上海地铁商讲义业研究报告
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肯德基（F1+F2）：6元/平米/天 F1：20~30元/平米/天 F2：15~17元/平米/天 B1：15~20元/平米/天
一年一签
租金支付方 式
协商而定
从开业初期的收支难平衡到目前租金稳定增长， 玫瑰坊通过经营调整和对部分铺面实行自营， 控制业种业态比例及质量，目前已走出当初 的尴尬局面，逐步呈现逐渐上升势头。目前 仅一楼部分铺面营业中，其他部分进行装修 工作暂时停业，年后开业。
1）伊美时尚广场并不位于地铁通道的必经之路，且间隔下沉式 广场，人流于此分流，进入商场多为带有明确目的购物的客户， 这对于商场的经营定位提出了较高的要求，若商场主题没有明 确的定位，很难将人流吸引进来； 2）商场定位须与周边环境相一致，南京西路定位为高档商业街， 周边遍布高档写字楼，但广场内部的招商，品牌没有进入门槛， 商场的品质受到一定限制，和周边氛围有一定差异，导致对周 边客流的吸引力度不够； 3）商场仅有一处入口，没有类似人民广场、徐家汇区域实现真 正地下通道，人流“活动”不起来，二号线带来的仅仅是“可 到达”，而非“贯通”。
2、伊美时尚广场
项目地址
静安寺地铁站5号出口
楼层
B1＋F1
商业体量
7,144平方米
开业时间
1999年
经营内容
服饰、饰品、美甲等流行时尚用品wenku.baidu.com
周边设施
综合商场、高档写字楼
道路交通
地铁二号线、高架、公交
主要客群
追求时尚流行的学生、年轻人群
总可出租面 积
3,932平方米
商铺（单元）数 量
300余家
面积计算方 式
3、迪美商城
上海迪美购物中心开业于1995年，是上海首家地下“都市中心型 多功能购物中心”。它以国际先进水准的购物中心规划，引进全新观 念的经营形态，集购物、餐饮、娱乐、服务、休闲、泊车等多功能于 一体。
位于上海市中心人民广场西南侧，临近上海市政府大厦、上海大 剧院、上海博物馆。 上海迪美购物中心是上海首家地下”都市中心型 多功能购物中心“，它以国际先进水准的购物中心规划，引进全新观 念的经营形态，占地面积50000平方米，建筑面积49557平方米，商场 中央购物大道宽达12米，中央大厅钢琴吧为标志，地下二层为停车场。 人民大道和武胜路各有全国最大面积的敞开式大入口，加上广场公园 入口，都可直达购物中心。
地铁商业效果示意
上海地铁商业正在启动全新“大升级”。根据城市规划，上海地铁 规模将迎来历史性的突破，2010年全市将拥有13条地铁，408公里线长， 预计每日客流有望达到900万人次左右，通车里程将成为世界之最，这 种庞大的地下交通体系，必将引发全新的地铁商业新机遇。”
目前
一号线和二号线交汇的人民广场站已经完成改造
使用面积＋公摊 （系数弹 性*）
租赁面积
10~20平方米
租金
位置较差：5~8元/平米/天（含物业管理费） 位置较好：15~18元/平米/天（含物业管理费） 主力价格：10元/平米/天（含物业管理费）
系数弹性*：主要视店铺位置，双方双向选择意向程度可弹性调整系 数，无固定数值，分摊比例约为20%~25%左右。
此处加标题
上海地铁商业研究报 告
眼镜小生制作
目录
1、地铁商业概念阐述 2、上海地铁商业案例 3、项目定位
1、地铁商业概念阐述
何为地铁商业？
地铁商铺（地铁商铺是地铁过道商铺与地铁商业街或商业城的统称， 不包括建在地铁车站地面上的商铺。地铁过道商铺一般指建造在地铁过 道或地铁售票站附近的商铺， 这种类型的商铺比较常见。）、商业广 告、地铁线各站厅配置了以冲印、西点、便利店等经营便利性商品和服 务的不同业种组合的商业服务网点。商业网点基本采用连锁经营方式。
2004年5月
商场特点 主要客群 经营状况 面积计算方式 租金计算方式
租金
租赁期限
情况分析
针对女性的时尚特色类零售为主
以周边中高档公寓住宅群的居民、商务楼的白领、 过往中山公园商圈、换乘轨道交通的游客为 目标市场。
逐渐呈上升趋势
建筑面积 租赁面积
20-150平方米
单位面积租金
15~30元/平米/天，按照正常租金承担的商户， 可免管理费；
二号线和三号线交汇的中山公园站，以及人流庞大的徐家汇站
均开始了调整改造工作
目前共有轨道交通1、2、3、4号线四条经营线路，商业经营总面积近3 万平方米。经营范围涉及日用百货、文教用品、服装鞋帽、针纺织品、 五金交电、工艺美术品、建材、数码电子产品及配件等。
上海主要地铁商业个案研究
1、玫瑰 坊
商场地址 开发商 （经营管理公司） 商业体量 建筑形态 商业形态
4、香港名店街
上海地下商城有限公司（香港名店街）位于上海的黄金地段人民广场这一带， 在人民大道的地下通道内，地理位置非常优越，交通极其便利，他是一个综 合型的地下购物中心，采用并排型的小商店形式的结构，是一条长长的走廊 形状，环境比较宽敞，沿街开了几十家商店，店铺装修布局好，面积分割合 理，购物环境不错，形成了一个独特的购物环境，他们经营的东西非常多， 包括服装、首饰、玩具、礼物、小饰品等，不但有各类品牌产品，比如VERO MODA，ONLY，BAXTON等，同时也有许多个体经营的小型商店，像是烫画王， 爱家家饰等，可谓包罗万象，而且他们拥有一个共同的特点就是非常时尚， 种类颇多，可以满足不同消费者的各种需求，在上海非常有名气，价格也是 比较合理，很受消费者的喜爱。 开发商：香港名店街商业集团
开发商：上海迪美广场有限公司 租金：约6800元/平米*月 营业时间:10:00-21:00 空置率：5％ 交通方式：乘17、18、23、46、48、123、112、49、925、109路公共 汽车及地铁一号线、隧道三、四、五、六、八号线人民广场站下 地址：上海市黄浦区人民大道221号、武胜路218号
楼层 经营模式 经营内容 布局规划 周边设施 交通状况 开业时间
长宁路890号
上海利雄置业发展有限公司（经营管理）
总建18,000平方米，营业面积7,800平方米 敞开回廊式 商业街 B2~F2
部分自营＋部分租赁 服饰、家饰、运动、餐饮 经营中档偏上的服装、饰品、餐饮、休闲消费为主 百货、美食、书城、酒店、影城、超市卖场、电器卖场 轨道交通2/3/4号线、公交、高架
一年一签
租金支付方 式
协商而定
从开业初期的收支难平衡到目前租金稳定增长， 玫瑰坊通过经营调整和对部分铺面实行自营， 控制业种业态比例及质量，目前已走出当初 的尴尬局面，逐步呈现逐渐上升势头。目前 仅一楼部分铺面营业中，其他部分进行装修 工作暂时停业，年后开业。
1）伊美时尚广场并不位于地铁通道的必经之路，且间隔下沉式 广场，人流于此分流，进入商场多为带有明确目的购物的客户， 这对于商场的经营定位提出了较高的要求，若商场主题没有明 确的定位，很难将人流吸引进来； 2）商场定位须与周边环境相一致，南京西路定位为高档商业街， 周边遍布高档写字楼，但广场内部的招商，品牌没有进入门槛， 商场的品质受到一定限制，和周边氛围有一定差异，导致对周 边客流的吸引力度不够； 3）商场仅有一处入口，没有类似人民广场、徐家汇区域实现真 正地下通道，人流“活动”不起来，二号线带来的仅仅是“可 到达”，而非“贯通”。
2、伊美时尚广场
项目地址
静安寺地铁站5号出口
楼层
B1＋F1
商业体量
7,144平方米
开业时间
1999年
经营内容
服饰、饰品、美甲等流行时尚用品wenku.baidu.com
周边设施
综合商场、高档写字楼
道路交通
地铁二号线、高架、公交
主要客群
追求时尚流行的学生、年轻人群
总可出租面 积
3,932平方米
商铺（单元）数 量
300余家
面积计算方 式
3、迪美商城
上海迪美购物中心开业于1995年，是上海首家地下“都市中心型 多功能购物中心”。它以国际先进水准的购物中心规划，引进全新观 念的经营形态，集购物、餐饮、娱乐、服务、休闲、泊车等多功能于 一体。
位于上海市中心人民广场西南侧，临近上海市政府大厦、上海大 剧院、上海博物馆。 上海迪美购物中心是上海首家地下”都市中心型 多功能购物中心“，它以国际先进水准的购物中心规划，引进全新观 念的经营形态，占地面积50000平方米，建筑面积49557平方米，商场 中央购物大道宽达12米，中央大厅钢琴吧为标志，地下二层为停车场。 人民大道和武胜路各有全国最大面积的敞开式大入口，加上广场公园 入口，都可直达购物中心。
地铁商业效果示意
上海地铁商业正在启动全新“大升级”。根据城市规划，上海地铁 规模将迎来历史性的突破，2010年全市将拥有13条地铁，408公里线长， 预计每日客流有望达到900万人次左右，通车里程将成为世界之最，这 种庞大的地下交通体系，必将引发全新的地铁商业新机遇。”
目前
一号线和二号线交汇的人民广场站已经完成改造
使用面积＋公摊 （系数弹 性*）
租赁面积
10~20平方米
租金
位置较差：5~8元/平米/天（含物业管理费） 位置较好：15~18元/平米/天（含物业管理费） 主力价格：10元/平米/天（含物业管理费）
系数弹性*：主要视店铺位置，双方双向选择意向程度可弹性调整系 数，无固定数值，分摊比例约为20%~25%左右。
此处加标题
上海地铁商业研究报 告
眼镜小生制作
目录
1、地铁商业概念阐述 2、上海地铁商业案例 3、项目定位
1、地铁商业概念阐述
何为地铁商业？
地铁商铺（地铁商铺是地铁过道商铺与地铁商业街或商业城的统称， 不包括建在地铁车站地面上的商铺。地铁过道商铺一般指建造在地铁过 道或地铁售票站附近的商铺， 这种类型的商铺比较常见。）、商业广 告、地铁线各站厅配置了以冲印、西点、便利店等经营便利性商品和服 务的不同业种组合的商业服务网点。商业网点基本采用连锁经营方式。
2004年5月
商场特点 主要客群 经营状况 面积计算方式 租金计算方式
租金
租赁期限
情况分析
针对女性的时尚特色类零售为主
以周边中高档公寓住宅群的居民、商务楼的白领、 过往中山公园商圈、换乘轨道交通的游客为 目标市场。
逐渐呈上升趋势
建筑面积 租赁面积
20-150平方米
单位面积租金
15~30元/平米/天，按照正常租金承担的商户， 可免管理费；
二号线和三号线交汇的中山公园站，以及人流庞大的徐家汇站
均开始了调整改造工作
目前共有轨道交通1、2、3、4号线四条经营线路，商业经营总面积近3 万平方米。经营范围涉及日用百货、文教用品、服装鞋帽、针纺织品、 五金交电、工艺美术品、建材、数码电子产品及配件等。
上海主要地铁商业个案研究
1、玫瑰 坊
商场地址 开发商 （经营管理公司） 商业体量 建筑形态 商业形态
4、香港名店街
上海地下商城有限公司（香港名店街）位于上海的黄金地段人民广场这一带， 在人民大道的地下通道内，地理位置非常优越，交通极其便利，他是一个综 合型的地下购物中心，采用并排型的小商店形式的结构，是一条长长的走廊 形状，环境比较宽敞，沿街开了几十家商店，店铺装修布局好，面积分割合 理，购物环境不错，形成了一个独特的购物环境，他们经营的东西非常多， 包括服装、首饰、玩具、礼物、小饰品等，不但有各类品牌产品，比如VERO MODA，ONLY，BAXTON等，同时也有许多个体经营的小型商店，像是烫画王， 爱家家饰等，可谓包罗万象，而且他们拥有一个共同的特点就是非常时尚， 种类颇多，可以满足不同消费者的各种需求，在上海非常有名气，价格也是 比较合理，很受消费者的喜爱。 开发商：香港名店街商业集团
开发商：上海迪美广场有限公司 租金：约6800元/平米*月 营业时间:10:00-21:00 空置率：5％ 交通方式：乘17、18、23、46、48、123、112、49、925、109路公共 汽车及地铁一号线、隧道三、四、五、六、八号线人民广场站下 地址：上海市黄浦区人民大道221号、武胜路218号
楼层 经营模式 经营内容 布局规划 周边设施 交通状况 开业时间
长宁路890号
上海利雄置业发展有限公司（经营管理）
总建18,000平方米，营业面积7,800平方米 敞开回廊式 商业街 B2~F2
部分自营＋部分租赁 服饰、家饰、运动、餐饮 经营中档偏上的服装、饰品、餐饮、休闲消费为主 百货、美食、书城、酒店、影城、超市卖场、电器卖场 轨道交通2/3/4号线、公交、高架