投资可行性分析

凤凰酒店

投资可行性分析

酒店简介：

1.名称：凤凰酒店

2.地点：上海市松江区佘山国家旅游度假区

3.类型：精品度假型

4.客房数量：88间

魔都的世外桃源

自由灵魂的栖息之地

古典与现代的完美融合

一、环境扫描

（一）、宏观市场

1、上海市目前酒店业发展现状

截至2015年12月28日，上海市星级饭店共有232家，其中五星级65家、四星级66家、三星级71家、二星级29家、一星级1家。

2015年上海市星级酒店数据统计

——数据来源：《2015年四季度赵焕焱排行榜》整理汇总

从数据上可以看出，上海的不同星级酒店的各项指标均远高于行业的平均水平，特别是revpar一项，不同等级的酒店都高出了行业平均水平的50%以上。另外，上海拥有全国最多的五星级酒店数量，但其三项指标均位居行业前列。各项数据都表明，在整个酒店业的寒冬中，上海是在温暖的地方晒着冬阳。上海仍然是酒店业发展最好的地方，市场巨大。原因可能在于上海旅游和会展经济的迅速发展，为酒店市场带来大量客源。

2.上海市高星级酒店分布及趋势

——数据来源：饭店行业协会官网上海长久以来都被许多国际酒店经营者视为进军中国市场的桥头堡,当前，上海已毋庸置疑地成为了众多国际酒店集团“兵家必争”的“战略要地”。

从上图可知：上海酒店多集中于浦东和浦西的中心地区，如浦东新区、长宁区、徐汇区、黄浦区等。按行政区划分，浦东得益于其经济的发展和独特的地缘优势，成为高星级酒店最多的一个区域，同时，因迪斯尼的落户于开张，新开酒店也是各区中最多的。

另外，上海酒店发展布局发生了变革——高星级酒店郊区化。

一方面，随着上海经济发展向外延扩展，传统的近郊一带正形成新的CBD

地区，经济、人口、商业开发、办公也在向新兴CBD地区聚拢；另一方面，市中心板块内酒店布局已经饱和，迫使酒店布局点向外扩展，并向新兴CBD地区靠拢，形成新的酒店聚集区。以金桥office park ii为代表的新兴CBD正成为标杆，区域内汇聚了华美达等一批高星级酒店，以及众多世界500强企业。

传统商业中心地区土地资源的稀缺，使得未来高星级酒店有向郊区拓展趋势。上海西部发展迅速的松江区的上海松江福朋喜来登集团酒店和上海世茂新体验洲际酒店，嘉定区的上海嘉定万怡酒店以及奉贤区的上海奉贤南桥逸东酒店等等酒店项目的计划开业，证明着酒店业郊区化已开始初露端倪，未来将逐步开辟上海酒店业迈向郊区的新时代。上海星级酒店未来区域分布将由集中向分散发展，由不均衡向均衡发展。

3.对上海酒店业发展的有利因素

1)持续稳定的保持对外开放的政策。这有利于我国旅游酒店业的进一步发展。以2015年为例，上海借助“丝绸之路”旅游年、离境退税新政等一系列利好举措，吸引入境旅游人数逆市反弹，1-12月累计接待入境旅游人数和入境过夜旅游人数分别为800.2万人次和653.6万人次，成为国际旅游市场上发展最为迅猛的力量。另外“一带一路”、“长江经济带”等国家层面的战略构想及其实

施，将使连接上海与相关国家和省份的机场、港口、高铁、车站、公路、服务区等基础设施更加完善，使得旅游业加速发展，旅游业的稳健发展，对酒店业发展提供有力支撑。即将开业的迪士尼也会加速上海酒店业的发展。

预计全年旅游收入达3500亿元，同比增长2%；国内旅游收入达3000亿元，同比增长2%；旅游外汇收入达59亿美元，同比增长2.5 %。预计接待国内游客数达2.7亿人次，同比增长2%；接待入境游客数达800万人次，同比增长1%，其中入境过夜游客数达650万人次，同比增长1.5%；旅行社组织出境旅游人数达360万人次，同比增长50 %。预计本市星级饭店客房平均出租率达66%，同比上升2.5个百分点；其他饭店客房平均出租率达66.5 %，同比上升2个百分点。本市星级饭店平均房价约690元/间天，同比增长6%；其他饭店平均房价约390元/间天，同比增长6.5%。

2)2016年全市旅游工作会议。会上，赵雯副市长要求，要全力以赴抓好“十三五”开局，加快推进世界著名旅游城市建设，“十二五”期间，上海旅游业不断优化空间布局，推进产业融合，创新旅游产品，改善公共服务，规范旅游市场，逐步形成了“大旅游、大产业”的发展格局。赵雯要求，“十三五”期间，要按照“创新、协调、绿色、开放、共享”的发展理念，做到产业融合与地域合作并重、整体规划与部门协同并重、生态保护与节能环保并重、文明旅游与规范市场并重、市民与游客并重，全面落实“十三五”规划，加快打造世界著名旅游城市。做好2016年旅游工作：一是要做好迪士尼开园准备和运营服务，落实好大客流应对、票务销售、园区旅游公共服务等工作，创新开发迪士尼主题旅游产品，办好“中美旅游年”相关活动。二是要找差距、补短板，优化供给结构与服务质量，依法监管，综合治理，破解难题。三是要加强重点项目建设，加快推进国际旅游度假区、佘山国家旅游度假区和邮轮旅游发展实验区的建设发展，充分运用“互联网+旅游”理念，推动旅游产业升级。四是要完善智慧服务，强化安全保障，确保旅游安全，为游客提供更贴身、更及时、更全面的智能化服务。重点要抓好“三个聚焦三个着力”。其中，要着力推进旅游业转型升级，全力推进上海国际旅游度假区开发建设和有序运营，建立完善度假区旅游公共服务体系，围绕迪士尼乐园研发专题旅游线路，充分放大迪士尼乐园项目的溢出效应；深入推进佘山国家旅游度假区建设，深化上海中国邮轮旅游发展实验区发展；促进临港地区、虹桥商务区、世博地区等重点区域旅游产业提升，探索建立国家级旅游度假区、旅游休闲区的综合管理机构，探索推进崇明岛全域旅游开发；加强旅游产业政策扶持，进一步提升旅游投资水平。

（二）、区域市场分析

1、松江总体概况

松江区位于长江三角洲内上海市西南部，地处东经121°45’，北纬31°，在黄浦江中上游。

松江古称华亭，是江南著名的鱼米之乡。松江区总面积604.67平方公里，占上海市总面积的

9.5%，整个区域南宽

北窄，略呈梯形，其

中陆地面积占

87.91%，水域面积占

12.09%。区内沪杭

高铁、沪杭高速公路

（G60沪昆高速）、

沪青平高速公路（G50

沪渝高速）、同三国

道（G1501上海绕城

高速）、嘉金高速（G15

沈海高速）、机场高速（S32申嘉湖高速）等干线形成了纵横交错的道路交通网，是上海连接整个长三角、辐射长江流域的核心区域。轻轨9号线的顺利运营也缩短了松江与市区的距离，松江正日益成为上海西南的重要门户。 2014年末，全区共有常住人口175.59万人，比上年增长1.1%，其中，外来常住人口109.08万人，增长1.3%。

2、旅游资源

佘山国家旅游度假区有着丰富的旅游资源。以佘山森林公园为中心，5公里范围内积聚了月湖雕塑公园、欢乐谷、佘山高尔夫俱乐部、辰山植物园等一批国家4A级旅游景区。其到月湖仅778米，到欢乐谷仅1.6公里；佘山高尔夫俱乐部仅2.0公里；到辰山植物园也仅2.6公里；周围植被覆盖率高，生态环境良好。

1)佘山国家森林公园