五星酒店融资分析

五星酒店融资

(2009-5-17 22:13:10)

五星酒店与独立的商场需要融资续建内部装修,(酒店以做完外部装修),应找那些投资单位或找专业的酒店收购公司收购? 望赋予指点:

以下是酒店与商场的的相关数据:

酒店拟建成为城市花园式的高级商务旅游五星级酒店。酒店总用地面积为66亩（其中21亩为建筑用地，45亩为酒店配套附属用地）。设计总建筑面积为10.2万㎡（其中酒店及商场面积为9万㎡，职工宿舍为1.2万㎡），第一期拟建一幢地上二十三层、地下二层的商业酒店楼：地下二层为停车场及设备用房、人防等；地下一层为保龄球场、健身娱乐活动中心；首层为前厅接待、商务中心、咖啡厅、西餐厅及购物广场；二至三层为商业购物广场、中餐厅、娱乐厅；四层为宴会厅、会议厅；五至二十三层为酒店客房。建筑面积的分布：地下两层为20075㎡，一至四层裙楼为30555㎡（其中商场面积为26000㎡）；五至二十三层客房为39370㎡（其中标准客房445套，套房80套，总统套房3套，共计528套）；十八至二十一层为高级商务客房；二十三层为总统套房，带花园及专用游泳池配套，全功能先进的设施；北侧设置游泳池五座（大型泳池一座、儿童泳池一座、温泉按摩泳池三座）约850㎡，网球场三个约2000㎡。

⑴续建完成后的房地产价值

A、商场部分

根据目前当地类似商场物业的售价情况：首层约30000元/㎡，二层20000元/㎡，三层15000元/㎡，均价约为21667元/㎡；东方广场首层约28000元/㎡，二层18000元/㎡，三层12000元/㎡，均价约为19333元/㎡。类似物业均价在21667～19333元/㎡间，参照该路段类似的物业的售价情况并结合估价对象建筑物状况及商场所处位置，经综合比较分析，并结合估价经验，我们待估标的商场部分的销售价格为20000元/㎡，如商场面积全部销售，即：26000㎡×20000元/㎡=52000万元

B、酒店客房及其他配套设施部分

1、估价对象年总收益确定

标准客房445套，套房80套，总统套房3套，共计528套。目前当地五星级宾馆的标准间售价为500～850元/天，较新的五星级宾馆标准间售价均达600元/天以上，考虑到待估标的还有套房80套，总统套房3套，经综合分析，可取其标准间售价为650元/天。类似酒店的入住率为70%～80%，取其中值为75%。则客房毛收入为：

528×75%×700×30天×12个月=9979.20万元/年

2、估价对象年总运营成本

根据市场调查及估价经验，酒店运营成本一般应该在收入的30％左右，运营成本主要包括人员工资、水电费用、易耗宾馆用品等。则：

9979.20×30％=2993.76万元/年

3、装潢及设备折旧计提

根据经验，酒店装潢及设备折旧计提额约为营业收入的5%，则：

9979.20×5％=498.96万元/年

4、年运营税金测算

年运营税金包括房产税、营业税、城市维护建设税及教育费附加。

房产税按年租金收入的12%计征。

营业税按年租金收入的7%计征。

城市维护建设税按营业税的5%计征。

教育费附加按营业税的3%计征。

则年运营税金为：

9979.20×[12%+5%×（1+7%+3%）]= 9979.20×17.5%=1746.36（万元/年）

5、估价对象客房年纯收益

估价对象客房年纯收益=年总收益-年总费用

=9979.20-(2993.76+498.96+1746.36)

=4740.12（万元/年）

6、其他餐饮、娱乐、商务等配套设施收益

根据市场调查及估价经验，其他餐饮、娱乐、商务等配套设施的纯收益约为酒店客房纯收益的35%，则

其他餐饮、娱乐、商务等配套设施纯收益=4740.12×35%

=1659.042（万元/年）

7、客房及其他配套设施收益（a）

客房及其他配套设施收益=4740.12+1659.042=6399.162（万元/年）

8、估价对象收益期限（n）

混凝土结构非生产性用房正常保养状况下经济耐用参考年限为60年，残值率为0%。但由于估价对象所处土地的使用截至年限为2062年8月28日，早于建筑物的经济寿命前结束，则应按土地使用权的剩余年限计算收益。这样处理是基于《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十一条“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款未获批准的，土地使用权由无偿收回”和《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十条“土地使用期满，土地使用权及地上建筑物、其他附作物所有权由国家无偿取得”的规定。而未考虑未来土地使用权期满后是否可以续期，可以续期的土地使用权人是否去办理续期，以及目前对地上建筑物、其他附作物由国家无偿取得存在不同意见等复杂情况。另据《房地产估价规范》GB/T50291一1999第5.4.11条，建筑物耐用年限长于土地使用权年限时，应按土地使用权年限计算折旧。估价时点至土地的使用截至年限为53.33年，考虑到酒店尚需投入续建才能正常运行，这个期限约为1年，则估价对象收益期限年限为52.33年。

5、资本化率（r）

资本化率按安全利率加上风险调整值率求取。

安全利率选用现行中国人民银行规定的一年期存款利率2.25%。

根据估价对象现行用途及新旧程度，当地目前经济现状及未来发展趋势，预测当地类似房地产风险调整值率为4%。则资本化率为：

r=2.25%+4%=6.25%

6、测算估价对象酒店客房及其他配套设施部分续建完成后的价值（v）

酒店客房及其他配套设施部分续建完成后的价值=(a/r) ×[1-1/(1+r) n]

=(6399.162/6.25%) ×[1-1/(1+6.25%) 52.33]

= 98096.6668（万元）

C、待估对象续建完成后的价值

待估对象续建完成后的价值=A+B=52000+98096.6668

=150096.6668（万元）

⑵续建部分投入估值

A、装修费用