中南湖北宜昌地块核心问题汇总

中南湖北宜昌地块核心问题汇总一、城市研判？宜昌地处长江上、中游分界地，是世界水电旅游城市，经济能级偏弱，呈现出“县强于市”的格局，旅游及民营经济发达，三产落后，二产发展稳健，城市外向性不足，居民消费意愿偏低，交通相对便利，未来20年宜昌城市发展“三大目标”为世界著名的水电旅游名城、长江中上游区域性中心城市、湖北省域副中心城市。

1、区位：宜昌市是湖北省域副中心城市和第二大城市，世界著名水利工程三峡大坝所在地，包括5区5县3市，常住人口405万人，市域面积2.12万平方公里，中心城区2840平方公里，市区户籍人口125万，是湖北省重要的经济、贸易、工商业和物流中心2、交通：宜昌航道（长江黄金水道）、铁路运输和高速公路发达，政府注重对内对外交通设施的建设。

➢汉宜高铁: 2012年07月通车，目前宜昌东站已变为区域型小型枢纽站，宜昌市民可快速抵达北、上、广、深。

➢高速公路:目前已有六条高速公路，拟再建四条高速，将形成“一环、八线”的“米”字形结构。

➢有三峡机场：将实施4E级改造，使其吞吐能力突破180万人次，进入全国50强。

➢再添5座跨江大桥：现有5座跨长江大桥、目前仅有夷陵长江大桥是连接主城和点军区的唯一通行大桥，再新建5座跨长江大桥，其中庙嘴长江大桥（连接主城和点军区的第二座通行大桥，预计2015年通车）、伍家岗长江大桥(是宜昌构建一江两岸发展新格局的重点工程，南接三峡翻坝高速公路，计划2015年动工，2017年完工)。

➢快速路网：在中心城区打造5条快速公交通道（规划五条快速公交线路(BRT)，目前BRT一号线正在修建，2015年通车）；规划3条轻轨线路（在中心城区轨道规划建设分三期实施，一期2015~2020年）。

3、经济：宜昌2013年GDP为2818亿元，经济实力在湖北排第2，与第1位的武汉9051亿元相差甚远，2013年人均GDP为68846元，排名第2位，经济处于快速增长期，但近两年增长率放缓，由2011年的最高16.1%的增长率下滑至2013年的最低11.5%的增长率；4、产业：产业结构不够优化，二产为支柱产业（2013年占比约60%），三产比重持续下滑，13年有所回升（占比约28%）；二产的主导产业是石化和矿产，小公司为主，最大的为湖北宜化集团有限责任公司，从业人员4万多人；其次为兴发集团，员工约7000人，缺乏外资进驻，不具备吸纳外来人口的企业。

5、人口：宜昌市目前城镇化率为54%，为未来住宅市场提供较大发展空间，常住人口增幅较低，2013年仅为0.2%，外来人口导入不足；主城人口为125.22万，主要分布在夷陵、西陵两区。

6、居民生活：宜昌市居民收入情况在省内处于中上等水平，辖管县市居民财富水平较高（以矿产资源生意为主），2013年宜昌市居民人均可支配收入为20934元，人均消费支出14743元，收入与支出的剪刀差不断扩大，表明宜昌消费结构仍旧处于调整期，实际消费能力并未显著增强7、旅游：宜昌旅游业主要以水电旅游、自然景观旅游为主，经济规模、游客数量均处于上升阶段，2013年国内游客数量为3320万人，近三年平均增幅达30%，国内旅游总收入为260亿元，近三年平均增幅达36%，表明宜昌旅游产业正处于朝阳期，旅游相关产业将受益；8、房地产开发：宜昌房地产开发投资额逐年上涨，增速有减缓之势（由2009年最高40%的增幅下降到2013年最低15%的增幅），2013年为203.18亿元，在固定资产投资中的占比保持在9%-12%（合理指标为10%-15%），表明宜昌房地产开发处于正常开发较低水平。

9、规划：根据《宜昌市城市总体规划（2011-2030年）》，宜昌市未来规划以“一心一带四廊”为主，扩大中心城区的范围，加速长江城镇聚合带发展。

其中➢长江城镇聚合带格局呈“一带三区”，即西北部沿岸为旅游发展区，中部为服务区，东南部为产业区，整体来看城市重点发展方向为向北、向东发展。

地块所在区域为南部的点军区土城乡、目前区域陌生，处于待开发状态，居住主要以村落为主。

➢宜昌中心城区在空间布局上，要形成“沿江带状多组团”的结构。

西陵组团：宜昌城市的政治中心、商贸商务中心、旅游服务中心和科技文化中心。

伍家岗组团：宜昌现代新城中心，是城市重要的先进制造业集聚区、现代服务业核心区、生态宜居区和客运交通门户。

点军组团：沿江综合城市组团，建设沿江工业、现代农业和生态居住区，发展三峡文化旅游。

猇亭组团：宜昌城市重要经济增长极、工业聚集区，以工业和交通职能为主，逐步发展综合服务职能。

白洋组团：城市产业新区，宜昌长江经济带的重要支撑，依托白洋港发展临港和大型工业，并为周边工业组团提供综合配套设施。

坝区组团：三峡工程建设、展示、发展区，太平溪以客运和旅游服务为主，乐天溪以居住和旅游服务功能为主，三斗坪主要以旅游服务为主。

➢规划城市景观“江穿城、城镶山”：未来中心城区要形成一江两岸、江左“山在城中”、江右“城在山中”的景观格局。

保留宜昌城市内部自然山水的廊道，加强廊道周边公共空间的建设，以自然山水廊道为核心，形成串联长江两岸城市公共空间的内部景观走廊。

二、城市房地产市场研判？宜昌江景公寓市场无忧，别墅稀缺，标准办公处于低位表现、独栋办公火热，商业处于购物零售为主的初级阶段，高星级酒店市场竞争激烈，运营效益一般，普通型酒店发展势头良好。

宜昌全市商品住宅市场供求基本平衡，2013年主城区月均去化14万方，均价在5330元/㎡，2013年销量最好项目年去化7.77万方；主城内夷陵板块、西陵板块、伍家岗板块为宜昌的热点区域，其中伍家岗与西陵板块位于主城中心位置，享江景资源，受宜昌本地客户青睐，夷陵板块为价格洼地，主要为安置区及宜昌中低端客户聚集区。

1、土地市场：宜昌2013年住宅、商业性质土地市场供求基本平衡，全年成交建筑面积为376万方，受地块区位不同影响，各月成交楼板价差别较大，年均成交楼板价为1363元/㎡。

2013年宜昌住宅及商业性质土地成交总幅数中，伍家岗区占比最大，约为63%；而点军区及猇亭区所占份额较小，约占5%，点军区处于房地产开发的初级阶段，区域发展相对陌生，未来可供土地充足。

2、商品住宅市场基本概况。

➢供求情况：2012-2013年，宜昌主城区商品住宅供应与成交呈稳步上涨趋势。

2013年整体市场表现较好，呈现供略大于求态势，月均去化为14万方，成交均价为5330元/㎡。

➢板块概况：宜昌全市可分为5大板块，分别为伍家岗板块、西陵板块、夷陵板块、点军板块、猇亭板块；伍家岗板块无论是土地市场还是商品住宅市场都是宜昌的热点区域，目前住宅均价为6000元/㎡。

西陵板块为宜昌传统主城板块，改善性需求的板块，土地资源稀缺，享有江景资源，目前均价7500元/㎡左右。

夷陵板块（目前均价4500元/㎡左右）、猇亭板块（目前均价3600元/㎡左右）距离中心城区稍远，环境稍差，多为周边县市置业选择板块。

点军板块为宜昌新兴板块，房地产开发项目较少，主要集中在沿江区域，目前均价在4800元/㎡左右，属于房地产初级开发阶段，主要为周边县市置业和主城投资。

➢销售排行：2013年宜昌全市住宅销售面积top10中销售总面积为50.15万㎡，占全市总销量的30%；全年销冠项目来自伍家岗板块的香山福久源项目，年去化7.77万方，点军板块与猇亭板块项目由于项目较少，无缘榜单；➢知名房企：宜昌目前房地产企业以本土中小型企业居多，本地名企为弘洋集团房地产开发有限公司；外地企业目前主要为新恒基投资、华祥集团和万达，恒大，中铁，碧桂园已进入；总体而言，外地知名房企以其雄厚的资本和成熟的产品线受到当地人热捧，其中万达广场总建47万方，位于伍家岗板块，2008年开盘目前已售完，万达的进驻，加速了区域商业的成型；恒大绿洲总建80万㎡，位于夷陵发展大道板块，自2010年开盘持续热销，以产品及精装获得当地人青睐。

3、住宅公寓各档次市场表现：整体住宅公寓市场无忧，呈现出4大特征①依价格分3个梯队，即高端1-1.2万元/㎡，中高端7000-8700元/㎡、中低端4350-5900元/㎡；②地段与滨水资源是价格核心要素：相似区位下稀缺资源溢价约47%；③中、中高端（刚需改善）市场容量大流速快，单个项月均出货量0.2万方，最高可达1.5万方④高端公寓依托临江资源，市场表现亦较好，客户以周边区县矿老板、私营企业主为主4、别墅市场表现：别墅供应稀缺，市场呈现4大特征①高价位运行，宜昌别墅总价段在170-1000万/套不等，单价在8000-17000元/ ㎡；②稀缺性的生态滨水资源是高溢价的重要支撑，一线生态滨水资源溢价可达70%；③市场接受度好，年均出货值超亿元，且流速稳定；④客户以周边县市有钱的矿主及私营企业为主3、酒店式公寓市场：属小众型产品：①供应集中在西陵中心区，且供应稀少，以居住功能为主，部分办公用途，成交均价在6500-8500元/㎡左右；②酒店式公寓价格相对住宅与写字楼无溢价值不高；③流速极其缓慢，年均出货量0.6万方左右；④客户以本地投资客户为主；4、办公市场：标准办公处于低位表现、独栋火热①市场存在2种办公形态，标准写字楼与低密度非住宅产权物业，低密度非住宅产权物业稀缺，宜商宜住，均价在7500-10000元/㎡；②整体商务氛围成熟度低，价格无优势；③标准办公流速不温不火，年去化1.8万方；独栋形态流速快，年去化3.3万㎡，货值超2亿；④客户以本地中小企业为主，价格承受能力不高5、商业市场：宜昌商业处于购物零售为主的初级阶段①整体商业档次不高，以中档、中低档为主；②核心商圈零售业态比重高；③休闲娱乐业态比例低，休闲娱乐业态仅占6%左右。

④万达的进驻，加速了区域商业的成型，但仅餐饮和休闲娱乐经营较好，零售未与核心商圈形成错位，加之消费习惯难以改变，导致经营较差；6、酒店市场：高星级酒店市场竞争激烈，运营效益一般，知名酒店稀缺①高星级酒店在主城区扎堆，竞争激烈，淡季入住率约60%-70%左右；②受季节性特征影响，淡季价格与入住率偏低，且淡季周期较长，约7-8个月；普通型酒店发展势头良好①酒店分布相对高星级酒店更合理，竞争力度低于高星级酒店；②入住率较高，淡季入住率约75%-85%，明显优于高星级酒店三、区域房地产市场研判？点军土城乡片区：点军区位于宜昌长江南岸，该区域定位为生态魅力新城，注重生态环境的维护与发展，受政府规划影响，一直处于未开发阶段。

2013年初点军主城区建设正式进入实质性推进阶段，近两年重点建设毗邻主城的临江区域-相对繁华的五龙片区，此区域地产处于初级开发阶段，近年来土地楼板价在1000元/平米左右，目前房地产项目仅有3个，在售项目2个，也是点军区唯一具有商品房开发的区域，其中此区域碧桂园已进入动工，预计年底开盘；另外发展区域是南站片区，主要建设大型公共设施，目前奥体中心已经动工；区域内配套落后，无酒店，目前主要依托点军街道的原有配套。