建设住宅小区行业分析报告

北川新县城下城区900户小户型住宅小区

项目评估报告

第一部分项目概况

一、项目背景

2008年5.12特大地震将北川县城夷为平地，当人们逐渐从哀悼悲伤的感情中恢复后，开始着重思考北川县城的重建工程。五月二十二日，温家宝总理在北川老县城视察时提出“再造一个新北川”。十一月十六日，温家宝总理在听取北川新县城规划情况汇报后指出，新县城要按照“安全、宜居、特色、繁荣、文明、和谐”的十二字标准进行建设，要努力使新北川县城成为“城建工程标志、抗震精神标志和文化遗产标志。”

随着新北川县城规划的出台，越来越多的人力、物力和资金涌入北川新县城，开始了灾后的重建工程。

按最终选址规划，北川新县城位于安昌镇以东约2公里处，在选址安全的前提下，规划突出宜居的目标，将优先启动廉租房、安居房建设，满足约5万受灾群众安置。规划公益性服务设施用地71公顷，人均8.3平方米。新县城建筑将呈现北川特色的羌族建筑风貌，融入羌族传统文化内涵，将通过一系列文化遗产保护工程，传承羌族文化。政府计划用3-5年把北川建成世界著名的爱心圣地，力争在2010年以前，把北川建设成全世界著名的大爱文化传播圣地、羌族文化特色旅游目的地，准备每年接待150万游客，为此，规划中出现了20多亿元造价的地震遗址博物馆、两个五星级宾馆和双向六车道景观大道。

二、项目建设主要依据

在北川新县城规划一出台后就有大量的建筑方案提交。本项目计划建筑一个考虑到以下三个主要依据：

1.四川灾后重建可以享受一定国家补贴和政策优惠，政府为重建调拨了200亿资金。

2.灾后的四川省已聚集了大量的人力物力和流动资金，新县城交通也比较便利，便于建筑所需的钢材，水泥等物资的运输。

3.当地人民对于重建热情高涨，迫切的盼望能早日住进新家。以及未来3年内聚集人口所产生的住房需求。

综上所述，启动了该项目的策划和评估。

第二部分建设规模及方案

一、.项目建设地点简介

从地理方位来看，按照规划的北川新县城可利用面积约8平方公里，距离北川老县城约23公里，南距绵阳市区约32公里，安昌镇与永安镇间东侧。这里地质条件良好，远离地震断裂带，地势平坦，可利用建设用地充足，四周低山丘陵环抱，安昌河自西北向东南穿越而过。北川新县城距离最近的活动断层在4000米以上，一般建筑要求按照7度抗震标准设防，而学校、医院等重要公共设施和

生命线工程，按照8度抗震设防，安昌河防洪标准达到50年一遇，以确保城市防洪安全。

从交通方面来看，新县城地处成青和绵茂公路的交汇处，交通便利，区位条件优越，与四川省、绵阳市灾后恢复重建城镇体系规划的要求一致，既符合灾区群众的选址意愿，同时也对北川灾后恢复重建和未来的发展非常有利。

从城市规划方面来看，北川新县城坐落在安昌河畔，河东用地规模150.6公顷，河西则为65公顷。新北川的居民住房、政府所在地、旅游服务中心、综合客运站等都在安昌河以东。其中居住用地规模为246公顷。

从建筑要求方面来看，整个居民楼的建筑风格遵循“安全、宜居、特色、繁荣、文明、和谐”的十二字标准进行建设，在讲究美观和体现当地文化特色的同时还要按照七度抗震标准设防，为了达到这一目的，采用抗震效果比较好的剪力墙结构。

二、.项目基本情况简介

该项目目标是要在新北川县城规划的中高层居民区里建设占地约40万平方米，可容纳900户居民居住的永久性住宅小区，小区规划有75栋6层楼房，一梯两户，每层建筑面积约160平方米，每户住宅面积约70平方米，均为两室一厅结构。小区配套有绿化带，停车场，健身房，垃圾处理站等。（下面规划图中居民生活区①的位置，其中黄色区域为居民区，蓝色为工业园区。）可看出该项目地处县城下城区，西面是安昌河，东面是工业园，位于两条主要干道边，北面是商业区和居民区，南面是火车站。

第三部分项目建设涉及法律法规评估

一、国务院总理温家宝6月8日签署第526号国务院令，公布《汶川地震灾后恢复重建条例》，自公布之日起施行。这是我国首个专门针对一个地方地震灾后恢复重建的条例，将灾后恢复重建工作纳入法制化轨道。

第二十六条地震灾区的市、县人民政府应当在省级人民政府的指导下，组织编制本行政区域的地震灾后恢复重建实施规划。

第二十八条地震灾后调查评估获得的地质、勘察、测绘、水文、环境等基础资料，应当作为编制地震灾后恢复重建规划的依据。

第四十四条经批准的地震灾后恢复重建项目可以根据土地利用总体规划，先行安排使用土地，实行边建设边报批，并按照有关规定办理用地手续。

小结：重建的规划和具体细节是由省市县三级政府编制，地质水文和环境等资料可以从官方那里获得；且可以实行边建设边报批，大大简化土地程序审批上的耽误和成本。

二、地震后中央政府提出《关于四川省灾后恢复重建的信贷指导意见》要求大力推进灾后城镇廉租住房和安居住房建设，鼓励受灾居民原址重建住房，加快重建进度，力争2009年基本完成灾区群众家家有房住的目标。其中主要举措：1．加大财税信贷支持力度，着力于鼓励居民住房消费，尽快激活住房消费市场，是当前促进房地产市场平稳健康发展的关键。此《意见》强调了加大财税信贷支

持力度，积极鼓励和引导居民住房消费，切实落实汶川地震灾区购房的各项优惠政策。主要包括：政府对个人购房发补贴、重灾区受灾居民购房免征契税、贷款利率优惠和首付比例下调以及住房公积金贷款利率优惠政策；降低住房交易税收，主要是个人首次购买90平方米以下普通商品住房时缴纳的契税，由过去的3%-5%暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。

2．进一步完善政策，优化房地产业投资环境，税费优惠政策。对房地产开发项目完工前的预售收入，按国家税收政策规定的预计利润率下限预征企业所得税；各市（州）、县（市、区）政府可适当减免房地产开发项目需要交纳的基础设施配套费。省级有关部门对房地产开发建设和交易涉及的行政事业性收费、政府性基金和服务性收费进行清理和规范，并制订支持政策。加大房地产信贷投入支持政策。鼓励商业银行在国家适度宽松的货币政策指导下，增加有效信贷投入，支持符合条件的房地产企业的正常合理信贷需求，对资信好但短期资金周转出现困难的企业和项目贷款给予重点倾斜。有了一系列促进消费者购买住宅房的措施和优惠政策，相信消费者的信心可以在短时间内恢复，从而提高消费水平。

具体政策：⑴重点明确了重灾区廉租住房要全部实行实物配租，在2年恢复重建期内，完成投资收购和新建、改建、配建5万套廉租住房的任务；

⑵积极引导援建省市出资收购普通商品住房用于安居住房和廉租住房，安置受灾群众；

⑶明确了收购价格按建安成本加3%以下利润控制，不含土地成本，土地采取置换方式解决；

⑷认真落实灾后重建的各项税费优惠政策。

小结：此指导意见给出了信贷的支持措施和对房地产行业的政策性优惠，对于项目的前期施工准备和未来效益都提供了有益因素。

三、根据建设部等七部委关于印发的《经济适用住房管理办法》规定：

第七条经济适用住房建设用地以划拨方式供应。经济适用住房建设用地应纳入当地年度土地供应计划，在申报年度用地指标时单独列出，确保优先供应。

第八条经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。经济适用住房项目外基础设施建设费用，由政府负担。经济适用住房建设单位可以以在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款。

第九条购买经济适用住房的个人向商业银行申请贷款，除符合《个人住房贷款管理办法》规定外，还应当出具市、县人民政府经济适用住房主管部门准予购房的核准通知。购买经济适用住房可提取个人住房公积金和优先办理住房公积金贷款。

第十条经济适用住房的贷款利率按有关规定执行。

第十一条经济适用住房的建设和供应要严格执行国家规定的各项税费优惠政策。

第十五条经济适用住房单套的建筑面积控制在60平方米左右。市、县人民政府应当根据当地经济发展水平、群众生活水平、住房状况、家庭结构和人口等因素，合理确定经济适用住房建设规模和各种套型的比例，并进行严格管理。

小结：具体的经济适用房的优惠措施，也是本项目住房销售时需参考的法规。