乡村旅游案例——山里寒舍、成都明月村

开发后的旅游产品：
北京：
• 出租33套宅院，已完成20多套创意乡村民居的改造，外观保留宅院 • 山里逸居（山里寒舍控股）
原样，室内五星级酒店标准
• 山里乐活（山里寒舍控股）
• 通过场馆出租（将院落出租给插画、国学、留学等培训机构）、消费 • 山林栖居（首旅寒舍控股）
者福利（度假村将客房出租给金融机构，金融机构用客房充当VIP客 • 梵泉溪水（首旅寒舍控股）
由农民出资、入股成立； 作为法人与开发商、运营公司签订协议
山里寒舍 开发商，土地的承租方，控股北庄旅游
北庄旅游 北京山里寒舍项目的运营主体
收入来源 租金收入 分红收入 工资收入
合计
干峪沟村农民的收入
明细 每间房屋1500元/间，每五年递增500元； 每亩耕地1000元/年，每五年递增5%
年底按入股合作社的份额和项目的效益获取一定的分红
苏州：
人口构成与收入来源：
• 农民参与旅游项目的运营，其主要收入来源为租金、分红和工资 • 部分农民的子女回到村庄，担任度假村的管理层，如客房部主管、餐
饮部主管、大客户经理等
• 黎里水岸寒舍（山里寒舍控股） • 震泽水岸寒舍（山里寒舍控股）
河北：
• 承德枫水湾（首旅寒舍控股）
宁波：
• 心宿鄞江（首旅寒舍控股）
通过村民公投大会 决定土地流转方案：
通过宅基地复垦和调整土地利用规划， 浔龙河项目获得4800亩建设用地指标
200亩 学校、医院、污水处 理厂等公用设施
村民以组为单位，将土地给合作社，合作社再转给柳中辉个人出资设立的一家公司
3800 亩 归 长 沙 县 政 府 ， 陆续进行国有建设用 地使用权公开拍卖
2. 餐饮收入：500元/天/院 3. 采摘、体验收入：150元/天/院 4. 纪念品收入：20元/天/院
2015年收入估算
924.0万元 210.0万
504.0万元 151.2万元
20.2万元
1809.4万元
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1、山里寒舍 •开发山前里的寒干舍峪的沟空村间异化：从闲置土地到度假产开品发后的干峪沟村（山里寒舍）
2015年山里寒舍总利润估算=收入（1809.4万元）- 成本（398.8万元）=1410.6万元
收入估算（以2015年为例）
4.2万元 11.0万元 50.0万元 140.0万元 100.0万元
93.6万元 398.8万元
1. 酒店住宿收入： 旺季4-10月，入住率约为50-60%； 淡季11-3月，入住率约为20-30%； 房间价格约2000-3000元/天/院，共28间院落
2. 房屋改造成本：50万/院落。包括供电、给排水、通讯、网络、地暖等基础设施； 3. 配套设施成本：1000万。景观配套、咖啡厅、泳池、布草、家具、风格装饰
房屋和配套设施按照改造成本的10%进行年折旧计算 4. 运营成本：委托运营，1000元/月/院；工人工资2500元/月/人，20个工人 2015年成本估算
北京北庄 旅游开发有限公司
签订托管协议（20年）
北京北庄干峪沟 民俗旅游专业合作社
控股52%
签订租赁协议
资产流转方式： 租用宅基地、闲置房
寒舍（北京）旅游 投资管理有限公司
不同主体在“山里寒舍”项目中扮演的角色
主体
角色
农民
拥有土地、房屋、果树等资产的所有权； 担任山里寒舍的员工，参与旅游项目的运营
合作社
“成都明月乡村旅游专业合作社” 运营模式
注册资本90万，由村集体，村民，财政 产业扶持资金各出资三分之一
6亿——产业建设费用，由浔龙河公司引 入民间资本和融资（广东棕榈园林股份有 限公司、成都仟坤投资有限公司）解决
浔龙河生态小镇的运营方式：村企合一 成立生态艺术小镇协调管理委员会；
设主任一名，由企业董事长、双河 村第一书柳中辉记担任；
下设副主任两名，分别负责管理村 集体和企业事务
浔龙河项目的土地流转方式
土建维修、客房服务、安保巡逻、卫生保洁等工作，最低月 工资在2400元以上
全村人均年收入2万多元； 在企业就业的社员年收入超过5万元
成本估算（以2015年为例）
1. 土地流转成本： 闲置房屋租赁成本（宅基地）：1500元/间/年，每5年递增500元，共28间院落 耕地租赁成本：1000元/亩/年，每5年递增5%，共110亩租赁用地 果树租赁成本：50万/年（估计，具体数额不详），每5年递增20%
400亩 建设农民新 房的宅基地
400亩 村集体所有，作为注册 资本成立公司，农民参 与分红
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3、明月村
明月村的发展历程
2008年
老窑在5·12地震中被震裂， 无法再继续烧造
2014年
引进新村民，扶持老村民 奠定“文创+乡创”的基础
始于隋唐
四川省成都市蒲江县明月村张 碗厂的老窑始于隋唐，是留存 至今为数不多的“活着的邛窑”
户的积分奖励）等方式，提高淡季的入住率
天津：
• 出租110亩宅基地，已改造15亩，开发了水榭露台，迷你高尔夫球场， • 绿地寒舍（天津绿地拿出盘龙谷
游泳池，水疗等设施
别墅项目的几套样板房，由山里
• 外包红果树的经营权，开发农作物采摘等体验性项目
寒舍改造成民宿并运营）
• 原汁原味的农家菜，食材来自山里，用柴锅炖制而成
“山里寒舍模式”的复制
未经开发的旅游资源：
• 43处古朴的宅院，超过半数空置 • 120亩宅基地 • 优越的生态环境 • 种类繁多的动植物
人口构成：
• 户籍人口仅有41户71人； • 平均年龄超过60岁； • 常住人口不足20人
收入来源：
• 当地农民主要以红果树和山鸡为 生，但是山区地偏路窄，严重阻 碍了农产品的运输与销售
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2、浔龙河生态小镇
浔龙河项目前双河村的土地类型
土地类型
面积（亩）
耕地
1177
林地
6645
水塘
197
宅基地
573
公共道路
wk.baidu.com
512
其他
2480
合计
11584
浔龙河项目一期投资金额：15亿，其中：
3亿——农民拆迁安置费，由土地增减挂 钩置换用地的土地收益返还解决；
3亿——基础设施建设费，中央、省、市、 县四级相关专项资金解决；
1、山里寒舍
干峪沟村位于京城东北部，生 态环境优越，地理位置偏远， 空心化严重。 2013年，“山里寒舍”落地干 峪沟村。该乡村度假项目有机 地利用闲置土地和废弃的宅基 地，以北庄镇干峪沟旅游专业 合作社为主体，整合资源及劳 动力，使之产生效益，提高百 姓收入。
23个农民
以宅基地、房屋、果园等资产 出资、入股，成立合作社