物业管理服务知识问答

物业管理服务知识问答

10、业主办理入住手续后空置不住，是否需要交纳物业管理服务费？

答：根据《物业管理条例》第42条规定，物业竣工验收合格交付使用前发生的物业管理相关费用，由开发建设单位承担。物业竣工验收合格交付业主后发生的物业管理服务费，由业主承担；但开发建设单位与业主约定由开发建设单位承担物业管理服务费的，由开发建设单位承担。

业主对建筑物的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主在开发建设单位将房屋竣工交付后，不管是否居住，都应承担共同管理和维护的责任。因此，空置房的业主也应当按时交纳物业管理服务费。

11、物业服务企业在与建设单位签订前期物业服务合同时，应当如何约定合同期限？

答：《物业管理条例》第26条规定，“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”因此，小区业主委员会组织业主召开业主大会会议，并作出关于解聘前期物业服务企业，同时选聘新的物业服务企业的决议。业主委员会与新物业服务企业之间的物业服务合同生效时，开发商与原物业服务企业之间签订的前期物业服务合同关系自行终止。物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求原物业服务企业退出物业服务区域，并移交物业服务用房、相关设施，以及物业服务所必需的相关资料的，人民法院应予支持。因此，原物业服务企业应当退出小区，并与业主委员会进行物业项目交接的相关工作。

物业服务企业在与开发商签订前期物业服务合同时，应当特别注意前期物业服务合同关于期限的特别规定。按照《物业管理条例》关于前期物业服务合同的规定，前期物业服务合同属于终止期限的合同。此类合同，自期限届满时失效。

12、什么是物业服务收费？物业服务收费有哪些容？

答：物业服务收费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

物业服务收费容包括综合管理服务费、停车服务费和特约服务费。

综合服务管理费：包括清扫保洁及清运；绿化养护；秩序维护；公共照明、通风、供电、给排水、电梯等共用设施设备运行、小修、养护所发生的人工、原材料费用等。（物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得列入物业服务支出或者物业服务成本）。

停车服务费：是指为维护保养停车场地设备设施、相关道路及管理所发生的人工、原材料费用等。

特约服务费：指物业服务企业受业主委托提供的户维修、家政服务等收取的费用。

13、业主与物业服务企业之间是什么关系？当双方发生争议时通过什么渠道解决？

答：物业服务企业通过业主大会选聘，按照物业服务合同约定，对房屋及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护物业管理区域的环境卫生和相关秩序等，双方是合同委托关系。

当业主、业主大会和物业服务企业之间因物业管理发生争议时，双方可以自行协商解决；不能自行协商解决的，可以向所属社区居委会或街道办事处（乡镇人民政府）申请调解；也可以向区、县物业管理行政主管部门申请调解，并可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。

14、业主在露天的公用场地（无固定车位）停车，需向物业服务企业缴纳停车费用吗？

答：物价管理部门对小区露天共用场地车辆停放收费有明确规定：利用小区共用道路或共有场地停放车辆的，须经业主大会和相关业主同意收费。具体收费处理办法是：场地占用费或租赁费标准由业主大会制定。车辆停放服务费由业主委员会与物业服务企业按照物价部门规定的指导价，约定具体收费标准。

占用物业管理区域业主共有的道路或者其它场地停放机动车辆的，应当确保消防通道和道路畅通，并征得业主大会同意。

占用业主共有的道路或者其它场地停放机动车辆的车位，应当交纳场地占用费。场地占用费主要用于养护维修小区道路和停车设施、改善共用设施设备等。场地占用费的收取标准和使用办法，由业主大会或者开发建设单位与物业服务企业在物业服务合同中约定。场地占用费收取和使用情况应当向业主公示。

业主对机动车辆有保管要求的，由业主和物业服务企业另行签订机动车辆保管合同。

机动车辆和非机动车辆在物业管理区域行驶、停放的具体管理办法，由业主大会决定并公示，未成立业主大会的，按照前期物业管理服务合同执行。

15、业主购买或租用地下车位后，为什么还要交纳有关服务费？

答：业主购买或租用地下车位后，物业服务企业需要对车场保洁、停车秩序、照明设施及消防设施等进行日常管理维护，所发生费用由物业服务企业据实测算，并与业主签订协议，费用由业主交纳。

16、物业服务企业追讨业主欠费的诉讼时效是多长时间？

答：根据《民法通则》的规定，追索物业服务费案件应当适用普通诉讼时效，即两年。同时，诉讼时效还存在中断的情形，即诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。

17、商品住宅小区成立业主大会条件？

答：根据《业主大会和业主委员会指导规则》第八条之规定：物业管理区域，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位向物业所在的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会申请资料。

18、什么是业主大会？

答：业主大会由物业管理区域的全体业主组成，代表和维护物业管理区域全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务，是物业管理的权利和责任主体。其职责包括：制定和修改业主大会议事规则；制定和修改管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业；筹集和使用专项维修资金；改建、重建建筑物及附属设施等有关共有和共同管理权利的事项等。

19、成立业主大会由谁牵头组织？筹备组由哪些人员组成？

答：根据《业主大会和业主委员会指导规则》第九条之规定，符合成立业主大会条件的，区、县房地产行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府在收到建设单位或业主提出筹备业主大会书面申请60日，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。

首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处或乡镇人民政府代表、居民委员会代表组成。筹备组负责人由街道办事处或者乡镇人民政府的代表担任，筹备组成员为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半。

20、业主委员会是一个什么样的机构？履行哪些职责？

答：根据《物业管理条例》第十五条之规定，业主委员会由业主大会会议选举产生，是业主大会的日常工作机构，执行业主大会的决定事项。

业主委员会履行下列职责：⑴执行业主大会的决定及决议；⑵召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；⑶代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；⑷及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；⑸监督管理规约的实施；⑹督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；⑺组织和监督专项维修资金的筹