不动产抵押的几个法律问题
不动产抵押中的法律问题——《特权法》关于不动产抵押的规定
集 体 土 地 使 用 权
由 于 我 国 目 前 在 法 律 层 面 上
尚未放开集体建设用地 的流转 ， 是 否 所 有 的 土 地 和 房 屋 都 能 因 此 在 抵 押 方 面 对 集 体 土 地 使 用 镇 、村 企 业 的 建 设 用 地 使 用 权 不 得 单 独 抵 押 ， 根 据 《 权 法 》第 但 物 １３条 的 规 定 ， 乡 镇 、 企 业 的 ８ 以 村 厂 房 等 建 筑 物 抵 押 的 ， 其 占 用 范
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栏 目 简 介
法律 、 法规 的普 及 是 市场 经 济 稳 定 、 效 高 运 转的保 障 。 随着我 国畜牧 业 的蓬 勃发 展 ， 相 关 法律 、 法规 陆 续制 定、 实施 ， 切 需要 法律 、 迫 法规 的加 速度普 及 。 本编 辑 部特邀 该领 域 的专 家、 学者进 行解 读 ， 以馔 读 者。
欢 迎 订 阅２ ０ 年 ０８
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作 者 简介 ： 陈耀 东 ， ，９ ７年 ４月 生 ， 北 省 定 州 人 ， 士 ， 为 南 开 大 学法 学 院教 授 、 长 助 男 １６ 河 博 现 院 理 ， 商 法 、 济 法 专 业 硕 士研 究 生 导 师 ， 地 产 法 与 房 地 产 经 济 研 究 方 向博 士研 究 生 导 民 经 房 师 。 主 要研 究房 地 产 法 、 权 法 、 识 产 权 法 、 同法 等 民商 法 、 济 法领 域 。 物 知 合 经
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＼ 七 月 出． 牛 嗷 【 弟 １ 思
探讨抵押登记行为法律问题
房 地产 是房 产 与地 产 的总 称 ， 于 不 属 动 产 ， 设 定 房 地 产 抵 押 权 时 ， 依 法 登 在 需
记并履行其 法律行 为， 否则就会引起 许多 抵押纠纷。 现就房地产抵押登记中应注 意 的 几个 问题 进 行 分 析 探 讨 。 房地产抵押应向哪个部 门登记 房 地 产 抵 押 登 记 的 部 门 应 与 房 地 产
一
、
就 更 没 有 理 由否 定 其 效 力 。
示制度 的组成部分， 物权公示是权利人行 使 物 权 的法 律 形 式 ， 因此 抵 押 登 记 应 为 民 事行 为， 抵押权所担保 的债权属于 民事权 利 ， 抵 押 合 同 与 债 权 合 同之 间 是 主 从关 系 ， 论 签 订 抵 押 合 同 还 是债 权 合 同 都属 无 于 民事 行 为 ， 因此 对 抵 押物 的 登 记 也属 于 民事 行 为 ； 求 对 抵 押 物 进 行 登 记 的法 律 要
土地使用权 登记 发证制度 ； 房屋所 二、 有权登 记发证制度 ； 、 三 房地 产抵押 登记 制度。第一项、 第二项的实施机构分管为 土 管 部 门 、 管 部 门 ， 且 在 第 六 十 条 第 房 并 三 款 中规 定 ： 房地 产 转 让 或 者 变 更 时 ， “ 应 当 向县 级 以 上 地 方 人 民 政 府 房 产 管 理 部 门 申请 房 产 变 更 登 记 ， 凭变 更 后 的房 屋 并 所 有权证 书 向同缎人 民政府土 地管理部
ห้องสมุดไป่ตู้
如 果房屋所 有人和 士地使用 权人 通 过不 同的合 同分别将房 屋和土地 使用权 抵押给不同的抵押权人， 且分别抵押登 并 记手续均符合法律规定， 应如何确定两者 的 效 力 呢？ 其 一 ，应 认 定 两 个 抵 押 合 同 均 为 有 放 。 因 为两 个 抵 押 合 同 的手 续 完 善 ， 经 并 抵 押 登 记 公 示 ， 有 对 抗 他 人 的 效 力 。只 具 有认定抵押合 同均为有效 ， 才符合物权公 示 原 则 。 且 ， 国担 保 法 规 定 ， 房 地 产 并 我 对 的抵 押 是 以登 记 为 生 效 要 件 的 。 况且 ， 国 《 保法》 ５ 我 担 第 ４条 亦 承 认 物 多 押 的 效 力 。对 一物 多押 的情 况 ， 只 要第 二押及 其 后 的抵押 权 人是 叫知 的 ， 自愿 的 ， 不 应 加 以 限 制 ｆ 此 ，担 保 法 》 就 因 《 第 ３ 规 定 的科 学 性 值 得 探 讨 既 然 ５条 。 如此 ， 对房 屋和 土 地 使用 权 的“ 物 两 押 ” 两
试论与抵押合同审查相关的几个法律问题
试论与抵押合同审查相关的几个法律问题[摘要]在我国债权债务关系越来越频繁发生的今天，抵押权作为一种担保物权，也越来越受到重视和愈来愈被广泛使用。
在审查抵押合同时，必须注意对抵押人的主体资格、抵押财产和抵押合同的形式要件（包括抵押登记）的审查，方能使它在发展和完善我国社会主义市场经济的过程中发挥出更大的积极作用。
[关键词]抵押合同；审查；问题随着我国社会主义市场经济的发展，公民、法人之间的经济往来日益频繁，由此产生大量的债务债权关系。
债权人为了避免债权得不到清偿的危险，在可以要求债务人作出人的担保（即保证）或金钱担保（即定金）之外，最常见和最有效的办法是要求债务人或者第三人作出物上担保，即取得担保物权。
这样，债务人或者第三人以特定的不动产或动产提供履行债务的担保，不论债务人是否负担其它债务，也不论债务人是否将此担保物让与他人，债权人对此担保物都享有优先直接行使以之供自己债权清偿的权利，规避了债权不具有排他性和追及性可能给自己带来的风险。
抵押权是一种担保物权，它是指债权人对于债务人或者第三人不转移占有而供担保的物或者财产权利用来优先清偿其债权的权利，它的目的在于担保债的履行而不在于对物的使用和收益。
抵押权依抵押行为而设立，根据我国《物权法》的规定，当事人（主债权人和主债务人或者第三人）应当采取书面形式订立抵押合同。
抵押合同是抵押权人（通常是债权人）与抵押人（既可是债务人，也可以是第三人）签订的担保性质合同。
抵押人以一定的财物向抵押权人设定抵押担保，当债务人不能履行债务时，抵押权人可以依法以处理抵押物所得价款优先受偿。
在实践中，往往因为当事人对于抵押合同审查的不够严谨和缜密造成一些纠纷和诉讼，因此，对抵押合同进行审查时，尤其需要注意下述几个法律问题：一、主体资格审查审查抵押合同首先必须严格审查抵押人的主体资格。
这点又分两种情况。
（一）自然人作为抵押人的1.应查明抵押人的身份是否属实，是否具有完全民事行为能力。
不动产抵押权的几个法律问题
或 未 告 知 受 让 人 的 。 押权 人 可 以 行使 抵 押 权 。 抵 这是 我 国法 律
对抵押权追及效力的肯定。 在实际操作 中 ， 我国法律规定不动 产的强制登记制度 ， 者称 为登记生效制度 。 以在不动产领 或 所 域。 有效 的抵押关系都 是办理 了抵押登记 的。 以上条款 的第一 个前提是满足的。 问题在于第二个前提 ． 虽然抵押人未履行通 知或告知义务 ． 但是受让人在办理过户手续 中， 也会得知转让 标 的 物 存 在 抵 押权 ， 这种 情 形 下 。 押 权 人 是 否 可 以行 使 抵 在 抵
关 键 词 ： 押 ； 动 产 ； 别 抵押 ； 独 抵押 ； 价 抵 不 分 单 折
抵押属于担保物权的范畴 ，是交 易中经 常采用的担保方 式 抵押能够较好的保 障债 的履行 ， 增强 主体 的信用 ， 防和 预 减 少 不必 要 的风 险 。在 实 践 中 ， 动 产包 括土 地 、 筑 物 等 以 不 建 其现实性、 稳定 性、 保值性 、 全性最强等特性成为普遍采用 安
不是绝对的 ， 法律上为维护交易安全 ， 立善意取得制度 ， 在 确 使有偿的善意取得人 ， 原物权人有抗辩权 。 阻断其追索。 对 可
不 动 产 抵押 物转 让 （ ） 押 人 转 让 抵 押 物 是 否需 要 得 到抵 押 权 人 的 同 意 。 一 抵
一
、
我 国 的 法律 对该 问 题 作 了多 次 的修 改 ， 如 １８ 比 ９ ８年 《 高 人 最 民法院关于贯彻执条款增加但书 ， 这个可能更符合实践 的情况 ，但书” “ 可以这 样 规定 ： 抵押人事先同意将转让价款清偿债权或提存的 ， 抵押 人应 当履行告知抵押权 人的义务。 （ ） 押 权 的追 及 效 力 。 二 抵 民法 理论 上 的追 及 效力 ， 指无 是 论标 的物辗转于何人之手 。 物权人都能依法 向占有人追索 ， 请 求 返 还 原 物 的效 果 。 物 权 效 力 的 表 现 。 物 权 的追 及 效 力 并 是 但
银行收执抵押人不动产权属证书存在的法律风险及对策建议
银行收执抵押人不动产权属证书存在的法律风险及对策建议【摘要】银行收执抵押人不动产权属证书存在的法律风险涉及到房产买卖中可能出现的风险问题，这包括证书真实性、债权人优先权等方面。
针对这些风险，可以采取一些对策建议，如加强审慎调查、确保合同条款清晰明确等。
法律责任及风险预防措施也需要完善，包括建立风险预警机制、加强法律监管等。
要规避这些风险，需要加强监督与管理，并关注未来发展趋势，及时调整相关策略以防范风险。
在房地产交易中，银行收执抵押人不动产权属证书的合法性需加强监管，以确保交易的安全性和合法性。
【关键词】银行收执、抵押人、不动产权属证书、法律风险、对策建议、法律责任、风险预防、监管、规避风险、监督与管理、发展趋势。
1. 引言1.1 银行收执抵押人不动产权属证书存在的法律风险及对策建议在当今的金融市场中，银行收执抵押人不动产权属证书已经成为一种常见的贷款抵押形式。
这种证书在一定程度上为借款人提供了便利，同时也带来了一定的法律风险。
我们有必要深入了解这种形式的抵押，分析其中存在的法律风险，并提出相应的对策建议。
什么是银行收执抵押人不动产权属证书呢？简单来说，这是指借款人将不动产的权属证书交给银行作为贷款抵押的一种形式。
借款人在贷款期间无法处置此不动产，直到贷款还清后方可恢复权利。
这种形式的抵押也存在着一定的法律风险。
如果借款人出现违约情况，银行可能会直接通过该证书取得不动产的所有权，给借款人带来巨大损失。
借款人在还款过程中可能会面临不动产权属争议，导致法律纠纷。
为了规避这些风险，建议借款人在签署相关文件前，仔细阅读并确保自己的权益得到保障。
借款人还应及时偿还贷款，避免违约情况的发生。
银行也应加强对不动产的审查，确保其权属证书的合法有效性。
在监督和管理方面，相关部门也应建立更加严格的法律监管机制，加强对银行收执抵押人不动产权属证书的监督，确保各方权益得到充分保护。
银行收执抵押人不动产权属证书在带来便利的同时也存在一定的法律风险，我们需要认真对待并采取相应的对策措施，确保各方的权益得到有效保障。
民法中的抵押与质押的法律规定
民法中的抵押与质押的法律规定抵押与质押的法律规定在民法中，抵押与质押是常见的担保方式，用于保障债权人的权益。
本文将就抵押与质押的法律规定进行详细的探讨。
一、抵押的法律规定抵押是指债务人将其财产权利实质性地转交给债权人，作为债权的担保方式。
根据《中华人民共和国民法通则》第十章第一百三十一条的规定，抵押可以对不动产和动产进行，包括房屋、土地、车辆等。
抵押的设立一般需要有书面形式，并依法进行登记。
抵押的法律效力表现为以下几个方面：1. 优先受偿权：债权人在债务人违约时有优先以抵押财产偿还债权的权利。
2. 公示作用：抵押登记能够公示债权人对抵押财产的权益，提醒第三人在与该财产有关的交易中注意债权人的权益。
3. 执行权：当债务人违约无法履行债务时，债权人有权依法申请对抵押财产进行强制执行。
需要注意的是，抵押权的设立与转让受到法律的一定限制，比如对不动产抵押，应依法办理抵押登记手续；对涉及特定行业的动产抵押，还需要符合相关法律法规的规定。
二、质押的法律规定质押是指债务人将其动产交付给债权人作为担保物的方式。
按照《中华人民共和国民法通则》第十章第一百三十四条的规定，质押权的设立应采取书面形式。
质押的法律效力主要表现为以下几个方面：1. 债权优先受偿：债权人在债务人违约时有优先以质押物偿还债权的权利。
2. 公示作用：质押可以通过交付质押物的行为实现公示债权，提醒第三人注意债权人的权益。
3. 执行权：债权人在债务人违约时可以依法申请执行权，将质押物变现以偿还债务。
质押权的设立与转让同样受到法律的一定限制，特别是对于资金、证券等质押，需要严格遵守相关法律法规的规定。
三、抵押与质押的异同点抵押和质押作为担保方式，虽然都能提供债权人的保障，但也存在一些差异：1. 客体不同：抵押的客体可以是不动产和动产，而质押的客体主要是动产。
2. 形式要求不同：抵押必须采取书面形式，并进行登记，而质押只需要书面形式。
3. 转让方式不同：抵押以债权人获得抵押财产的处分权为目的，而质押则是债权人获得债务人交付的动产。
以房抵债后的法律后果(3篇)
第1篇摘要：随着我国经济的快速发展，债务纠纷日益增多，以房抵债成为解决债务问题的一种常见方式。
然而，以房抵债并非一劳永逸，其法律后果不容忽视。
本文将从以房抵债的定义、法律依据、法律后果等方面进行探讨，以期为相关法律实践提供参考。
一、以房抵债的定义以房抵债，是指债务人在无法偿还债务的情况下，将房屋产权转让给债权人，以房屋产权作为偿还债务的一种方式。
这种方式在我国法律体系中属于抵押担保的一种形式。
二、以房抵债的法律依据1.《中华人民共和国担保法》《担保法》第二十二条规定：“债务人或者第三人以房屋或者其他不动产抵押的，应当向抵押权人交付抵押登记证明。
”这为以房抵债提供了法律依据。
2.《中华人民共和国物权法》《物权法》第一百八十七条规定：“债务人或者第三人以房屋或者其他不动产抵押的，抵押权人有权依照本法规定行使抵押权。
”该条款明确了以房抵债的法律效力。
三、以房抵债的法律后果1.房屋产权转移以房抵债后，债务人将房屋产权转让给债权人，债务人不再享有房屋所有权。
债权人取得房屋所有权，可以依法处分房屋。
2.债务清偿以房抵债后，债务人应按照约定的期限和金额偿还债务。
若债务人未按时偿还债务，债权人有权依法行使抵押权，处置房屋以实现债权。
3.房屋价值变动以房抵债后，房屋价值发生变动，可能导致以下法律后果：（1）房屋价值上涨：若房屋价值上涨，债务人可以要求债权人按照新的房屋价值重新计算债务金额，或者要求债权人将超出原债务金额的部分返还。
（2）房屋价值下跌：若房屋价值下跌，债务人可以要求债权人按照新的房屋价值重新计算债务金额，或者要求债权人减少债务金额。
4.税费承担以房抵债过程中，涉及房屋产权转移、抵押登记等环节，可能产生税费。
税费承担问题如下：（1）房屋产权转移税费：债务人承担房屋产权转移过程中产生的税费，如契税、印花税等。
（2）抵押登记税费：债务人承担抵押登记过程中产生的税费。
5.法律纠纷以房抵债过程中，可能因以下原因引发法律纠纷：（1）房屋价值评估争议：债务人与债权人就房屋价值评估结果产生争议。
不动产可以质押吗
不动产可以质押吗不动产可以质押，指的是将不动产作为质押物，在满足一定条件下，将其作为抵押品用于借款、融资等目的。
质押不动产通常需要经过法律程序，并且需要确保质押权的合法性和有效性。
一、不动产质押的定义及常见情况不动产质押是指将房屋、土地等不动产权益作为借款人向贷款人提供的担保方式，以获取借款或融资的一种方式。
常见的不动产质押情况包括：1. 房地产质押：指将房屋及其附属设施作为质押物。
2. 土地质押：指将土地及其上的建筑物或其他相关权益作为质押物。
3. 不动产租赁权质押：指将不动产的租赁权作为质押物。
二、不动产质押的法律依据不动产质押的法律依据主要有以下几个方面：1. 《担保法》：该法规定了质押的法律规则，包括质押的形式、合同的内容、质权人的权益等。
2. 《不动产登记法》：该法规定了不动产的登记制度，确保不动产质押的合法性和真实性。
三、不动产质押的条件与程序不动产质押需要满足一定的条件，通常包括：1. 不动产的所有权：只有拥有所有权的不动产才可以作为质押物。
2. 不动产的清晰权属证明：需要提供不动产权属证明，如不动产权证、土地使用证等。
3. 不动产的价值评估：需要进行不动产的评估，确定其价值，并与贷款金额相匹配。
在进行不动产质押时，需要进行以下程序：1. 协商质押合同：贷款人与借款人达成质押合同，明确双方的权益和义务。
2. 办理不动产抵押登记：将质押的不动产进行抵押登记，确保其有效性和公示性。
3. 确认质权的优先顺序：根据登记顺序确定质权的优先顺序，保护质权人的利益。
4. 监管质押物：贷款人对质押物进行监管，确保其完好无损。
四、不动产质押的风险及注意事项不动产质押存在一定的风险，借款人需要注意以下事项：1. 贷款风险：如果借款人无法按时偿还借款，质押物可能被贷款人收回。
2. 法律风险：不动产质押需要符合法律法规的规定，借款人需要遵守相关法律法规。
3. 评估风险：不动产的价值评估可能存在偏差，借款人需要选择合法、专业的评估机构。
房地产抵押相关法律法规
房地产抵押一、概述房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
当债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
所有房地产抵押，都要向县级以上人民政府规定部门办理抵押登记。
在进行房地产抵押时，抵押人和抵押权人要签订书面抵押合同。
1、房地产抵押的性质（1）具有担保主债权实现的功能（2）具有附属性（3）抵押权设定的相对独立性【法律法规】《担保法》第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。
债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第三十四条下列财产可以抵押：（一）抵押人所有的房屋和其他地上定着物；（二）抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产；（三）抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物；（四）抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产；（五）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；（六）依法可以抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第三十五条抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。
财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。
第三十六条以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。
以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。
乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。
以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。
《城市房地产管理法》第四十七条房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
不动产登记中的法律纠纷
不动产登记中的法律纠纷不动产登记是指对土地、房屋及其附着物的權益状况等进行登记记录的行为，具有维护国家土地经济秩序、保护土地资源、保障市场交易和公民的合法权益等多重功能。
然而，在不动产登记过程中，也存在着各种法律纠纷问题，给相关当事人带来了困扰。
本文将就不动产登记中的法律纠纷进行分析和探讨，并提出相应解决方案。
一、登记权属纠纷不动产登记的核心目的是确认不动产权属的真实性和有效性，但在实际操作中，登记权属纠纷时有发生。
产生登记权属纠纷的原因主要包括以下几个方面：1.1 因资料真实性问题引起的争议。
不动产登记要求提供相关资料和证明材料，包括房产证、土地证、合同等。
若涉及的资料真实性存疑，登记过程可能会受阻，相关方之间可能产生纠纷。
解决方案：加强资料审核和实地核查工作，确保提供的资料真实有效。
完善相关法律法规，明确证明材料的准确性和法律效力，提高登记权属纠纷的解决效率。
1.2 因权属转让引起的纠纷。
不动产在交易过程中可能存在多次转让的情况，如果前一次交易未能及时登记，后一次交易的法律效力可能受到影响，引发权属纠纷。
解决方案：建立完善的登记系统，及时、准确地记录不动产权属的转让情况，确保交易过程中的各环节得到有效监管。
1.3 因不动产登记程序问题引起的争议。
不动产登记程序复杂，牵涉到多个相关部门和环节，存在程序操作不规范、操作人员不专业等问题，可能引发纠纷。
解决方案：加强对不动产登记程序的培训和规范，提高登记工作人员的专业素养和法律意识。
加强监督和检查力度，及时发现和纠正程序操作中存在的问题。
二、登记边界纠纷在不动产登记中，边界问题是一个常见但也十分棘手的问题。
不动产的边界包括界址标志、界址线和界址点等，确定不动产的边界非常重要，但也容易引起争议。
2.1 因界址标志争议引发纠纷。
界址标志是标志不动产边界的物理标记，若界址标志被篡改、移位或毁坏，会导致边界争议。
解决方案：加强对界址标志的保护和管理，建立健全界址标志的调查、监测、修复机制，最大程度减少人为操作和改动。
有关动产抵押的几个问题——兼论《物权法》有关动产抵押的规定
局 之 下 动 产 之 上 如 设 立 不 移 转 占有 的抵 押 权 难 以 满 足 公 示 的 要
相 对 严 格 的限制 重负
。
。
如 果 动 产抵 押 已 登 记 为公 示 则 登 记 机 关 将 不 堪
，
求 这 不 仅 与物 权 的 基 本 理 念 和 规 则 不 合 更 大 大 妨 害 了 交 易 安
．
一
动产抵押制度最 初 可 追 溯 至 罗 马 法 大 法 官 萨尔维 乌 斯 为 了
几 乎 所有 的财产均可 设 定
使农 民 以 农 具 或牲 畜为担保 而 租 种 土 地 同 时 又 不 转 移 生 产 工 具
，
动产抵押
，
。
对 此 我 国学 者 普 遍 认 为 并 不 是 所 有 的 动 产 均 可 设 定
、
让 与担 保 制 度 其 要 件 有 三
、
：
l
、
所 有ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ全 额转移 ；
。
抵押作 了
体 的规 定
。
动 产 抵 押 由 于 其 自 身性 质 的 特 殊 性
入
，
，
显 得与 大
所 有权 为担 保 目 的 而 转 移 ；3 当事 人 之 间 存 在 债 权 债 务 关 系
，
。
在
陆 法 系框 架 之 下 的 理 论 体 系格 格 不
动产 抵 押
。
在 传统 理 论 框 架 之 下 不 动 产 以 登 记 为 公 示 设 定 抵 押
，
，
以 通 过颁布 民事特别法 的
，
动 产 以 交 付 为公 示 设 定 质 押 以 动 产 设 定 抵 押 的 并 不 多 见 那 么 动 产抵押 是 如何产生 的呢 ?
债权人 进行不动产抵押时应当注意的问题
债权人进行不动产抵押时应当注意的问题
债权人在进行不动产抵押时，需要注意以下几个问题：
1. 确保抵押物符合法律规定：债权人需要确保抵押物是合法且无争议的，不存在权属纠纷或其他法律问题。
同时，抵押物应当符合有关环保、建筑、土地等方面的法律规定，确保其合法性和安全性。
2. 了解抵押物的价值和变现能力：债权人需要对抵押物的价值和变现能力进行评估，确保抵押物的市场价值能够覆盖贷款本息和其他相关费用。
同时，还需要了解抵押物的处置渠道和方式，确保在需要时能够及时变现。
3. 明确抵押合同条款：债权人需要与抵押人签订详细的抵押合同，明确双方的权利和义务。
合同中应当包括抵押物的描述、贷款金额、利率、还款方式、违约责任等内容，以便在出现争议时有据可依。
4. 办理抵押登记手续：根据相关法律规定，不动产抵押应当办理抵押登记手续。
债权人需要协助抵押人办理相关手续，确保抵押权的合法设立。
同时，还需要关注抵押登记的时效性和变更情况，及时更新登记信息。
5. 监控抵押物状况和借款人还款情况：在贷款期间，债权人需要定期对抵押物进行检查和评估，确保其价值和变现能力没有发生重大变化。
同时，还需要密切关注借款人的还款情况，确保贷款本息能够按时归还。
如果发现异常情况，需要及时采取措施保障自身权益。
6. 合法合规处理违约情况：如果借款人出现违约情况，债权人需要根据抵押合同的约定，采取合法合规的方式进行处理。
例如：通过法律途径进行追偿、委托第三方机构进行拍卖等。
在处理过程中，需要确保程序合法、证据充分，避免自身行为违法或不当引发新的纠纷。
房地产抵押若干法律问题探讨的论文_0
房地产抵押若干法律问题探讨的论文抵押作为债的担保方式的一种，由于能够较好地担保债的履行，在实践中被广泛采用，而房地产又以其现实性、稳定性、保值性、安全性最强等特性成为普遍采用的抵押物。
本文拟就我国房地产抵押中的几个法律问题作一探讨，以期推动我国房地产市场的健康发展。
一、房地产抵押权标的物的范围问题设立抵押的目的是，一旦债务人不履行债务，抵押权人可依法定程序对抵押物变价优先受偿。
因此，抵押物应有变价价值，应为可转让之物。
我国实行土地的社会主义公有制，按照宪法的规定，城市市区的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。
国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。
土地使用权可以依法转让，但禁止土地所有权的买卖和非法转让。
因而，在我国，土地所有权不得设定抵押权，土地使用权可以设定抵押，但受到了一定的限制。
（一）以地上无定着物（包括建筑物、构筑物及在建工程）的国有土地使用权设定抵押的问题我国法律有关国有土地使用权的取得方式规定有两种：一是通过土地使用权出让的方式取得国有土地使用权，二是通过以土地使用权划拨的方式取得国有土地使用权。
目前我国禁止单独以划拨方式取得的国有土地使用权设定抵押。
（二）以集体土地使用权设定抵押的问题从我国的基本国情出发，考虑到我国人多地少的实际，为切实贯彻保护耕地这一基本国策，我国现行法律、法规规定，集体所有的土地不能开发经营房地产。
对于集体土地使用权能否设定抵押的问题，亦规定的极为严格。
我国《担保法》第37条规定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押，但抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权可以抵押；乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。
可见，只有经县级人民政府土地管理部门登记的集体荒地的土地使用权和乡（镇）、村企业有地上房屋的集体土地使用权可以设定抵押，其他类型的集体土地使用权不得设定抵押。
房屋抵押登记的相关法律依据是什么
房屋抵押登记的相关法律依据是什么办理过的⼈都清楚，⼀般在办理了抵押⼿续后就需要进⾏相应的登记。
那么你知道房屋抵押登记程序是怎样的吗？具体的法律依据⼜有哪些？店铺⼩编为您整理出来相关的内容，欢迎⼤家浏览，谢谢。
房屋抵押登记的相关法律依据是什么《民法典》第四百零⼆条【不动产抵押登记】以本法第三百九⼗五条第⼀款第⼀项⾄第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。
抵押权⾃登记时设⽴。
房屋抵押登记程序：(⼀)登记申请办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验以下⽂件：1、抵押当事⼈的⾝份证明或法⼈资格证明材料；2、抵押登记申请书；3、《国有⼟地使⽤证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有⼈同意抵押的证明；4、可以证明抵押⼈有权设定抵押权的⽂件和证明材料；5、可以证明抵押房地产价值的资料；6、登记机关认为必要的其他⽂件。
(⼆) 登记审核与登记登记机关应当对申请⼈的申请进⾏审核。
凡权属清楚、证明材料齐全的，应当在受理之⽇起做出是否准予登记的书⾯答复。
以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的，登记机关应当在原《房屋所有权证》上作他项权利的记载后，由抵押⼈收执。
并向抵押权⼈颁发《房屋他项权证》。
以预售商品房或者在建⼯程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。
抵押的房地产在抵押期间竣⼯的，当事⼈应当在抵押⼈领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。
(三) 登记的变更与注销抵押合同发⽣变更或者抵押关系终⽌时，抵押当事⼈应当在变更或者终⽌之⽇起，到原登记机关办理变更或者注销抵押登记。
因依法处分抵押房地产⽽取得⼟地使⽤权和⼟地建筑物、其他附着物所有权的，抵押当事⼈应当⾃处分⾏为⽣效之⽇起，到县级以上地⽅⼈民政府房地产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所权证书向同级⼈民政府⼟地管理部门申请⼟地使⽤权变更登记。
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以房抵债的法律规定(3篇)
第1篇一、引言以房抵债作为一种常见的债务清偿方式，在市场经济中具有广泛的应用。
它是指在债务人不具备现金偿还能力时，将房屋等不动产作为债务清偿的手段。
近年来，随着我国房地产市场的快速发展，以房抵债的现象日益增多，涉及的法律问题也日益复杂。
本文将对以房抵债的法律规定进行梳理，并对实践中存在的问题进行探讨。
二、以房抵债的法律规定1. 《民法典》相关规定《民法典》第三百九十八条规定：“债务人应当向债权人清偿债务。
债务人未履行债务或者履行债务不符合约定的，债权人可以请求债务人履行债务或者采取其他补救措施。
债务人履行债务不符合约定的，应当按照约定承担违约责任。
债务人有下列情形之一的，债权人可以请求以其他财产清偿债务：（一）债务人以其房屋、土地等不动产清偿债务；（二）债务人以其动产清偿债务；（三）债务人以其债权清偿债务；（四）法律规定的其他情形。
”2. 《物权法》相关规定《物权法》第二百一十八条规定：“债务人以其房屋、土地等不动产清偿债务的，应当依法办理抵押登记。
”3. 《城市房地产管理法》相关规定《城市房地产管理法》第三十二条规定：“以房屋、土地等不动产清偿债务的，应当依法办理抵押登记。
”4. 《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》相关规定《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第三十一条规定：“被执行人以房屋、土地等不动产清偿债务的，应当依法办理抵押登记。
抵押权人有权就抵押财产优先受偿。
”三、以房抵债的实践探讨1. 抵押登记问题在以房抵债实践中，抵押登记问题尤为重要。
根据《物权法》和《城市房地产管理法》的规定，债务人以其房屋、土地等不动产清偿债务的，应当依法办理抵押登记。
然而，在实际操作中，部分债务人未及时办理抵押登记，导致抵押权人无法行使抵押权。
为避免此类问题的发生，债权人应在债务履行期限届满前，督促债务人办理抵押登记。
2. 抵押权实现问题抵押权实现是以房抵债的关键环节。
司法部不得接受不动产处置抵押的八条
司法部不得接受不动产处置抵押的八条1. 简介近年来，随着房地产市场的快速发展，不动产抵押处置成为了一种常见的金融手段。
对于司法部门而言，接受不动产处置抵押意味着承担了相应的风险和责任。
为了规范司法部门接受不动产处置抵押的行为，司法部于2018年发布了《不动产登记管理办法》，其中明确规定了司法部不得接受不动产处置抵押的八条。
2. 不得接受不动产处置抵押的八条内容第一条：司法部不得接受未按照法律法规规定进行的不动产登记的不动产处置抵押。
第二条：司法部不得接受抵押人未依法取得的抵押权的不动产处置抵押。
第三条：司法部不得接受存在多重抵押情形下的不动产处置抵押。
第四条：司法部不得接受涉嫌欺诈、虚假或不完整的不动产处置抵押。
第五条：司法部不得接受法律法规明令禁止办理的不动产处置抵押。
第六条：司法部不得接受财产权未清晰的抵押财产的不动产处置抵押。
第七条：司法部不得接受借款人无偿出让全部或部分权益的抵押财产的不动产处置抵押。
第八条：司法部不得接受法律法规规定的其他不可抵押财产的不动产处置抵押。
3. 解读以上八条规定的制定旨在规范司法部门在不动产处置抵押过程中的行为，防止不动产抵押业务的不合规操作和违法行为，维护司法公正、保护抵押权人的合法权益。
尤其是在房地产市场火热的环境下，司法部门在接受不动产处置抵押时更应严格遵守相关规定，不轻易接受有争议、风险较高的不动产抵押，以避免不良风险事件的发生。
4. 因果分析不动产处置抵押是一种重大的金融交易行为，一旦出现问题，可能引发涉及多方利益的复杂纠纷。
司法部门在接受不动产处置抵押时，如果不严格遵守相关规定，有可能导致买卖双方之间的合同权益被侵害，甚至出现严重后果。
另外，如果司法部门不得接受不动产处置抵押的八条规定没有得到认真执行，极有可能会滋生金融风险，对整个金融市场乃至整个社会产生不利影响。
司法部门在接受不动产处置抵押时，应该严格遵守相关规定，严防风险，保护金融市场的稳定。
房地产抵押问题及应注意的若干问题分析
３ 房地产抵押 中存在 的风 险
３１ 抵 押物 风 险 ．
抵押物风险主要包括抵押物权利瑕疵风险、抵押物价值下
跌 、 押 物 处置 风 险 等 。 抵 从 目前 看 ， 押 物 权 利 瑕 疵 风 险主 要 指 以下 情 况 ： 一 些 地 抵 在 区， 由于土 地 管 理 部 门与 房 产 管 理 部 门相 互 独 立 ， 整 的 房 地 产 完
一
动产。因而在 国际上 ， 划分房地产 的范围标准也不是唯一 的。 我 国现 行立法在土地和房产权利 的相互关系方面采纳 了第二种观 点，房地产法》 ３ 条规定： 房地产转让 、 《 第 ｌ “ 抵押 时， 房屋 的所有 权和该房屋 占有用范 围内的土地使用权 同时转让、 抵押 。”
些地区的 自建房贷款 中。因国家对集体土地使用权转让进行
政工 ・ 企业 文 化 ・ 理 管
பைடு நூலகம்
建材 发 展 导 向 ２ １ 年 １ ００ ２月
房 地产 抵 押 问题及 应 注意 的若 干 问题 分 析
路红 军 张 茹
摘 要： 房地产抵押是指抵押人 以其合法的房地产 以不转移 占有的方式向抵押权人提供债务履行担保 的行为。 国家 （ （ 城市房地产抵押管 理办法》 的颁布， 给诸多工程及时融资创造了条件和法律依据 。 但房地产抵押存在着较大的风险， 极易给购房人和抵押权人的权益造成损害， 也给房地产权属登记机关带来风险。本文就房地产抵押存在 的一些问题进行了探讨， 也就城市房地产抵押登记中应注意的几个问题进行了 分析， 并从立法方面提出了完善的建议。 关键词 ： 房地产； 抵押权 ； 担保法 ； 土地使用权； 风险； 问题
１ 我 国房地产抵押涉及到土地 的相关规定
不动产抵押若干问题的探讨
・
１２ ・ ８
第３ ２卷 第 ８ 期 ２０ ６年 ４月 ０
山 西 建 筑
ｓ ｌ ⅨＩ Ｒ ＣＨ Ｉ ＴＥ唧 ＲＥ
Ｖｏ１３ ． ． ２ ＮＯ ８ Ａｐｔ ２ ０ ． ０６
・
建 筑 业 论 坛 ・
家在这里只是作为合同的一方， 属于民事主体， 不存在任何特权 ， 应该受到 民法 的约 束。而依 据 民法 中物 权优 先原则 ， 押 权 （ 抵 属 应该享有特权 。如果 允许 国有 企业 职工 安置 费优 先于 抵押权 实 那么， 所有企业的职工安置费都应该优先于抵押权。这样一 于担保物权 ） 优先于 债权 ， 应该 即抵 押权 优先 于 国家无偿 收 回土 现，
首先土地使用权无偿 收 回是 国家（ 同一方 ） 于 土地使 用 的规定完 全相违背 。 合 基 国务 院的规定 实属 不妥 。１ 国务 院以政 府规 定去 否定 国家 ） 权人（ 合同另一方） 违约承担违约责任而产生的权利， 是合同双方
） 通过合 同约定 的权利 ， 一种债权 ， 是 而非 国家的公权 力 范畴 。国 法律显然不符合法 律效力 的原 则 。２ 国有 企业 与其他所 有制 的 企业一样是社会主 义市 场经 济 的细胞 ， 是平 等 的民事 实体 ， 都 不
不动产抵押 ， 是指抵 押人 以其合 法拥有 的不动产 以不转移 占 付的工人工资和劳务费等 ， 属于共益债权， 承包人相对于发包人
有的方式 向抵押权 人提供债务履行 的担保 ， 当债务人 到期不履 行 而言 ， 于相对弱势 ， 处 根据保护 弱者 的原 则 ， 建设 工程价款优先受 债务时， 抵押权人有权将抵押不动产拍卖、 变卖， 从所得价款中优 偿 权优先于在建工程抵 押权 受偿 亦符合 民法 的精 神。 先受偿 的一种 担保 行为。 由于抵押能 够较好地 担保债 的履行 ， 在 １３ 抵押权在 国有企业破产程序 中的效力冲突 ． 实践 中被 广泛采用 ， 不 动产 又 以其 现实性 、 定性 、 性 、 而 稳 保值 安 根据《 中华人 民共和 国民事诉 讼法》 ２ ３ ２ ４条规定 ， 押 第 ０ ，０ 抵 全性强等特性成为普 遍采 用的抵 押物 。随着 我 国社 会 主义市 场 权优 先于破产费用 、 破产 企业 所欠 职 工工 资和劳 动保 险费 用 、 破 经济的发 展 ， 现行 的不 动产 抵押 法律 制度 暴露 出许 多的 问题 ， 文 产企业所 欠税 款 、 破产 债权 等权 利 的实现 。但 国务院 《 于在若 关 中拟就我 国不动产抵押 中的几个 问题做一些探 讨。 干城 市试行 国有企业 兼并 破产 和职 工再就 业有 关 问题 的补充通
抵押的法定要素和抵押权保护
抵押的法定要素和抵押权保护抵押是指债权人以他所拥有的债权为基础，要求债务人将其合法拥有的动产或者不动产质押给债权人作为债权的保证。
抵押作为一种常见的担保方式，在法律中有其法定要素和相关的保护措施。
本文将重点讨论抵押的法定要素和抵押权的保护。
一、抵押的法定要素在进行抵押时，需要满足以下法定要素：1. 抵押标的：抵押标的是指被抵押的动产或不动产。
在选择抵押标的时，需要确保该标的物是合法的财产，并且有一定的价值。
2. 形式要素：根据我国《担保法》的规定，抵押必须以书面形式进行，合同中需要载明抵押物的种类、数量、估计价值等内容。
3. 债权要素：进行抵押的前提是债务人与债权人之间存在一定的债权债务关系。
抵押将债务人拥有的动产或不动产作为抵押物，以保证债权人的合法权益。
二、抵押权的保护为保障抵押权人的合法权益，我国法律对抵押权给予了一定的保护。
主要包括以下几种情况：1. 抵押权的设立：抵押权设立的要求是以合法拥有的动产或不动产为抵押物，并经过书面形式进行约定。
原则上，所有权人将该财产作为抵押物进行抵押时，抵押权才被设立。
2. 抵押权的登记：根据《物权法》和《不动产登记法》的规定，对不动产抵押权需要在房地产登记机关进行登记。
登记后，抵押权才能对抗善意的第三人。
3. 抵押权的优先顺位：在多个债权人存在的情况下，抵押权人的权益需要依据设立抵押权的时间确定优先权。
即先设先得的原则。
4. 抵押权的变更和消灭：当抵押权的债务清偿后，抵押权应及时解除或注销。
债务人有权要求抵押权人对已经清偿的债务提供相应的解除或注销证明。
5. 抵押权的维护：在债务人不履行债务或抵押标的物价值减少、质量恶化等情况下，抵押权人有权要求债务人采取相应措施以保护抵押物的价值。
6. 抵押权的实现：当债务人不能履行债务，抵押权人有权通过变卖、拍卖等方式实现抵押物以清偿债务。
三、抵押权保护的问题与建议尽管我国法律对抵押权提供了一定的保护，但在具体实践中还存在一些问题。
不动产抵押登记的特殊情况与解决对策
不动产抵押登记的特殊情况与解决对策发布时间：2021-12-17T06:37:10.586Z 来源：《房地产世界》2021年14期作者：滕海涛[导读] 随着现代经济社会的发展，资金流动性越来越大，贷款已经成为现代社会融资的重要手段，而不动产抵押是贷款的重要形式之一，尽管国家在不动产抵押登记做出了明确的规定，也通过法律条例的更新不断将登记程序进行简化、申报审查材料做出相应简化，但是由于不动产登记关系重大，涉及面广，在具体实施过程中，往往会出现一些特殊情况需要处理，本文正是要从这些特殊情况及其原因入手，展开对应对处理策略与途径的探究，希望能提供一些有益的借鉴。
滕海涛中宁县自然资源局中宁县不动产登记事务中心宁夏中宁 755100摘要：随着现代经济社会的发展，资金流动性越来越大，贷款已经成为现代社会融资的重要手段，而不动产抵押是贷款的重要形式之一，尽管国家在不动产抵押登记做出了明确的规定，也通过法律条例的更新不断将登记程序进行简化、申报审查材料做出相应简化，但是由于不动产登记关系重大，涉及面广，在具体实施过程中，往往会出现一些特殊情况需要处理，本文正是要从这些特殊情况及其原因入手，展开对应对处理策略与途径的探究，希望能提供一些有益的借鉴。
关键词：不动产抵押登记；特殊情况；材料统一引言：所谓不动产抵押自然是基于自然人或法人对不动产的所有权，以其作为标的物形成的抵押关系，可以说是现代社会最为最普遍一种形式，当然，不动产本身往往价值较高，关涉面较广，这样的抵押行为自然会有其特殊性。
因而不动产抵押登记必须要由专门的机构进行登记，将这一权利关系的变化做出详细的记录。
而在实际操作中不动产抵押登记面临诸多困局，需要各方共同努力解决。
一、不动产抵押登记中特殊情况的分析（一）不动产抵押登记的申报审核材料要求不够规范统一因为不动产抵押登记关涉较大，所以登记备案所需要的资料也更多，内容更加繁杂，申请人需要准备相应的审核材料及文件内容，提报登记管理部门进行核查。
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不动产抵押法律问题一、不动产抵押概述不动产，系“动产”的对称，指不能移动或移动后会引起性质、形状改变而损失经济价值的物，如土地、建筑物以及附着于土地上的树木、农作物等。
抵押一般是指债务人或第三人将一定的财产不转移占有的供与债权人做担保。
不过，因最初的抵押基本上仅限于以不动产作担保，随着经济的发展，价值大的动产的逐步增多，才出现了将动产作抵押的现象，因此，有的国家的法律规定，抵押是指债务人或第三人将不动产不转移占有的供为债权担保，而将动产抵押作为一种特别抵押。
现在由于轮船、飞机、汽车等动产抵押已经为一种普遍现象，因此现在一般不区分动产抵押与不动产抵押。
我国1995年10月1日施行的《中华人民共和国担保法》第33条规定：“本法所称的抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第34条所列财产的占有，将该财产作为债务的担保，债务人不履行债务时，债权人有权依照本法所规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
”而第34条规定：“下列财产可以抵押：（一）抵押人所有的房屋和其他地上定着物；（二）抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产；（三）抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物；（四）抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产；（五）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；（六）依法可以抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
”在该法第34条中对抵押物也没有区分动产和不动产，也就是说不管是动产还是不动产，都可以用来作抵押，对债务的履行做担保。
虽然我国担保法规定动产和不动产都可以用来抵押担保债务的履行，但由于许多原因，在我国用来作抵押，担保债务履行的物，多为土地、房屋等不动产，因此本文仅就涉及不动产的抵押的有关问题，做些初步的探讨。
二、不动产抵押的范围由于我国实行的是社会主义公有制，不动产用于抵押时，在物的性质及类别上都不可避免的存在限制。
(一)土地使用权1、人依法有权处分的国有的土地使用权；2、押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权。
（二）房屋1．抵押人所有的房屋和其他地上定着物；2．抵押人依法有权处分的国有的房屋和其他地上定着物；（三）不得用于抵押的不动产：1．土地所有权；2．耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但担保法第三十四条第（五）项“抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权”、第三十六条第三款“乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。
以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。
”规定的除外；3．现用于教育、医疗、市政等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；4．所有权、使用权不明或者有争议的房地产以及；依法被查封、扣押、监管或以其它形式限制的房地产；5．已经公告列入拆迁范围的房地产；6．列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其它建筑物；7．地上没有建筑物、构筑物或在建工程的，纯粹以划拨方式取得的土地使用权，除非履行了审批手续；8．租赁的公有房屋；9．以享受国家优惠政策购买获得的房地产不能全额抵押，其抵押限额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限。
另外，我国担保法为保证土地使用权和地上建筑物、构筑物抵押的一致性，规定了“房随地走，地随房走”的原则，即担保法第36条规定“以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。
以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。
”三、在建工程抵押随着我国房地产也的迅速发展，在建工程房地产抵押已经成为房地产开发企业向金融机构融通资金的一种举足轻重的方式。
在建工程抵押所涉及到的法律关系十分复杂，在实践操作过程中必须十分谨慎，以避免金融风险，维护各方当事人的合法权益。
（一）在建工程抵押的概念根据建设部于2001年8月15日修订的《城市房地产抵押管理办法》第三条的规定，所谓在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
根据“房地一体原则”，房地产转让、抵押时，房屋所有权与土地使用权必须同时转让、抵押，因此，如当事人以在建工程已完工部分设定抵押权的，其占用范围内的土地使用权随之抵押。
（二）在建工程抵押的特征根据上述在建工程抵押的定义，我们可以看出，在建工程抵押具有如下特点： 1，抵押人为主债务人。
由于在建工程抵押是贷款人取得金融机构继续建造资金的担保方式，因此抵押人为贷款合同的债务人，同时也是在建工程所占用土地的使用权人。
2，抵押权人为具有贷款经营权的金融机构，一般是商业银行，也就是贷款合同的贷款人。
3，担保的债务是在建工程继续建造所需要的贷款，因此，很显然，该贷款的通途是继续建造工程。
4，抵押人必须已经取得在建工程占用土地的使用权。
（三）签订在建工程抵押合同应注意的问题1. 在签订合同之前注意审查抵押人以其在建工程进行抵押是否取得有关部门的批准，或是否具有有关机构同意的决议。
根据《城市房地产抵押管理办法》的规定，抵押权人对在建工程设定抵押权时应根据抵押人的企业性质的不同，分别要求提交相应的文件：（1）抵押人是国有企业、事业单位法人的，其以国家授予其经营管理的房地产抵押的，应取得国有资产管理部门的批准。
（2）抵押人是集体所有制企业的，必须经集体所有制企业职工（代表）大会的通过，并报其上级主管机关备案。
（3）抵押人为外商投资企业的，必须经过董事会通过，但企业章程领有规定的除外。
（4）抵押人是有限公司、股份有限公司的，必须经董事会或股东大会通过，但公司章程领有规定的除外。
2.双方当事人对在建工程的价值协商议定，或聘请房地产价格评估机构评估确定。
3.在建工程抵押合同除必需房地产抵押合同的具备的条款之外，还必须以下内容：（1）《国有土地使用权》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》编号；（2）已经缴纳的土地使用出让金或需要交纳的土地使用权出让金的数额；（3）已投入在建工程的工程款；（4）施工进度及工程竣工日期；（5）已完成的工作量和工程量。
4.合同签订后，双方当事人应到房地产管理部门办理抵押登记手续，否则抵押合同不发生法律效力。
（四）在建工程抵押期间竣工的，当事人应当在领取房地产权属证书后重新办理抵押登记。
(五)在建工程抵押权与建设工程承包人的优先权的关系在一般情况下，在建工程抵押权人在抵押人到期不能清偿债务时，抵押权人在处分用于抵押的在建工程时，享有优先受偿的权利。
但是，当该建设工程的发包人（抵押人）未与建设工程承包人结清建设工程应当支付给承包方工作人员的报酬、材料款等实际支付的费用时，建设工程承包人在变卖，拍卖该工程时享有比抵押权人在先的权利。
在《中华人民共和国合同法》第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。
发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。
建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
”这是一种法定的优先权，当然比抵押人和抵押权人之间的合意抵押优先。
但是，这种法定优先权的行使，不是没有限制的，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的精神，只有在以下情况下建设工程承包人才能享有优先权：1、工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失；2、承包人行使优先权应当在建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起六个月内行使。
当前述条件不存在或丧失后，建设工程承包人将不再享有法定的优先权，这时，抵押权人的债权将享有优先受偿的权利。
从合同法和最高法院的司法解释来看，抵押权人要想保证自己抵押权能够优先受偿，在与抵押人签订在建工程抵押合同时，还应当认真核查，抵押人对该工程工程价款的支付情况，审慎签订抵押合同，以保障权利能及时顺利实现。
四、不动产抵押登记及效力不动产抵押作为抵押担保的一种类型，是当事人签订担保合同所采取的普遍形式之一。
但毕竟不动产抵押中涉及的抵押登记是个非常复杂的问题，尤其是在实践中，当事人签订抵押合同后未办理抵押登记的现象比较突出，而正是因为没有办理抵押登记，致使合同的效力发生法律上的障碍，抵押权人无法享有债权优先受偿的权利，当债权人以追究抵押人的担保责任起诉到人民法院时得不到法律有效的保护，造成了债权人利益的损失。
对此类案件如何处理？债权人的利益如何充分地救济？现行《合同法》、《担保法》虽为我们提供了较为充分的法律依据，但因为对这类问题规定得比较抽象、简单，内容不是很完善，导致实务工作中分歧很大。
笔者认为，不动产抵押合同虽然涉及到抵押登记这一物权公示行为，但从法律范畴上讲，它应当属于《合同法》调整的范畴。
现试从合同法理论的层面谈谈个人的几点看法。
（一）不动产抵押合同的效力1.不动产抵押合同的成立与生效合同成立是指当事人经过平等协商达成一致意见，完成了签订合同的全过程，即“承诺生效时合同成立”。
合同生效是指已经成立的合同在当事人之间发生了法律效力，对当事人产生了法律约束力。
虽然《合同法》第44条规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。
但不能表明所有的合同在成立之时便具备法律生效要件，是有效合同。
实际上，合同成立与合同生效是两个性质完全不同的问题。
合同生效是以合同成立为前提，只有成立的合同方能谈得上生效。
而成立的合同并非都生效，还要看其是否具备法律规定的生效要件。
不动产抵押合同中，当事人经过平等协商，自愿达成合意并签订抵押合同便告抵押合同的成立。
而抵押合同的生效，《担保法》第41条有明确的规定：“当事人以不动产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效”。
可见，在抵押担保合同中当事人以不动产作抵押的，担保合同的生效时间是自依法登记之日起，即只有进行不动产抵押登记合同才能生效，抵押合同才能发生法律效力。
虽已订立没有登记的合同不能发生法律效力。
虽然该条规定在实务和理论界引起很大争议，有的认为其混淆了抵押合同的债权合同性质与抵押物登记的物权变动性质，不利于保护当事人利益，应当修改为抵押合同自成立之时即生效，抵押登记是抵押权成立的要件。
但鉴于目前《物权法》没有颁布，《担保法》没有修改之前，审判实务中不能突破现有的法律规定。
2.不动产抵押合同的未生效与无效依据《担保法》第41规定，不动产抵押办理抵押登记后才能生效，对于没有办理抵押登记手续的合同，其效力如何认定，实践中曾发生较大分歧，在处理上按无效合同来处理的情况也很普遍。