不符合不动产转移的要求，到后来日耳曼法进一步发展了交付制度，即要求当事人在让与土地所有权时，在证人面前不仅要缔结让与契约，而且必须为物的转移行为的表象，让与合意与交付行为构成土地所有权让与条件。
其后此种交付逐渐为以文书代替象征物的交付，将记载了当事人的合意的文书交付给受让人，使可以完成交付行为②。
现代登记制度正是在该文书交付的基础上发展起来的。
法制史上，不动产物权变动采取登记方法，系肇端于抵押权领域，。
不动产登记与不动产物权变动的关系
不动产登记与不动产物权变动的关系不动产物权登记的主要作用在于使物权权属关系得以透明,使第三人拥有一种判断物权种类、物权内容以及物权人的途径,保证第三人的信赖利益不致遭受损害。
但在采物权变动公示成立要件主义的情况下,不动产登记的效力有可能被夸张。
此种夸张主要表现为两个方面:一是认为“一切不动产之物权变动均须以登记为成立要件”;二是认为“一切不动产物权之设定非经登记不能成立”。
在我国的某些理论著述及有关现行立法中,登记实际上被认为是不动产物权之得失变动惟一的法定依据。
如我国1990年《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第十八条规定:凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的,其房屋产权的取得、移转、变更和他项权利的设定,均为无效。
但物权之公示与物权之享有并非同一性质的问题,在很多情况下,物权公示并非物权享有的原因。
即使在实行物权变动的形式主义的立法,虽然物权变动以公示为成立要件,无公示即无物权变动,无公示即无受让人物权的享有。
但是,就所有权的原始取得而言,无论动产或者不动产,其所有权取得本身并不以所有权的公示为条件;而就所有权的继受取得而言,无论动产或者不动产,在某些特定情形,其所有权的转移也并不取决于物权变动的公示。
所以,所谓物权公示的“成立要件主义”的确定,仅具有相对意义:实质上,将登记作为不动产物权变动发生的根据,主要针对的是既存不动产物权因当事人的意思而发生转移的情形以及基于当事人的意思而于不动产上设定他物权的情形,以此透明不动产物权关系,达到保护交易安全的目的。
因此,对于不动产物权公示成立要件主义,可以理解为“凡不动产物权因当事人的意思表示而设定或者变动的,非经登记不发生效力”。
但不可理解为“一切不动产物权之得失变动,非经登记,不得发生效力”。
参考有关国家和地区的立法,根据我国的实际情况,就不动产而言,有下列界限需要划明:一、实行绝对的登记主义的不动产物权及其范围所谓绝对的登记主义又称“登记成立要件主义”或者“设权登记”,指非经登记,不动产物权的设定、让与及其消灭绝对不发生法律效力。
论不动产的物权变动
论不动产的物权变动作者：杨同宇来源：《青年与社会》2014年第36期【摘要】不动产物权变动，是指不动产得丧变更的动态变化状态。
我国不动产物权变动模式偏向于折中主义，公示原则和公信原则是两大基本原则。
不动产物权登记是不动产物权变动的重要依据，而不动产交易合同并不必然发生物权变动的效力。
我国关于不动产的法律规制尚不完善，如何更好地建构不动产物权变动制度，应是今后立法重点探讨的问题。
【关键词】不动产物权登记；物权效力；公示原则；第三人利益一、不动产物权变动模式概述不动产物权变动模式，是指不动产物权的得丧变更需符合何种法律要件方能发生效力的规范模式。
虽然各国不动产物权变动模式各异，但公示原则和公信原则始终是各国不动产物权变动模式遵循的基本原则。
（一）国外立法模式1. 以德国民法典为代表，以萨维尼物权行为为基础理论，形成了形式主义的不动产物权变动模式。
该模式认为在不动产转让中，当事人之间达成的不动产交易合同仅使双方发生债权债务关系，不动产物权必须经过登记方能发生物权变动效力。
经过登记后的物权行为即使债权契约无效，买受人仍可享有对不动产的所有权，也就是债权行为与物权行为彼此独立，互不影响。
2. 以法国民法典为代表，实行意思主义的不动产物权变动模式。
《法国民法典》规定：当事人双方就标的物及其价金相互同意时，即使标的物、价金尚未交付，买卖即告成立，标的物所有权即依法由出卖人转移于买受人。
因此，此种立法模式认为不动产物权全凭当事人的债权意思而发生变动，无须以登记作为其成立或生效的要件。
3. 以《瑞士民法典》和《奥地利民法典》为代表，实行折中主义的物权变动模式。
该立法模式一方面将登记作为不动产物权变动的生效要件，另一方面认为如果不动产交易债权合同不具有法律效力，那么物权变动行为原则上也是无效的。
（二）我国的不动产物权变动模式我国法律虽未明确不动产物权变动模式，但学界一般认为我国不动产的物权变动更偏向于折中主义模式。
不动产登记制度和不动产物权变动模式的关联与协调
不动产登记制度和不动产物权变动模式的关联与协调不动产登记制度和不动产物权变动模式的关联与协调，涉及到不动产登记制度与不动产交易方式、物权变动模式之间的相互作用与互动。
本文将从不动产登记制度与不动产交易方式的关系、不动产登记制度与物权变动模式的关系以及如何协调这两者之间的关系进行展开讨论。
首先，不动产登记制度与不动产交易方式之间存在着紧密的关系。
不动产登记制度是为了保证不动产交易的权益变动能够得到有效保护和实现，是不动产交易的基础。
不动产交易方式包括买卖、赠与、交换等形式，通过不动产登记制度能够对不动产的权益进行登记备案，确保交易双方的权益得到法律认可和保障。
同时，不动产登记制度也可以为不动产交易提供信息和凭证，能够验证不动产的所有权状况、限制状况和担保状况等，保证交易的真实合法性。
其次，不动产登记制度与不动产物权变动模式之间也存在着密切的关系。
不动产物权变动模式包括转让、继承、担保、抵押等方式，每种方式对应着特定的权益变动和登记备案流程。
不动产登记制度为不动产物权变动提供了必要的登记和备案程序，能够确保权益变动的合法性和效力。
例如，在不动产转让过程中，卖方需要办理权属证书过户手续，买方需要办理权属证书登记手续，不动产登记制度将对这些手续进行规范和监督，确保权益变动的真实性和合法性。
在不动产登记制度与不动产物权变动模式之间的关联中，协调是十分重要的。
首先，协调不动产登记制度与不动产交易方式之间的关系，需要确保登记制度能够适应不动产交易的多样化方式和创新形式。
例如，随着互联网的发展，电子商务逐渐成为一种便捷的不动产交易方式，需要相应的电子登记制度进行配套。
其次，协调不动产登记制度与不动产物权变动模式之间的关系，需要确保登记制度能够满足不同物权变动的需求和要求。
例如，在担保物权变动过程中，需要建立相应的抵押权登记制度，保障债权人的利益和权益保全。
总之，不动产登记制度和不动产物权变动模式具有紧密的关联和协调关系。
论不动产登记制度与不动产交易的法律关系
论不动产登记制度与不动产交易的法律关系摘要：不动产交易是指不动产的出售、赠予、置换等财产变动行为。
不动产登记制度作为不动产交易中的重要组成部分，其主要功能是确认不动产物权及其来源，维护市场秩序，保护交易当事人的合法权益。
本文旨在探讨不动产登记制度与不动产交易的法律关系。
此外，本文还以股权转让为例，阐述了不动产登记制度在不动产交易中的具体应用情况。
关键词：不动产登记制度；不动产交易；法律关系；股权转让正文：一、不动产登记制度的作用不动产登记制度是维护不动产交易市场秩序的重要手段，该制度主要包括登记申请、审批、登记簿管理、登记证明等程序。
登记申请人应具备法定资格，提供真实准确的资料，并承担相应的法律责任。
一旦登记成功，不动产登记簿与登记证明将成为不动产物权的重要依据。
登记证明具备法律效力，但不等于登记权属。
因此，在不动产交易中，重要的是要确认登记证明所包含的物权与登记簿条目的一致性，并严格执行法律程序。
二、不动产登记制度与不动产交易的法律关系1.权属确认：不动产登记制度对于不动产交易的法律关系具有重要的权属确认作用。
登记证明、登记簿等文件所列举的物权是法律上产生效力与担保品定位地位的物权。
因此，交易双方均需确认不动产登记中的物权，并依据登记证明以及居处的登记簿条目实行不动产交易。
2.交易限制：不动产的交易限制也是不动产登记制度的重要法律关系之一。
事实上，不动产登记可以有力地限制不动产的权利转移与处分。
例如，如居处存在抵押，其未被解除，不动产则无法被自由处分。
3.登记责任：在不动产交易中，登记申请人不得捏造或隐瞒事实，提供不真实、不准确或者缺失的资料。
对于不真实、不准确或者缺失登记资料造成的合法权益的损害应负相应的法律责任。
登记人的工作也应当基于专业精神，对登记申请进行全面的审核，以保证登记质量。
案例：股权转让登记问题日前，某公司内部发生股份转让的事宜，公司内部业务人员签订了股份转让合同并办理了工商登记，但未进行登记簿及登记证明的申请。
物权法与不动产登记制度的协同发展
物权法与不动产登记制度的协同发展近年来，随着我国经济的快速发展和城市化进程的推进，不动产交易量呈现出蓬勃的增长态势。
然而，在不动产交易过程中，频繁出现的土地纠纷、房屋产权问题等，给社会秩序和个人财产安全带来了重大威胁。
为了保护权益、规范市场秩序，我国不断完善物权法和不动产登记制度，并推动二者之间的协同发展。
物权法是保障不动产权益的重要法律基础。
我国的《物权法》于2007年施行，明确规定了公民、法人和其他组织在不动产上享有占有、使用、收益和处分的权利。
该法强调了物权的统一性、排他性和继承性，为不动产交易提供了有力的法律保障。
在过去的十几年里，物权法在解决产权纠纷、保护权益和促进社会经济发展方面发挥了重要作用。
然而，单纯依靠法律规定并不能有效解决不动产交易中存在的种种问题。
不动产登记制度的建立和完善成为解决这一问题的重要途径。
不动产登记制度是指将不动产权利凭证化，并在特定机关进行登记备案，形成权利证明和交易依据的一种制度。
通过不动产登记制度的建立，可以提供真实的权属信息，减少不动产交易中的纠纷和矛盾。
在我国，不动产登记制度的建立经历了长期的探索和改革。
2007年，国土资源部颁布了《不动产登记暂行条例》，规定了不动产登记的基本原则和程序。
2016年，我国全面推行《不动产登记法》，明确了不动产登记的法定机关、登记事项和登记义务等内容。
不动产登记制度的建立，进一步提升了不动产交易的透明度和安全性，为市场的健康发展提供了坚实保障。
然而，目前我国的不动产登记制度还存在一些问题和不足之处。
首先，不动产登记的速度和效率低下，导致交易过程冗长繁琐。
其次，登记机构之间信息交换和数据共享存在障碍，影响了登记数据的准确性和时效性。
此外，不动产登记的监管和惩处机制不够完善，容易出现违规操作、假冒伪劣等问题。
为了解决这些问题，我们需要进一步深化改革，加强制度建设。
一方面，我们应当借鉴国际先进经验，加强信息化和科技应用，提高不动产登记的效率和准确性。
不动产登记制度和不动产物权变动模式的关联与协调研究
⑤ 注重不 动产 权利 的静 态 。 登记 簿上反
映 的是 当 前 每一 宗不 动 产上 所 存 在 的 各 种权 利的总 体状 况 采用 这种 模式有
德 国 、 地 利 、 士 和 北 欧 的一 些 国 家 。 奥 瑞 １３ 托 伦 斯 登 记 制 ｆ 称 澳 洲 登 记 制 或 ． 又
效 ： 登 记簿 采 用 人 的 编成 主 义 ， 记 任 意登 记 主义 ： ④ 登 但某 一 笔 土地 一 旦 申请 式 的联 系 不动产 登记 的 申请程 序也兼
簿 的编制 不 以不 动 产 为准 ． 而依 不 动产 权 利人 的登 记顺 序先 后 而作成 。登 记完 跨 上 述 两 个 领 域 ．但 对 该 问题 研 究 不 多． 故一 并讨 论 。
２ 不 动 产 登 记 模 式 和 不 动 产 物 权 变 动 模 式 的 关联
各 国 不 动 产 登 记 制 度 的 差 异 主 要
时 ． 法 上 存 在 差 异 ． 体 可 归 纳 为 以 立 大
下 三种 模式 ： １１ 契 据 登 记 制 （ 称 法 国 登 记 制 ） ． 又
不动 产登记制 度和不动 产物权变动 模式的 关联与 协调研究
汪 洋
（ 江汉 大学文理 学 院政 法 学部 湖北 武 汉
摘
４０ ５ ） ３ ０ ６
要 ： 同模 式 下 不 动 产 登 记 制 度 中 的 申请 程 序 、 查 方 式 、 记 簿 的 编 制 以 及 错 误 登 记 赔 偿 机 制 不 审 登
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论不动产登记制度和不动产物权变动模式的关联与协调
论不动产登记制度和不动产物权变动模式的关联与协调【容提要】不同模式下不动产登记制度中的申请程序、审查方式、登记簿的编制以及错误登记赔偿机制等方面存在差异，每种不动产登记制度模式都仅有一种与之相适应的不动产物权变动模式(但绝非简单的一一对应) 。
我国现行不动产登记制度属瑞士式的权利登记制，这决定我国的不动产物权变动模式应采债权形式主义。
立法者如欲改变不动产物权变动模式，就须对不动产登记制度做相应的调整，反之亦然。
【关键词】不动产登记制……一、不动产登记模式和不动产物权变动模式概述不动产登记，指将不动产物权变动的事实登载于特定国家机关簿册上的行为。
当代各国在确立不动产登记制度时，立法上存在差异，大体可归纳为以下三种模式：(注：柴强：《各国(地区)土地制度与政策》，经济学院1993 年版，第153-155 页；梁慧星主编：《中国物权法研究》(上)，法律1998年版，第201-204 页；王轶：《物权变动论》，中国人民大学2001年版，第154-159 页。
)1.契据登记制(又称法国登记制)。
该模式中登记是公示不动产权利状态的方法，不动产物权变动非经登记不得对抗第三人。
登记机关进行登记时，仅根据法律规定应当提交的有关契据所载的容予以登记，故此称为契据登记制。
其特点是：(1) 采用形式审查主义；(2) 登记无公信力；(3) 采用任意登记主义，不动产物权变动无须登记即可生效；(4) 登记簿采用人的编成主义，登记簿的编制不以不动产为准，而依不动产权利人的登记顺序先后而作成。
登记完毕后仅在关于不动产交易的契约上注记登记的经过，不发权利证书；(5) 注重不动产权利的动态。
登记簿上反映的只是一笔笔的不动产交易，看不出某个特定时刻一宗不动产上所存在的各种权利的整体状况。
采用这种模式有法国、意大利、西班牙、日本等，美国大多数州的不动产登记制度也属此类。
2.权利登记制(又称德国登记制) 。
该模式中登记不仅是公示不动产权利状态的方法，而且是不动产物权变动的要件，未在登记簿上登记的不动产物权即为不存在，故此称为权利登记制。
论不动产登记制度和不动产物权变动模式的关联与协调
论不动产登记制度和不动产物权变动模式的关联与协调不动产登记制度是指国家对不动产所有权、使用权、担保权等权益进行登记并确权保护的制度。
而不动产物权变动模式是指在不动产运转和交易过程中，不动产权益发生变动的方式和方式。
不动产登记制度和不动产物权变动模式之间存在紧密的关联和协调。
首先，不动产登记制度是不动产物权变动模式的基础和前提。
在没有明确的登记制度之前，不动产的所有权、使用权等权益无法得到清晰的界定和保护。
登记制度的建立和实施，为不动产物权变动提供了法律和制度支撑。
其次，不动产登记制度和不动产物权变动模式相互促进。
登记制度的建立和完善有助于规范不动产物权变动的行为和程序，提高不动产交易的安全性和效率，促进经济发展。
同时，不动产物权变动的实践和需求也推动着登记制度的改进和完善。
通过对实际案例和需求的分析，及时调整登记制度，以适应不动产交易的发展和变化。
再次，不动产登记制度和不动产物权变动模式相互协调。
登记制度的建立和实施需要与不动产物权变动的模式相协调，以确保登记的准确性和完整性。
例如，在不动产交易中，不动产登记制度通过登记手续的规定和实施，保障了交易双方权益的合法性和真实性。
同时，不动产物权变动的模式也要符合登记制度的要求，例如交易双方需按照登记制度规定的程序和要求进行交易，才能获得有效的登记和确权。
最后，不动产登记制度和不动产物权变动模式的关联与协调需要依赖科技手段的支撑。
随着信息技术的发展，不动产登记制度和不动产物权变动模式正逐渐向电子化、在线化方向发展。
电子不动产登记制度和不动产物权变动的互联网模式相辅相成，并借助有效的科技手段提高登记和变动的准确性和效率。
总之，不动产登记制度和不动产物权变动模式具有紧密的关联性和协调性。
登记制度的建立和实施为不动产物权变动提供了法律和制度支撑，而不动产物权变动的实践和需求也推动着登记制度的改进和完善。
双方相互促进和协调，为不动产交易提供了有效的保障和支撑。
论不动产登记与不动产物权变动的关系
论不动产登记与不动产物权变动的关系李慧芬摘㊀要:本文将围绕不动产登记与不动产物权变动之间的关系进行阐述ꎬ并将不动产物权登记的主要作用充分发挥出来ꎬ旨在为日后研究工作的顺利进行奠定基础ꎮ关键词:不动产登记ꎻ不动产物权变动ꎻ绝对登记主义一㊁引言不动产物权登记可以有效地保证第三人的合法权益ꎬ科学合理地看待不动产的登记效力ꎬ将具体的理论知识与实际经验相结合ꎬ使之适应当前社会发展的实际需要ꎮ二㊁绝对登记的不动产物权范围绝对登记的不动产物权是指非经登记ꎬ其在设定以及让与的环节中不具有法律效力ꎮ非经登记的不动产权包含的方面具有多样性ꎬ其中在法律规定的范围内的地上权以及地役权㊁房屋买卖以及土地使用权出让等ꎮ其不动产抵押权因债主权让与而随之发生的移转㊁遗产中的不动产所有权因遗嘱生效而发生的移转除外ꎮ其中不动产抵押权因债主权让与而随之发生的移转指的是注重区分债权人与受让人之间的关系ꎬ以让与合同的实际情况为出发点ꎬ实时对抵押权进行监测ꎬ随即发生的转移ꎬ在此环节中要保证二者之间处于同一的状态ꎬ不能独自享有ꎮ对主债权以及抵押权进行分析ꎬ主债权要与抵押权一同转移到他人的手中ꎬ抵押权会发生一定的变化ꎮ遗产中的不动产所有权因遗嘱生效而发生的移转是指遗嘱生效之日起将由指定的继承人享有ꎬ其中不动产物权也随之发生变化ꎬ跟上述相同ꎬ都不需要作为登记的要件ꎬ详细的掌握遗产物权发生转移的原因ꎬ主要是在宣布被继承人死亡之后生效ꎬ一定程度上是对遗产分配的限制ꎮ三㊁相对登记的不动产物权范围相对登记的不懂产物权是指非经登记或者宣布登记ꎬ该形式的不动产物权不是因为法律行为而获得的ꎬ其获得的方式具有多样性ꎬ要根据事件的实际情况有针对地对其进行分析ꎬ其中主要包括因法律规定的直接发生或是因为事实行为的发生而发生ꎬ在此环节中需要坚持实事求是的原则ꎮ同时ꎬ在特定情形下ꎬ其物权的登记要在不动产物权获得前进行ꎬ实时对登记的客观情况进行分析ꎬ要及时对已经发生的物权变动事实进行确认ꎮ实时对物权变动发生的依据进行审查ꎬ在这一环节中ꎬ当事人已经获得不动产的物权ꎬ由于此环节是在没有登记的情形下进行的ꎬ切记将其转移到他人手中ꎬ一定程度上有助于保证不动产流转秩序的稳定性ꎮ同时ꎬ在对非经登记不得处分进行分析时ꎬ需要掌握其关键的事项ꎬ方便后续工作的顺利实施ꎮ需要准确对非经登记不得处分的不动产物权与非经登记不得对第三人发生对抗力的不动物权之间的关系ꎬ其二者的成立要件相同ꎬ但是非经登记不得对第三人发生且对抗力的不动物权侧重点在物权的取得以及转让ꎬ不需要对其进行登记ꎬ不得对抗第三人ꎮ当出现未经登记的物权时ꎬ其当事人此时可以充分发挥其自身的主观能动性ꎬ对其进行处理ꎬ尽量减少对第三人权利的影响ꎮ四㊁不动产登记与不动产物权变动的关联不动产登记与不动产物权变动的关联主要包括不动产登记申请程序㊁不动产登记审查方式㊁登记簿的编制及其着重点㊁不动产登记的登记错误培养机制与不动产变动模式的关联等几个方面ꎮ其中不动产登记申请程序与不动产变动模式的关联主要是指在转让的环节中要注重加强双方当事人之间的联系ꎬ并最终达成债权债务关系ꎬ使之二者之间处于相对独立的状态ꎬ有助于保证物权行为的合理性ꎮ不动产登记审查方式与不动产变动模式的关联是指充分考虑到登记申请的审查方式ꎬ其中主要包括形式与实质ꎬ其中形式方式主要在运行的环节中需要保证申请手续的完整性ꎬ并严格按照契约的规定实施ꎬ将其准确地填入到登记簿中实质方式在进行登记申请的过程中ꎬ其包含的方面具有多样性ꎬ在具体操作的过程中需要掌握好权利变动产生的原因ꎬ对其真实性进行核实ꎬ并对不动产物权变动的实质情况较为专业的部门进行审查ꎬ保证其及时发挥效力ꎬ将其记录到登记簿中ꎮ登记簿的编制及其着重点与不动产变动模式的关联是指其中对登记簿的编制进行划分ꎬ针对其物的编成主义需要实时对不动产权利进行静态的分析ꎬ主要在权利登记制中发挥优势ꎮ而人的编成主义主要是对不动产权的动态进行分析ꎬ其主要在契据登记制中发挥优势ꎮ不动产登记的登记错误培养机制与不动产变动模式的关联是指对不动产登记的公信力状态进行分析ꎬ在进行不动产登记的过程中ꎬ根据物权变动交易相对人法律效力的实际情况出发ꎬ其不动产登记的公信力存在差异性ꎮ五㊁结论综上所述ꎬ不动产物权变动随着不动产登记的变化而变化ꎬ并以不动产登记作为基础ꎬ二者在实际运行的过程中相互制约㊁相互发展ꎬ并严格根据该地区法律规定的实际情况出发ꎬ切实保障好真正权利人的合法权利ꎬ并根据不动产登记制度的实际情况做出有针对性地选择ꎮ在对不动产登记与不动产物权变动之间的关系进行研究中可以对不动产物权的范围进行准确的定位ꎬ精准地对其进行界定ꎬ以此保证物权权属关系的透明度ꎮ参考文献:[１]陈雅莉.物权法中物权变动规则的法理分析[Ｊ].法制博览ꎬ２０１８(３４):２４９.[２]李俊晔.不动产物权变动二阶模式的理念与司法技术[Ｊ].法律适用(司法案例)ꎬ２０１７(２４):４１－４７.作者简介:李慧芬ꎬ青岛市不动产登记中心ꎮ０２１。
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（管理制度）论不动产登记制度和不动产物权变动模式的关联与协调内容提要】不同模式下不动产登记制度中的申请程序、审查方式、登记簿的编制以及错误登记赔偿机制等方面存于差异，每种不动产登记制度模式均仅有壹种和之相适应的不动产物权变动模式(但绝非简单的壹壹对应)。
我国现行不动产登记制度属瑞士式的权利登记制，这决定我国的不动产物权变动模式应采债权形式主义。
立法者如欲改变不动产物权变动模式，就须对不动产登记制度做相应的调整，反之亦然。
壹、不动产登记模式和不动产物权变动模式概述不动产登记，指将不动产物权变动的事实登载于特定国家机关簿册上的行为。
当代各国于确立不动产登记制度时，立法上存于差异，大体可归纳为以下三种模式：(注：柴强：《各国(地区)土地制度和政策》，北京经济学院出版社1993年版，第153-155页；梁慧星主编：《中国物权法研究》(上)，法律出版社1998年版，第201-204页；王轶：《物权变动论》，中国人民大学出版社2001年版，第154-159页。
)1.契据登记制(又称法国登记制)。
该模式中登记是公示不动产权利状态的方法，不动产物权变动非经登记不得对抗第三人。
登记机关进行登记时，仅根据法律规定应当提交的有关契据所载的内容予以登记，故此称为契据登记制。
其特点是：(1)采用形式审查主义；(2)登记无公信力；(3)采用任意登记主义，不动产物权变动无须登记即可生效；(4)登记簿采用人的编成主义，登记簿的编制不以不动产为准，而依不动产权利人的登记顺序先后而作成。
登记完毕后仅于关于不动产交易的契约上注记登记的经过，不发权利证书；(5)注重不动产权利的动态。
登记簿上反映的只是壹笔笔的不动产交易，见不出某个特定时刻壹宗不动产上所存于的各种权利的整体情况。
采用这种模式有法国、意大利、西班牙、日本等，美国大多数州的不动产登记制度也属此类。
2.权利登记制(又称德国登记制)。
该模式中登记不仅是公示不动产权利状态的方法，而且是不动产物权变动的要件，未于登记簿上登记的不动产物权即为不存于，故此称为权利登记制。
其特点是：(1)采用实质审查主义；(2)登记有公信力；(3)采用强制登记主义，不动产物权变动不经登记不发生效力；(4)登记簿采用物的编成主义。
登记簿的编制以不动产为中心，依土地的地段、地号等事项的先后次序编制而成。
登记完毕后也是仅于关于不动产交易的契约上注记登记的经过，不发权利证书；(5)注重不动产权利的静态。
登记簿上反映的是当前每壹宗不动产上所存于的各种权利的总体情况。
采用这种模式有德国、奥地利、瑞士和北欧的壹些国家等。
3.托伦斯登记制(又称澳洲登记制或权利交付制)。
该模式为澳大利亚法官托伦斯爵士(SirRobertThomas)根据权利登记制改良而来。
其特点是：(1)采用实质审查主义；(2)登记有公信力；(3)原则上采用任意登记主义；但某壹笔土地壹旦申请过第壹次登记，此后的有关交易即进行强制登记，否则不发生物权变动的效力；(4)交付权利证书。
当某壹笔土地因有关的交易申请第壹次登记时，登记机关依其权利状态制成权利证书(又称“地券”)壹式二份，壹份交申请人收执以供确认权利之用，壹份存登记机关以编成登记簿。
所以权利人持有的权利证书实际上就是登记簿的副本，其内容和登记簿的相应部分完全壹致。
此后有关的不动产再进行交易时，当事人间另作成让和证书，和权利证书壹起交给登记机关。
登记机关经审查后于登记簿上记载权利的移转，且对受让人交付新权利证书(所有权移转时)或于原权利证书上记载权利的变化情况(设定他物权时)，从而使第三人能够从权利证书上清楚地得知有关不动产的当前权利情况；(5)注重不动产权利的静态；(6)设置专门的赔偿基金。
之上第(1)、(2)、(5)点和权利登记制相同；其余几点则和权利登记制和契据登记制均不相同。
不动产登记制度属于这种模式的国家包括澳大利亚、新西兰和其他壹部分英美法国家和地区如英格兰、爱尔兰、加拿大以及美国的少数州等。
(注：于法制史上，仍有个别地区存于壹种于不动产登记效力采所谓“形式的确定主义”的立法例。
于这壹立法例下，登记具有绝对的法律效力；对交易相对人而言，不论其为善意或恶意，登记内容均视为正当和完全，以资保护。
十九世纪德国统壹前的梅克伦堡、吕贝克、汉堡、萨克森等邦均采用过这种立法例(见史尚宽：《物权法论》，中国政法大学出版社2000年版，第43页)。
显然，“形式的确定主义”的不动产登记和不动产物权变动立法和本文中各种不动产登记模式和不动产物权变动模式均不相符，它实际上是以登记作为不动产物权得丧变更的唯壹要件。
)不动产物权变动模式，指由法律行为引起的不动产物权的得丧变更需要符合何种法定要件方能发生效力的法律规范模式。
(注：严格地说，不动产物权变动可分为基于双方法律行为的物权变动和基于双方法律行为以外其它法律事实的物权变动俩类，但由于社会经济生活中发生的不动产物权得丧变更绝大多数均属于前者，因此传统大陆法系立法和学说中所重点关注的物权变动往往只是基于双方法律行为的物权变动，本文也是如此。
)通说认为，各国立法上的不动产物权变动模式可分为意思主义、形式主义和折衷主义三种。
意思主义以法国民法为代表：物权因法律行为而变动时，仅须当事人的意思表示即足以发生效力，无须以登记作为其成立或生效的要件。
于这种立法例之下，发生债权的意思表示就是引起物权变动的意思表示，俩者合壹，壹个法律行为能够引起债权发生及物权变动的双重效果。
形式主义又称物权形式主义，以德国民法为代表：物权因法律行为而变动时，须有关于物权变动的意思表示以及履行登记等法定形式才能成立或生效。
于这种立法例之下，壹个法律行为不能同时引起债权发生及物权变动的双重效果，关于发生债权的意思表示(债权行为)只能引起债权债务关系，关于物权变动的意思表示(物权行为)也只能引起物权的得丧变更，债权行为和物权行为彼此独立，互不影响(物权行为的独立性和无因性)。
折衷主义又称债权形式主义，以奥地利民法和瑞士民法为代表：物权因法律行为而变动时，除当事人的意思表示外，仍须履行登记等法定形式，物权变动才能成立或生效。
于这种立法例之下，发生债权的意思表示就是引起物权变动的意思表示，俩者合壹(这点和意思主义相同)；但除此之外当事人仍要办理法定的登记手续才能够使物权变动发生法律效力(这点和物权形式主义相同)。
(注：谢于全：《民法物权论》(上)，中国政法大学出版社1999年版，第63-65页。
)二、不动产登记模式和不动产物权变动模式的关联从前述可见，各国不动产登记制度的差异主要体当下：(1)登记审查方式；(2)登记是否有公信力；(3)是否强制登记(即物权变动是否须经登记才发生效力)；(4)登记簿的编制及其着重点；(5)错误登记赔偿机制等方面。
其中，公信力和强制登记涉及不动产登记及不动产物权变动俩个领域，但学界对此研究已较深入，本文从略，以集中笔墨分析不动产登记模式的其他几方面和不动产物权变动模式的联系。
另不动产登记的申请程序也兼跨上述俩个领域，但对该问题研究不多，故壹且讨论。
(壹)不动产登记申请程序和不动产物权变动模式的关联德国式物权形式主义和另俩种物权变动模式最为显著的区别是，物权变动是否基于壹个和债权行为彼此独立且互不影响的物权行为而发生效力。
学理上，对物权行为存于和否历来争论不休。
笔者认为，争论双方往往忽略了壹点，即之上俩种立场各有其相应的登记申请程序法律规定作为依据。
于德国的不动产登记制度中，如要转让或设定壹项不动产物权，必须由双方当事人于不动产登记官员面前同时作出彼此相对的转让或设定不动产物权的意思表示(这种意思表示特称为Auflassung)。
(注：德国民法典第873条第1项：“为转让土地所有权，为对土地设定权利以及为转让此种权利或对此种权利设定负担，需要权利人和另壹方当事人对发生权利变更成立合意和将权利变更登入土地簿册，本法另有规定的除外。
”)因双方当事人于登记官员面前达成了壹个和债权债务关系发生无关而仅涉及物权变动的合意，故将这壹合意理解为壹个和债权行为彼此独立且互不影响的物权行为也是十分合理的。
能够说，正是德国不动产登记制度中这壹有关登记申请程序的规定造就了物权行为理论的成立，进而又决定其不动产物权变动模式会成为物权形式主义这壹承认物权行为独立性和无因性的立法例。
然而，这种不动产登记的申请程序为德国所特有，其他国家通常不要求双方当事人同时作出让和或设定不动产物权的意思表示，甚至于和德国相近的奥地利、瑞士等国也是如此。
瑞士民法理论认为，不动产物权变动必须有法律原因、登记承诺、登记三者相结合，才能够发生效力。
所谓登记承诺，指不动产所有权人(即债权债务关系中的债务人)对不动产物权让和登记予以无保留的同意的意思表示。
债务人只要将自己的登记承诺作成文书交付于债权人，就算作履行了交付标的物的义务，债权人凭此证书再向不动产登记机关申请登记。
(注：史尚宽：《物权法论》，中国政法大学出版社2000年版，第27页。
)理论上，固然能够将债务人的登记承诺和债权人的登记申请作为俩个相对的意思表示，从而认为存于着壹个物权行为。
可是，由于不动产物权变动仍需要有法律原因——以移转或设定物权为内容的债权行为，即使能够认为瑞士民法上有物权行为，考虑到它且不能够像德国法那样仅和登记相结合即构成不动产物权变动的完整要件，承认其存于也没有多大的理论价值。
至于法国和受法国民法影响的国家乃至英美法国家，其不动产登记的申请程序和德国相差更大，不但没有双方当事人同时于登记机关为意思表示的规定，连债务人方面的登记承诺也不需要，仅有债权人壹方提出登记申请即可。
因此存于于德国经济生活中的物权行为，往往于其他国家被认为是理论上过度抽象的产物，甚至斥为无稽之谈，也就不难理解了。
由此可见，上述不动产登记申请程序的差异，是导致德国和其他国家的不动产物权变动模式不同的重要原因之壹。
(二)不动产登记审查方式和不动产物权变动模式的关联不动产登记机关对登记申请的审查方式有形式和实质审查主义俩类。
前者登记官吏对于登记申请只做形式上的审查，如申请手续完备，即依照契据内容记载于登记簿即可；至于契据上所载权利事项有无瑕疵则不予过问，以法国法为代表的契据登记制采此形式。
后者登记官吏对于登记申请，不仅须对形式而且对权利变动原因是否真实也要审核。
不动产物权变动必须经过登记机关实质审查确定且履行法定登记形式才发生效力，未于登记簿上登记的不动产物权即为不存于，这类形式为权利登记制和托伦斯制所采用。
但属于权利登记制和托伦斯制的国家，其不动产登记的审查方式仍有区别：于德国法上，不动产登记官员审查的是双方当事人于其面前所为的关于物权变动的意思表示是否真实——即当事人是否具有相应的行为能力以及有无诈欺、胁迫等情况。
至于当事人做出关于物权变动的意思表示的原因(原因的原因)——即以物权变动为内容的债权行为真实和否，登记官员不予过问。