某著名置地公司建筑工程防渗漏体系作业指引3600

建筑工程防渗漏体系作业指引（试行）2007年月筑就人文空间（内部资料，注意保存）序言为进一步统一、规范北京区域开发项目的工程管理标准，进一步提高区域工程管理整体水平，北京公司运营部组织编制北京区域项目工程管理标准系列。

房屋渗漏是业主对工程质量投诉最为强烈的问题。

如何做到房屋不渗不漏，不仅仅要抓好防水工程材料、施工、验收的质量，更重要的是把防渗漏作为一个体系来看待，要在房屋各个有可能出现渗漏隐患的节点部位全方位布防。

北京公司在这个方面做了尝试，编制了《北京XXX建筑工程防渗漏体系作业指引》，并在XXX项目施工过程中进行了广泛研究及验证。

为此，区域工程技术委员会特委托北京公司运营部编制北京区域项目工程管理标准之三《北京区域建筑工程防渗漏体系作业指引》。

本《指引》遵循“防排结合，先排后防”的原则，强调“预控在前、监控施工过程居中、试验性验收在后”的三步控制法，定位于实现过程精品的工程管理目标。

《指引》中防水材料应用分类清晰，防渗漏节点做法丰富详实，具有查阅使用快捷方便的优点。

由于编制时间关系，《指引》对区域内各个城市的气候差别考虑还不是很深入；《指引》未能涵盖房屋防渗漏体系的每一个细节，比如外墙新型材料的选择及防渗漏施工工艺的具体要求、传统施工工艺中的防渗漏要点提炼、如何有效利用“排水”构造等等；但防渗漏体系总体框架已经搭起来了，只需在今后的工程实践中不断丰富完善。

本标准征求设计研发部、合约部、工程部以及销售部的意见，经过北京公司运营总经理的审批，现予以发布，自2007年X月X日起实施行，各项目、工程、设计必须遵照执行。

本标准的修订和解释权在北京公司运营部，各部门及项目在执行过程中如有改善意见和建议，可直接联络北京区域公司运营部。

2007年月1目录总则 (3)防渗漏体系预控管理 (4)防渗漏材料预控管理 (7)防渗漏节点做法过程管理 (12)防渗漏施工验收管理 (35)《淋水、蓄水试验记录表》 (37)23第一篇总则根据房屋建筑工程的特点，目前国内现行验收标准难以满足我们的客户要求，所以在防渗漏体系验收标准提高至100%验收前提下，如何保证施工、验收质量将是我们的工作重点。

防水工程作为影响使用功能最大的隐蔽工程，必将强调“预控在目前、监控施工过程居中、试验性验收在后”的三步控制法，从而实现过程精品的工程目标。

防渗漏的重点在于：室外防水（屋面、露台、开敞阳台）、室内防水（厨房、卫生间、洗衣间、架空游泳池）、外门窗、地下室防水（覆土地下车库顶板、车库出入口、条基防水处理、窗井、管线进户）、砌体结构外墙面、以及室外水景防水。

防水工程的是设计及施工，应遵循“防排结合、先排后防”的原则。

其次应强调结构自防水功能，每一处节点均要对结构本身的防水功能给予充分的重视。

因此，防渗漏工程应综合治理，注重抓好三关：第一是结构自防水，此部分并非要求在结构材料中掺入大量防水材料，而是强调混凝土结构的密实性、砌筑工程的灰缝饱满度及后期勾缝、抹灰工程的粘结牢固无龟裂、塞缝做法的饱满密实等，这是整个防渗漏体系的基础，基础工作不过关，防水体系就无法保证；第二是在各饰面层、防水层施工前、后的淋、蓄水试验，只有通过合理的淋、蓄水试验才可以验证防渗漏体系的效果；第三是选择合适的防水材料并规范验收、施工环节、成品保护。

注：本体系为指引性文件，设计院、项目经理部、监理单位、施工单位应该在此基础上根据工程项目的具体情况完善项目的设计图纸详图、作业、管理文件等，具体参照本体系文件第二篇要求执行。

在具体实施时需要以本体系文件编制参考依据作为设计、项目管理、验收等工作的主要依据。

本体系编制依据如下：1、《建筑安装分项工程施工工艺规程》（北京市地方性标准）…………DBJ/T 01-26-20062、《建筑构造通用图集2002年第2版》（地下工程防水）……………………………88J6-13、《地下工程防水技术规范》…………………………………………………GB50108-200144、《屋面工程质量验收规范》………………………………………………….GB50207-20025、《建筑工程质量控制与验收》………………………………………中国建筑工业出版社6、《聚合物水泥防水涂料》……………………………………………………JC/T894-20017、《聚氨酯防水材料》……………………………………………………GB/T19250-2003GB8、《弹性体改性沥青防水卷材》（聚酯胎）……………………………………GB18242-20009、《改性沥青聚乙烯防水卷材》………………………………………………GB18967-200310、《聚氯乙烯防水卷材》………………………………………………………GB12952-200311、《水泥基渗透结晶型防水材料》……………………………………………GB18445-200112、《建筑工程施工质量验收统一标准》………………………………………GB50300-2001第二篇防渗漏体系预控管理2.1防渗漏体系重点环节防渗漏的重点在于：室外防水（屋面、露台、开敞阳台）、室内防水（厨房、卫生间、洗衣间、架空游泳池）、外门窗、地下室防水（覆土地下车库顶板、车库出入口、条基防水处理、窗井、管线进户）、砌体结构外墙面、以及室外水景防水，其中：室外防水：钢筋砼结构的浇捣、养护质量对防渗漏有重要疑义，其次是防水层施工和穿过结构板的管道节点构造是重要的环节。

室内防水：钢筋砼楼地面的构造设计和施工质量是重点，其次放水层施工和穿过楼地面的管道节点构造是重要环节。

外门窗：验收门窗拼脚质量是保证门窗自身质量的前提，门窗立樘固定方式及施打发泡剂、塞缝、打胶的质量是保证门窗无渗漏的要点。

覆土地下车库顶板：重点在于顶板和墙板的钢筋砼构造和施工质量，以及防水层的施工5质量和穿墙螺杆洞的封堵和预留洞的处理，设计允许荷载对施工材料、机械堆放的限制要求是必须关注的。

砌体结构外墙：强调砌筑结构的灰缝饱满度并且必须按照清水标准砌筑、勾缝或者增加一道抹灰是外墙防渗漏的保证，而墙体预留洞口的封堵和外保温层的防渗漏则是关键。

2.1.6室外水景防水：推荐使用膨润土膨胀防水毡。

2.2防渗漏体系的组织管理2.2.1对设计院防水设计的管理设计前期阶段，设计研发部负责与设计院的有关防水工程的工作对接，负责将确定的工程防水等级、防水工程标准节点和防水材料选择标准编入设计指导书并交付设计院，做好交底工作。

设计研发部负责监控防水工程的过程设计，负责监控设计院将防水工程节点库的成果转化到施工图中。

对设计过程中出现的比较复杂的节点，标准节点库没有表示的，设计研发部负责组织工程部、项目部研讨解决。

对二次设计过程中的防水节点，由设计研发部二次设计单位按标准节点选用，并通知设计院将选用的节点图以施工图或洽商的形式下发总包单位。

施工图出图前，设计研发部负责组织工程部、项目部审查图纸，填写审图记录。

2.2.2对二次设计防水设计的管理设计研发部负责监控铝合金门窗、钢结构阳光房、雨棚等二次设计的防水节点设计，监控二次设计单位按标准节点选用防水节点。

对设计过程中，出现的比较复杂的节点，无法选用标准成果的，设计研发部负责组织工程部、项目研发解决。

必要时，要求二次设计单位制作样板，并进行必要的试验。

二次节点设计完毕，设计研发部负责组织工程部、项目部审查图纸，填写审图记录。

对审查完成的二次节点，设计研发部通知设计院将选用的节点图以施工图或洽商的形式下发总包单位。

2.2.3对监理单位防水监控体系的管理监理应对进场的防水材料按规定抽检，并做现场的见证取样。

对防渗漏样板工程，监理应全过程旁站监理，对每道工序应验收。

6对防渗漏工程，监理应做到100％检查，并且完成隐蔽工程验收记录。

重要工序为：门窗洞口防水工程：外门窗的塞口；外门窗口的打胶收口；外墙门窗的淋水试验。

厨卫间防水工程：楼板砼密实度的闭水试验；管根和预留洞口的封堵及闭水试验；找平层；附加层；防水层；保护层；闭水试验屋面、露台和阳台防水工程：保温层；找坡层；找平层；防水层。

闭水和淋水试验。

2.2.3.3.4阳光房防水工程：阳光房的淋水试验。

砌体结构外墙：砌筑灰缝饱满度并按照清水墙标准勾缝；外墙抹灰（如有）；外墙淋水试验。

2.2.3.4其它工序按规范检查工序检查过程中，监理应在现场做好标记，填写相应的检查记录。

监理单位应该在进驻现场后完善《监理实施细则－防渗漏篇》，并作为正式监理文件报送项目经理部及工程管理部审核后执行。

2.2.4对施工单位防水施工的管理投标阶段，投标单位应在技术标的质量保证体系中明确防水工程质量管理架构，建立以技术负责人为组长的防水工程质量管理小组，施工过程中严格落实《北京区域建筑工程防渗漏体系作业指引》。

施工单位在正式进驻现场接到甲方移交图纸15天内完善《防渗漏专项施工方案》，并作为正式工程文件同时报送监理单位、项目经理部及工程管理部审核，并在基础垫层施工完毕后遵照执行。

施工单位必须在正式防水工程施工前完善技术交底制度，项目经理部及监理单位应该随时抽查施工单位的技术交底落实情况并形成日志文件，工程管理部作为监督部门有权在项目工程管理月度评估中抽查。

防水工程实行样板引路制度，大面积施工前，施工单位应按《防渗漏专项施工方案》进行样板工程施工，每道工序应报请监理和甲方验收，通过验收后方可进行下道工序。

样板施工通过验收后，方可大面积施工，样板施工过程应该以照片或录像的形式作为工程施工资料存档，提交备份资料。

施工过程中，甲方和监理如对防水材料和施工质量有疑义，可随时抽样或抽查，并将抽样交由有资质的检测单位进行检测。

2.3本防渗漏体系的强制要求7本体系作为招标文件的组成部分并结合招标图纸执行，投标单位在投标阶段均可以对该体系提出质疑，作为招标答疑的组成部分进行澄清，如果没有提出质疑视同接受。

中高层（九层及九层以上）的项目，有防水要求的房间及屋面穿楼板管道必须采用预留套管（带环型止水环）做法，见后附图，管道安装完成后按照不少于30％的比例做闭水试验；高层（十层（含）以上）的项目，有防水要求的房间及屋面穿楼板管道推荐采用预留套管（带环型止水环）做法，如未采用，则在管道安装完毕、管道封堵完成后进行100％专项闭水试验，试验合格后才可以进入下一道工序；穿楼板孔洞（管道、烟风道等）封堵完成后，有防水要求的房间及屋面应该做专项闭水试验（比例参照2.3.2节执行）；管道或烟风道根部须做“八”字弧度，卷材加强层（满粘法）完成后，方可进行后续防水施工；不论上人屋面还是不上人屋面，必须设计为排气屋面，见4.5节；开敞阳台穿楼板管道出必须做防水，防水范围以管道为中心向外平面扩展不小于300mm，精装修交房的项目此部位防水可以满做；防渗漏体系要求设置的基本验收工序点（包含但不陷于以下内容）有防水要求的房间及屋面穿楼板洞专项蓄水试验有防水要求的房间防水砂浆（细石砼）找坡层蓄水试验2.3.6.3防水基层（包括含水率、找坡、阴角处理等）2.3.6.4室内防水层蓄水试验2.3.6.5室外防水层蓄水试验2.3.6.6防水层切片验收实际厚度2.3.6.7防水保护层（用于有装饰面层的工程）2.3.6.8预埋止水套管材料验收2.3.6.9钢筋砼结构穿墙螺栓洞2.3.6.10砌体部分灰缝饱满度（随砌随抹）及抹灰层2.3.6.11砌体部分外墙面在施工装饰面层前淋水试验2.3.6.12外门窗四周企口（见后附图）2.3.6.13钢副框后塞口（如果有）2.3.6.14窗框与钢副框间发泡胶填充8外门窗外侧抹灰层与门窗框间打胶凹槽清理（见附图）2.3.6.16外门窗密封胶2.3.6.17外门窗淋水试验2.3.6.18屋面雨落水口处的防水节点处理第三篇防渗漏材料预控管理3.1防水材料品牌为保证防水工程质量，防水材料实行区域战略采购或公司统一指定防水材料品牌定点采购，厂家名称由采购部在不同采购期分别确定后通知、执行。