中级会计实务第四章
中级会计实务第四章《无形资产》重点知识
第四章无形资产第01讲无形资产初始计量历年考情概况本章属于基础性章节，难度不大，知识点较多但综合性不强。
本章在历年考试中，既有客观题也有主观题，客观题每年分值为5分左右，本章经常出现计算分析题，分值为10分～15分。
从历年考试情况看，本章的主要考点包括：内部研发无形资产、无形资产的摊销、减值的计算、无形资产处置的核算等；同时作为基础章节也可与所得税等章节内容结合，以跨章节形式进行考核。
“机考”以后，“资产三兄弟”（固定资产、投资性房地产和无形资产）每一年考试均会涉及，但考试题目总体难度不大，基本为上述重要知识点的串联。
2023年考生学习本章时应重点关注上述知识点的理解掌握和灵活运用。
近年考试题型、分值、考点分布题型2022年2021年2020年2019年2018年2017年考点单选题1题1.5分2题3分3题4.5分1题1.5分——无形资产范围、入账价值的确定、内部研究开发的无形资产的计量、无形资产的摊销、减值多选题—3题6分1题2分1题2分3题6分1题2分分期付款购买无形资产、无形资产范围、无形资产的摊销、土地使用权会计处理、内部研发支出的处理、使用寿命不确定的无形资产的核算判断题1题1分3题3分3题3分—1题1分1题1分无形资产的摊销、内部研究开发的处理、土地使用权会计处理、无形资产报废的处理、使用寿命不确定的无形资产的核算计算题——1题10分1题10分—1题12分无形资产的核算（综合）、分期付款购买无形资产入账价值的确定、摊销和减值计算、处置的核算综合题1题15分———1题15分—无形资产初始计量、后续计量与所得税结合、与非货币性资产交换结合合计3题17.5分8题12分8题19.5分3题13.5分5题22分3题15分—2023年考试内容主要变化本章考试内容未发生实质性变化。
核心考点及经典例题详解【知识点】无形资产的概念和初始计量（★★★）（一）无形资产的概念1.无形资产的定义无形资产，是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。
2021年中级会计职称考试《中级会计实务》考点讲义--第四章 无形资产
2021年中级会计职称考试《中级会计实务》考点讲义第四章无形资产第01 讲无形资产的初始计量一、无形资产无形资产，是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产，主要包括专利权、非专利技术、商标权、著作权、特许权、土地使用权等。
（一）拥有或控制无形资产是由企业拥有或者控制并能为其带来未来经济利益的资源。
【解读】在某些情况下并不需要企业拥有其所有权，如果企业有权获得某些无形资产产生的未来经济利益，并能约束其他方获得这些经济利益，则表明该企业控制了该无形资产。
【例】企业自行研制的技术通过申请依法取得专利权后，在一定期限内拥有了该专利技术的法定所有权；企业与其他企业签订合约转让商标权，由于合约的签订，使商标使用权转让方的相关权利受到法律的保护。
【重点记忆】客户关系、人力资源等，由于企业无法控制其带来的未来经济利益，不符合无形资产的定义，不应将其确认为无形资产。
（二）无实物形态某些无形资产的存在有赖于实物载体，比如，计算机软件需要存储在介质中，但这并不改变无形资产本身不具有实物形态的特性。
在确定一项包含无形和有形要素的资产是属于固定资产，还是属于无形资产时，通常以哪个要素更重要作为判断的依据。
【例】计算机控制的机械工具没有特定计算机软件就不能运行时，则说明该软件是构成相关硬件不可缺少的组成部分，该软件应作为固定资产处理；如果计算机软件不是相关硬件不可缺少的组成部分，则该软件应作为无形资产核算。
（三）具有可辨认性作为无形资产核算的资产必须是能够区别于其他资产可单独辨认的。
符合以下条件之一的，则认为其具有可辨认性：1.能够从企业中分离或者划分出来，并能单独用于出售或转让等，而不需要同时处置在同一获利活动中的其他资产，说明无形资产可辨认。
某些情况下，无形资产可能需要与有关的合同一起用于出售转让等，此类无形资产也视为可辨认。
2.源自合同性权利或其他法定权利，无论这些权利是否可以从企业或其他权利和义务中转移或者分离，都认为具有可辨认性。
第四章 非货币性资产交换 《中级会计实务》PPT课件
（一）单项非货币性资产交换 【工作实例4-1】丙公司拥有一台专有设备，该设备账面原价 450万元，已计提折旧330万元；丁公司拥有一项长期股权投 资，账面价值90万元，未计提减值准备。丙公司决定以其专 有设备交换丁公司的长期股权投资。该专有设备是生产某种产 品必需的设备。由于丙公司拥有的专有设备系当时专门制造、 性质特殊，其公允价值不能可靠计量；丁公司拥有的长期股权 投资在活跃市场中没有报价，其公允价值也不能可靠计量。丙 公司转让该专用设备应交增值税13万元，除增值税外，该项 交易中没有涉及其他税费。
4 项目 任务一 认知非货币性资产交换
二、非货币性资产交换的确认和计量 （一）非货币性资产交换的确认
企业应当分别按照下列原则对非货币性资产交换 中的换入资产进行确认，对换出资产终止确认： ①对于换入资产，企业应当在换入资产符合资产定义 并满足资产确认条件时予以确认。 ②对于换出资产，企业应当在换出资产满足资产终止 确认条件时终止确认。
借：固定资产
5 357 100
无形资产
9 642 900
贷：交易性金融资产——成本
13 000 000
——公允价值变动 2 000 000
4 项目 任务二 按账面价值计量的非货币性资产交换
一、不涉及补价的会计处理
（二）多项非货币性资产交换
（2）乙公司的账务处理如下：
借：固定资产清理 5 000 000
4 项目 任务二 按账面价值计量的非货币性资产交换
二、涉及补价的会计处理
（一）单项非货币性资产交换 分析：该项资产交换涉及收付货币性资产，即补价10万元。 对甲公司而言，收到的补价占换出资产账面价值的比例为： 10÷80×100%=12.5%＜25%，因此，该项交换属于非货币 性资产交换；乙公司的情况也类似。由于两项资产的公允价值 不能可靠计量，因此，甲、乙公司换入资产的成本均应当按照 换出资产的账面价值确定。
中级会计实务第四章
中级会计实务第四章中级会计实务第四章：长期股权投资在中级会计实务中，第四章长期股权投资是一个较为重要且具有一定难度的章节。
长期股权投资在企业的财务活动中扮演着重要的角色，对于企业的战略决策、财务状况和经营成果都有着深远的影响。
首先，我们来理解一下什么是长期股权投资。
简单来说，长期股权投资就是企业准备长期持有的对其他企业的投资。
这种投资不是为了短期的买卖获利，而是基于对被投资企业的战略考虑、协同效应或者期望获得长期的投资回报。
长期股权投资的初始计量是一个关键的知识点。
这包括企业合并形成的长期股权投资和非企业合并形成的长期股权投资两种情况。
在企业合并形成的长期股权投资中，又分为同一控制下的企业合并和非同一控制下的企业合并。
同一控制下的企业合并，长期股权投资的初始投资成本是以被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额为基础确定的。
而非同一控制下的企业合并，长期股权投资的初始投资成本则是购买方付出的资产、发生或承担的负债、发行的权益性证券的公允价值之和。
对于非企业合并形成的长期股权投资，其初始投资成本应当按照付出资产的公允价值加上相关税费等确定。
但需要注意的是，如果是以发行权益性证券取得的长期股权投资，其初始投资成本为所发行权益性证券的公允价值。
长期股权投资的后续计量也是非常重要的内容。
后续计量主要有成本法和权益法两种核算方法。
成本法通常适用于企业能够对被投资单位实施控制的长期股权投资。
在成本法下，被投资单位宣告分派现金股利或利润时，投资企业才确认投资收益。
权益法则适用于企业对被投资单位具有共同控制或重大影响的长期股权投资。
在权益法下，投资企业需要根据被投资单位的净利润或净亏损、其他综合收益以及其他权益变动等情况，调整长期股权投资的账面价值。
比如，当被投资单位实现净利润时，投资企业按照其享有的份额，借记“长期股权投资——损益调整”科目，贷记“投资收益”科目。
当被投资单位发生净亏损时，则做相反的会计分录，但以长期股权投资的账面价值减记至零为限。
2023年中级会计资格考试《中级会计实务》第4章--无形资产
一、研究与开发阶段的区分
企业自行进行研究开发项目时，应当根据自身实际情况以及相关信息，具体 划分研究阶段与开发阶段，分阶段进行核算。
研究阶段
开发阶段
• 研究是指为了获取并理解新的科学或技术知 识等进行的独创性的有计划的调查，例如， 研究成果或其他知识的应用研究、评价和最 终选择，材料、设备、产品、工序、系统或 服务替代品的研究等。
• 研究阶段基本上是探索性的，是为进一步的
开发活动进行资料及相关方面的准备，已经 进行的研究活动将来是否会转入开发、开发 后是否会形成无形资产等均具有较大的不确 定性。在这一阶段一般不会形成阶段性成果。
• 开发是指在进行商业性生产或使用前，将研究 成果或其他知识应用于某项计划或设计，以生 产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产 品等，例如，生产前或使用前的原型和模型的 设计、建造和测试，含新技术的工具、夹具、 模具和冲模的设计不具有商业性生产经济规模 的试生产设施的设计、建造和运营，新的或经 改造的材料、设备、产品、工序系统或服务所 选定的替代品的设计、建造和测试等。
摊销未确认融资费用时。
借：长期应付款（当期应支付 借：财务费用
金额）
贷：未确认融资费用 [（长期应付款的
贷：银行存款
期初余额-未确认融资费用的期初
余额）×实际利率]
11
【例题】 2×15年1月1日，甲公司从乙公司购买一项商标权，由于 甲公司资金周转比较紧张，经与乙公司协议采用分期付款方式支付款项 。合同规定，该项商标权总计1 000万元，每年末付款200万元，5年付 清。假定银行同期贷款利率为5% 。为了简化核算，假定不考虑其他有 关税费（已知5年期5%利率，其年金现值系数为4.3295）。
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【例题 • 单选题】甲公司为增值税一般纳税人， 2018年
中级会计实务讲义——第四章
第四章 投资性房地产一、定义、范围1投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。
2、范围：1）、已出租的土地使用权2）、持有并准备增值后转让的土地使用权（不能闲置太长，太长国家会无偿收回）3）、已出租的建筑物（拥有产权）4）、企业管理当局作出正式书面决议，明确表明将期用于出租且持有意图短期内不再发生变化的空置建筑物5）、企业管理当局作出正式书面决议，明确表明在房产完工后用于出租的在建房产二、初始计量1、成本模式下：1）、折旧/摊销 借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧/摊销2）、收取租金 借：银行存款贷：其他业务收入3）、提减值 借：资产减值损失贷：投资性房地产减值准备2、公允模式下，不折旧、不摊销、不减值、期末公允价修正账面价（差值走当期损益） 已记提减值准备的投资性房地产，其减值损失在以后的会计期间不得转回。
三、后续支出（资本化）1、成本模式下：1）、转入改扩建时： 借：投资性房地产——在建投资性房地产累计折旧/摊销贷：投资性房地产——成本2）、发生改扩建支出： 借：投资性房地产——在建贷：银行存款/应付账款3）、完工： 借：投资性房地产——成本贷：投资性房地产——在建2、公允模式下：1）、转入改扩建时： 借：投资性房地产——在建贷：投资性房地产——成本——公允价值变动2）、发生改扩建时： 借：投资性房地产——在建贷：银行存款/应付账款3）、完工： 借：投资性房地产——成本贷：投资性房地产——在建费用化的后续支出走其他业务成本科目四、后续计量模式变更（成本可转公允，公允不可转成本）1、公允价值大于账面价值： 借：投资性房地产——成本 （公允价）投资性房地产累计折旧/摊销投资性房地产减值准备贷：投资性房地产 （原价）递延所得税资产 递延所得税负责盈余公积 （公允-账面价值）*75%*10%利润分配——未分配利润 （公允-账面价值）*75%*90%2、公允价值小于账面价值： 借：投资性房地产——成本 （公允价）投资性房地产累计折旧/摊销投资性房地产减值准备递延所得税资产 递延所得税负责盈余公积 （公允-账面价值）*75%*10%利润分配——未分配利润 （公允-账面价值）*75%*90% 贷：投资性房地产 （原价）五、投资性房地产转换1、成本模式下：1）、自用→投资性房地产： 借：投资性房地产 （原账面价值）累计折旧/摊销固定资产/无形资产减值准备贷：固定资产/无形资产/存货投资性房地产累计折旧/摊销投资性房地产减值准备2）、投资性房地产→自用 做上述相反分录2、公允模式下：1）、投资性房地产→自用 借：固定资产/无形资产/存货 （转换当日公允价值）公允价值变动损益 （公允＜账面）贷：投资性房地产 （转换当日账面价值）公允价值变动损益 （公允＞账面）2）、自用→投资性房地产 借：投资性房地产 （转换当日公允价值）累计折旧/摊销公允价值变动损益 （公允＜账面）固定资产/无形资产减值准备贷：固定资产/无形资产/存货其他综合收益 （公允＞账面）六、处置1、成本模式下： 借：银行存款贷：其他业务收入 借：其他业务成本投资性房地产累计折旧/摊销投资性房地产减值准备贷：投资性房地产2、公允模式下：1）、收到款项 借：银行存款贷：其他业务收入2）、按当时账面余额结转成本 借：其他业务成本贷：投资性房地产——成本——公允价值变动（也可在借方）3）、将累计公允价值变动转入其他业务成本： 借：公允价值变动损益 贷：其他业务成本4）、将原记入其他综合收益部分转入其他业务成本 借：其他综合收益贷：其他业务成本也可相反分录，不影响处置。
中级会计实务第四章 投资性房地产
中级会计实务第四章投资性房地产在中级会计实务中，第四章投资性房地产是一个重要的知识点板块。
对于想要在会计领域深入发展的朋友们来说，理解和掌握这部分内容至关重要。
首先，咱们来聊聊什么是投资性房地产。
简单来说，投资性房地产就是企业为了赚取租金、资本增值或者两者兼而有之而持有的房地产。
这包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权，以及已出租的建筑物。
比如说，一家企业拥有一处写字楼，将其出租给其他公司使用，这处写字楼就属于投资性房地产；或者企业拥有一块土地，打算过段时间等价格上涨了再卖出去，这块土地也是投资性房地产。
接下来，咱们看看投资性房地产的确认和初始计量。
要确认为投资性房地产，需要同时满足两个条件：一是与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；二是该投资性房地产的成本能够可靠地计量。
在初始计量时，投资性房地产应当按照成本进行计量。
如果是外购的投资性房地产，其成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出；如果是自行建造的投资性房地产，其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。
再说说投资性房地产的后续计量。
这主要有两种模式，成本模式和公允价值模式。
成本模式下，企业要对投资性房地产计提折旧或进行摊销。
就像咱们使用的固定资产要计提折旧一样，投资性房地产也需要通过折旧或摊销来反映其价值的逐渐减少。
同时，如果发生减值，还得计提减值准备。
而公允价值模式呢，只有在存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，才能采用。
在公允价值模式下，不对投资性房地产计提折旧或摊销，而是以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
这里要注意，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
然后是投资性房地产的转换。
这包括从非投资性房地产转换为投资性房地产，以及从投资性房地产转换为非投资性房地产。
2024中级会计实务每章总结
2024中级会计实务每章总结一、前言哎呀，中级会计实务这门课可真是个大挑战呢！不过别怕，咱今儿个就来好好总结一下每章的内容，就像把散落在各处的宝贝一个个捡起来放进宝盒里一样。
二、第一章总论1. 这章就像是给整个中级会计实务打个地基。
它讲了会计的基本概念，比如说啥是会计呀，那就是对经济活动进行记录、计量和报告的一种手段呗。
就好比我们每天记账，记录自己花了多少钱，赚了多少钱一样，只不过企业的账要复杂得多啦。
2. 会计的基本假设也很重要呢，像会计主体假设，这就明确了会计核算的范围，是这个企业呢，还是企业里的某个部门，可不能搞混咯。
还有持续经营假设，就是假设企业会一直经营下去，而不是开两天就倒闭啦。
3. 会计信息质量要求也是个重点，像可靠性，那就是说会计信息得真实可靠，不能瞎编乱造。
相关性呢，就是会计信息得和使用者的决策有关，你不能提供一堆没用的信息给人家。
三、第二章存货1. 存货的定义得搞清楚呀，它是企业在日常活动中持有以备出售的产成品或商品、处在生产过程中的在产品、在生产过程或提供劳务过程中耗用的材料和物料等。
比如说工厂里的原材料，仓库里等着卖的产品，都是存货。
2. 存货的初始计量也有讲究。
如果是外购的存货，成本包括购买价款、相关税费、运输费、装卸费、保险费以及其他可归属于存货采购成本的费用。
就像你买个东西，不仅要付东西的钱，还要付运费啥的，这些都要算到成本里去。
3. 存货的发出计价方法有好几种，像先进先出法，就是先购进的存货先发出，这就好比排队，先来的先出去嘛。
还有加权平均法，就是把所有存货的成本加权平均一下，再算出发出存货的成本。
四、第三章固定资产1. 固定资产是企业为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年度的有形资产。
像企业的厂房、机器设备等都是固定资产。
2. 固定资产的初始计量也是个大问题。
如果是外购的固定资产，成本包括购买价款、相关税费、使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可归属于该项资产的运输费、装卸费、安装费和专业人员服务费等。
中级会计职称中级会计实务章节测试题目及答案投资性房地产
第四章投资性房地产一、单项选择题每小题备选答案中,只有一个符合题意的正确答案;多选、错选、不选均不得分×17 年 2 月 1 日,甲公司从其他单位购入一块土地的使用权,并在这块土地上建造两栋厂房;2 ×17 年 9 月 1 日,甲公司预计厂房即将完工,与乙公司签订了经营租赁合同,将其中的一栋厂房租赁给其使用;租赁合同约定,该厂房于完工时开始出租;2×17 年 9 月 15 日,两栋厂房同时完工;该土地使用权的账面价值为 1 200 万元,两栋厂房实际发生的建造成本均为 300 万元,能够单独计量;甲公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量;则甲公司 2×17 年 9 月 15 日投资性房地产的入账价值为万元;×17 年 3 月 1 日,甲公司外购一栋写字楼并于当日直接租赁给乙公司使用,租赁期为 6 年,每年租金为 180 万元;甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量,该写字楼的实际取得成本为 3000 万元；2×17 年 12 月 31 日,该写字楼的公允价值为 3100 万元;假设不考虑相关税费,则该项投资性房地产对甲公司 2×17 年度利润总额的影响金额是万元;3.下列各项中,不属于投资性房地产项目的是;A.已出租的土地使用权B.企业以经营租赁方式租入再对外转租的建筑物C.持有并准备增值后转让的土地使用权D.企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物4.下列关于投资性房地产核算的表述中,正确的是 ;A.采用成本模式计量的投资性房地产应计提折旧或摊销,但不需要确认减值损失B.采用成本模式计量的投资性房地产,符合条件时可转换为按公允价值模式计量C.采用公允价值模式计量的投资性房地产,公允价值的变动金额应计入其他综合收益D.采用公允价值模式计量的投资性房地产,符合条件时可转换为按成本模式计量5.下列关于公允价值模式计量的投资性房地产说法中正确的是;A.当月增加的土地使用权当月进行摊销B.公允价值模式下不计提减值C.资产负债表日,投资性房地产的公允价值高于账面价值的差额计入其他业务收入D.资产负债表日,投资性房地产的公允价值高于账面价值的差额计入资本公积——其他资本公积公司采用成本价值模式对投资性房地产进行后续计量,2017 年 9 月 20 日将 2013 年 12 月 31 日达到预定可使用状态的自行建造的办公楼对外出租,该办公楼建造成本为 5150 万元,预计使用年限为25 年,预计净残值为 150 万元;采用年限平均法计提折旧;不考虑其他因素,则 2017 年该办公楼应计提的折旧额为万元;7.投资性房地产的后续计量模式由成本模式转换为公允价值模式,其公允价值与账面价值之间的差额计入;A.盈余公积和未分配利润B.公允价值变动损益C.其他综合收益D.营业外收入8.某企业对投资性房地产采用成本模式进行后续计量;2×17 年 1 月 1 日,该企业将一项投资性房地产转换为自用房地产固定资产;该投资性房地产的账面余额为 2 000 万元,已提折旧为 300 万元,已计提的减值准备为 100 万元;该投资性房地产在转换日的公允价值为1 800 万元;转换日固定资产的账面价值为万元;800 600 000 9009.甲房地产公司于 2×17 年 1 月 1 日将一幢商品房对外出租并采用公允价值模式计量,租期为 3 年,每年 12 月 31 日收取租金 100 万元;出租时,该幢商品房的成本为 2 000 万元,未计提存货跌价准备,公允价值为 2 200 万元;2×17 年 12 月 31 日,该幢商品房的公允价值为 2 250 万元;不考虑其他因素的影响,甲房地产公司 2×17 年应确认的公允价值变动损益为万元;A.收益 50B.收益 250C.收益 100D.损失 10010.采用成本模式计量的投资性房地产,核算时不涉及的科目是;A.投资性房地产——成本B.投资性房地产C.投资性房地产累计折旧摊销D.投资性房地产减值准备二、多项选择题每个小题备选答案中,有两个或两个以上符合题意的正确答案,多选、少选、错选、不选均不得分1.下列关于投资性房地产的特征中,说法正确的有 ;A.投资性房地产是一种投资性活动B.投资性房地产是一种经营性活动C.投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产D.投资性房地产,是指为赚取租金或资本增值,或者两者兼有而持有的房地产2.下列各项中,不属于投资性房地产核算范围的有 ;A.闲置的土地B.房地产开发企业开发完成的对外销售的商品房C.已出租的办公楼D.企业自用的厂房3.下列各项中,不属于投资性房地产确认条件的是 ;A.投资性房地产,是指为赚取租金或资本增值,或者两者兼有而持有的房地产B.与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业C.该投资性房地产的成本能够可靠地计量D.投资性房地产属于有形资产4.下列有关投资性房地产后续支出的表述中,正确的有 ;A.与投资性房地产有关的后续支出应区分资本化支出和费用化支出分别处理B.发生的资本化支出应通过“投资性房地产——在建”科目归集C.与投资性房地产有关的后续支出均应计入投资性房地产的成本D.投资性房地产的资本化支出可以提高其使用效能和经济利益流入量5.下列有关投资性房地产采用成本模式计量的说法中,正确的有 ;A.企业外购的建筑物对外出租,购入当月不计提折旧B.企业外购的土地使用权对外出租,购入当月需要计提摊销C.得的租金收入应计入其他业务收入D.资产负债表日,应按公允价值确认公允价值变动金额并计入当期损益6.投资性房地产采用公允价值模式计量,应同时满足的条件包括 ;A.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场B.投资性房地产所在地有专门的资产评估机构对投资性房地产的公允价值作出估计C.企业对所有投资性房地产均采用公允价值模式计量D.企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计7.下列关于投资性房地产后续计量模式变更的说法中正确的有;A.为保证会计信息的可比性,企业对投资性房地产的计量模式一经确定,不得随意变更B.只有在房地产市场比较成熟、能够满足采用公允价值模式条件的情况下,才允许企业对投资性房地产从成本模式计量变更为公允价值模式计量C.成本模式转为公允价值模式的,应当作为会计政策变更处理,并按计量模式变更时公允价值与账面价值的差额调整其他综合收益D.已采用公允价值模式计量的投资性房地产,不得从公允价值模式转为成本模式计量8.关于投资性房地产转换日的确定,下列说法中正确的有;A.作为存货的房地产改为出租其转换日为租赁期开始日B.投资性房地产转为存货,转换日为董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期C.自用建筑物停止自用改为出租,其转换日为租赁期开始日D.自用土地使用权停止自用,改用于资本增值,其转换日为自用土地使用权停止自用后,确定用于资本增值的日期9.关于投资性房地产转换后的入账价值的确定,下列说法中正确的有 ;A.作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产时,应按该项存货在转换日的账面价值,借记“投资性房地产”科目B.采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时,应以其转换当日的公允价值作为自用房地产的入账价值C.采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时,应当以其转换当日的账面价值作为自用房地产的入账价值D.自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时,投资性房地产按照转换当日房地产的账面价值作为入账价值10.处置采用公允价值模式计量的投资性房地产时,下列说法中正确的有;A.应按累计公允价值变动金额,将公允价值变动损益转入其他业务成本B.如涉及营业税,则营业税应记入“营业税金及附加”科目C.实际收到的金额与该投资性房地产账面价值之间的差额,应计入营业外收支D.若存在原转换日计入其他综合收益的金额,处置时应结转到其他业务成本三、判断题请判断每小题的表述是否正确;每小题答题正确的得 1 分,答题错误的扣分,不答题的不得分也不扣分,本题最低得分零分1.投资性房地产实质上属于一种让渡资产使用权行为;2.企业以经营租赁方式租入再转租的土地使用权和计划用于出租但尚未出租的土地使用权不属于投资性房地产;3.自行建造投资性房地产,其成本由建造该项资产达到预定可使用状态之前发生的必要支出构成,包括土地开发费用、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等;4.对于企业外购的房地产,在购入房地产的同时未开始对外出租或用于资本增值的,也可以作为投资性房地产进行核算;5.投资性房地产改扩建或装修支出满足资本化条件的,应当将其资本化,计入投资性房地产的成本；不满足资本化条件的,应计入其他业务成本;6.投资性房地产后续计量模式包括成本和公允价值两种模式,同一企业可以同时采用两种计量模式对其投资性房地产进行后续计量;7.只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下,企业才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量;8.采用公允价值模式计量的投资性房地产,资产负债表日确认的公允价值变动金额应当计入所有者权益其他综合收益;9.投资性房地产后续计量由成本模式转为公允价值模式,转换日公允价值与账面价值的差额,借方差额记入“公允价值变动损益”科目,贷方差额记入“其他综合收益”科目;10.处置投资性房地产时,应当按实际收到的金额,贷记“其他业务收入”科目；按该项投资性房地产的账面价值,借记“其他业务成本”科目,若为公允价值模式计量,还应同时结转持有期间确认的累计公允价值变动,若存在原转换日计入其他综合收益的金额,也应一并结转;四、计算分析题凡要求计算的,应列出必要的计算过程；计算结果出现两位以上小数的,均四舍五入保留小数点后两位小数;凡要求编制会计分录的,除题中有特殊要求外,只需写出一级科目;答案中的金额单位用万元表示1.甲公司主要从事房地产开发经营业务,对投资性房地产采用成本模式进行后续计量,2015 年度发生的有关交易或事项如下：11 月 1 日,因商品房滞销,董事会决定将两栋商品房用于对外出租;1 月 20 日,甲公司与乙公司签订租赁合同并已将两栋商品房以经营租赁方式提供给乙公司使用;出租商品房的账面余额为9000 万元,未计提存货跌价准备,公允价值为 10 000 万元;该出租商品房预计使用年限为 50 年,预计净残值为零,采用年限平均法计提折旧;21 月 5 日,收回租赁期届满的一宗土地使用权,经批准用于建造办公楼;该土地使用权成本为2750 万元,未计提减值准备,至办公楼开工之日已摊销 10 年,预计尚可使用 40 年,预计净残值为 0,采用直线法摊销;办公楼于 1 月 5 日开始建造,至年末尚未完工,共发生工程支出 3 500 万元,假定全部已由银行存款支付;33 月 5 日,收回租赁期届满的商铺,并计划对其重新装修后继续用于出租;该商铺成本为 6 500 万元,至重新装修之日,已计提累计折旧 2 000 万元,账面价值为 4 500 万元;装修工程于 8 月 1 日开始,于年末完工并达到预定可使用状态,共发生装修支出 1 500 万元,其中包括材料支出 700 万元和职工薪酬 800 万元,职工薪酬尚未支付;装修后预计租金收入将大幅增加;假定不考虑相关税费及其他因素的影响;要求：1计算上述出租商品房 2015 年度应计提的折旧金额；2作出上述交易或事项的相关会计处理;答案中的金额单位用万元表示公司采用公允价值模式计量投资性房地产,2×15 年 9 月 30 日,董事会决定将一栋自用办公楼对外出租,协议约定租赁期为 2 年,年租金为 240 万元,租金于每年年末收取;2×15 年 9 月 30 日为租赁期开始日;该办公楼自 2×11 年 9 月 30 日取得,其购买价款为 20 000 万元,预计使用年限是40 年,预计净残值为 0,采用年限平均法计提折旧,未计提资产减值准备;转换日,该办公楼的公允价值为 21 000 万元;2×15 年 12 月 31 日的公允价值为 20 000 万元,2×16 年 12 月 31 日的公允价值为 22 000 万元;2×17 年 9 月 30 日,租赁期届满,B 公司将该投资性房地产出售,其售价为19000 万元,并同时收到剩余部分的租金;要求：假定不考虑其他相关因素,编制 B 公司与投资性房地产有关的会计分录;答案中的金额单位用万元表示参考答案一、单项选择题1.答案A解析投资性房地产不仅包括房,而且还有包括地,当房产属于投资性房地产时,土地也要算做投资性房地产,所以投资性房地产的入账价值=1200/2+300=900万元;2.答案B解析外购的写字楼直接对外出租用于赚取租金,应该作为投资性房地产核算,取得的租金收入应该记到其他业务收入中核算的,相应的公允价值变动的金额应该记到公允价值变动损益中,所以2×17年影响利润总额的金额=租金收入180×10/12+影响利润总额的公允价值变动损益3100-3000=250万元;3.答案B解析投资性房地产主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物;已出租的建筑物是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物;企业以经营租赁方式租入再转租的建筑物,由于企业对该租入的建筑物不拥有产权,所以不属于投资性房地产;4.答案B解析选项A,采用成本模式计量的投资性房地产期末应考虑确认减值损失；选项C,采用公允价值模式计量的投资性房地产公允价值变动应计入公允价值变动损益；选项D,公允价值模式计量的投资性房地产不能再转为成本模式计量；而采用成本模式计量的投资性房地产在符合一定的条件时可以转为公允价值模式计量;5.答案B解析选项A,公允价值模式下不计提折旧或摊销；选项C和D,资产负债表日,投资性房地产的公允价值高于账面价值的差额计入公允价值变动损益;6.答案C解析2017年该办公楼计提折旧金额=5150-150/25=200万元;7.答案A解析投资性房地产的后续计量模式由成本模式转换为公允价值模式,应当作为会计政策变更,将公允价值与账面价值的差额,调整期初留存收益;8.答案B解析企业将采用成本模式进行后续计量的投资性房地产转换为自用固定资产,是应该对应着进行结转的,相应的账务处理：借：固定资产 2000投资性房地产累计折旧300投资性房地产减值准备100贷：投资性房地产 2000累计折旧300固定资产减值准备1009.答案A解析2×17年12月31日应确认的公允价值变动收益=2250-2200=50万元,故甲房地产公司2×17年应确认的公允价值变动损益为收益50万元;相应的账务处理：借：投资性房地产——成本2200贷：开发产品2000其他综合收益 200取得的租金收入：借：银行存款 100贷：其他业务收入 1002×17年12月31日公允价值变动的处理：借：投资性房地产——公允价值变动50贷：公允价值变动损益5010.答案A解析“投资性房地产——成本”属于采用公允价值模式计量的投资性房地产时应设置的科目,成本模式下不涉及该科目;投资性房地产成本模式涉及到的科目主要有“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧摊销”、“投资性房地产减值准备”；投资性房地产公允价值模式涉及到的科目主要有“投资性房地产——成本、投资性房地产——公允价值变动”, 提示采用公允价值模式计量的投资性房地产不计提折旧摊销,也不计提减值准备;二、多项选择题1.答案BC解析投资性房地产具有以下两个特征：1投资性房地产是一种经营性活动；2投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产;2.答案ABD解析选项A,按照国家有关规定认定的闲置土地,不属于持有并准备增值的土地使用权,不作为投资性房地产核算；选项B,房地产开发企业开发完成的对外销售的商品房应作为企业的存货通过“开发产品”科目核算；选项D,企业自用的厂房通过“固定资产”科目核算,不属于投资性房地产的核算范围;3.答案AD解析投资性房地产只有在符合定义的前提下,同时满足下列条件时,才能予以确认：1与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；2该投资性房地产的成本能够可靠地计量;4.答案ABD解析与投资性房地产有关的后续支出应区分资本化支出和费用化支出分别处理：发生的资本化的改良或装修支出,应记入“投资性房地产——在建”科目；费用化的后续支出,应当在发生时计入当期损益,借记“其他业务成本”等科目,贷记“银行存款”等科目,故选项C错误;5.答案ABC解析选项D,属于公允价值模式计量下的会计处理;6.答案AD解析采用公允价值模式计量的投资性房地产,应当同时满足以下两个条件：1投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；2企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计;7.答案ABD解析选项C,成本模式转为公允价值模式的,应当作为会计政策变更处理,并按计量模式变更时公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益;8.答案ABCD9.答案AB解析作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产时,应按该项存货在转换日的账面价值,借记“投资性房地产”科目,原已计提跌价准备的,借记“存货跌价准备”,按其账面余额,贷记“开发产品”等科目,选项A正确；采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时,应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的入账价值,公允价值与原账面价值的差额计入当期损益,选项B正确,选项C不正确；自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时,投资性房地产按照转换当日的公允价值作为入账价值,转换当日的公允价值小于原账面价值的差额计入当期损益,转换当日的公允价值大于原账面价值的差额计入所有者权益,选项D不正确;10.答案ABD解析实际收到的金额与该投资性房地产账面价值之间的差额,应通过其他业务收入和其他业务成本的差额反映,选项C不正确;三、判断题1.答案√2.答案√3.答案√4.答案×解析对于企业外购的房地产,只有在购入房地产的同时开始对外出租或用于资本增值的,才可以作为投资性房地产进行核算;5.答案√6.答案×解析投资性房地产后续计量有成本和公允价值两种模式,但是,同一企业只能采用一种模式对所有的投资性房地产进行后续计量,不得同时采用两种计量模式;7.答案√8.答案×解析采用公允价值模式计量的投资性房地产,资产负债表日确认的公允价值变动金额应当计入当期损益公允价值变动损益;9.答案×解析投资性房地产后续计量模式的变更属于会计政策变更,无论借方差额还是贷方差额均反映为留存收益盈余公积和未分配利润;10.答案√四、计算分析题1.答案1出租商品房2015年度应计提的折旧金额=9000/50×11/12=165万元; 22015年1月20日借：投资性房地产9000 贷：开发产品9000 2015年12月31日借：其他业务成本 165 贷：投资性房地产累计折旧 165 2015年1月5日借：无形资产——土地使用权2750 投资性房地产累计摊销 5502750/50×10贷：投资性房地产2750 累计摊销 550 建造发生的支出：借：在建工程3500 贷：银行存款3500 2015年12月31日借：在建工程 552750-550/40 贷：累计摊销55 2015年3月5日借：投资性房地产——在建4500投资性房地产累计折旧2000贷：投资性房地产6500发生的装修支出：借：投资性房地产——在建1500贷：原材料 700应付职工薪酬 8002015年12月31日：借：投资性房地产6000贷：投资性房地产——在建60002.答案12×15年9月30日,该固定资产的账面价值=20000-20000/40×4=18000万元; 借：投资性房地产——成本 21000累计折旧2000贷：固定资产 20000其他综合收益300022×15年12月31日借：公允价值变动损益1000贷：投资性房地产——公允价值变动1000借：银行存款60240/12×3贷：其他业务收入6032×16年12月31日借：投资性房地产——公允价值变动2000贷：公允价值变动损益2000 借：银行存款 240 贷：其他业务收入 240 42×17年9月30日借：银行存款 180240/12×9 贷：其他业务收入 180 借：银行存款 19000 贷：其他业务收入 19000 借：其他业务成本 22000 贷：投资性房地产——成本 21000——公允价值变动1000 借：其他综合收益3000 贷：其他业务成本3000 借：公允价值变动损益1000 贷：其他业务成本1000。
中级会计实务第四章精华总结
第四章投资性房地产
投资性房地产的确认及初始计量：历史成本原则与普通资产的核算标准相同（参照固定资产的入账成本）
投资性房地产的后续计量
后续计量模式的选择
企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。
同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
成本模式在满足规定条件时可以转为公允价值模式，按会计政策变更进行追溯调整，但公允价值模式不能转为成本模式。
二、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产
企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。
成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
会计政策变更累计影响数：公允价与账面从差额*75％
由投资性房地产转换为自用房地产
由投资性房地产转为存货
由存货、无形资产、固定资产转换为投资性房地产；
一、转换时入账口径的选择
在成本模式下，房地产转换后的入账价值，以其转换前的账面价值确定。
A.借：
B.借：固定资产、无形资产（按转换时的原账面余额计量） 投资性房地产的处置
营业利润的影响数=其他业务收入-其他业务成本。
2024年中级会计实务目录
2024年中级会计实务目录第一章存货11 存货的确认和初始计量12 发出存货的计量13 存货的期末计量第二章固定资产21 固定资产的确认和初始计量22 固定资产的后续计量23 固定资产的处置第三章无形资产31 无形资产的确认和初始计量32 内部研究开发支出的确认和计量33 无形资产的后续计量34 无形资产的处置第四章长期股权投资41 长期股权投资的初始计量42 长期股权投资的后续计量43 长期股权投资核算方法的转换及处置第五章投资性房地产51 投资性房地产的特征与范围52 投资性房地产的确认和初始计量53 投资性房地产的后续计量54 投资性房地产的转换和处置第六章资产减值61 资产减值概述62 资产可收回金额的计量和减值损失的确定63 资产组的认定及减值处理第七章金融资产和金融负债71 金融资产和金融负债的分类72 金融资产和金融负债的确认和计量73 金融资产的减值74 金融资产的转移第八章职工薪酬及借款费用81 职工薪酬82 借款费用第九章或有事项91 或有事项概述92 或有事项的确认和计量93 或有事项会计处理原则的应用第十章收入101 收入概述102 收入的确认和计量103 合同成本104 关于特定交易的会计处理第十一章政府补助111 政府补助概述112 政府补助的会计处理第十二章所得税121 所得税会计概述122 资产、负债的计税基础及暂时性差异123 递延所得税负债及递延所得税资产的确认和计量124 所得税费用的确认和计量第十三章外币折算131 外币交易的会计处理132 外币财务报表折算第十四章财务报告141 财务报告概述142 资产负债表143 利润表144 现金流量表145 所有者权益变动表146 附注第十五章会计政策、会计估计变更和差错更正151 会计政策及其变更152 会计估计及其变更153 前期差错更正第十六章资产负债表日后事项161 资产负债表日后事项概述162 资产负债表日后调整事项163 资产负债表日后非调整事项第十七章政府会计171 政府会计概述172 政府单位特定业务的会计核算第十八章民间非营利组织会计181 民间非营利组织会计概述182 民间非营利组织特定业务的会计核算183 民间非营利组织的财务会计报告中级会计实务是一门综合性很强的学科，以上目录涵盖了中级会计考试中实务部分的重要知识点。
2024中级会计职称中级会计实务第四章投资性房地产
2024中级会计职称中级会计实务第四章投资性房地产标题：2024中级会计职称《中级会计实务》第四章投资性房地产一、引言在2024年的中级会计职称《中级会计实务》考试中，第四章将聚焦于“投资性房地产”这一重要主题。
这一章将帮助考生理解并掌握关于投资性房地产的会计处理、计量、转换和处置的相关知识，为他们在会计职业生涯中处理相关业务提供重要的理论基础。
二、主体内容（一）投资性房地产的基本概念首先，我们将介绍投资性房地产的定义，以及它与固定资产和无形资产的区分。
此外，我们还将解释投资性房地产的确认条件和计量方法。
（二）投资性房地产的会计处理这部分将详细介绍投资性房地产的取得、使用、处置以及转换的会计处理。
考生将了解如何正确记录投资性房地产的初始取得，如何进行后续的计量和折旧，以及如何正确记录投资性房地产的处置和转换。
（三）投资性房地产的计量这一部分将深入探讨投资性房地产的两种主要计量模式：成本模式和公允价值模式。
我们将详细解释这两种模式的适用条件、优缺点以及具体的会计处理方法。
（四）投资性房地产的转换和处置这部分将详细介绍投资性房地产在转换和处置过程中的会计处理，包括转换的条件、方法和会计分录，以及处置的收入确认和资产注销等。
三、结论通过学习第四章，考生将深入理解并掌握投资性房地产的会计处理、计量、转换和处置等知识，这将为他们在实际工作中处理相关业务提供重要的帮助。
同时，这也将提高他们在会计职业生涯中的专业素养和职业能力。
四、未来发展趋势随着经济的发展和房地产市场的活跃，投资性房地产在未来将继续占据重要的地位。
预计未来的会计考试将继续加强对这一主题的考察，包括对投资性房地产的会计处理、计量、转换和处置等知识点的深入考察。
因此，考生需要不断加深对这一主题的理解和掌握，以适应未来的考试和发展需求。
中级会计师《中级会计实务》第四章知识点
中级会计实务的案例分析
第六章
中级会计实务案例的选择和分类
选择标准：真实、典型、具有代表性 分类方法：按行业、企业规模、业务类型等 案例类型：财务报告、成本管理、内部控制等 案例来源：企业实际案例、教材、网络资源等
中级会计实务案例的分析方法和步骤
确定案例背景：了解案例发生的时 间、地点、人物、事件等基本信息
财务报表的编制要求和步骤
编制要求：真实、完整、准确、及时 编制步骤：确定报表格式、收集数据、编制报表、审核报表、报送报表 报表格式：资产负债表、利润表、现金流量表等 报表内容：资产、负债、所有者权益、收入、费用、利润等 报表分析：财务状况、经营成果、现金流量等
财务报表的审核和分析方法
审核方法：核对原始凭证、账簿、报表的一致性，检查会计科目的设置 和运用是否正确，审查会计政策的选择和运用是否合理。
会计实务的作用： 会计实务可以帮 助企业进行财务 分析和决策，为 企业的经营管理 提供依据和支持。 同时，会计实务 也是企业进行税 务申报和审计的 重要依据。
会计实务的学习 方法：学习会计 实务需要掌握会 计理论和方法， 熟悉会计实务的 操作流程和规范， 并通过实践不断 提高自己的会计 实务能力。
中级会计实务的适用范围和特点
提出解决方案：根据案例内容，提 出解决问题的方案，包括会计处理 方法、会计政策选择等
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分析案例内容：对案例中的会计实 务问题进行深入分析，找出问题的 关键所在
总结案例启示：对案例进行总结， 提炼出对会计实务的启示和教训， 为今后的会计工作提供借鉴和参考。
中级会计实务案例的解决方案和实施要点
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第一章
中级会计实务概述
会计中级实务-第四章投资性房地产-第四节投资性房地产的转换和处置
会计中级实务-第四章投资性房地产-第四节投资性房地产的转换和处置考点8 房地产的转换(☆☆☆)考点精讲房地产的转换形式与转换日房地产的转换是指投资性房地产与自用房地产、存货间的转换。
不同类别房地产间的转入与转出，某转换日的确定也有所不同，具体如下所示。
转换形式 转换日的确定投资性房地产→自用房地产 房地产达到自用状态，即企业开始将其用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期存货→投资性房地产(出租) 租赁期开始日自用房地产→投资性房地产(出租) 租赁期开始日自用土地使用权→投资性房地产(赚取租金或资本增值)自用土地使用权停止自用后，确定用于赚取租金或资本增值的日期投资性房地产→存货 租赁期满，企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期2.房地产转换的会计处理⑴成本模式下的转换转换形式 会计处理投资性房地产→自用房地产 借：固定资产(无形资产)，投资性房地产累计折旧(累计摊销)，投资性房地产减值准备；贷：投资性房地产，累计折旧(累计摊销)，固定资产减值准备(无形资产减值准备)投资性房地产→存货 借：开发产品，投资性房地产累计折旧(摊销)，投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产自用房地产→投资性房地产 借：投资性房地产，累计折旧(累计摊销)，固定资产减值准备(无形资产减值准备) 贷：固定资产(无形资产)，投资性房地产累计折旧(累计摊销)，投资性房地产减值准备存货→投资性房地产 借：投资性房地产，存货跌价准备 贷：开发产品2.公允价值模式下的转换转换形式 会计处理投资性房地产→自用房地产 借：固定资产(无形资产)；贷：投资性房地产——成本、公允价值变动(或借记)，公允价值变动损益(或借记)投资性房地产→存货 借：开发产品；贷：投资性房增——成本、公允人价值变动(或借记)，公允价值变动损益(或借记)自用房地产→投资性房地产 借：投资性房地产——成本，累计折旧(累计摊销)，固定资产减值准备(无形资产减值准备)，公允价值变动损益(借方差额)；贷：固定资产(无形资产)，其他综合收益(贷方差额)存货→投资性房地产 借：投资性房地产——成本，存货跌价准备，公允价值变动损益(借方差额)；贷：开发产品，其他综合收益(贷方差额)名师解读成本模式下投资性房地产的转换中，均按照账面价值进行处理，不涉及对差额的处理；公允价值模式下投资性房地产的转换中，有时会涉及借方差额与贷方差额计入不同会计科目的情况，分以下情况进行理解。
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第四章投资性房地产本章考情分析本章主要阐述投资性房地产的确认、计量和记录等内容。
近三年考试题型为多项选择题、判断题和计算分析题，虽然分数不高，但本章内容比较重要。
近3年题型题量分析表2016年教材主要变化修改原教材中表述错误的内容，将“资本公积”更正为“其他综合收益”主要内容第一节投资性房地产概述第二节投资性房地产的确认和初始计量第三节投资性房地产的后续计量第四节投资性房地产的转换和处置第一节投资性房地产概述◇投资性房地产的定义与特征◇投资性房地产的范围一、投资性房地产的定义与特征投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
投资性房地产应当能够单独计量和出售。
二、投资性房地产的范围【提示】下列各项不属于投资性房地产：（1）自用房地产即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。
例如：①企业出租给本企业职工居住的房屋；②企业拥有并自行经营的旅馆饭店；③企业自用的办公楼、生产车间厂房等。
（2）作为存货的房地产作为存货的房地产是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。
这部分房地产属于房地产开发企业的存货，不属于投资性房地产。
如果某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。
【例题•多选题】下列各项中，应作为投资性房地产核算的有（）。
（2015年）A.已出租的土地使用权B.以经营租赁方式租入再转租的建筑物C.持有并准备增值后转让的土地使用权D.出租给本企业职工居住的自建宿舍楼【答案】 AC【解析】选项B，以经营租赁方式租入的建筑物，不具有所有权，再转租的建筑物不能作为投资性房地产核算；选项D，出租给职工的自建宿舍楼，作为自有固定资产核算，不属于投资性房地产。
【例题•判断题】企业将采用经营租赁方式租入的土地使用权转租给其他单位的，应该将土地使用权确认为投资性房地产。
（）（2013年）【答案】×【解析】对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，因不拥有产权，不能确认为投资性房地产。
【例题•多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（）。
（2009年考题）A.已出租的建筑物B.待出租的建筑物C.已出租的土地使用权D.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物【答案】AC【解析】投资性房地产包括：（1）已出租的土地使用权；（2）持有并准备增值后转让的土地使用权；（3）已出租的建筑物。
选项B，待出租的建筑物不属于投资性房地产；选项D，不属于企业的资产。
第二节投资性房地产的确认和初始计量◇投资性房地产的确认和初始计量◇与投资性房地产有关的后续支出一、投资性房地产的确认和初始计量将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的概念，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件：1.与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；2.该投资性房地产的成本能够可靠地计量。
（一）外购的投资性房地产的确认和初始计量对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。
外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产、无形资产或存货，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，才能从固定资产、无形资产或存货转换为投资性房地产。
【例题•单选题】下列项目中，属于外购投资性房地产的是（）。
A.企业购入的写字楼直接出租B.企业购入的土地准备建造办公楼C.企业购入的土地准备建造办公楼，之后改为持有以备增值D.企业购入的写字楼自用2年后再出租【答案】A【解析】对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租，才能称之为外购的投资性房地产。
（二）自行建造的投资性房地产的确认和初始计量企业自行建造（或开发，下同）的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。
自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。
企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应当先将自行建造的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。
【例题•判断题】企业将自行建造的房地产达到预定可使用状态时开始自用，之后改为对外出租，应当在该房地产达到预定可使用状态时确认为投资性房地产。
（）（2010年考题）【答案】×【解析】企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应得先将自行建造的房地产确认为固定资产等，对外出租时，再转为投资性房地产。
【教材例4-3】20×9年2月，甲公司从其他单位购入一块土地，并在这块土地上开始自行建造两栋厂房。
20×9年11月，甲公司预计厂房即将完工，与乙公司签订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给乙公司使用。
租赁合同约定，该厂房于完工时开始起租。
20×9年12月5日，两栋厂房同时完工。
该块土地使用权的成本为9 000 000元,至20×9年12月5日，土地使用权已摊销165 000元；两栋厂房的实际造价均为12 000 000元，能够单独出售。
为简化处理，假设两栋厂房分别占用这块土地的一半面积，并且以占用的土地面积作为土地使用权的划分依据。
假设甲公司采用成本模式进行后续计量。
甲公司的账务处理如下：由于甲公司在购入的土地上建造的两栋厂房，其中的一栋厂房用于出租，因此应当将土地使用权中对应部分同时转为投资性房地产=9 000 000×1/2= 4 500 000(元) 借：固定资产——厂房 12 000 000投资性房地产——厂房12 000 000贷：在建工程——厂房24 000 000借：投资性房地产——已出租土地使用权 4 500 000累计摊销82 500贷：无形资产——土地使用权 4 500 000（9 000 000÷2）投资性房地产累计摊销 82 500（165 000÷2）【例题•单选题】甲公司以2 400万元取得土地使用权并自建三栋同样设计的厂房，其中一栋作为投资性房地产用于经营租赁，三栋厂房工程已经完工，建造支出合计12 000万元租赁期开始日“投资性房地产——已出租建筑物”的初始成本是（）。
A.4 000B.14 400C.7 200D.4 800【答案】A【解析】初始成本=12 000÷3=4 000（万元）。
二、与投资性房地产有关的后续支出（一）资本化的后续支出与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的应当计入投资性房地产成本。
企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。
转为改扩建时的分录如下：1.成本模式借：投资性房地产——在建投资性房地产累计折旧(摊销)投资性房地产减值准备贷：投资性房地产2.公允价值模式借：投资性房地产——在建——公允价值变动(或贷方)贷：投资性房地产——成本【教材例4-4】20×9年5月，甲公司与乙公司的一项厂房经营租赁合同即将到期。
该厂房原价为50 000 000元，已计提折旧10 000 000元。
为了提高厂房的租金收入，甲公司决定在租赁期满后对该厂房进行改扩建，并与丙公司签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将该厂房出租给丙公司。
20×9年5月31日，与乙公司的租赁合同到期，该厂房随即进入改扩建工程。
20×9年12月31日，该厂房改扩建工程完工，共发生支出5 000 000元，均已支付，即日按照租赁合同出租给丙公司。
假定甲公司采用成本模式计量。
本例中，改扩建支出属于后续支出，假定符合《企业会计准则第3号——投资性房地产》第六条的规定，应当计入投资性房地产的成本。
甲公司的账务处理如下：（1）20×9年5月31日，投资性房地产转入改扩建工程借：投资性房地产——厂房——在建40 000 000投资性房地产累计折旧10 000 000贷：投资性房地产——厂房50 000 000（2）20×9年5月31日至20×9年12月31日，发生改扩建支出借：投资性房地产——厂房——在建 5 000 000贷：银行存款 5 000 000（3）20×9年12月31日，改扩建工程完工借：投资性房地产——厂房45 000 000贷：投资性房地产——厂房——在建45 000 000【教材例4-5】20×9年5月，甲公司与乙公司的一项厂房经营租赁合同即将到期。
为了提高厂房的租金收入，甲公司决定在租赁期满后对该厂房进行改扩建，并与丙公司签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将该厂房出租给丙公司。
20×9年5月31日，与乙公司的租赁合同到期，该厂房随即进入改扩建工程。
20×9年5月31日。
该厂房账面余额为20 000 000元，其中成本16 000 000元，累计公允价值变动 4 000 000元。
20×9年11月30日该厂房改扩建工程完工，共发生支出3 000 000元，均已支付，即日按照租赁合同出租给丙公司。
假定甲公司采用公允价值模式计量。
甲公司的账务处理如下：（1）20×9年5月31日，投资性房地产转入改扩建工程借：投资性房地产——厂房——在建20 000 000贷：投资性房地产——厂房——成本16 000 000——公允价值变动 4 000 000（2）20×9年5月31日至20×9年11月30日，发生改建支出借：投资性房地产——厂房——在建 3 000 000贷：银行存款 3 000 000（3）20×9年11月30日，改扩建工程完工借：投资性房地产——厂房——成本 23 000 000贷：投资性房地产——厂房——在建23 000 000（二）费用化的后续支出与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的应当在发生时计入当期损益(其他业务成本)。
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第三节投资性房地产的后续计量◇采用成本模式计量的投资性房地产◇采用公允价值模式计量的投资性房地产◇投资性房地产后续计量模式的变更企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，满足特定条件时也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。