广州市商业大厦项目财务分析报告

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表1 西塔楼（全天候商务写字楼）功能面积分布表

表2东塔楼（甲级纯写字楼）功能面积分布表

一、项目投资估算与资金筹措

（一）项目开发投资估算的各项设定与总投资估算表

1、本项目的开发总工期为三年，从2002年10月起，至2005年9

月。

2、从项目开始动工起，本项目的剩余土地使用权年限为30年。

3、根据广州市房地产开发的实际情况，本项目各项成本费用可以归

纳为：土地购置费、前期工程费、工程建设费、开发期间税费、管理费、财务费、销售费用、不可预见费以及其他费用等。

经测算，开发总投资为：元人民币，汇总详见表3。

表3 项目总投资估算表

（二）各项投资与成本费用估算表（略）

（三）项目投资计划与资金筹措表

本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是企业自有资金，二是银行借款，三是租售收入用于投资部分。考虑到开发商已投入了50000万元完成了项目前期的有关工作，因此本项目实际资金缺口为55220万元，计划由开发商投入自有资金970万元作为启动资金，另需向银行贷款45500万元用于投资，剩余部分66051万元由租售收入补充，总追加投资为121271万元。项目投资计划与资金筹措表详见表4所示。

表4 项目投资计划与资金筹措表

二、项目销售与租赁收入测算

本项目的经营方案是将西塔楼写字楼全部用于出售，共58093m2。东塔楼的写字楼和商场以及西塔楼的商场全部用于出租。每年各项收入预测详见表5、表6、表7所示。

表5 西塔楼写字楼销售收入测算表

表6 西塔楼商场租赁收入测算表表7 东塔楼出租收入测算表

续表7东塔楼出租收入测算表

三、项目借款还本付息分析

根据建设期每年投资额估算，本项目需向银行贷款45500万元用于投资。

银行贷款还本付息方式采用等额还本付息，从2006年开始还本付息，2010年还清。根据中国人民银行2002年2月调整后的利率，五年以上的贷款年利率为％。目前广州市房地产开发贷款利率通常为中国人民银行公布的贷款利率乘以的系数，即本项目当前融资成本为年利率：％*＝％。本项目合计需支付利息元，详见借款还本付息表8。

表8 借款还本付息表（单位：元）

四、项目销售与租赁税金及附加测算

本项目销售与租赁税金及附加估算表详见表9、表10所示。

表9 销售税金及附加一览表

表10 租赁税金及附加估算一览表

续表10租赁税金及附加估算一览表

五、项目财务评价

（一）本项目财务分析的假设前提

本项目的财务分析是在对项目的成本收益测算的基础上，按尽可能接近项目开发实际情况的原则设定分析的前提假设，并据此进行计算。

1、价格水平的假定

本项目物业的租售价格是根据市场比较并结合广州市商业物业的发展状况进行时间修正后，得出物业将来推出市场时的价格。

2、租金升幅的假定

在计算本项目的出租收入时，根据广州市商业物业的发展状况，设定租金每五年绝对升幅为5％。本租金基本可视为净租金标准。

3、税费的规定

本项目物业在销售和出租期间预计发生的税项和费用的计算标准均严格按照政府的有关规定。

4、出租物业的折旧

本项目用于出租的物业每年的折旧采用直线折旧法。折旧年限取物业产生收入起的年份至经营期最后一年（2005年至2032年，共28年）。

5、出租物业的期末转售价值

本项目不考虑出租物业的期末转售价值。

6、期望收益率（基准收益率）的确定

设定为7％。

（二）损益表与项目静态盈利能力分析

详见表11所示。

表11 项目损益表

续表11 项目损益表

分析：项目年投资利润率为％>基准收益率7％，基本达到行业收益水平，可以认为其静态盈利能力满足要求。（三）现金流量表与动态盈利能力分析

1、全部投资现金流量表

本项目全部投资现金流量表如表12所示。

表12 全部投资现金流量表

续表12 全部投资现金流量表

根据评价指标显示：

（1）本项目投资回收期为年

（2）本项目全部投资净现值（NPV）＝86866万元

（3）全部投资内部收益率为％

由此可见，本项目从动态盈利角度分析，满足投资要求。

2、自有资金投资现金流量表

本项目自有资金投资现金流量表如表13所示。

表13 自有资金现金流量表

续表13 自有资金现金流量表

根据评价指标显示：

（1）本项目自有资金投资净现值（NPV）＝50829万元

（2）自有资金投资内部收益率为％

由此可见，从自有资金动态盈利角度分析，本项目满足投资要求。

（四）项目资金来源与运用表

资金来源与运用表集中体现了项目自身平衡的能力，是财务评价的重要依据。本项目的资金来源与运用详见表14所示。

表14 资金来源与运用表

续表14 资金来源与运用表

由表中计算结果看出，本项目累计盈余资金大于零，故从资金平衡能力角度分析，本项目满足投资要求。

六、项目盈亏平衡分析

（一）销售部分盈亏平衡分析

假定本项目总投资不变，且售价与收款进度如基准方案所设，则由计算可得，当用于销售部分的写字楼销售率为％时，用于销售部分的写字楼投资利润率为零，也即投资刚能保本。一般认为，当盈亏平衡点的销售率<70％时，项目风险较低。本项目盈亏平衡点的销售率为％，可见其风险程度较低。

（二）租赁部分盈亏平衡分析

假定本项目总投资不变，且租赁价与收款进度如基准方案所设，则由于出租部分的物业出租率为％时，租赁部分全部投资利润率为零，也即投资刚能保本。一般认为，当盈亏平衡点的出租率<70％时，项目风险较低。本项目盈亏平衡点的出租率为％，可见其风险程度较低。

七、项目财务评价结论

通过上述财务评价结果来看，本项目方案的财务净现值大于零；财务内部收益率大于基准投资收益率7％；借款偿还期能满足贷款机构的要求，且项目具有较强的抗风险能力。因此，本方案在财务上可行。